【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 限的其他 條件 的；F根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)權(quán)不宜出讓的；G縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。（二）轉(zhuǎn)讓的程序30日內(nèi)持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷安軒補(bǔ)償?shù)模疬w安軒補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)局面通知被拆遷人。二 商品房銷售（一） 商品房銷售的條件(現(xiàn)房)1出售商品房的記工員開(kāi)發(fā)企業(yè)界應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。2取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件。3持有建議工程規(guī)劃許可證和施工許可證。4已通過(guò)竣工驗(yàn)收。5拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。6供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用權(quán)條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備設(shè)備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度的交付日期。7物業(yè)管理體制方案已經(jīng)落實(shí)。（二） 商品房銷售代理委托專門(mén)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售。1實(shí)行銷售代理人必須簽訂委托合同。出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷委托書(shū)。3房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求。（三） 商品房銷售中禁止的行為1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品詞語(yǔ)財(cái)行銷售給他人。2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。3不符合商品房是銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房, 不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用。(內(nèi)部認(rèn)購(gòu)不合法)4商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。（四） 商品房買(mǎi)賣(mài)合同(非強(qiáng)制性使用，雙方可以約定)。2計(jì)價(jià)方式：商品房銷售可以a按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以b按套內(nèi)建筑面積或c按建筑面積計(jì)價(jià)等三種方式進(jìn)行。但是，產(chǎn)權(quán)登記方式需要按建筑面積方式進(jìn)行，按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)產(chǎn)權(quán)登記。3誤差的處理方式：按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同工約定面積與產(chǎn)權(quán)登記處面積發(fā)生誤差的處理方式。按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定面積無(wú)發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。4中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)：商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)院變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的, 房地產(chǎn)開(kāi)法企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)賣(mài)人。買(mǎi)受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書(shū)面答復(fù)。買(mǎi)受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書(shū)面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買(mǎi)受人的，買(mǎi)受人有權(quán)退房；買(mǎi)受人退房的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。5保修責(zé)任：保修期從交付之日起計(jì)算。（五） 交付使用1逾期交付：未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗拒力或者當(dāng)事人在合同約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買(mǎi)受人。2實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》制度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，因不可抗拒國(guó)或者使用不當(dāng)造成的損失，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。（1） 最低保修項(xiàng)目的保修和期限如下：A地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修。B屋面防水3年；C墻面、頂棚抹灰層脫落1年。D地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年。E門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年。F管道堵塞2個(gè)月；G供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期限或供冷期；H衛(wèi)生潔具1年；I燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；（2） 使用說(shuō)明書(shū)的內(nèi)容。A開(kāi)發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；B結(jié)構(gòu)類型；C裝修、裝飾注意事項(xiàng)；D上水、下水、電、燃?xì)?、熱力、通訊、消防等到設(shè)施配置的說(shuō)明；E有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說(shuō)明和安裝注意民事項(xiàng)；F門(mén)、窗類型，使用注意事項(xiàng)；G配電負(fù)荷；H承重墻、保溫墻、防水層、陽(yáng)臺(tái)等部位注意事項(xiàng)的說(shuō)明；I其他需說(shuō)明的問(wèn)題。住宅中配置的設(shè)備、設(shè)施，生產(chǎn)廠家另有使用說(shuō)明書(shū)的，應(yīng)附于《住宅使用說(shuō)明書(shū)》中。三 房地產(chǎn)廣告（一） 房地產(chǎn)廣告必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確，符合社會(huì)主義精神文明建設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等到封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。（二） 禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形1在未經(jīng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的；2在未經(jīng)國(guó)家征用的集體所有制的土地上建設(shè)的；3司法機(jī)關(guān)報(bào)和行政機(jī)關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；4預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；5權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；7不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；8法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。（三） 發(fā)布房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)提供的文件相應(yīng)真實(shí)、合法、有效的證明文件。1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者其它主體資格證明；2建設(shè)主管部門(mén)頒發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；3土地主管部門(mén)頒發(fā)的項(xiàng)目土地使用權(quán)證明；4工程竣工驗(yàn)收合格證明；5發(fā)布房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售，主管部門(mén)頒發(fā)的預(yù)售、銷售許可證證明。轉(zhuǎn)讓廣告，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證明；6中介機(jī)構(gòu)發(fā)布所代理的房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告，應(yīng)當(dāng)提供業(yè)主委托證明；7工商行政管理機(jī)關(guān)規(guī)定的其它證明。（四） 房地產(chǎn)廣告的內(nèi)容1開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱；2中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；3預(yù)售或銷售許可證書(shū)號(hào)。第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策第一節(jié) 房地產(chǎn)交易管理概述一房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房抵押和房屋租賃三種形式。二房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。（一） 房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)以申報(bào)的成交價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。成交價(jià)格明顯低于正常市場(chǎng)價(jià)格的，以評(píng)格價(jià)格作為繳納稅費(fèi)的依據(jù)。