【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 預(yù)售許可制度：無預(yù)售許可證的不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預(yù)售許可。商品房買賣合同：1主要內(nèi)容（示范文本）2計(jì)價(jià)方式（按套、按套內(nèi)面積、按建筑面積）3誤差處理方式（3%為限處理）中途變更規(guī)劃設(shè)計(jì)（10日內(nèi)書面通知）5保修責(zé)任（自交付之日起算）。買賣合同糾紛案件司法解釋：該解釋溯及既往，到《房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的合同。要點(diǎn)：1不輕易認(rèn)定合同無效廣告可成為合同內(nèi)容認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)定協(xié)議的效力 訂金與定金；定金罰則，定金數(shù)額不得超過主合同的20%五種適用懲罰性賠償?shù)那樾畏课菝娣e誤差的處理違約金的問題 以合同有效為前提承擔(dān)違約責(zé)任；以30%為限商品房預(yù)售：①交錢有土地證②規(guī)劃施工許可證③投資25%以上確定竣工及交付④預(yù)售許可證（不小于棟，不分層分單元輸預(yù)售許可）未取得預(yù)售許可證：不得認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等變相收定金，預(yù)定款費(fèi)用，不得參加展銷活動(dòng)。商品房銷售禁止：①一房二賣②返本銷售③不符合預(yù)售④按套不得分割⑤大城市限購(gòu)規(guī)定計(jì)價(jià)方式：按套、按套內(nèi)建面、按建面。產(chǎn)權(quán)登記按建筑面積。誤差處理方式：以約定為主，未約定的，按3%為限。變更規(guī)劃設(shè)計(jì)：變更確立10日內(nèi)書面通知。15日未答復(fù)視同接受。違約金：過高按損失30%減少，過低以違約損失確定。合同有效承擔(dān)，合同無效不承擔(dān)違約金，無效合同爭(zhēng)議解決方式有效。房屋租賃管理（熟悉）房屋不得租賃：違法建筑不符合安全、防災(zāi)違反規(guī)定改變使用性質(zhì)其他（不得分割出租、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏不居?。? 租賃備案：完全的形式審查。買賣不破租賃轉(zhuǎn)讓不破先出租，后抵押不破先抵押，后出租擊破租賃。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)：共有人優(yōu)于承租人，同行條件指價(jià)格，承租未達(dá)到50%以上，不享整棟優(yōu)先權(quán)。房地產(chǎn)抵押管理（掌握）房地產(chǎn)抵押的條件1地隨房走 地上無定著物的土地使用權(quán)抵押，必須是出讓土地不得設(shè)定抵押權(quán)的情形不得設(shè)定抵押權(quán)土地所有權(quán)；集體土地使用權(quán)，法律規(guī)定除外；教育醫(yī)療公益有爭(zhēng)議的房產(chǎn)；查封扣押監(jiān)管其他（國(guó)家機(jī)關(guān)財(cái)產(chǎn)；違法、違章建筑；宗教財(cái)產(chǎn)等）房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定：1可幾宗一并抵押，視為同一抵押物，不可分割2房地一并抵押，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)土地使用權(quán)不單獨(dú)抵押，廠房抵押的，土地使用權(quán)同時(shí)抵押3預(yù)購(gòu)商品房抵押，取得預(yù)售許可證4優(yōu)惠政策購(gòu)買的以可處分和收益份額為限5國(guó)企事業(yè)按國(guó)資規(guī)定，股份有限董事會(huì)或股東大會(huì)通過，集體所有制職工代表大會(huì)通過備案，外資董事會(huì)通過6公益設(shè)施以外為自身債務(wù)7不超剩余土地使用期或經(jīng)營(yíng)期限8共有人書面同意9分立合并原抵押合同有效10不約定抵押物轉(zhuǎn)移所有11抵押權(quán)人為保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?2租賃合同有效13先抵押后承租可破租賃14以登記內(nèi)容為準(zhǔn)15未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓。受讓人清債消權(quán)除外。最高額抵押權(quán)特征將來發(fā)生 一定期限內(nèi)連續(xù)發(fā)生 實(shí)際發(fā)生額不確定抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，債權(quán)未發(fā)生特殊規(guī)則：已存在可轉(zhuǎn)入確定前部分轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓；確定前可協(xié)議變更。房地產(chǎn)抵押登記1強(qiáng)制性，為抵押權(quán)的生效要件；區(qū)分登記的（物權(quán)）效力和合同（債權(quán)）效力（合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力）。 未辦物權(quán)登記的，不影響合同效力（一房多賣情況下合同有效）。抵押權(quán)是價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)，就抵押財(cái)產(chǎn)變價(jià)而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。對(duì)內(nèi)優(yōu)先：抵押權(quán)之間沖突的，順位清償。對(duì)外優(yōu)先：抵押物被查封、執(zhí)行時(shí)，優(yōu)于執(zhí)行的債務(wù)清償。 協(xié)議實(shí)現(xiàn)：協(xié)議折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償通過法院實(shí)現(xiàn)：拍賣、變賣 清償順位：已登記＞未登記；先登記＞后登記，都未登記的，按照債權(quán)比例清償。