【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 Page 23 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 樓層功能定位和商品布局 樓層 主題功能 主營(yíng)商品 樓頂 空中餐 吧 特色餐飲、夜市、休閑 5F 數(shù)碼影院、餐飲 數(shù)碼影院、特色餐飲 4F 家居生活館 家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂(lè)場(chǎng) 3F 仕女名品館 名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士?jī)?nèi)衣、美容美體 2F 時(shí)尚休閑館 男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖啡廳 1F 都市流行館 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無(wú)公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 Page 24 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 24 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 在營(yíng)業(yè)中，主力商品一般占到營(yíng)業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題 商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營(yíng)業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營(yíng)業(yè)額的 10%，主要是裝飾類(lèi)商品。 商品比例圖示 70%20%10%主力商品基本商品附屬商品 檔次配比 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平和購(gòu)物中心的綜合定位，建議以中檔產(chǎn)品為主力定位，合理的配比比例分別是高檔占 10%，起提升商場(chǎng)形象的作用；中檔占 70%，是購(gòu)物中心銷(xiāo)售的主力商品，起到提升銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的作用；低檔占 20%，起到烘托售賣(mài)氣氛的作用。 檔次配比圖示 Page 25 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 25 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 70%10%20%中檔高檔低檔 目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域市場(chǎng)定位 根據(jù)大型購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2021 米：輻射次區(qū)域、 2021— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項(xiàng)目的區(qū)域市場(chǎng)定位在：以項(xiàng)目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項(xiàng)目 5 公里內(nèi)的區(qū)域。 目標(biāo)客戶定位 Page 26 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 26 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 按照該項(xiàng)目商圈輻射區(qū)域來(lái)看，商圈有常住人口 28 萬(wàn)左右。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項(xiàng)目的主力客戶。從年齡層次而言，涵蓋老年、中年、青年少年和兒童等個(gè)年齡群體。 客戶消費(fèi)心理 方便 /低價(jià) /品類(lèi)齊全 /一站消費(fèi) /休閑 /購(gòu)物 無(wú)拘束是我們著力滿足目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，針對(duì)不同類(lèi)型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購(gòu)物中心多層次客戶群體的需求。 客戶消費(fèi)心理分析示意 特征表象 ?方便 /低價(jià) 品類(lèi)齊全 /一站消費(fèi) ?休閑 /購(gòu)物無(wú)拘束 ?娛樂(lè) ?溫暖（家庭活動(dòng)） ?感覺(jué)比較現(xiàn)代 Page 27 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 27 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 經(jīng)營(yíng)模式 購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)方式基本有三種：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)和租賃。我們認(rèn)為，購(gòu)物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度；另外，相對(duì)于非主力零售商戶 ? 有我需要的所有產(chǎn)品 ? 有與眾不同的產(chǎn)品 ? 能提供 好的顧客服務(wù) ? 希望能被看到在這里購(gòu)物 ? 有朋友的推薦 ? 有同我一樣的其他顧客在這里購(gòu)物 ? 提供高價(jià)值 ? 一般價(jià)格較低 ? 地理位置便利 品種服務(wù)型顧客 親善型顧客 理性顧客 Page 28 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 28 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 的招商條件，核心主力 零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營(yíng)一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)控制力度，有利于購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營(yíng)為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對(duì)購(gòu)物中心的整體控制力度。 這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購(gòu)物中心長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購(gòu)物中心的品牌 來(lái)。根據(jù)以上原則，我們制定出百富購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)模式： 負(fù)一層大型超市： 以自營(yíng)或引進(jìn)大型主力店為主，引進(jìn)主力店應(yīng)充分考慮主力店綜合競(jìng)爭(zhēng)能力，確保超市具有強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)力，否則建議以自營(yíng)為宜。 一層都市流行館， 主要以柜臺(tái)和散架經(jīng)營(yíng)為主，經(jīng)營(yíng)商品種類(lèi)多、銷(xiāo)售毛利差距大、促銷(xiāo)方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營(yíng)的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。 二、三層主要經(jīng)營(yíng)服裝， 適合聯(lián)營(yíng)，采用標(biāo)準(zhǔn)扣點(diǎn)，根據(jù)不同的品牌給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。 四層家電、家居用品 適合租賃經(jīng)營(yíng)，部分可考慮聯(lián)營(yíng)，采用統(tǒng)一收銀管理。 Page 29 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 29 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 五層數(shù)碼影院 建 議引進(jìn)專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)商，采用租賃或承包經(jīng)營(yíng)形式。 頂層餐飲廣場(chǎng) 建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場(chǎng)，也可考慮聯(lián)營(yíng)方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 百富理念 【經(jīng)營(yíng)理念】消費(fèi)由我做主，我為購(gòu)物瘋狂 方便消費(fèi)、就近購(gòu)物是百富購(gòu)物中心著力打造的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，我們的理念是消費(fèi)由你做主，我為購(gòu)物瘋狂。 萬(wàn)平米超級(jí)購(gòu)物中心 —— 米東新區(qū)首家 regional mall， 集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進(jìn)烏魯木齊主要品牌商戶進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，匯聚名品名牌、綜合多級(jí)消費(fèi)，不 僅吸納米泉 28 萬(wàn)市民在此消費(fèi)，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬(wàn)高收入人群來(lái)此消費(fèi)，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。購(gòu)物不必再去中山路、鐵路局，今天起，米泉就是烏魯木齊。 【企業(yè)宗旨】與客戶共創(chuàng)價(jià)值 客戶分為內(nèi)部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶，包括我們的消費(fèi)者、供應(yīng)商和進(jìn)Page 30 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 30 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 駐商戶。