【文章內(nèi)容簡介】 此資料來自企業(yè) 書 ， 二 建設監(jiān)理管理制度 （一） 建設監(jiān)理制度 （三）工程建設監(jiān)理的主要工作任務和內(nèi)容 監(jiān)理的基本方法就是控制， 基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。 “三控”是指監(jiān)理 （ 1） 工程進度控制（ 2）工程質(zhì)量的控制（ 3）工程投資控制（ 4）合同管理（ 5）信息管理 （ 6）協(xié)調(diào)是建設監(jiān)理能否成功的關鍵 四、建設工程的監(jiān)理 2建設工程監(jiān)理單位的質(zhì)量責任和義務 第一， 工程監(jiān)理單位應當依法取得相應等級的資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承 擔工程監(jiān)理業(yè)務。 第二，工程監(jiān)理單位與被監(jiān)理工程的施工不得承擔該項建設工程的監(jiān)理業(yè)務。第三，工程監(jiān)理單位應當 a 依照法律、 b 法規(guī)以及 c有關技術標準、 d設計文件和 e建設工程承包合同，代表建設單位對施工質(zhì)量實施監(jiān)理，并對施工質(zhì)量承擔監(jiān)理責任。第四，總監(jiān)理工程師和監(jiān)理工程師進駐施工現(xiàn)場。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得第五，監(jiān)理工程師 a采取旁站、 b巡視和 c平行檢驗等形式。 （五）建設監(jiān)理程序與管理： 監(jiān)理企業(yè)實行資質(zhì)審批制度 。 第四節(jié) 建設工程施工與質(zhì)量管理 二 施工許可制度 （一）縣級以上申請領取施工許可證。未取得施 工許可證的，一律不得開工。 （三） 建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工 。 四 建設部于 2020年 6月發(fā)布了《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》。 此資料來自企業(yè) （一） 2屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為 5年； 4電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為 2年； 5裝修工程為 2年。 其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。 （二） 1 質(zhì)量缺陷向施工單位約定的時間內(nèi)應當立即到達現(xiàn)場搶修。 2涉及結構安全的質(zhì)量缺陷向當?shù)亟ㄔO行政主管部門報告。 3由建設單位或者房屋建 筑所有人組織驗收。應當報當?shù)亟ㄔO行政主管部門備案。 4由原施工單位承擔相應責任。 6因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成向建設單位提出賠償要求。由造成拖延的責任方承擔賠償責任。 五 凡未經(jīng)驗收或驗收不合格的建設工程和開發(fā)項目，不準交付使用。 （一）建設工程竣工驗收的監(jiān)督管理機構 國務院建設行政主管部門負責全國工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作?？h級以上地方人民政府建設行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)工程竣工驗收的監(jiān)督管理工作。 工程竣工的驗收工作，由建設單位負責組織實施。 六 建筑施工企業(yè)的資質(zhì)管理和項目經(jīng)理管理制度 （一） 新設立 的建筑業(yè)企業(yè)，到工商行政管理部門辦理登記注冊手續(xù)并取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后，方可到建設行政主管部門辦理資質(zhì)申請手續(xù)。 第五章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理制度與政策 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 一 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目的原則 1應當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準的，還應當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。 此資料來自企業(yè) 二（一）房地產(chǎn)開發(fā)用地應當以出讓的方式取得。但法律和國務院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。 1軍事用地、公益事業(yè)用地、能源、交 通、水利確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。 2經(jīng)濟適用住房建設應符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，并采取行政劃撥方式供應。 三（一）投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。 （二）項目資本金的出資方式 以工業(yè)產(chǎn)權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的 20%， （三）項目資本金占項目總投資的比例不得低于 20%。 四 動工開發(fā)期限 1年未動工開發(fā)的，滿兩年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。三通一平，即視為啟動。 1 因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素。如地震、洪澇等自然災害。 2 因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。 3 因動工開發(fā)必須的前期工作出現(xiàn)不可預見的情況而延期動工開發(fā)的。如發(fā)現(xiàn)地下文物、拆遷中發(fā)現(xiàn)不是開發(fā)商努力能解決的問題等。 五 質(zhì)量責任制度 勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位應當依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔相應的責任。 購買的房屋出現(xiàn)質(zhì)量 責任也應由開發(fā)企業(yè)承擔對購房者的責任 。 （二） 商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗， 確屬主體結構質(zhì)量不合格的 ，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任 。 此資料來自企業(yè) 房屋竣工后，必須驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購買人認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬 主體結構質(zhì)量不合格的，購買人有權退房，給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任 。 