【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 招投標(biāo)、監(jiān)理、施工管理基本制度政策主要內(nèi)容的掌握情況。 （二）考試的基本要求 掌握城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容，城市規(guī)劃的實(shí)施。 熟悉城市規(guī)劃的編制與審批。 熟悉施工許可制度。 熟悉房屋建筑工程質(zhì)量保修。 了解城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系。 了解勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理，勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理，注冊(cè)建筑師和注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師制度。 了解建設(shè)工程的招投標(biāo)管理。 了解建設(shè)工程監(jiān)理管理。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 城市規(guī)劃的基本概念和內(nèi)容 城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和 發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。 城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃 控制的區(qū)域。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。 編制城市規(guī)劃一般分為總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃兩個(gè)階段。根據(jù)城市的實(shí)際情況和工作需要，大、中城市可以在城市總體規(guī)劃的基 礎(chǔ)上編制分區(qū)規(guī)劃，進(jìn)一步控制和確定不同地段的土地用途、范圍和容量，協(xié)調(diào)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)。城市詳細(xì)規(guī)劃分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以總體規(guī)劃或者分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求，控制和引導(dǎo)各項(xiàng)用地的開(kāi)發(fā)和投資建設(shè)。修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要任務(wù)是：以總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，直接對(duì)建設(shè)作出具體的修建安排及其規(guī)劃設(shè)計(jì)，指導(dǎo)建筑設(shè)計(jì)和工程施工圖設(shè)計(jì)。 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)系 城市規(guī)劃管理決定未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià) 值和最有效利用程度，決定未來(lái)城市各區(qū)位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值和有效利用程度。城市規(guī)劃管理是政府調(diào)控地價(jià)的手段。 城市規(guī)劃的編制與審批 設(shè)市城市的總體規(guī)劃由市人民政府負(fù)責(zé)組織編制。分區(qū)規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃由市人民政府城 市規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制。需要編制城市總體規(guī)劃綱要的，由市人民政府負(fù)責(zé)組織 編制。縣（自治縣、旗）人民政府所在地鎮(zhèn)的總體規(guī)劃由縣（自治縣、旗）人民政府負(fù)責(zé)組織編制。詳細(xì)規(guī)劃由縣（自治縣、旗）人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)組織編制。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，由鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組 織編制。 城市規(guī)劃實(shí)行分級(jí)審批制度。城市總體規(guī)劃綱要，需經(jīng)城市人民政府審核同意。直轄市的城市總體規(guī)劃，由直轄市人民政府報(bào)國(guó)務(wù)院審批。省和自治區(qū)人民政府所在地城市、城市人口在 100 萬(wàn)以上的城市及國(guó)務(wù)院指定的其他城市的總體規(guī)劃，由省、自治區(qū)人民政府審查同意后，報(bào)國(guó)務(wù)院審批。其他設(shè)市城市的總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)人民政府審批。縣人民政府所在地城鎮(zhèn)總體規(guī)劃，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。其中市管轄的縣人民政府所在地城鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)所在地市人民政府審批。其他建制鎮(zhèn)的總體規(guī)劃，報(bào)縣（市）人民政府審批。城市人 民政府和縣人民政府在向上級(jí)人民政府報(bào)請(qǐng)審批城市總體規(guī)劃前，須經(jīng)同級(jí)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)審查同意。 城市規(guī)劃的實(shí)施 城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩部分內(nèi)容。報(bào)建審批管理主要包 括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì) 建設(shè)工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章 占地和違章建設(shè)的查禁工作。 勘察設(shè)計(jì)單位的資質(zhì)管理和勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)的管理 國(guó)家對(duì)從事建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)活動(dòng)的單位 ，實(shí)行資質(zhì)管理制度。建設(shè)工程勘察、設(shè)計(jì)資質(zhì)分為工程勘察資質(zhì)、工程設(shè)計(jì)資質(zhì)。 從事建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)必須按照《建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)市場(chǎng)管理規(guī)定》的要求，開(kāi)展活動(dòng)。 注冊(cè)建筑師和注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師制度 注冊(cè)建筑師實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度和注冊(cè)管理辦法。注冊(cè)建筑師級(jí)別設(shè)置分為一級(jí)注冊(cè)建筑師和二級(jí)注冊(cè)建筑師。 注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度和注冊(cè)管理辦法。注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師分為一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師和二級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師。 建設(shè)工程的招投標(biāo)管理 建設(shè)工程的招投標(biāo)有法定的范圍。建設(shè)工程的招投標(biāo)活動(dòng)必須符合《中華人民共和國(guó) 招 標(biāo)投標(biāo)法》。 建設(shè)工程監(jiān)理管理 建設(shè)監(jiān)理是對(duì)建設(shè)前期的工程咨詢(xún)，建設(shè)實(shí)施階段的招標(biāo)投標(biāo)、勘察設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收，直至建設(shè)后期的運(yùn)轉(zhuǎn)保修在內(nèi)的各個(gè)階段的管理與監(jiān)督。建設(shè)監(jiān)理機(jī)構(gòu)，指符合規(guī)定條件而經(jīng)批準(zhǔn)成立、取得資格證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照的監(jiān)理單位，受業(yè)主委托依據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)范、批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件和合同條款，對(duì)工程建設(shè)實(shí)施的監(jiān)理。社會(huì)監(jiān)理是委托性的，業(yè)主可以委托一個(gè)單位監(jiān)理，也可同時(shí)委托幾個(gè)單位監(jiān)理；監(jiān)理范圍可以是工程建設(shè)的全過(guò)程監(jiān)理，也可以是階段監(jiān)理。 施工許可制度 （ 1）在中華人民共和國(guó)境內(nèi)從事各類(lèi)房屋建 筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開(kāi)工前應(yīng)當(dāng)向工程所在地的縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。 （ 2）工程投資額在 30 萬(wàn)元以下或者建筑面積在 300m2 以下的建筑工程，可以不申請(qǐng)辦理施工許可證。省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門(mén)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況， 對(duì)限額進(jìn)行調(diào)整，并報(bào)國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)備案。