【文章內(nèi)容簡介】 是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù) “ 動線為先 ” 的原則進行商 業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。 尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動線上的欠缺。 商業(yè)項目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個業(yè) 態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因 素。 一個好的商業(yè)項目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性 強的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點考量的問題。 配比的問題 各業(yè)態(tài)在綜合體 或項目中的占比 及每一業(yè)態(tài)中具 體每個業(yè)種數(shù)量 的多少以及相互 的比例關(guān)系 落位與分布的問題 各業(yè)態(tài)在綜合體 或項目的區(qū)位與 業(yè)態(tài)之間的相互 關(guān)系 業(yè)態(tài)的選擇 一個綜合體或是 項目究竟應(yīng)該承 載哪些功能、涵 蓋哪些業(yè)態(tài) 業(yè)態(tài)規(guī)劃涉及三個層面的問題： 業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則 功能性選擇 是業(yè)態(tài)組合規(guī)劃的基礎(chǔ) 業(yè)態(tài)的相關(guān)性 是確?？土?動線流暢 、提升總體銷售收益的重要途徑 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業(yè)態(tài)和品牌規(guī)劃的前提 空間資源的約束是我們在業(yè)態(tài)規(guī)劃中必須面的課題 業(yè)態(tài)組合是一個永遠的 動態(tài) 過程 1 2 3 4 5 業(yè)態(tài)組合是一個永遠的 動態(tài) 過程 開業(yè) 初期 : 關(guān)注整體 品牌的知名度 以及其對周圍消費群體的吸引能力，在業(yè)態(tài)規(guī)劃 與配比上，更多會考慮那些能迅速促進 穩(wěn)場與旺場 經(jīng)營的業(yè)態(tài)與品牌； 穩(wěn)定成長區(qū)或成熟區(qū) : 更多考慮的是項目的 品質(zhì)和持續(xù)盈利 能力，這時候?qū)I(yè)態(tài)和品牌肯定會 有更高的要求。 v 甄別競爭性項目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在 項目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性 競爭。 商業(yè)業(yè)態(tài)屬性 案 例 專屬性業(yè)態(tài) n 高端奢侈品牌，同一個城市的品牌布點不具有連鎖性， 一般對地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如 LV,Gucci等。 排他性業(yè)態(tài) n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各 個城市在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè) 態(tài)的網(wǎng)點密度、數(shù)量、商圈半徑進行了統(tǒng)一設(shè)定，在項 目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認真分析競爭性項目中的業(yè)態(tài)和品 牌組合，須特別注意這一點。 互補性業(yè)態(tài) n 在同一個商圈中，可以考慮與競爭項目形成差異化的業(yè) 態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。 大眾化業(yè)態(tài) n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強調(diào)區(qū)域內(nèi)消費，例 如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。 通過對項目所在區(qū)位條件、目標市場定位的初 步研判，甄別項目潛在的商家組合，并進行相 關(guān)市場測試。 商業(yè)開發(fā)的危機感 ——來自于對市場命脈的把握 v 案 例 購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考 小型 商戶 次主力店 主力店 租 金 承 受 能 力 高 特點： 商戶盈利能力強，租金承受能力高，對樓層的選擇 要求較高。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。 商業(yè)布局：適宜商場一層或其他樓層較佳的位置。 特點： 具有一定品牌號召力、租金承受能力適中、主 要依靠業(yè)態(tài)的有機組合，帶動消費人流。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。 商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。 特點： 大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號召 力強，租金承受能力弱。 商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。 商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動線較差區(qū)域。 低 品牌組合提升 首次 進駐 品牌 集合 概念 體驗 當(dāng)?shù)? 冠軍 首次進駐項目所在區(qū)域乃至城市，形成市場話題；利用品牌宣傳，增強項目知名度 發(fā)揮集合店的市場影響力，提升客流 將銷量好知名度高的品牌，加以引導(dǎo)，打造體驗店，增加體驗氛圍 吸引當(dāng)?shù)厥袌龅墓谲娖放?，前期吸引人流，縮短培養(yǎng)周期，提升經(jīng)濟價值 人流貢獻型（聚客效應(yīng)） 超市、餐飲、影院、 KTV等集客能力較強品牌 租金收益型（收益保障） 女裝、鞋、化妝品、休閑運動服飾等暢銷品牌 代表定位型（領(lǐng)頭羊效應(yīng)） 時尚品牌零售、時尚集合店 新鮮血液型（獨有前沿） 首次進甬業(yè)態(tài)及品牌 品牌 組合 提升 國內(nèi)市場品牌分類 國內(nèi)市場的前十名， 當(dāng)?shù)?區(qū)域市場前五名 國內(nèi)市場的冠軍品牌、各品類中前三名 當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場前十五名 A類 B類 C類 兒童家庭業(yè)態(tài)是客流穩(wěn)定劑 人氣餐飲為客流發(fā)動機 , 休閑娛樂為人流驅(qū)動器 “快時尚 +集合店”帶動人群主要引力 南城首席品質(zhì)生活 MALL 全方位提升南城生活品質(zhì) ，開啟南城商業(yè)新紀元！ 南城消費新理念的引導(dǎo)者 南城生活新方式的開拓者 喚起南城商業(yè)新活力的助推器！ 首地 大峽谷 時尚生活 社交生活 家庭生活 三大生活主題筑就南城 A+品質(zhì)生活內(nèi)涵！ 首地 大峽谷 Floor Function Group 樓層功能分布 B3 B2 B1 2 1 3 4 5 5A 停車場 Car Park 生活配套 Facilily 心靈碰撞 Dating 溫馨共享 Family Sha