xxxx年2月房地產(chǎn)新政解讀及市場影響分析_30頁_易居(編輯修改稿)
2025-03-13 19:00 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 3倍以下： % 3倍（含） — 4倍： 1% 4倍（含）以上： % ?“ 三無”個人新購的第二套（含）以上的普通住房： % 免稅 面積 ?之前擁有的獨(dú)棟商品住宅： 180平方米 ?新購的獨(dú)棟商品住宅、高檔住房： 100平方米 ?一個家庭只能對一套應(yīng)稅住房扣除免稅面積 按照全部新購面積計算的房產(chǎn)稅額也就相當(dāng)于契稅變?yōu)?%，并不足以影響相應(yīng)人群的購買決策 上海房產(chǎn)稅額分析 公寓 環(huán)線 2023年平均套總價 房產(chǎn)稅額 內(nèi)環(huán)內(nèi) 6,004,396 內(nèi)中環(huán) 4,054,068 中外環(huán) 2,811,115 外郊環(huán) 1,617,738 別墅 環(huán)線 2023年平均套總價 房產(chǎn)稅額 內(nèi)環(huán)內(nèi) 29,713,849 內(nèi)中環(huán) 17,831,710 中外環(huán) 12,194,858 外郊環(huán) 6,648,143 附：房產(chǎn)稅額 =交易價格 **% 房產(chǎn)稅征收范圍將逐步擴(kuò)大，稅率將逐步提高，成為國家重要和穩(wěn)定的稅種 房產(chǎn)稅未來方向 城市試點(diǎn)（一線城市及某些想做政績的二線城市） 全國（十二五前期） 高端 /多套 普通商品房 增量房 /部分存量房 全部增量存量房 低稅率，高免稅面積 國際平均水平 按交易價格收 按實(shí)際評估價格收 交 易時繳納 /年繳 統(tǒng)一成年繳 新政對上海市場的影響分析 房地產(chǎn)走勢 價 開發(fā)商 成交量支撐位 跌 1 量支撐價 量 投機(jī)需求 需求 外生變量 2 量先價后 價格變動 投資需求 居住需求 3 價助漲助跌 房地產(chǎn)市場 運(yùn)行機(jī)制分析 價量規(guī)律在 0709年全國樓市的整體走勢中得到充分體現(xiàn) 3 成交額上升 成交額下降 成交額上升 價量齊升 價升量跌 價量齊跌 價跌量升 價跌量急升 價量齊穩(wěn) 1 量支撐價 2 1 量支撐價 1 量支撐價 價 3 價助漲助跌 量先價后 2 量先價后 3 價助漲助跌 價助漲助跌 量 在 07— 09年的房地產(chǎn)行情中價量規(guī)律得到充分體現(xiàn) 房地產(chǎn)市場 量價運(yùn)行規(guī)律 就短期來看，“量在價先”的 市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行 市場回暖的快慢取決于市場對于政策力度的判斷 ? “四月新政”對上海樓市影響較大，量價雙雙大幅下滑，但隨著時間推移， 8月底開始量價回升，于 9月低達(dá)到頂峰， 短短 4個月市場就消化了政策帶來的不利面影響，整體“回暖”； ? 9月“二次調(diào)控”的出臺，又一次打壓樓市， 10月前三周市場成交繼續(xù)延續(xù) 9月的高位； 第四周市場供應(yīng)大幅減少，成交受到明顯的抑制打壓，從第二次調(diào)控時周去化 30萬方急跌到僅 9萬方，下滑幅度達(dá) 70%；市場又開始進(jìn)入低迷 ? 二次調(diào)控后，由于政策力度低于市場預(yù)期，因此 在經(jīng)歷了兩個月不到的低迷后，從 12月開始，市場出現(xiàn)明顯反彈 2023年調(diào)控后 市場 運(yùn)行 分析 本輪新政 對上海購房者的影響 首置剛需 （中小戶型） ?首套房利率優(yōu)惠取消將增加其購買成本，可能會推后其置業(yè)計劃 改善性剛需 （大中戶型） ?首付增加將推后其置業(yè)計劃 ?限購將抑制已擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭的改善性需求 ?限購將抑制已擁有兩套以上住房的較富裕階層的再改善需求 投資投機(jī)客 （各類住宅產(chǎn)品） ?限購使得已擁有多套房的人喪失自主入市能力 ?二套首付增加和三套停貸將增加其投資成本 投資投機(jī)需求被大大抑制，改善性剛需被誤傷將影響市場上總價較高的大中戶型中端產(chǎn)品的銷售 本輪新政
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