【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 確定項(xiàng)目——簽訂土地使用權(quán)出讓合同——到規(guī)劃部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。（未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國(guó)有土地使用權(quán)）建設(shè)工程規(guī)劃許可證答：在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行工程建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。建設(shè)工程規(guī)劃許可管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線(xiàn)管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、放線(xiàn)及驗(yàn)線(xiàn)制度、建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收、竣工資料的報(bào)送。注冊(cè)建筑師是指依法取得注冊(cè)建筑師證書(shū)并從事房屋建筑設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)務(wù)的人員。注冊(cè)建筑師制度包括嚴(yán)格的資格審查與考試制度、注冊(cè)制度和相應(yīng)的管理制度。我國(guó)分為一級(jí)建筑師和二級(jí)建筑師。一級(jí)建筑師不低于發(fā)達(dá)國(guó)家建筑師標(biāo)準(zhǔn)。一級(jí)注冊(cè)建筑師由全國(guó)注冊(cè)建筑師管理委員會(huì)負(fù)責(zé)注冊(cè)和管理，報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部備案；二級(jí)由省級(jí)管理，報(bào)同級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。只有注冊(cè)的建筑師才能以注冊(cè)建筑師的名義從事設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)。注冊(cè)建筑師執(zhí)行建筑設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)必須受聘于有設(shè)計(jì)法人資格的設(shè)計(jì)單位，并由設(shè)計(jì)單位委派。注冊(cè)建筑師不得同時(shí)受聘于兩個(gè)或兩個(gè)以上設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)單位出具的設(shè)計(jì)圖紙須由負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的注冊(cè)建筑師簽字。1注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師，取得注冊(cè)證書(shū)，從事房屋結(jié)構(gòu)、橋梁、塔架等工程設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員。也分為一級(jí)和二級(jí)，注冊(cè)期3年，期滿(mǎn)前30日內(nèi)申請(qǐng)延期注冊(cè)，一級(jí)不受工程規(guī)模和工程負(fù)責(zé)程度限制。1《拆遷條例》規(guī)定城市房屋拆遷管理，由國(guó)家和地方政府根據(jù)事權(quán)分級(jí)實(shí)施。拆遷工作程序：向房屋拆遷管理部門(mén)提出房屋拆遷申請(qǐng)；拆遷審批和《房屋拆遷許可證》的取得；拆遷雙方簽訂拆遷協(xié)議實(shí)施拆遷：一般是委托拆遷拆遷補(bǔ)償安置資金的監(jiān)管1申請(qǐng)領(lǐng)取住房拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門(mén)提交下列材料：建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件；拆遷計(jì)劃和拆遷方案；辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。1房屋拆遷補(bǔ)償有兩種方式，即貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定?！恫疬w條例》規(guī)定的拆遷貨幣補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是等價(jià)有償。采取的辦法是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，用房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的辦法確定。1設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置。一是要認(rèn)定抵押的有效性；二是應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知抵押權(quán)人；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款錢(qián)必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照清償順序清償。1對(duì)拆除公益事業(yè)用房的貨幣補(bǔ)償，通常用成本法評(píng)估。1超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑在拆遷時(shí)，依法不予補(bǔ)償。違法建筑的認(rèn)定是規(guī)劃行政主管部門(mén)的職權(quán)范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具證明。作為拆遷人和拆遷主管部門(mén)無(wú)權(quán)認(rèn)定。1房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含補(bǔ)償金額。拆遷估價(jià)一般采用市場(chǎng)比較法，估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。拆遷估價(jià)人員應(yīng)實(shí)地查勘，做好記錄，拍攝影像資料，由估價(jià)人員、拆遷人和被拆遷人簽字認(rèn)可。受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受委托的業(yè)務(wù)。拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格”。1拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。分段實(shí)施的拆遷時(shí)點(diǎn)為當(dāng)前拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影像。估價(jià)機(jī)構(gòu)將分戶(hù)估價(jià)結(jié)果公示7日。拆遷當(dāng)事人另行委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受委托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。2工程投資額在30萬(wàn)以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。2申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件答：已經(jīng)辦理該建筑工程用地的批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場(chǎng)地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定施工企業(yè)；有滿(mǎn)足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計(jì)文件已經(jīng)規(guī)定進(jìn)行了審查；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已經(jīng)委托監(jiān)理；建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%，建設(shè)工期超過(guò)一年的，到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。2建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開(kāi)工。