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣(mài)房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)格。如果雙方對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格有異議，可以要求重新評(píng)估。重新評(píng)估一般應(yīng)由交易雙方和房地產(chǎn)管理部門(mén)共同認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。（二） 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。（三） 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)土地使用權(quán) 的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式，有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、房地產(chǎn)入服等到行為，無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、房地產(chǎn)繼承等行為。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為。二房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。1完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。4共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。6未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。三房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序1房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)。3房地產(chǎn)管理部門(mén)結(jié)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在7日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。4房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格。5房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；6房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。此外，凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，先到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變理登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。五以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用權(quán)年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。六、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)此，《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定，對(duì)劃撥土地 使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不現(xiàn)處處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金，另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì)，對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理，并在合同中注明。第三節(jié) 商品房預(yù)售二商品房預(yù)售的條件1已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；2持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng) 確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；4開(kāi)發(fā)企業(yè)抽城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。四商品房預(yù)售合同登記備案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得了商品房預(yù)售許可證后，就可以向社會(huì)預(yù)售其商品房，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商呂房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)輸?shù)怯泜浒甘掷m(xù)。五商品房預(yù)售中的違法行為及處罰第四節(jié) 房屋租賃管理一（一）房屋租賃的概念房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中重要的一種交易形式。房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。（二）房屋租賃的分類房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租賃。二房屋租賃的政策1公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件，承租人必須持有房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租房證明和身份證明，私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。2承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。3共有房屋出租時(shí)，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。4租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。三、房屋租賃的條件但有下列情形之一的房屋不得出租：1未依法取得《房屋所有權(quán)證》的2司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3共有房屋未取得共有人同意的；4權(quán)屬有爭(zhēng)議的；5屬于違章建筑的；6不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；7抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；8不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的。四房屋租賃合同出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面租賃合同，并向房產(chǎn)管理部門(mén)登記備案。《合同法》規(guī)定，租賃期限不得超過(guò)二十年，超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。承租人應(yīng)當(dāng)按照租賃合同規(guī)定的使用性質(zhì)使用房屋，不得變更使用用途。租賃合同應(yīng)當(dāng)明確約定租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式。房屋的修繕責(zé)任。出租住宅用房的自然損壞或合同約定有出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。（二）租賃合同的終止一是合同的自然終止，二是人為終止。自然終止主要包括：1租賃合同到期。2符合法律規(guī)定或合同約定可以解除合同條款的；3因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的。人為終止：1將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租；2將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或私自調(diào)換使用的；3將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的；4無(wú)正當(dāng)理由，拖欠房租6個(gè)月以上的；5公有住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上的；6承租人利用承租的房屋從事非法活動(dòng)的；7故意損壞房屋的；8法律、法規(guī)規(guī)定的其他可收回的。五房屋租賃登記備案房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂后30日內(nèi)，持有關(guān)部門(mén)證明文件到市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案手續(xù)。申請(qǐng)房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的證明文件包括：1書(shū)面租賃合同2《房屋所有權(quán)證書(shū)》3當(dāng)事人的合法身份證件4市、縣人民政府規(guī)定的其他文件。 出租共有房屋，還須提交其他共有權(quán)人同意出租證明。出租委托代管房屋，還須提交代管人授權(quán)出租的書(shū)面證明。六房屋租金：房屋租金包括成本租金、商業(yè)租金和市場(chǎng)租金。成本租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金。商業(yè)租金還要加上保險(xiǎn)費(fèi)，地租和利潤(rùn)等八項(xiàng)因素。七轉(zhuǎn)租承租人經(jīng)出租人同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益。轉(zhuǎn)租合同也必須按照有關(guān)部門(mén)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理一房地產(chǎn)抵押的概念房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人是將依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。二作為抵押物的條件兩個(gè)基本點(diǎn)方面：一是依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)設(shè)定抵押權(quán)對(duì)于這類抵押，無(wú)論土地使用權(quán)來(lái)源于出讓不是劃定抵押權(quán)。二是以單純的土地 使用權(quán)抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上附著物時(shí)，以取得的土地使用權(quán)設(shè)定抵押權(quán)。對(duì)于這種抵押，設(shè)定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。下列房地產(chǎn)不能設(shè)定抵押權(quán)：1權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4已依法公告列入