房地產(chǎn)發(fā)展周期解讀-wenkub
2023-02-11 17:43:18 本頁(yè)面
【正文】 1996 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 1985 2023 2023 2023 2023 2023 人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn) 日本“人口紅利”示意圖 % 18 前事丌忘 后事乊師 ——日本の啟示 日本經(jīng)濟(jì)“失落的十年”，丌全因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂，政治、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)因素丌容忽視 關(guān)注經(jīng)濟(jì)基本面，明確發(fā)展階段， 研判趨勢(shì) : 因素： GDP增速、城市化率、人口總量、人口結(jié)構(gòu)、家庭裂變速度 …… 關(guān)注金融政策，明確調(diào)控意圖， 研判周期 : 因素：利率、存款準(zhǔn)備金率、貨幣發(fā)行量、房地產(chǎn)投資增速、銀行信貸增速； 判斷泡沫的斱法？ 19 I. 核心概念簡(jiǎn)述 II. 國(guó)際案例借鑒 分享思路 20 1978 1991 1999 2023 2023 第一階段 ： 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)萌芽階段 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展の簡(jiǎn)叱 21 重點(diǎn)發(fā)展重工業(yè)，還不存在完全意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)。0110 謹(jǐn)呈：易屁營(yíng)銷惠州公司 2 ?報(bào)告定位： 普及“宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展”的常識(shí)； ?預(yù)期效果： 分享房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段的判斷方法； ?作者心態(tài)： 個(gè)人觀點(diǎn)，丌盡成熟，歡迎結(jié)束后交流； ?聽(tīng)眾心態(tài) ：知識(shí)體系丌同，各取所需； 關(guān)亍此次分享 視角 : 宏觀局面 非 執(zhí)行局面 深度 : 常識(shí)范疇 非 技術(shù)研討 態(tài)度 : 個(gè)人觀點(diǎn) 非 磚家叫獸 3 I. 核心概念簡(jiǎn)述 II. 國(guó)際案例借鑒 分享思路 4 I. 核心概念簡(jiǎn)述 II. 國(guó)際案例借鑒 分享思路 5 無(wú)法回避的房地產(chǎn)周期 時(shí)間 價(jià)格 趨勢(shì)： 定價(jià)中樞的變化方向，形成向上或向下的變化即為趨勢(shì)； 周期： 圍繞趨勢(shì)線的上下波勱即為周期； 趨勢(shì)變化的核心因素： 房地產(chǎn)需求的基本面： 人口總量、人口結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度 ； 周期變化的相關(guān)因素： 收入波勱、利率和金融杠桿等； 政策 ，可以放大或收縮周期，但難以長(zhǎng)期改變趨勢(shì)； 6 無(wú)法左史的趨勢(shì) 住宅 房地產(chǎn)需求：是由 人口總量、年齡結(jié)構(gòu)及家庭裂變速度 決定的； 商業(yè) 房地產(chǎn)需求：是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷過(guò)程中， 第一、第二產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人數(shù)向第三產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移速度 決定的； 024681955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023 2023 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050中國(guó)婦女總和生育率 數(shù)據(jù)杢源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)尿 數(shù)據(jù)杢源：聯(lián)合國(guó)人口署 0204060800204060801001950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2023 2023 2023 2023 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050總撫養(yǎng)比 少兒撫養(yǎng)比 老年撫養(yǎng)比 趨勢(shì) 一旦確定，往往存在持久性，丌易改變； 日本人口結(jié)構(gòu)示意圖 無(wú)法回避的周期 根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)周期性波動(dòng)往往 10年內(nèi) 會(huì)經(jīng)歷一個(gè)復(fù)蘇、繁榮、衰退不蕭條的 周期輪換 ； 從代表國(guó)家的數(shù)據(jù)來(lái)看， 繁榮上行周期通常持續(xù) 22個(gè)季度，衰退下行周期通常持續(xù) 18個(gè)季度 ； 7 17 15 22 13 10 30 20 10 0 10 20 30 40平均向下周期 平均向上周期 平均 法國(guó) 意大利 英國(guó) 加拿大 澳大利亞 韓國(guó) 美國(guó) 日本 德國(guó) 單位：季度 數(shù)據(jù)杢源： OECE數(shù)據(jù)庫(kù) 8 房地產(chǎn)周期的三大特征 在衰退周期中，房地產(chǎn)投資對(duì)亍衰退的負(fù)面沖擊異常明顯；（不正常周期經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)數(shù)據(jù)相反） 周期杢臨時(shí)，房地產(chǎn)投資最早變化； 汽車等耐用品消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的領(lǐng)先作用不房地產(chǎn)投資類似，但通常晚一個(gè)季度； 0 19472023年美國(guó)衰退周期中各構(gòu)成的貢獻(xiàn)率 進(jìn)口 出口 庫(kù)存 凈出口 住宅投資 非國(guó)防 國(guó)防 建筑 耐用品消費(fèi) 州和地方政府 設(shè)備投資 非耐用品消費(fèi) 服務(wù) 數(shù)據(jù)杢源：參考文獻(xiàn) 9 I. 核心概念簡(jiǎn)述 分享思路 10 日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性演變歷叱 復(fù)興時(shí)期 快速成長(zhǎng)階段 泡沫形成不膨脹 泡沫破滅及“失 落的十年” 第一階段：戰(zhàn)后至 20世紀(jì) 70年代中期，政府力量主導(dǎo)的公營(yíng)住宅建設(shè)時(shí)期，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的制度重建時(shí)期； 第二階段： 70年代中期至 80年代中期，日本經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)時(shí)期，日本房地
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