【文章內(nèi)容簡介】 Page 23 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 樓層功能定位和商品布局 樓層 主題功能 主營商品 樓頂 空中餐 吧 特色餐飲、夜市、休閑 5F 數(shù)碼影院、餐飲 數(shù)碼影院、特色餐飲 4F 家居生活館 家用電器、家居用品、文體辦公、針織、童裝、兒童娛樂場 3F 仕女名品館 名媛女裝、職業(yè)裝、淑女裝、青春裝、女士內(nèi)衣、美容美體 2F 時(shí)尚休閑館 男士正裝、休閑服飾、休閑配飾、襯衣、單品、咖啡廳 1F 都市流行館 珠寶玉器、鐘表眼鏡、化裝品、裝飾品、皮鞋 B1 大型超市、無公害農(nóng)產(chǎn)品超市 食品、副食品、生鮮、無公害濃產(chǎn)品 商品定位 商品比例 Page 24 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 24 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 在營業(yè)中，主力商品一般占到營業(yè)額的 70%，主要是季節(jié)性主題 商品，如服裝、皮鞋等；基本商品占到營業(yè)額的 20%，主要是襯衣等非季節(jié)性商品；附屬商品一般占到營業(yè)額的 10%，主要是裝飾類商品。 商品比例圖示 70%20%10%主力商品基本商品附屬商品 檔次配比 根據(jù)區(qū)域消費(fèi)水平和購物中心的綜合定位，建議以中檔產(chǎn)品為主力定位，合理的配比比例分別是高檔占 10%，起提升商場形象的作用；中檔占 70%，是購物中心銷售的主力商品，起到提升銷售業(yè)績的作用；低檔占 20%，起到烘托售賣氣氛的作用。 檔次配比圖示 Page 25 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 25 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 70%10%20%中檔高檔低檔 目標(biāo)客戶群定位 區(qū)域市場定位 根據(jù)大型購物廣場商業(yè)輻射能力， 500 米：輻射核心區(qū)域、 500— 2021 米：輻射次區(qū)域、 2021— 5000 米：輻射邊緣區(qū)域，我們將該項(xiàng)目的區(qū)域市場定位在：以項(xiàng)目為中軸，涵蓋米泉、石化等，距離項(xiàng)目 5 公里內(nèi)的區(qū)域。 目標(biāo)客戶定位 Page 26 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 26 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 按照該項(xiàng)目商圈輻射區(qū)域來看，商圈有常住人口 28 萬左右。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)而言，以中高收入群體為主，其中中收入階層是項(xiàng)目的主力客戶。從年齡層次而言，涵蓋老年、中年、青年少年和兒童等個(gè)年齡群體。 客戶消費(fèi)心理 方便 /低價(jià) /品類齊全 /一站消費(fèi) /休閑 /購物 無拘束是我們著力滿足目標(biāo)客戶的消費(fèi)心理，針對不同類型 品種服務(wù)型、親善型顧客和理性顧客，又要有不同的商品和理念定位，如此才能滿足百富購物中心多層次客戶群體的需求。 客戶消費(fèi)心理分析示意 特征表象 ?方便 /低價(jià) 品類齊全 /一站消費(fèi) ?休閑 /購物無拘束 ?娛樂 ?溫暖（家庭活動(dòng)） ?感覺比較現(xiàn)代 Page 27 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 27 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 經(jīng)營模式 購物中心的經(jīng)營方式基本有三種：自營、聯(lián)營和租賃。我們認(rèn)為，購物中心畢竟是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化管理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化管理要求管理者加強(qiáng)經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶 ? 有我需要的所有產(chǎn)品 ? 有與眾不同的產(chǎn)品 ? 能提供 好的顧客服務(wù) ? 希望能被看到在這里購物 ? 有朋友的推薦 ? 有同我一樣的其他顧客在這里購物 ? 提供高價(jià)值 ? 一般價(jià)格較低 ? 地理位置便利 品種服務(wù)型顧客 親善型顧客 理性顧客 Page 28 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 28 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 的招商條件，核心主力 零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。 因此在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強(qiáng)經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營，其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心，第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強(qiáng)發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。 