【文章內容簡介】 確定項目——簽訂土地使用權出讓合同——到規(guī)劃部門領取建設用地規(guī)劃許可證。（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權）建設工程規(guī)劃許可證答：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行工程建設的，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可管理的主要內容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設計方案、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、放線及驗線制度、建設工程的竣工驗收、竣工資料的報送。注冊建筑師是指依法取得注冊建筑師證書并從事房屋建筑設計及相關業(yè)務的人員。注冊建筑師制度包括嚴格的資格審查與考試制度、注冊制度和相應的管理制度。我國分為一級建筑師和二級建筑師。一級建筑師不低于發(fā)達國家建筑師標準。一級注冊建筑師由全國注冊建筑師管理委員會負責注冊和管理，報住房和城鄉(xiāng)建設部備案；二級由省級管理，報同級建設行政主管部門備案。只有注冊的建筑師才能以注冊建筑師的名義從事設計業(yè)務活動。注冊建筑師執(zhí)行建筑設計業(yè)務必須受聘于有設計法人資格的設計單位，并由設計單位委派。注冊建筑師不得同時受聘于兩個或兩個以上設計單位，設計單位出具的設計圖紙須由負責該項目的注冊建筑師簽字。1注冊結構工程師，取得注冊證書，從事房屋結構、橋梁、塔架等工程設計專業(yè)技術人員。也分為一級和二級，注冊期3年，期滿前30日內申請延期注冊，一級不受工程規(guī)模和工程負責程度限制。1《拆遷條例》規(guī)定城市房屋拆遷管理，由國家和地方政府根據事權分級實施。拆遷工作程序：向房屋拆遷管理部門提出房屋拆遷申請；拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得；拆遷雙方簽訂拆遷協(xié)議實施拆遷：一般是委托拆遷拆遷補償安置資金的監(jiān)管1申請領取住房拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列材料：建設項目批準文件；建設用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權批準文件；拆遷計劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。1房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換。貨幣補償的金額，以房地產市場評估價格確定?！恫疬w條例》規(guī)定的拆遷貨幣補償的基本原則是等價有償。采取的辦法是根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產市場評估的辦法確定。1設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按照以下程序進行補償和安置。一是要認定抵押的有效性；二是應當及時通知抵押權人；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款錢必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照清償順序清償。1對拆除公益事業(yè)用房的貨幣補償，通常用成本法評估。1超過批準期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補償。違法建筑的認定是規(guī)劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人和拆遷主管部門無權認定。1房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含補償金額。拆遷估價一般采用市場比較法，估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。拆遷估價人員應實地查勘，做好記錄，拍攝影像資料，由估價人員、拆遷人和被拆遷人簽字認可。受托估價機構不得轉讓受委托的業(yè)務。拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。1拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。分段實施的拆遷時點為當前拆遷實施之日為估價時點。拆遷估價的價值標準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影像。估價機構將分戶估價結果公示7日。拆遷當事人另行委托評估機構評估的，受委托估價機構應當在10日內出具估價報告。2工程投資額在30萬以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。2申領建筑工程施工許可證的條件答：已經辦理該建筑工程用地的批準手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設工程規(guī)劃許可證；施工場地已經具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；已經確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已經規(guī)定進行了審查；有保證工程質量和安全的具體措施；按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已經委托監(jiān)理；建設資金已經落實。建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。2建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月。既不開工又不申請延期或延期超過延期次數、期限的，施工許可證自行廢止。2建設工程，是指土木工程、建筑工程、線路管道和設備安裝工程及裝修工程。2國務院建設行政主管部門對全國的建設工程質量實施統(tǒng)一監(jiān)督管理，負責全國竣工驗收的監(jiān)督管理工作。建設工程發(fā)生質量事故，有關單位應當在24小時以內想當地建設行政主管部門和其他有關部門報告。2房屋建筑工程的最低保修期限為：答：地基基礎和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設備安裝為2年； 裝修工程為2年。房屋建筑保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。2建設監(jiān)理是對建設前期的工程咨詢、建設實施階段的招標投標、勘察設計、施工驗收，直至建設后期的運轉保修在內的各個階段的管理和監(jiān)督。建設監(jiān)理是委托性的，業(yè)務可以同時委托幾個單位監(jiān)理。2監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調”。即進度控制、工程質量控制和工程投資控制；合同管理和信息管理；全面的組織協(xié)調。2下列工程必須實施監(jiān)理答：國家重點建設工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開發(fā)建設的住宅小區(qū)工程；利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程；國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。工程監(jiān)理單位不得轉讓工程監(jiān)理業(yè)務。未經監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構配件和設備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序的施工。未經總監(jiān)理工程師簽字，建設單位不撥付工程款，不進行竣工驗收。3監(jiān)理企業(yè)的資質根據其人員素質、專業(yè)技能、管理水平、資金數量及實際業(yè)績分為甲、乙、丙三級。未取得《監(jiān)理工程師資格證書》和《監(jiān)理工程師崗位證書》，或兩證不全者，不得從事監(jiān)理業(yè)務；已注冊的監(jiān)理工程師不得以個人名義從事監(jiān)理業(yè)務。3設立房地產開發(fā)企業(yè)應符合下列條件答：有符合公司法登記的名稱和組織機構；有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬以上；有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律規(guī)定的其他條件。3新設立的房地產開發(fā)企業(yè)，應當自領取營業(yè)執(zhí)照起30日內到登記機構所在地的房地產開發(fā)主管部門備案，房地產開發(fā)主管部門應當在接到備案申請后30日內核發(fā)《暫定資質證書》，暫定資質的條件不低于司機資質的條件。該證書有效期1年。房地產開發(fā)主管部門可視企業(yè)經營情況，延長證書有效期，但延長期不得超過2年。3投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認購的投資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務；投資者可按其出資的比例依法享有所有者收益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽回。3項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業(yè)產權、非專利技術、土地使用權。以工業(yè)產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20%。2009年后，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。3對質量不合格的房地產開發(fā)項目的處理中應注意的幾個問題答：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是辦理之后。二是確屬主體結構質量不合格的，而不是一般性的質量問題。三是必須向工程質量監(jiān)督部門申請重新核驗，以核驗的結論為依據。四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，只含直接損失，不含精神損失。確屬主體質量不合格的，消費者有權要求退房或換房。3商品住宅的保修期為答：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修屋面防水3年；管道堵塞2個月；燈具、電器開關6個月其他1年保修期自商品住宅交付之日起計算3以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時應滿足兩個條件：一是已經支付全部土地使用權出讓金，并取得使用權證書；二是按照合同約定完成開發(fā)規(guī)模。屬于房屋建設的，實際投入房屋建設的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設用地條件。3未取得商品房預售許可的房地產開發(fā)項目，不得以內部認購、內部登記等名目發(fā)布房地產廣告。下列情況禁止發(fā)布廣告答：在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的；在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；司法機關查封、或以其他形式限制房地產權利的；預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；權屬有爭議的；違反國家有關規(guī)定建設的；不符合工程質量標準，驗收不合格的4房地產廣告的要求答：房地產廣告中涉及所有權和使用權的，其基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間；價格，是實際價格，明示有效期；距離，是實際距離，不是時間距離；規(guī)劃或建設中的市政條件，應注明；面積，應標明是建筑面積或使用面積涉及裝修的，要真