按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開(kāi)工報(bào)告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。 房屋建筑工程質(zhì)量保修 房屋建 筑工程質(zhì)量保修，是指對(duì)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收后在保修期限內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，予以修復(fù)。質(zhì)量缺陷，是指房屋建筑工程的質(zhì)量不符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)以及合同的約定。房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，施工單位應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。 建設(shè)單位和施工單位應(yīng)當(dāng)在工程質(zhì)量保修書(shū)中約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等， 雙方約定的保修范圍、保修期限必須符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 六、房地產(chǎn)交易管理制度與政策 （一）考試目的 房地產(chǎn)交易管理制度政策是中國(guó)房地產(chǎn)基本制度政策 的重要組成部分。本部分考試的目的是測(cè)試考生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)交易制度政策的掌握情況，重點(diǎn)考察考生對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)抵押制度政策掌握、理解和應(yīng)用能力。 （二）考試的基本要求 掌握房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵，《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度的基本內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念及有關(guān)規(guī)定。 掌握商品房預(yù)售的條件，商品房預(yù)售合同登記備案要求，商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的主要內(nèi)容。 掌握房地產(chǎn)抵押的概念及有關(guān)規(guī)定。 熟悉商品房預(yù)售的概念，商品房現(xiàn)售的條件 ，商品房銷(xiāo)售代理的要求，商品房銷(xiāo)售中禁止的行為。 熟悉房地產(chǎn)租賃的概念有關(guān)規(guī)定。 了解房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能。 （三）要點(diǎn)說(shuō)明 房地產(chǎn)交易的內(nèi)涵 《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。 《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度的基本內(nèi)容。 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制 度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證，取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員，不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。 房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)及職能 房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部 門(mén)及其授權(quán)的機(jī)構(gòu)。其職能是：對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督；為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務(wù)；為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展提供服務(wù)；查處房地產(chǎn)交易中的違法行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益等。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類(lèi) 根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)桓鶕?jù)轉(zhuǎn)讓是否有償，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償轉(zhuǎn)讓和無(wú)償轉(zhuǎn)讓 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)? （ 1）達(dá)不到法定條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25％以上；屬于成片開(kāi)發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；同時(shí)規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)。 （ 2）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。在權(quán)利受到限制期間，不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。 （ 3）依法收回土地使用權(quán)的。 （ 4）共有房地產(chǎn)，未 經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。 （ 5）權(quán)屬有爭(zhēng)議的。 （ 6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。 （ 7）有法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 （ 1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同。 （ 2）申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬登記并申報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 （ 3）房地產(chǎn)權(quán)屬登記受理、審核。 （ 4）當(dāng)事人交納有關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)發(fā)證。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓具體政策規(guī)定 （ 1）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同 （ 2）以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，受讓人所取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人所原有的權(quán)利和 承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。 （ 3）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，如需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；如經(jīng)批準(zhǔn)可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。 （ 4）對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用 住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策，以及對(duì)上市條件予以放寬。 商品房預(yù)售的概念和條件 商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。 商品房預(yù)售的條件是： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （ 2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4）開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房 產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。 商品房預(yù)售合同登記備案要求 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂書(shū)面預(yù)售合同。商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起 30 日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 1商品房現(xiàn)售的條件 （ 1）出售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)； （ 2）取得土地使用權(quán)證書(shū)或使用土地的批準(zhǔn)文件； （ 3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （ 4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收； （ 5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)； （ 6）供水、供電、供熱 、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期； （ 7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。 1商品房銷(xiāo)售代理 （ 1）實(shí)行銷(xiāo)售代理必須簽訂委托合同； （ 2）受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷(xiāo)售商品房時(shí)，不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。 （ 3）房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)資格。 1商品房銷(xiāo)售中禁止的行為 （ 1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買(mǎi)