【文章內容簡介】 預售許可制度：無預售許可證的不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。商品房買賣合同：1主要內容（示范文本）2計價方式（按套、按套內面積、按建筑面積）3誤差處理方式（3%為限處理）中途變更規(guī)劃設計（10日內書面通知）5保修責任（自交付之日起算）。買賣合同糾紛案件司法解釋：該解釋溯及既往，到《房地產管理法》施行后訂立的合同。要點：1不輕易認定合同無效廣告可成為合同內容認購書、訂購書、預定協(xié)議的效力 訂金與定金；定金罰則，定金數額不得超過主合同的20%五種適用懲罰性賠償的情形房屋面積誤差的處理違約金的問題 以合同有效為前提承擔違約責任；以30%為限商品房預售：①交錢有土地證②規(guī)劃施工許可證③投資25%以上確定竣工及交付④預售許可證（不小于棟，不分層分單元輸預售許可）未取得預售許可證：不得認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等變相收定金，預定款費用，不得參加展銷活動。商品房銷售禁止：①一房二賣②返本銷售③不符合預售④按套不得分割⑤大城市限購規(guī)定計價方式：按套、按套內建面、按建面。產權登記按建筑面積。誤差處理方式：以約定為主，未約定的，按3%為限。變更規(guī)劃設計：變更確立10日內書面通知。15日未答復視同接受。違約金：過高按損失30%減少，過低以違約損失確定。合同有效承擔，合同無效不承擔違約金，無效合同爭議解決方式有效。房屋租賃管理（熟悉）房屋不得租賃：違法建筑不符合安全、防災違反規(guī)定改變使用性質其他（不得分割出租、廚房、衛(wèi)生間、儲藏不居?。? 租賃備案：完全的形式審查。買賣不破租賃轉讓不破先出租，后抵押不破先抵押，后出租擊破租賃。優(yōu)先購買權：共有人優(yōu)于承租人，同行條件指價格，承租未達到50%以上，不享整棟優(yōu)先權。房地產抵押管理（掌握）房地產抵押的條件1地隨房走 地上無定著物的土地使用權抵押，必須是出讓土地不得設定抵押權的情形不得設定抵押權土地所有權；集體土地使用權，法律規(guī)定除外；教育醫(yī)療公益有爭議的房產；查封扣押監(jiān)管其他（國家機關財產；違法、違章建筑；宗教財產等）房地產抵押的一般規(guī)定：1可幾宗一并抵押，視為同一抵押物，不可分割2房地一并抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地使用權不單獨抵押，廠房抵押的，土地使用權同時抵押3預購商品房抵押，取得預售許可證4優(yōu)惠政策購買的以可處分和收益份額為限5國企事業(yè)按國資規(guī)定，股份有限董事會或股東大會通過，集體所有制職工代表大會通過備案，外資董事會通過6公益設施以外為自身債務7不超剩余土地使用期或經營期限8共有人書面同意9分立合并原抵押合同有效10不約定抵押物轉移所有11抵押權人為保險賠償的第一受益人12租賃合同有效13先抵押后承租可破租賃14以登記內容為準15未經抵押權人同意不得轉讓。受讓人清債消權除外。最高額抵押權特征將來發(fā)生 一定期限內連續(xù)發(fā)生 實際發(fā)生額不確定抵押權設立時，債權未發(fā)生特殊規(guī)則：已存在可轉入確定前部分轉讓的，最高額抵押權不隨之轉讓；確定前可協(xié)議變更。房地產抵押登記1強制性，為抵押權的生效要件；區(qū)分登記的（物權）效力和合同（債權）效力（合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力）。 未辦物權登記的，不影響合同效力（一房多賣情況下合同有效）。抵押權是價值權而非實體權，就抵押財產變價而優(yōu)先受償的權利。對內優(yōu)先：抵押權之間沖突的，順位清償。對外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時，優(yōu)于執(zhí)行的債務清償。 協(xié)議實現：協(xié)議折價或拍賣、變賣所得價款優(yōu)先受償通過法院實現：拍賣、變賣 清償順位：已登記＞未登記；先登記＞后登記，都未登記的，按照債權比例清償。抵押權人應在主債權訴訟時效期內行使抵押權訴訟時效：普通時效、特殊時效、執(zhí)行時效禁止抵押：①權屬爭議②教醫(yī)市政③文物④查封扣押監(jiān)管⑤其他抵押合同：書面，主合同無效，從合同無效。不登記不生效，無優(yōu)先受償權。抵押權為價值權而非實體權。抵押權實現：平等自愿等價有償。協(xié)議折價或拍賣變賣價款優(yōu)先受償（六）登記制度與政策房地產登記概述（熟悉）登記是一種不動產物權公示方式。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發(fā)生效力（公示、權利推定、善意保護）未經登記的，不發(fā)生物權效力。實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度。登記制度類型：契據登記制、產權登記制、（權利登記制、托倫斯）登記原則：權利主體一致、屬地管理原則。（包括房屋登記和土地登記）登記基本要求：①共同為原則，單方例外②查驗申請資料為主，必要實地查看③按基本單位登記單方申請：①自建②法院仲裁③繼承遺贈④變更之一⑤滅失放棄⑥其他。