這種選擇原則不但是零售精細(xì)化管理的要求，也符合購物中心長期經(jīng)營性的特點(diǎn)，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出購物中心的品牌 來。根據(jù)以上原則，我們制定出百富購物中心的經(jīng)營模式： 負(fù)一層大型超市： 以自營或引進(jìn)大型主力店為主，引進(jìn)主力店應(yīng)充分考慮主力店綜合競爭能力，確保超市具有強(qiáng)大的競爭力，否則建議以自營為宜。 一層都市流行館， 主要以柜臺和散架經(jīng)營為主，經(jīng)營商品種類多、銷售毛利差距大、促銷方式靈活，因此可以考慮租賃結(jié)合聯(lián)營的方式，租賃區(qū)接受統(tǒng)一收銀管理。 二、三層主要經(jīng)營服裝， 適合聯(lián)營，采用標(biāo)準(zhǔn)扣點(diǎn)，根據(jù)不同的品牌給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。 四層家電、家居用品 適合租賃經(jīng)營，部分可考慮聯(lián)營，采用統(tǒng)一收銀管理。 Page 29 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 29 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 五層數(shù)碼影院 建 議引進(jìn)專業(yè)運(yùn)營商，采用租賃或承包經(jīng)營形式。 頂層餐飲廣場 建議采用租賃形式，如考慮建成特色餐飲廣場，也可考慮聯(lián)營方式，由我方招商后統(tǒng)一經(jīng)營管理。 百富理念 【經(jīng)營理念】消費(fèi)由我做主，我為購物瘋狂 方便消費(fèi)、就近購物是百富購物中心著力打造的經(jīng)營目標(biāo)，我們的理念是消費(fèi)由你做主，我為購物瘋狂。 萬平米超級購物中心 —— 米東新區(qū)首家 regional mall， 集大型超市、精品百貨、家用電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂六大主力業(yè)態(tài)于一體，引進(jìn)烏魯木齊主要品牌商戶進(jìn)駐經(jīng)營，匯聚名品名牌、綜合多級消費(fèi)，不 僅吸納米泉 28 萬市民在此消費(fèi)，更吸引石化、新礦、工業(yè)園等近十萬高收入人群來此消費(fèi)，成為米東新區(qū)最具輻射力的核心商圈。購物不必再去中山路、鐵路局，今天起，米泉就是烏魯木齊。 【企業(yè)宗旨】與客戶共創(chuàng)價(jià)值 客戶分為內(nèi)部客戶和外部客戶，在這里，我們的客戶主要指外部客戶，包括我們的消費(fèi)者、供應(yīng)商和進(jìn)Page 30 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 30 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 駐商戶。我們的價(jià)值來源于客戶，尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的服務(wù)。在客戶眼中，我們每一位員工都代表百富。我們 1%的失誤，對于客戶而言，就是 100%的損失。衡量我們成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn)，是我們讓客戶滿意的程 度。與客戶一起成長，讓我們成長的一小步成為客戶發(fā)展的一大步。 【商品定位】多業(yè)態(tài)組合、多層次需求，一站式消費(fèi)（ regional mall） 這是一個(gè)商業(yè)整合的時(shí)代，這是一個(gè)規(guī)模制勝的時(shí)代，這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)規(guī)模集聚和專業(yè)定位的時(shí)代，百富購物中心充分把握米東新區(qū)商業(yè)發(fā)展脈絡(luò)，利用區(qū)域經(jīng)濟(jì)融合的大好時(shí)機(jī)，在米東新區(qū)政府和職能部門的大力支持下，順應(yīng)當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)需求，打造米東首座 regional mall， 整合區(qū)域商業(yè)版圖，成就區(qū)域大商業(yè)格局。 六大主力業(yè)態(tài)，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家用 電器、家居用品、數(shù)碼影院、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費(fèi)需求，從日用品到精品百貨，從運(yùn)動(dòng)休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到黃金珠寶，從家用電器到家居用品，從食品副食品到生鮮蔬菜，從特色餐飲到空中餐吧，從數(shù)碼影院到商場演藝休閑吧 ?? 【管理理念】品牌管理創(chuàng)造品牌效益 這是一個(gè)弱肉強(qiáng)食的時(shí)代，市場殘酷的競爭要求我們必須以專業(yè)化的管理應(yīng)對各種挑戰(zhàn)； Page 31 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 31 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 這是一個(gè)強(qiáng)調(diào)品牌消費(fèi)的時(shí)代，消費(fèi)者對你的認(rèn)可，不僅取決于你提供的商品，更取決于你的品牌賦予商品的價(jià)值和內(nèi)涵； 這是一個(gè)綜合競爭力的時(shí)代，商業(yè)形態(tài)的快速升級要求運(yùn)營商必須以超前的眼光應(yīng)對未來的挑戰(zhàn)； 這是一個(gè)管理出效益的年代，沒有專業(yè)的管理就沒有核心競爭力； 品牌管理是前提，品牌效益是目標(biāo)，品牌合作是永恒的主題。 