抵押權(quán)人應(yīng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期內(nèi)行使抵押權(quán)訴訟時(shí)效：普通時(shí)效、特殊時(shí)效、執(zhí)行時(shí)效禁止抵押：①權(quán)屬爭(zhēng)議②教醫(yī)市政③文物④查封扣押監(jiān)管⑤其他抵押合同：書面，主合同無效，從合同無效。不登記不生效，無優(yōu)先受償權(quán)。抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)而非實(shí)體權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)：平等自愿等價(jià)有償。協(xié)議折價(jià)或拍賣變賣價(jià)款優(yōu)先受償（六）登記制度與政策房地產(chǎn)登記概述（熟悉）登記是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示方式。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力（公示、權(quán)利推定、善意保護(hù)）未經(jīng)登記的，不發(fā)生物權(quán)效力。實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。登記制度類型：契據(jù)登記制、產(chǎn)權(quán)登記制、（權(quán)利登記制、托倫斯）登記原則：權(quán)利主體一致、屬地管理原則。（包括房屋登記和土地登記）登記基本要求：①共同為原則，單方例外②查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，必要實(shí)地查看③按基本單位登記單方申請(qǐng)：①自建②法院仲裁③繼承遺贈(zèng)④變更之一⑤滅失放棄⑥其他。實(shí)地查看：①初始②在建工程抵押③滅失注銷④其他登記程序：申請(qǐng)受理申核記簿發(fā)證登記時(shí)限：國(guó)有30工作日，集體60，抵押、地役、預(yù)告、更正10，異議1日登記收費(fèi)：住房80，非住房550，集體10，增加一本10，補(bǔ)領(lǐng)10，經(jīng)適、變更減半，查封注銷和登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤更正不收費(fèi)。房地產(chǎn)登記制度（掌握）房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。土地登記：總登記、初始、變更、注銷、其他登記房屋登記：所有權(quán)登記、抵押權(quán)、地役權(quán)、其他登記登記范圍：國(guó)有土地、集體土地房屋，碼頭油庫(kù)構(gòu)筑物登記的效力（公信原則的體現(xiàn)） 物權(quán)變動(dòng)的效力：所有權(quán)轉(zhuǎn)移。權(quán)利推定的效力（1）登記權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人；（2）設(shè)立某種需要登記的物權(quán)，但未登記，則該物權(quán)并未產(chǎn)生。（3）登記一旦注銷，即使是真正的權(quán)利人，其法律上的物權(quán)已不存在。善意保護(hù)的效力善意取得要件：1無處分權(quán)人處分2善意3合理價(jià)格4已公示：不動(dòng)產(chǎn)已登記；動(dòng)產(chǎn)已交付。善意取得效力（1）物權(quán)轉(zhuǎn)移至善意取得人；（2）原權(quán)利人權(quán)利喪失，只能向無處分權(quán)人主張賠償損失而不能行使追及權(quán)。例外 遺失物、漂流物、埋藏物、贓物不適用。房屋登記機(jī)構(gòu)：直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)是法定的房屋登記和發(fā)證機(jī)關(guān)房屋登記基本要求：以共同申請(qǐng)為原則，單方申請(qǐng)為例外查驗(yàn)申請(qǐng)資料為主，必要時(shí)實(shí)地查看按房屋基本單元登記單方申請(qǐng)的情形：1合法建造、拆除房屋；2法院、仲裁政府征收生效文書3繼承、受遺贈(zèng)；4變更登記情形之一（名稱、姓名、自然屬性變更）5放棄權(quán)利6）更正登記、異議登記、預(yù)告登記（預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)仍為雙方）實(shí)地查看四種情形：1初始登記；2在建工程抵押權(quán)；3滅失的注銷；4其他情形房屋基本單元：有固定界限、可獨(dú)立使用并有唯一、明確編號(hào)的房屋或特定空間。國(guó)有土地范圍內(nèi)成套住房：套非成套住房：幢、層、間。 非住房：幢、層、套、間 房屋登記的程序：申請(qǐng)受理審核記載于登記簿發(fā)證（公告）申請(qǐng)1申請(qǐng)啟動(dòng)2不超范圍；3法規(guī)為前提；4可撤回申請(qǐng)。受理：查閱證明文件詢問申請(qǐng)人并簽字出具受理憑證審核：形式審查為主，實(shí)質(zhì)審查為輔（審慎、合理的審查責(zé)任）初審、復(fù)審、終審；不推薦減少層次記載于登記簿：1物權(quán)歸屬根據(jù)2自記載發(fā)生效力；3證書不一致以登記簿為準(zhǔn)；4沒有證書，不能僅依登記簿辦理轉(zhuǎn)移登記。發(fā)證：1物權(quán)證明2效力低于登記簿3遺失可補(bǔ)發(fā)。收費(fèi)：按件收?。鹤》恳惶诪橐患?0元，宅基地工本費(fèi)10元，非住宅每件550元減半收?。航?jīng)濟(jì)適用房、門牌號(hào)碼、名稱變更不收費(fèi)：查封、注銷、登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤造成的更正登記預(yù)告登記：①登記的是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，不設(shè)立物權(quán)。注意：預(yù)抵押證明不具有優(yōu)先受償權(quán) ②登記目的是限制登記權(quán)利人處分，如一房數(shù)賣；③登記效果：使債權(quán)具有物權(quán)性質(zhì)，可以對(duì)抗第三人；④失效：債權(quán)消失或自能登記之日起3個(gè)月未申請(qǐng)登記。