實地查看：①初始②在建工程抵押③滅失注銷④其他登記程序：申請受理申核記簿發(fā)證登記時限：國有30工作日，集體60，抵押、地役、預告、更正10，異議1日登記收費：住房80，非住房550，集體10，增加一本10，補領10，經適、變更減半，查封注銷和登記機構錯誤更正不收費。房地產登記制度（掌握）房地產登記包括土地登記和房屋登記。土地登記：總登記、初始、變更、注銷、其他登記房屋登記：所有權登記、抵押權、地役權、其他登記登記范圍：國有土地、集體土地房屋，碼頭油庫構筑物登記的效力（公信原則的體現） 物權變動的效力：所有權轉移。權利推定的效力（1）登記權利人在法律上被推定為真正的權利人；（2）設立某種需要登記的物權，但未登記，則該物權并未產生。（3）登記一旦注銷，即使是真正的權利人，其法律上的物權已不存在。善意保護的效力善意取得要件：1無處分權人處分2善意3合理價格4已公示：不動產已登記；動產已交付。善意取得效力（1）物權轉移至善意取得人；（2）原權利人權利喪失，只能向無處分權人主張賠償損失而不能行使追及權。例外 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。房屋登記機構：直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門或者其設置的負責房屋登記工作的機構是法定的房屋登記和發(fā)證機關房屋登記基本要求：以共同申請為原則，單方申請為例外查驗申請資料為主，必要時實地查看按房屋基本單元登記單方申請的情形：1合法建造、拆除房屋；2法院、仲裁政府征收生效文書3繼承、受遺贈；4變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）5放棄權利6）更正登記、異議登記、預告登記（預告登記轉為本登記時仍為雙方）實地查看四種情形：1初始登記；2在建工程抵押權；3滅失的注銷；4其他情形房屋基本單元：有固定界限、可獨立使用并有唯一、明確編號的房屋或特定空間。國有土地范圍內成套住房：套非成套住房：幢、層、間。 非住房：幢、層、套、間 房屋登記的程序：申請受理審核記載于登記簿發(fā)證（公告）申請1申請啟動2不超范圍；3法規(guī)為前提；4可撤回申請。受理：查閱證明文件詢問申請人并簽字出具受理憑證審核：形式審查為主，實質審查為輔（審慎、合理的審查責任）初審、復審、終審；不推薦減少層次記載于登記簿：1物權歸屬根據2自記載發(fā)生效力；3證書不一致以登記簿為準；4沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉移登記。發(fā)證：1物權證明2效力低于登記簿3遺失可補發(fā)。收費：按件收?。鹤》恳惶诪橐患?0元，宅基地工本費10元，非住宅每件550元減半收?。航洕m用房、門牌號碼、名稱變更不收費：查封、注銷、登記機關錯誤造成的更正登記預告登記：①登記的是債權請求權，不設立物權。注意：預抵押證明不具有優(yōu)先受償權 ②登記目的是限制登記權利人處分，如一房數賣；③登記效果：使債權具有物權性質，可以對抗第三人；④失效：債權消失或自能登記之日起3個月未申請登記。更正登記①依申請更正：權利人、利害關系人認為登記簿錯誤； ②依職權更正：登記機構發(fā)現登記簿錯誤。不涉及權利歸屬和內容的：書面通知權利人辦理，不辦理的逕行更正。涉及權利歸屬和內容的：書面通知權利人在規(guī)定期限內辦理；辦理更正登記期間，權利人因處分其房屋權利申請登記的，房屋登記機構應當暫緩辦理。異議登記：①利害關系人認為登記簿錯誤；②權利人不同意更正。程序：①利害關系人申請；②即使證據不充分亦應辦理；③理論上不能以同一事由重復申請；④15天內應起訴。效力：阻斷登記的公信力。處理：①權利人處分房屋，暫緩辦理； ②已受理但未記載于登記簿的，中止辦理。注銷：申請人或原權利人可申請注銷異議登記基于判決、仲裁文書登記：①生效條件：法律文書、繼承、合法建造等②不須登記即取得物權③處分物權時應先登記再轉移④依生效文書登記的，在房屋登記簿上記載基于生效的法律文書予以登記的事實撤銷登記：生效的法律文書證明當事人非法獲取登記的，善意取得的除外房屋權屬登記信息查詢（掌握）登記信息查詢：是物權公示原則的具體要求和體現，分層次查詢原則可公開查詢信息：①房屋自然狀況；②房屋權利狀況（姓名、他項權利、查封等）限制查詢信息：原始登記憑證只能在限定范圍內查詢。房地產交易與權屬登記規(guī)范管理（掌握）《房地產交易與權屬登記規(guī)范化管理考核標準》管理標準和管理先進標準。（從窗口建設標準；業(yè)務規(guī)范標準；信息系統(tǒng)標準；檔案管理標準；制度建設標準；隊伍建設標準等六個方面）房地產登記機構的協(xié)助執(zhí)行（掌握）人民法院義務查封前查詢房屋權屬（出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書）出示工作證和執(zhí)行公務證，出具查封、預查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；房屋權屬以登記為準； 土地房屋權屬一致的，同時查封；不一致的，分別查封。