應當注意以下幾個問題：一是購房人在商品 房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。主體結構質(zhì)量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而， 合理的使用年限內(nèi) ，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質(zhì)量部門認定， 房屋主體結構不合格的，均可申請退房 。二是 一般性的質(zhì)量問題主要通過質(zhì)量保修解決，而不是退房 。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門申請重新核驗，以質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的結論為依據(jù)。其他單位的核驗結果不能作為退房的依據(jù)。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定 ， 只應包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失 。消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。也有權采取其他辦法 ，如雙方協(xié)商換房等，選擇退房還是換房，權利在消費者 。 六 竣工驗收制度 （一） 《開發(fā)經(jīng)營條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格的，不得交付使用 。 （二） 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，還應當按照下列要求進行綜合驗收 1城市規(guī)劃和設計條件的落實情況； 2城市規(guī)劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況； 3單項工程的工程質(zhì)量驗收情況； 4拆遷安置方案的落實情況； 5物業(yè)管理的落 實情況。 第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)營管理 一 房地產(chǎn)項目轉讓 （一）轉讓條件 1《房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產(chǎn)開發(fā)時的 此資料來自企業(yè) 條件。 1要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條伯，也只有出讓合同成立，才允許轉讓； (60 天支付 )2 要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的 25%以上；二是屬于成片 開發(fā)土地 的，應形成工業(yè)或其它建設的用地條件，方可轉讓。這兩項條件必須同時具備，才能轉讓房地產(chǎn)項目。 2 以劃撥方式取得的土地使用權 對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)項目，要轉讓的前提是必須經(jīng)有批準權的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式，一由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù)，并依照國有有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓；二是可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產(chǎn)，但轉讓方應將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn) 時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。 A 以城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地 用《城市記工員管理法》第二十三條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法夫規(guī)定的其他 用地。經(jīng)濟適用住房采取行政草擬和的方式進行。因此，經(jīng)濟適用住房項目轉讓后仍用于經(jīng)濟適用于住房的，經(jīng)有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù)。 B私有住宅轉讓后仍用于居住的； C 按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售 公有信宅的； D同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權權不可分割轉讓的； E 轉讓的房地產(chǎn)暫難以確定土地 使用權出讓用途、年限的其他 條件 的； F根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權權不宜出讓的； G縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形 。 此資料來自企業(yè) （二） 轉讓的程序 30日內(nèi)持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安軒補償?shù)?，原拆遷安軒補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當局面通知被拆遷人 。 二 商品房銷售 （一） 商品房銷售的條件 (現(xiàn)房 ) 1出售商品房的記工員開發(fā)企業(yè)界應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。 2取得土地使用權證書或使用土地的批準文件。 3持有建議工程規(guī)劃許可證和施工許可證。 4 已通過竣工驗收。 5 拆遷安置已經(jīng)落實。 6 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套設施設備交付使用權條件，其他配套基礎設施和公共設備設備交付使用條件或已確定施工進度的交付日期 。 7物業(yè)管理體制方案已經(jīng)落實。 （二） 商品房銷售代理 委托專門的房地產(chǎn)中介服務機構代為銷售 。 1實行銷售代理人必須 簽訂委托合同 。 出示商品房的有關證明文件和商品房銷委托書 。 3房地產(chǎn)銷售人員 的資格有一定的要求 。 （三） 商品房銷售中禁止的行為 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品詞語財行銷售給他人。 2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。 3不符合商品房是銷售條件的 ,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房 , 不得向買受人收取任何預定款性質(zhì)費用。 (內(nèi)部認購不合法 )4商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。 （四） 商品房買賣合同 (非強制性使用，雙方可以約定 )。 2計價方式：商品房銷售可以 a按套（單元）計價，也可以 b按套內(nèi)建筑面積或 c按建筑面積計價 等三種方式進行。但是， 產(chǎn)權登記方式需要按建筑面積方式進行，按套、套內(nèi)建筑面