更正登記①依申請(qǐng)更正：權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤； ②依職權(quán)更正：登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿錯(cuò)誤。不涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人辦理，不辦理的逕行更正。涉及權(quán)利歸屬和內(nèi)容的：書面通知權(quán)利人在規(guī)定期限內(nèi)辦理；辦理更正登記期間，權(quán)利人因處分其房屋權(quán)利申請(qǐng)登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)暫緩辦理。異議登記：①利害關(guān)系人認(rèn)為登記簿錯(cuò)誤；②權(quán)利人不同意更正。程序：①利害關(guān)系人申請(qǐng)；②即使證據(jù)不充分亦應(yīng)辦理；③理論上不能以同一事由重復(fù)申請(qǐng)；④15天內(nèi)應(yīng)起訴。效力：阻斷登記的公信力。處理：①權(quán)利人處分房屋，暫緩辦理； ②已受理但未記載于登記簿的，中止辦理。注銷：申請(qǐng)人或原權(quán)利人可申請(qǐng)注銷異議登記基于判決、仲裁文書登記：①生效條件：法律文書、繼承、合法建造等②不須登記即取得物權(quán)③處分物權(quán)時(shí)應(yīng)先登記再轉(zhuǎn)移④依生效文書登記的，在房屋登記簿上記載基于生效的法律文書予以登記的事實(shí)撤銷登記：生效的法律文書證明當(dāng)事人非法獲取登記的，善意取得的除外房屋權(quán)屬登記信息查詢（掌握）登記信息查詢：是物權(quán)公示原則的具體要求和體現(xiàn)，分層次查詢?cè)瓌t可公開查詢信息：①房屋自然狀況；②房屋權(quán)利狀況（姓名、他項(xiàng)權(quán)利、查封等）限制查詢信息：原始登記憑證只能在限定范圍內(nèi)查詢。房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范管理（掌握）《房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記規(guī)范化管理考核標(biāo)準(zhǔn)》管理標(biāo)準(zhǔn)和管理先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)。（從窗口建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；業(yè)務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；信息系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)；檔案管理標(biāo)準(zhǔn)；制度建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；隊(duì)伍建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等六個(gè)方面）房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的協(xié)助執(zhí)行（掌握）人民法院義務(wù)查封前查詢房屋權(quán)屬（出示工作證，出具協(xié)助查詢通知書）出示工作證和執(zhí)行公務(wù)證，出具查封、預(yù)查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；房屋權(quán)屬以登記為準(zhǔn)； 土地房屋權(quán)屬一致的，同時(shí)查封；不一致的，分別查封。協(xié)助執(zhí)行義務(wù)：不實(shí)體審查提出審查建議不停止執(zhí)行按生效文書辦權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)查封登記：1先過戶再查封已受理過戶登記的，未核準(zhǔn)的可查封；已核準(zhǔn)的不得查封預(yù)查封：①開發(fā)企業(yè)已辦預(yù)售許可但未出售的房屋；②被執(zhí)行人購(gòu)買的已辦理初始登記的房屋；③被執(zhí)行人購(gòu)買的辦理了商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)或商品房預(yù)告登記的房屋。分割查封：執(zhí)行中應(yīng)明確查封的具體部位。查封期限（含預(yù)查封）不超二年；續(xù)查封，重新制作裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書；期滿未續(xù)效力消滅。輪候查封先送達(dá)的辦查封，后送達(dá)的辦輪候查封并予以告知；輪候查封順序：以送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書時(shí)間先后排列；查封法院解除的，排列在先的自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封。處理房產(chǎn)的，排列在后的輪候查封失效。查封的效力1不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等變更、轉(zhuǎn)移登記；仍辦理的，按《民事訴訟法》第103條規(guī)定處理；依生效文書登記的，房屋權(quán)利追溯到文書生效之時(shí)（七）中介管理房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)管理概述（了解）房地產(chǎn)中介：咨詢、估價(jià)、經(jīng)紀(jì)。特點(diǎn)：①人員特定②委托服務(wù)收費(fèi)：①%②估價(jià)差額定率累進(jìn)③%最高3%④上述標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)家上限，省可自定，不超30%房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理（熟悉）房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是目前我國(guó)估價(jià)領(lǐng)域唯一對(duì)機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員均實(shí)行行政許可的行業(yè)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)分一、二、三級(jí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度（了解）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員分經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人協(xié)理。