協(xié)助執(zhí)行義務：不實體審查提出審查建議不停止執(zhí)行按生效文書辦權屬變更、轉移手續(xù)查封登記：1先過戶再查封已受理過戶登記的，未核準的可查封；已核準的不得查封預查封：①開發(fā)企業(yè)已辦預售許可但未出售的房屋；②被執(zhí)行人購買的已辦理初始登記的房屋；③被執(zhí)行人購買的辦理了商品房預售合同登記備案手續(xù)或商品房預告登記的房屋。分割查封：執(zhí)行中應明確查封的具體部位。查封期限（含預查封）不超二年；續(xù)查封，重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；期滿未續(xù)效力消滅。輪候查封先送達的辦查封，后送達的辦輪候查封并予以告知；輪候查封順序：以送達協(xié)助執(zhí)行通知書時間先后排列；查封法院解除的，排列在先的自動轉為查封。處理房產的，排列在后的輪候查封失效。查封的效力1不得辦理抵押、轉讓等變更、轉移登記；仍辦理的，按《民事訴訟法》第103條規(guī)定處理；依生效文書登記的，房屋權利追溯到文書生效之時（七）中介管理房地產中介服務行業(yè)管理概述（了解）房地產中介：咨詢、估價、經紀。特點：①人員特定②委托服務收費：①%②估價差額定率累進③%最高3%④上述標準為國家上限，省可自定，不超30%房地產估價行業(yè)管理（熟悉）房地產估價行業(yè)是目前我國估價領域唯一對機構和執(zhí)業(yè)人員均實行行政許可的行業(yè)。房地產估價機構資質等級分一、二、三級。房地產經紀人員職業(yè)資格制度（了解）房地產經紀人員分經紀人和經紀人協(xié)理。注冊：估價師與經紀人學會，注冊管理與自律管理相結合。住房置業(yè)擔保管理（熟悉）住房置業(yè)擔保業(yè)務管理制度：設立：①平等自愿、分散和控制風險②嚴格評估借款人資信。程序：要約和承諾兩階段。房地產中介服務信用檔案（了解）信用檔案：建立房地產交易誠信機制。房管部門加快構筑信息服務平臺，進一步完善房地產信用檔案體系。（八）房地產稅收制度與政策稅收:國家為了實現其職能，憑借政治權利，按照法律規(guī)定的標準，無償取得財政收入的一種手段。稅收制度:國家各項稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。是國家處理稅收分配關系的總規(guī)范。稅種：①房產稅②城鎮(zhèn)土地使用稅③耕地占用稅④土地增值稅⑤契稅⑥營業(yè)稅城市維護建設稅和教育稅附加⑦企業(yè)所得稅⑧個人所得稅⑨印花稅房產稅（熟悉）①房產稅以房產為課稅對象，向產權所有人征收的一種稅。課稅對象房產稅由產權所有人繳納房產稅稅率依照房產余值計算繳納的，％； 依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12％ 征收基數非出租的房產：依照房產原值一次減除10％至30％后的余值計算繳納。具體減除幅度。沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。出租的房產：以房產租金收入為房產稅的計稅依據。房產稅免納范圍 1機關團體軍隊自用2事業(yè)經費的單位自用3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用4個人所有非營業(yè)5財政部批準其他。具備房屋功能的地下建筑征收房產稅問題1依照有關規(guī)定征收房產稅2稅額計算：對于自用地下建筑的稅額計算：工業(yè)用途房產，以房屋原價的50—60%作為應稅房產原值；商業(yè)和其他用途房產，以房屋原價的70—80％作為應稅房產原值。應納房產稅的稅額=應稅房產原值[1扣除比例]％。城鎮(zhèn)土地使用稅（熟悉）②城鎮(zhèn)土地使用稅國家對擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅種課稅對象1以城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內的土地為征稅對象；2以實際占用的土地單位面積為計稅依據；3按照規(guī)定的稅額計算征收。稅收標準大城市——；中等城市——；小城市——；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——。地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。免繳土地使用稅范圍國家減免政策：1機關團體軍隊自用2）事業(yè)經費單位自用3）宗教寺廟公園名勝4）市政公共用地5）直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；6開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年7財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。省、自治區(qū)、直轄市稅務局免稅政策： 1個人房屋用地2）房管部門在房租調整改革前經租的居民住房用地；3免稅單位職工家屬的宿舍用地4民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；5集體和個人辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地耕地占