我們的價(jià)值來(lái)源于客戶，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。我們 1%的失誤，對(duì)于客戶而言，就是 100%的損失。衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程 度。與客戶一起成長(zhǎng)，讓我們成長(zhǎng)的一小步成為客戶發(fā)展的一大步。 【商品定位】多業(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費(fèi)（ regional mall） 這是一個(gè)商業(yè)整合的時(shí)代，這是一個(gè)規(guī)模制勝的時(shí)代，這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模集聚和專(zhuān)業(yè)定位的時(shí)代，百富購(gòu)物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的大好時(shí)機(jī)，在米東新區(qū)政府和職能部門(mén)的大力支持下，順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，打造米東首座 regional mall， 整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用 電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂(lè)等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場(chǎng)演藝休閑吧 ?? 【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益 這是一個(gè)弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)要求我們必須以專(zhuān)業(yè)化的管理應(yīng)對(duì)各種挑戰(zhàn)； Page 31 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 31 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)品牌消費(fèi)的時(shí)代，消費(fèi)者對(duì)你的認(rèn)可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價(jià)值和內(nèi)涵； 這是一個(gè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代，商業(yè)形態(tài)的快速升級(jí)要求運(yùn)營(yíng)商必須以超前的眼光應(yīng)對(duì)未來(lái)的挑戰(zhàn)； 這是一個(gè)管理出效益的年代，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的管理就沒(méi)有核心競(jìng)爭(zhēng)力； 品牌管理是前提，品牌效益是目標(biāo)，品牌合作是永恒的主題。 【服務(wù)理念】以客為尊，量身定制的人性化服務(wù) 什么是客戶服務(wù)？在新世紀(jì)的今天，客戶服務(wù)的理念和思想已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在追求讓客戶滿意的同時(shí)，保證顧客利益最大化成為我們這個(gè)時(shí)代客戶服務(wù)的準(zhǔn)則。 為客戶服務(wù)強(qiáng)調(diào)永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價(jià)值，讓客戶獲得超價(jià)值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標(biāo)。 在當(dāng) 今日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，服務(wù)作為一種競(jìng)爭(zhēng)手段所得到重視的程度在不斷提高，在競(jìng)爭(zhēng)中的應(yīng)用也越來(lái)越廣泛。不但企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。因?yàn)椋瑸轭櫩头?wù)幾乎無(wú)處不在。 Page 32 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 32 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對(duì)成功的各種因素加以陳述的話，那就是細(xì)節(jié)、個(gè)性和針對(duì)性！讓客戶滿意已不局限于暫時(shí)的或物質(zhì)上的滿足，而更加強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期的和精神上的滿足！ 五、商場(chǎng)管理系統(tǒng)建立 商業(yè)架構(gòu) 商場(chǎng)組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 Page 33 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 33 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 管理模式 百富購(gòu)物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營(yíng)、部分自營(yíng)、整合市場(chǎng)、完善政策、合理回報(bào)”的 24 字經(jīng)營(yíng)方針。 統(tǒng)一管理： 除沿街門(mén)店和部分柜臺(tái)外，為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品質(zhì)，商場(chǎng)對(duì)所有商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一副總經(jīng)理 經(jīng)營(yíng)管理部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 行政部 招商部 營(yíng)業(yè)部 策劃部 會(huì)計(jì)課 出納課 電腦部 工程維修部 安保部 保潔部 人力資源部 總經(jīng)辦 合同科 客服部 總監(jiān) Page 34 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 34 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一視覺(jué)設(shè)計(jì)、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)推廣； 全面導(dǎo)入 CI 形象識(shí)別系統(tǒng)，統(tǒng)一市場(chǎng)形象，塑 造市場(chǎng)品牌。具體包括：商場(chǎng)標(biāo)志、名稱(chēng)和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺(tái)、門(mén)牌、室外標(biāo)識(shí)燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營(yíng)業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識(shí)指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺(tái)、業(yè)務(wù)臺(tái)、咨詢(xún)臺(tái)規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識(shí)、休息區(qū)標(biāo)識(shí)規(guī)范；進(jìn)駐商戶門(mén)頭、門(mén)廳、店堂、專(zhuān)柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 協(xié)助經(jīng)營(yíng)： 協(xié)作經(jīng)營(yíng)的模式，剔除獨(dú)門(mén)獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行市場(chǎng)的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營(yíng)。具體包括： →強(qiáng)勢(shì)廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢(shì)，讓米東人民都來(lái)此消費(fèi)。 →每年 一度的服裝服飾節(jié)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場(chǎng)形象。 →每年一度的文化藝術(shù)節(jié)，提高商場(chǎng)的文化及藝術(shù)魅力。 →定期邀請(qǐng)知名演藝明星，現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。 →利用門(mén)前廣場(chǎng)和室內(nèi)休閑廣場(chǎng)，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購(gòu)物時(shí)尚； Page 35 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ Page 35 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬(wàn)份專(zhuān)業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ →打造米東旅游購(gòu)物新形象，推出首家無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品銷(xiāo)售展示中心，促進(jìn)旅游休閑和烏魯木齊消費(fèi)； →利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大的行銷(xiāo)網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等一系列服務(wù)； →統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營(yíng)戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力 ，共同做大市場(chǎng)； →全方位貼心服務(wù)，給購(gòu)物者一個(gè)享樂(lè)的購(gòu)物天堂； →定