【文章內(nèi)容簡介】 請技術(shù)鑒定。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告進(jìn)行技術(shù)鑒定。沒有問題的應(yīng)維持估價報告。有技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)改正錯誤重新出具估價報告。估價專家委員會應(yīng)當(dāng)指派3人以上單數(shù)成員組成鑒定組，處理估價鑒定事宜。估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)受到處罰的情形：①出具不實估價報告的②與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對方合法權(quán)益的③以回扣不正當(dāng)競爭手段獲取拆遷估價業(yè)務(wù)的④允許他人借用自己名義從事拆遷估價活動或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價業(yè)務(wù)的⑤多次被申請鑒定，經(jīng)查確實實在問題的⑥違反房地產(chǎn)估價規(guī)范的⑦法律法規(guī)其他情形的。房屋拆遷糾紛的類型有：拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議形成糾紛；拆遷人與被拆遷人、房屋承租人達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后被拆遷人、房屋承租人在搬遷期限拒絕搬遷形成糾紛。達(dá)不成拆遷補償安置協(xié)議的，直接向法院起訴的，法院不受理。應(yīng)當(dāng)先向房屋拆遷管理部門申請裁決。若房屋拆遷管理部門是被拆遷人由同級人民政府裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)做出。若拆遷當(dāng)事人對裁決不服的，可以自收到裁決書之日起60日內(nèi)向上級主管部門或同級政府申請行政復(fù)議，也可以在收到裁決書之日起3個月內(nèi)向法院起訴。在訴訟期間，被拆遷人已接受貨幣補償或安置房的可以不停止拆遷的執(zhí)行。若被拆遷人或承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門做出的裁決，沒有在搬遷期限內(nèi)搬遷的可以依法實施強制拆遷。實施強制拆遷必須以裁決為前提。實施強制拆遷的，由房屋所在地市縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行或由房屋拆遷管理部門依法申請法院執(zhí)行。達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)通過司法、仲裁途徑來解決。如果雙方?jīng)]有達(dá)成仲裁協(xié)議的，可以直接向法院提起民事訴訟，訴訟期間拆遷人可以依法申請法院先予執(zhí)行。若要采取仲裁方式，雙方當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議(在協(xié)議中有仲裁條款或在糾紛前后達(dá)成請求仲裁的協(xié)議)，仲裁采用一裁終局制(當(dāng)事人不得就同一糾紛再向仲裁委員會申請仲裁或向法院起訴)。若沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，不能向仲裁委員會申請仲裁，可以直接向法院起訴。若達(dá)成仲裁協(xié)議的，則不能向法院起訴。必須向仲裁委員會申請仲裁。1拆遷行政裁決的六項制度：行政調(diào)解制度、拆遷聽證制度、集體決策制度、責(zé)任追究制度、不服從行政裁決的救濟(jì)制度(申請行政復(fù)議和訴訟)、回避制度。拆遷人和被拆遷人都可以提出申請行政裁決。申請行政裁決必須提供申請人與被申請人的協(xié)商記錄，未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因。雙方當(dāng)事人經(jīng)調(diào)解達(dá)成一致意見的，可以出具裁決終結(jié)書。達(dá)不成一致意見的，由房屋拆遷管理部門做出書面裁決。部分事項雙方達(dá)成一致的，裁決時應(yīng)當(dāng)予以確認(rèn)。行政裁決規(guī)定的搬遷期限不能少于15日。若未達(dá)成拆遷補償安置協(xié)議的戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理申請前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。房屋拆遷管理部門申請強制拆遷前，也要進(jìn)行聽證。下達(dá)書面裁決書前，必須經(jīng)房屋拆遷管理部門領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定，房屋拆遷管理部門申請強制拆遷的，必須經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)班子集體討論決定后，方可向政府提出強制拆遷申請。若需要估價專家委員會進(jìn)行鑒定房屋價值的，鑒定時間(10日內(nèi))不計入裁決時限(30日內(nèi))。1中止裁決的事由有：①發(fā)現(xiàn)新的需要查證的事實②相關(guān)案件未結(jié)案的③申請人死亡，等待其近親屬表明是否參加裁決的④因不可抗拒力或其他特殊情況需要中止的情形。終結(jié)裁決的事由有：①受理裁決申請后雙方自行達(dá)成協(xié)議的②發(fā)現(xiàn)申請人或被申請人不是裁決當(dāng)事人的③申請人死亡，15天內(nèi)近親屬未表明或放棄裁決的④申請人撤回裁決申請的。1強制拆遷必須要由房屋拆遷管理部門提出申請，并且要經(jīng)行政裁決后才能申請，拆遷人必須按裁決意見向被拆遷人提供補償資金或安置用房后，才能申請。要申請強制拆遷，應(yīng)當(dāng)提前15日通知被拆遷人。強制拆遷時，街道辦事處或居委會、被拆遷人單位代表到現(xiàn)場作為強制拆遷證明人，并由公證部門對被拆遷房屋及其房屋內(nèi)物品進(jìn)行證據(jù)保全。 第四節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是依法設(shè)立，具有企業(yè)資格的，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點有：高投入、高風(fēng)險、回報周期長、綜合性強、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)登記為有限責(zé)任公司或股份公司。其種類有專營企業(yè)和兼營企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件：①有符合公司法人登記的名稱和組織機構(gòu)②有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房③注冊資本100萬元以上④有4名專業(yè)技術(shù)人員和2名專職會計人員。⑤其他法規(guī)條件。資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)：一級 5000萬，5年。二級 2000萬，3年。三級 800萬，2年，四級 100萬，1年新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)持相應(yīng)文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，暫定資質(zhì)的條件不低于四級資質(zhì)的條件?！稌憾ㄙY質(zhì)證書》有效期為1年，可延長但延長期不超過2年。自領(lǐng)取《暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的，有效期不得延長。一級資質(zhì)由省建設(shè)行政主管部門初審，報國務(wù)院建設(shè)部審批，其他資質(zhì)由省建設(shè)廳審批。