【服務(wù)理念】以客為尊，量身定制的人性化服務(wù) 什么是客戶服務(wù)？在新世紀(jì)的今天，客戶服務(wù)的理念和思想已經(jīng)發(fā)生了很大的變化，在追求讓客戶滿意的同時(shí)，保證顧客利益最大化成為我們這個(gè)時(shí)代客戶服務(wù)的準(zhǔn)則。 為客戶服務(wù)強(qiáng)調(diào)永不滿足于讓客戶滿意和提供有限的價(jià)值，讓客戶獲得超價(jià)值的服務(wù)和附加值，是我們服務(wù)追求的目標(biāo)。 在當(dāng) 今日趨激烈的市場競爭中，服務(wù)作為一種競爭手段所得到重視的程度在不斷提高，在競爭中的應(yīng)用也越來越廣泛。不但企業(yè)在競爭中獲勝要依靠服務(wù)，而且員工的就業(yè)或提高工作水平也要依靠服務(wù)的本領(lǐng)。因?yàn)?，為顧客服?wù)幾乎無處不在。 Page 32 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 32 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 在顧客所遇到的服務(wù)中，如果要對成功的各種因素加以陳述的話，那就是細(xì)節(jié)、個(gè)性和針對性！讓客戶滿意已不局限于暫時(shí)的或物質(zhì)上的滿足，而更加強(qiáng)調(diào)長期的和精神上的滿足！ 五、商場管理系統(tǒng)建立 商業(yè)架構(gòu) 商場組織架構(gòu)圖： 總經(jīng)理 Page 33 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 33 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 管理模式 百富購物中心在具體的管理模式方面，遵循“統(tǒng)一管理、協(xié)助經(jīng)營、部分自營、整合市場、完善政策、合理回報(bào)”的 24 字經(jīng)營方針。 統(tǒng)一管理： 除沿街門店和部分柜臺外，為統(tǒng)一形象，提升服務(wù)品質(zhì)，商場對所有商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，統(tǒng)一副總經(jīng)理 經(jīng)營管理部 財(cái)務(wù)部 物業(yè)部 行政部 招商部 營業(yè)部 策劃部 會(huì)計(jì)課 出納課 電腦部 工程維修部 安保部 保潔部 人力資源部 總經(jīng)辦 合同科 客服部 總監(jiān) Page 34 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 34 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 樓層商品、統(tǒng)一商品檔次、統(tǒng)一店面形象、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一視覺設(shè)計(jì)、統(tǒng)一售后服務(wù)、統(tǒng)一廣告宣傳、統(tǒng)一促銷推廣； 全面導(dǎo)入 CI 形象識別系統(tǒng)，統(tǒng)一市場形象，塑 造市場品牌。具體包括：商場標(biāo)志、名稱和旗幟的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用；大廳背板、接待臺、門牌、室外標(biāo)識燈箱規(guī)范應(yīng)用；大廳服務(wù)目錄牌、室內(nèi)導(dǎo)向牌規(guī)范應(yīng)用；營業(yè)區(qū)平面圖、樓層信息牌規(guī)范應(yīng)用；標(biāo)識指示系統(tǒng)規(guī)范應(yīng)用；收銀臺、業(yè)務(wù)臺、咨詢臺規(guī)范；展覽、展示系統(tǒng)、展板規(guī)范；公用設(shè)施標(biāo)識、休息區(qū)標(biāo)識規(guī)范；進(jìn)駐商戶門頭、門廳、店堂、專柜、展示、服務(wù)規(guī)范； 協(xié)助經(jīng)營： 協(xié)作經(jīng)營的模式，剔除獨(dú)門獨(dú)戶、單兵作戰(zhàn)的散亂，由經(jīng)營公司進(jìn)行市場的整體推介，協(xié)助進(jìn)駐商戶經(jīng)營。具體包括： →強(qiáng)勢廣告支持，形成強(qiáng)大的宣傳攻勢，讓米東人民都來此消費(fèi)。 →每年 一度的服裝服飾節(jié)，促進(jìn)商貿(mào)交流，提升市場形象。 →每年一度的文化藝術(shù)節(jié)，提高商場的文化及藝術(shù)魅力。 →定期邀請知名演藝明星，現(xiàn)場獻(xiàn)藝，提升形象、促進(jìn)消費(fèi)。 →利用門前廣場和室內(nèi)休閑廣場，進(jìn)行文藝演出、歌舞表演、時(shí)裝秀等活動(dòng)，聚攏人氣，引領(lǐng)購物時(shí)尚； Page 35 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ Page 35 of 76 地產(chǎn)江湖 ――數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ →打造米東旅游購物新形象，推出首家無公害農(nóng)產(chǎn)品銷售展示中心，促進(jìn)旅游休閑和烏魯木齊消費(fèi)； →利用商業(yè)管理公司強(qiáng)大的行銷網(wǎng)，為商戶提供商品信息、品牌引進(jìn)、物流配送等一系列服務(wù)； →統(tǒng)一商業(yè)形象，為經(jīng)營戶免費(fèi)提供裝修、商品陳列、形象推廣等服務(wù)，依托整合形象，形成合力 ，共同做大市場； →全方位貼心服務(wù)，給購物者一個(gè)享樂的購物天堂； →定