注冊(cè)：估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，注冊(cè)管理與自律管理相結(jié)合。住房置業(yè)擔(dān)保管理（熟悉）住房置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)管理制度：設(shè)立：①平等自愿、分散和控制風(fēng)險(xiǎn)②嚴(yán)格評(píng)估借款人資信。程序：要約和承諾兩階段。房地產(chǎn)中介服務(wù)信用檔案（了解）信用檔案：建立房地產(chǎn)交易誠(chéng)信機(jī)制。房管部門加快構(gòu)筑信息服務(wù)平臺(tái)，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信用檔案體系。（八）房地產(chǎn)稅收制度與政策稅收:國(guó)家為了實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)利，按照法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，無償取得財(cái)政收入的一種手段。稅收制度:國(guó)家各項(xiàng)稅收法律、法規(guī)、規(guī)章和稅收管理體制等的總稱。是國(guó)家處理稅收分配關(guān)系的總規(guī)范。稅種：①房產(chǎn)稅②城鎮(zhèn)土地使用稅③耕地占用稅④土地增值稅⑤契稅⑥營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅和教育稅附加⑦企業(yè)所得稅⑧個(gè)人所得稅⑨印花稅房產(chǎn)稅（熟悉）①房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為課稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。課稅對(duì)象房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納房產(chǎn)稅稅率依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，％； 依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％ 征收基數(shù)非出租的房產(chǎn)：依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。出租的房產(chǎn)：以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅免納范圍 1機(jī)關(guān)團(tuán)體軍隊(duì)自用2事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用3宗教寺廟、公園、名勝古跡自用4個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)5財(cái)政部批準(zhǔn)其他。具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅問題1依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅2稅額計(jì)算：對(duì)于自用地下建筑的稅額計(jì)算：工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70—80％作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值[1扣除比例]％。城鎮(zhèn)土地使用稅（熟悉）②城鎮(zhèn)土地使用稅國(guó)家對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人征收的一種稅種課稅對(duì)象1以城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)的土地為征稅對(duì)象；2以實(shí)際占用的土地單位面積為計(jì)稅依據(jù)；3按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收。稅收標(biāo)準(zhǔn)大城市——；中等城市——；小城市——；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)——。地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅單獨(dú)建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅，暫按應(yīng)征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。免繳土地使用稅范圍國(guó)家減免政策：1機(jī)關(guān)團(tuán)體軍隊(duì)自用2）事業(yè)經(jīng)費(fèi)單位自用3）宗教寺廟公園名勝4）市政公共用地5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；6開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年7財(cái)政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地。省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局免稅政策： 1個(gè)人房屋用地2）房管部門在房租調(diào)整改革前經(jīng)租的居民住房用地；3免稅單位職工家屬的宿舍用地4民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；5集體和個(gè)人辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地耕地占