房地產(chǎn)開發(fā)項目獲得土地使用權(quán)主要以出讓方式取得，也可以采用劃撥方式取得情形有：國家機關(guān)用地、軍事用地和城市基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)能源、交通、水利等項目用地；經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)用地。項目資本金類似企業(yè)的資本金，可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土地使用權(quán)作價出資。它不要償還不計息也不能抽回。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不超過投資項目資本金總額的20%。投資項目資本金占項目投資額的比例不得低于20%。其中房地產(chǎn)開發(fā)項目(不含經(jīng)濟(jì)適用房)的資本金最低比例調(diào)整到35%。對不按期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理原則與閑置土地的處理相同。時間的計算從自土地使用權(quán)出讓合同生效之日計算起至次年同月同日止。動工開發(fā)必須有實質(zhì)性投入，開工后必須不間斷進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)。在有拆遷的地段進(jìn)行拆遷、三通一平即視為啟動。一經(jīng)啟動，無特殊原因不應(yīng)當(dāng)停工，如稍作啟動即停工無期，不應(yīng)算作停工。下列三種情形可以不算作閑置土地：①因不可抗拒力造成開工延期②因政府或政府有關(guān)部門的行為不能如期開工或中斷建設(shè)一年以上的③因開工前出現(xiàn)不可預(yù)見的情況而延期開工的。商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向?qū)ｉT進(jìn)行工程質(zhì)量監(jiān)督的單位申請重新核驗，其他單位的核驗結(jié)果不能作為依據(jù)。經(jīng)核驗主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人可以要求退房并索賠。若不是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格而是一般質(zhì)量不合格只能要求保修解決而不是退房。索賠是只能是直接損失不能要求精神損失等間接性損失。房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收制度已經(jīng)取消，但并不是不要竣工驗收。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將建設(shè)過程中主要事項記錄于開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的條件：①按照出讓合同約定已支付全部土地使用權(quán)出讓金并取得土地使用權(quán)出讓合同。只要合同成立才能轉(zhuǎn)讓，②按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，對于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件方可轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的開發(fā)項目要轉(zhuǎn)讓的前提是：經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批才能轉(zhuǎn)讓，經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外可以有兩種處理方式：①由受讓方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納了土地使用權(quán)出讓金后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓②可以不辦理出讓手續(xù)但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將獲得的收益中的土地收益收繳國家或作其他處理。經(jīng)批準(zhǔn)可以這們處理的情形有：轉(zhuǎn)讓后仍屬于劃撥土地使用范圍的(國家機關(guān)用地和軍事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施公益事業(yè)能源、交通、水利等項目用地及經(jīng)濟(jì)適用房用地)；私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；房改中出售公有住宅的；同一宗土地部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割的；轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的；根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的；縣級政府規(guī)定的其他暫時無法或不需要出讓的其他情形。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。未經(jīng)備案或超過期限備案的轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)審查受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件。若未完成拆遷安置補償?shù)?，原拆遷人安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定將符合條件的商品房按期交付給買受人，未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。需延期交付的，應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門用于房屋權(quán)屬登記。對于期房，測繪結(jié)果與合同中約定的面積有差異的，在交付時應(yīng)對面積差異進(jìn)行結(jié)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品交付使用之日起60日內(nèi)，將需要提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。商品房保修期商品住宅交付之日起計算。因不可抗力或作用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。保修期限如下 ：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；屋面防水3年；管道堵塞2個月；燈具、電器開關(guān)6個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期；其他的都是1年。禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的情形：①在未經(jīng)依法取得的國有土地使用權(quán)的土地開發(fā)建設(shè)的②在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的③司法機關(guān)和行政機關(guān)查封或限制房地產(chǎn)權(quán)利的④預(yù)售房地產(chǎn)但未取得該項目預(yù)售許可證的⑤權(quán)屬有爭議的⑥違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的⑦不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)驗收不合格的⑧其他情形發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)提供的文件：營業(yè)執(zhí)照或主體資格證明；開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明；土地使用證明；工程竣工驗收證明或預(yù)售許可證；中介機構(gòu)代理的要提供業(yè)主委托證明；其他證明。