【文章內(nèi)容簡介】 是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù) “ 動(dòng)線為先 ” 的原則進(jìn)行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。 尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動(dòng)線上的欠缺。 商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè) 態(tài)、品牌對(duì)于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因 素。 一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性 強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。 配比的問題 各業(yè)態(tài)在綜合體 或項(xiàng)目中的占比 及每一業(yè)態(tài)中具 體每個(gè)業(yè)種數(shù)量 的多少以及相互 的比例關(guān)系 落位與分布的問題 各業(yè)態(tài)在綜合體 或項(xiàng)目的區(qū)位與 業(yè)態(tài)之間的相互 關(guān)系 業(yè)態(tài)的選擇 一個(gè)綜合體或是 項(xiàng)目究竟應(yīng)該承 載哪些功能、涵 蓋哪些業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃涉及三個(gè)層面的問題： 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 功能性選擇 是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ) 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 是確?？土?動(dòng)線流暢 、提升總體銷售收益的重要途徑 長期租金回報(bào)能力（商家承租能力）評(píng)估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提 空間資源的約束是我們?cè)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面的課題 業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的 動(dòng)態(tài) 過程 1 2 3 4 5 業(yè)態(tài)組合是一個(gè)永遠(yuǎn)的 動(dòng)態(tài) 過程 開業(yè) 初期 : 關(guān)注整體 品牌的知名度 以及其對(duì)周圍消費(fèi)群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃 與配比上，更多會(huì)考慮那些能迅速促進(jìn) 穩(wěn)場與旺場 經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌； 穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū) : 更多考慮的是項(xiàng)目的 品質(zhì)和持續(xù)盈利 能力，這時(shí)候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會(huì) 有更高的要求。 v 甄別競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在 項(xiàng)目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性 競爭。 商業(yè)業(yè)態(tài)屬性 案 例 專屬性業(yè)態(tài) n 高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性， 一般對(duì)地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。 排他性業(yè)態(tài) n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各 個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對(duì)這類業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng) 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。 互補(bǔ)性業(yè)態(tài) n 在同一個(gè)商圈中，可以考慮與競爭項(xiàng)目形成差異化的業(yè) 態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。 大眾化業(yè)態(tài) n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例 如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。 通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初 步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相 關(guān)市場測試。 商業(yè)開發(fā)的危機(jī)感 ——來自于對(duì)市場命脈的把握 v 案 例 購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考 小型 商戶 次主力店 主力店 租 金 承 受 能 力 高 特點(diǎn)： 商戶盈利能力強(qiáng)，租金承受能力高，對(duì)樓層的選擇 要求較高。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。 商業(yè)布局：適宜商場一層或其他樓層較佳的位置。 特點(diǎn)： 具有一定品牌號(hào)召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動(dòng)消費(fèi)人流。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。 商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。 特點(diǎn)： 大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號(hào)召 力強(qiáng)，租金承受能力弱。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動(dòng)線較差區(qū)域。 低 品牌組合提升 首次 進(jìn)駐 品牌 集合 概念 體驗(yàn) 當(dāng)?shù)? 冠軍 首次進(jìn)駐項(xiàng)目所在區(qū)域乃至城市，形成市場話題；利用品牌宣傳，增強(qiáng)項(xiàng)目知名度 發(fā)揮集合店的市場影響力，提升客流 將銷量好知名度高的品牌，加以引導(dǎo)，打造體驗(yàn)店，增加體驗(yàn)氛圍 吸引當(dāng)?shù)厥袌龅墓谲娖放?，前期吸引人流，縮短培養(yǎng)周期，提升經(jīng)濟(jì)價(jià)值 人流貢獻(xiàn)型（聚客效應(yīng)） 超市、餐飲、影院、 KTV等集客能力較強(qiáng)品牌 租金收益型（收益保障） 女裝、鞋、化妝品、休閑運(yùn)動(dòng)服飾等暢銷品牌 代表定位型（領(lǐng)頭羊效應(yīng)） 時(shí)尚品牌零售、時(shí)尚集合店 新鮮血液型（獨(dú)有前沿） 首次進(jìn)甬業(yè)態(tài)及品牌 品牌 組合 提升 國內(nèi)市場品牌分類 國內(nèi)市場的前十名， 當(dāng)?shù)?區(qū)域市場前五名 國內(nèi)市場的冠軍品牌、各品類中前三名 當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場前十五名 A類 B類 C類 兒童家庭業(yè)態(tài)是客流穩(wěn)定劑 人氣餐飲為客流發(fā)動(dòng)機(jī) , 休閑娛樂為人流驅(qū)動(dòng)器 “快時(shí)尚 +集合店”帶動(dòng)人群主要引力 南城首席品質(zhì)生活 MALL 全方位提升南城生活品質(zhì) ，開啟南城商業(yè)新紀(jì)元！ 南城消費(fèi)新理念的引導(dǎo)者 南城生活新方式的開拓者 喚起南城商業(yè)新活力的助推器！ 首地 大峽谷 時(shí)尚生活 社交生活 家庭生活 三大生活主題筑就南城 A+品質(zhì)生活內(nèi)涵！ 首地 大峽谷 Floor Function Group 樓層功能分布 B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 停車場 Car Park 生活配套 Facilily 心靈碰撞 Dating 溫馨共享 Family Sha