因故不能按期開(kāi)工的，應(yīng)當(dāng)在期滿(mǎn)前向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期，并說(shuō)明理由；延期以?xún)纱螢橄蓿看尾怀^(guò)3個(gè)月。既不開(kāi)工又不申請(qǐng)延期或延期超過(guò)延期次數(shù)、期限的，施工許可證自行廢止。2建設(shè)工程，是指土木工程、建筑工程、線(xiàn)路管道和設(shè)備安裝工程及裝修工程。2國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理，負(fù)責(zé)全國(guó)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督管理工作。建設(shè)工程發(fā)生質(zhì)量事故，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)在24小時(shí)以?xún)?nèi)想當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)和其他有關(guān)部門(mén)報(bào)告。2房屋建筑工程的最低保修期限為：答：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。房屋建筑保修期自工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。2建設(shè)監(jiān)理是對(duì)建設(shè)前期的工程咨詢(xún)、建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理和監(jiān)督。建設(shè)監(jiān)理是委托性的，業(yè)務(wù)可以同時(shí)委托幾個(gè)單位監(jiān)理。2監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。即進(jìn)度控制、工程質(zhì)量控制和工程投資控制；合同管理和信息管理；全面的組織協(xié)調(diào)。2下列工程必須實(shí)施監(jiān)理答：國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)工程；大中型公用事業(yè)工程；成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程；利用外國(guó)政府或者國(guó)際組織貸款、援助資金的工程；國(guó)家規(guī)定必須實(shí)行監(jiān)理的其他工程。工程監(jiān)理單位不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字，建設(shè)單位不撥付工程款，不進(jìn)行竣工驗(yàn)收。3監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)根據(jù)其人員素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)技能、管理水平、資金數(shù)量及實(shí)際業(yè)績(jī)分為甲、乙、丙三級(jí)。未取得《監(jiān)理工程師資格證書(shū)》和《監(jiān)理工程師崗位證書(shū)》，或兩證不全者，不得從事監(jiān)理業(yè)務(wù)；已注冊(cè)的監(jiān)理工程師不得以個(gè)人名義從事監(jiān)理業(yè)務(wù)。3設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)符合下列條件答：有符合公司法登記的名稱(chēng)和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)需要的固定的辦公用房；注冊(cè)資本100萬(wàn)以上；有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)、建筑工程專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專(zhuān)職會(huì)計(jì)人員；法律規(guī)定的其他條件。3新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照起30日內(nèi)到登記機(jī)構(gòu)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在接到備案申請(qǐng)后30日內(nèi)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》，暫定資質(zhì)的條件不低于司機(jī)資質(zhì)的條件。該證書(shū)有效期1年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，延長(zhǎng)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期不得超過(guò)2年。3投資項(xiàng)目資本金，是指在投資項(xiàng)目總投資中，由投資者認(rèn)購(gòu)的投資額，對(duì)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非債務(wù)性資金，項(xiàng)目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者收益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。3項(xiàng)目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)作價(jià)出資的比例不得超過(guò)投資項(xiàng)目資本金總額的20%。2009年后，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。3對(duì)質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的處理中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題答：一是購(gòu)房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是辦理之后。二是確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，而不是一般性的質(zhì)量問(wèn)題。三是必須向工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)申請(qǐng)重新核驗(yàn)，以核驗(yàn)的結(jié)論為依據(jù)。四是對(duì)給購(gòu)房人造成損失應(yīng)當(dāng)有合理的界定，只含直接損失，不含精神損失。確屬主體質(zhì)量不合格的，消費(fèi)者有權(quán)要求退房或換房。3商品住宅的保修期為答：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修屋面防水3年；管道堵塞2個(gè)月；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月其他1年保修期自商品住宅交付之日起計(jì)算3以出讓方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得使用權(quán)證書(shū)；二是按照合同約定完成開(kāi)發(fā)規(guī)模。屬于房屋建設(shè)的，實(shí)際投入房屋建設(shè)的資金額應(yīng)占全部開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件。3未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不得以?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部登記等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。下列情況禁止發(fā)布廣告答：在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；司法機(jī)關(guān)查封、或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭(zhēng)議的；違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗(yàn)收不合格的4房地產(chǎn)廣告的要求答：房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)和使用權(quán)的，其基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；價(jià)格，是實(shí)際價(jià)格，明示有效期；距離，是實(shí)際距離，不是時(shí)間距離；規(guī)劃或建設(shè)中的市政條件，應(yīng)注明；面積，應(yīng)標(biāo)明是建筑面積或使用面積涉及裝修的，要真