房地產(chǎn)廣告的要求：價格為實際銷售價格及有效期限；位置為實際距離不能以所需時間來表示距離；市政條件在建設(shè)規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；面積應(yīng)表明建筑面積還是使用面積；預(yù)售預(yù)租不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果；用到設(shè)計效果或模型照片的應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容和有升值或投資回報的承諾；貸款服務(wù)的應(yīng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期；不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾；涉及物業(yè)管理的應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定，對于未實現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容應(yīng)在廣告中注明；涉及資產(chǎn)評估的應(yīng)表明評估單位及其他真實資料。 第五章 規(guī)劃設(shè)計及工程建設(shè)管理制度與政策城市規(guī)劃是按照法定程序編制并依法批準(zhǔn)的，以圖紙或文本為表現(xiàn)形式。城市規(guī)劃經(jīng)過法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項土地利用和建設(shè)活動，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行。城市規(guī)劃區(qū)由城市人民政府在編制城市總體規(guī)劃中劃定。對批準(zhǔn)的城市規(guī)劃采用法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法。城市規(guī)劃管理是一項政府行政職能，它包括城市規(guī)劃編制審批管理和實施監(jiān)察管理兩部分。編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個階段。在正式編制城市總體規(guī)劃前，可以由城市人民政府組織制定城市總體規(guī)劃綱要，作為總體規(guī)劃的依據(jù)。城市總體規(guī)劃的期限一般為20年。近期建設(shè)規(guī)劃是總體規(guī)劃的一個部分，期限一般為5年。建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃期限為1020年，近期建設(shè)規(guī)劃可以為35年。城市分區(qū)規(guī)劃是在總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上對規(guī)劃的進(jìn)一步安排，以便與詳細(xì)規(guī)劃更好地銜接。城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。控制性詳細(xì)規(guī)劃是控制和引導(dǎo)各項用地的開發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃是直接對建設(shè)作出具體的修建安排及其規(guī)劃設(shè)計。指導(dǎo)建筑設(shè)計和工程施工圖設(shè)計。城市規(guī)劃管理決定未來房地產(chǎn)開發(fā)價值和最有效利用程度。城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價的手段。城市規(guī)劃的編制原則：市縣所在地的城市總體規(guī)劃及城市總體規(guī)劃綱要由市縣人民政府負(fù)責(zé)組織編制，分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃則由城市規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)組織編制。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃由鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織編制。紫線劃定是保護(hù)歷史文化街區(qū)(國家和省政府劃定)和歷史建筑(縣政府劃定)。編制紫線界限時應(yīng)當(dāng)征求公眾意見。綠線劃定是保護(hù)綠化用地。藍(lán)線劃定是保護(hù)地表水體用地。黃線劃定是保護(hù)城市基礎(chǔ)設(shè)施(公交供水環(huán)衛(wèi)供氣供熱消防通信)用地的。城市規(guī)劃實行分級審批制度。城市總體規(guī)劃綱要需經(jīng)城市人民政府審核同意。直轄市的城市總體規(guī)劃由直轄市人民政府報國務(wù)院審批。省會城市、城市人口在100萬以上的城市及國務(wù)院指定城市的總體規(guī)劃由省政府審查同意后報國務(wù)院審批。其他城市的總體規(guī)劃報省政府審批?？h所在鎮(zhèn)的總體規(guī)劃報省政府審批。市轄縣所在鎮(zhèn)的總體規(guī)劃報市政府審批。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃報縣政府審批。城市人民政府和縣政府向上級政府報請審批城市的總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級人大或人大常委員審查同意。城市分區(qū)規(guī)劃經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃主管部門審核后，報城市人民政府審批。城市詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批，已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市的詳細(xì)規(guī)劃、除重要的詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃主管部門審批。城市人防建設(shè)規(guī)劃，①直轄市要報國家人民防空委員會和建設(shè)部審批②一類人防重點城市中省會城市，要經(jīng)省政府和大軍區(qū)審查同意后，報國家人民防空委員會和建設(shè)部審批③一類人防重點城市中非省會城市和二類人防重點城市需省政府審批后，并報國家人民防空委員會和建設(shè)部備案④三類人防重點城市報市政府審批后，并報省防空辦公室和建設(shè)廳備案。歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃中①由國務(wù)院審批其總體規(guī)劃的城市(直轄市、省會、人口100萬以上和國務(wù)院指定城市)的國家級，報建設(shè)部、國家文物局審批。②其他國家級的，報省政府審批。報建設(shè)部、國家文物局備案③省級的，由省級人民政府審批。城市總體規(guī)劃的局部調(diào)整的決定由城市人民政府做出并組織進(jìn)行調(diào)整，報同級人大常委員和原機關(guān)備案。城市總體規(guī)劃的修改由城市人民政府組織進(jìn)行，并須經(jīng)同級人大及其常委員審查同意，報原審批機關(guān)審批。(相當(dāng)于重新編制)。從城市總體規(guī)劃到控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般是由政府部門編制和組織方案評選，審定后具有法規(guī)