【正文】 這次預(yù)售政策從預(yù)售的許可條件得到監(jiān)督管理機(jī)制，包括其中合同管理廣告行為等都做了全面的要求。與07年二套房政策效果會(huì)有根本的不同，也許有投資者會(huì)認(rèn)為07年二套房政策就導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的下跌，我們認(rèn)為這種看法是片面的。此號(hào)文件是在通過(guò)市場(chǎng)調(diào)整和政策指向的雙重作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)能逐步轉(zhuǎn)入良性發(fā)展軌道。通過(guò)調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來(lái)降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問(wèn)題。按面積的貸款最低首付款規(guī)定。此次土地增值稅率差別化預(yù)征措施，首先是將基本的土地增值稅率由1%調(diào)整到2%，預(yù)征稅率增長(zhǎng)一倍，單價(jià)2萬(wàn)以上的項(xiàng)目調(diào)整為3%將對(duì)大部分豪宅項(xiàng)目以及別墅項(xiàng)目將造成影響，目前天津市整盤銷售均價(jià)在3萬(wàn)以上的項(xiàng)目只有君臨天下 (論壇 新聞)和卓越淺水灣，兩個(gè)項(xiàng)目都是贈(zèng)送面積較大，產(chǎn)權(quán)面積較小，環(huán)球金融中心項(xiàng)目目前售價(jià)雖已突破3萬(wàn)，但全盤均價(jià)僅2萬(wàn)出頭，因此暫時(shí)影響范圍不大。2月1日 上海出臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則，提出限購(gòu)、限貸、推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等9條措施，多管齊下遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，逐步解決居民住房問(wèn)題，并確定今年一季度公布新建住房年度價(jià)格控制目標(biāo)。房產(chǎn)稅是調(diào)節(jié)收入和財(cái)富分配的重要手段之一，征收房產(chǎn)稅有利于調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距。應(yīng)該說(shuō)有影響，但影響不至于太大。王倩認(rèn)為，規(guī)定有助于防止開發(fā)商隨意漲價(jià)銷售，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易，抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，創(chuàng)造有利于房?jī)r(jià)合理形成的市場(chǎng)環(huán)境，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。至2010年4月，全國(guó)主要城市住宅售價(jià)較2009年階段性低點(diǎn)累積增長(zhǎng)約60%。從根本上說(shuō)：房地產(chǎn)有保值、增值收益的作用。市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迅速，16月全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，%國(guó)商品房新開工面積累計(jì)達(dá)到8．05億平方米，%供應(yīng)來(lái)看，上半年100個(gè)城市住宅用地累計(jì)供應(yīng)量同比增長(zhǎng)100% ；累計(jì)成交量14420萬(wàn)平方米，同比增加85%。評(píng)析：在著力擴(kuò)大居民消費(fèi)的措施方面，增強(qiáng)居民的消費(fèi)能力。2010年3月，全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查?！锻ㄖ诽岢?，申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。增加上述五類住房供給，實(shí)際上明確了此前強(qiáng)調(diào)的住房供應(yīng)的“雙軌制”，通過(guò)調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)的方式，讓住房“雙軌制”落實(shí)到位，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上的大調(diào)整。而此前各地方土地出讓大多執(zhí)行20％～30％的首付政策。目前，除經(jīng)營(yíng)性用地須要進(jìn)行“招、拍、掛”外，很多工業(yè)用地、公益設(shè)施用地等劃撥地不用進(jìn)入正規(guī)的程序，而且土地出讓的價(jià)格只有經(jīng)營(yíng)性用地的幾分之一。第十，有利于均衡社會(huì)財(cái)富。2009年5月，四部委負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開征物業(yè)稅。2009年5月《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性。第五、六條通過(guò)增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)增加住房有效供給。評(píng)析：此次耕地保護(hù)措施的出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有一措施，目的是全面查清全國(guó)土地利用狀況，掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并對(duì)調(diào)查成果實(shí)行信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)制度和登記制度，實(shí)現(xiàn)土地資源信息的社會(huì)化服務(wù)，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、土地宏觀調(diào)控及國(guó)土資源管理的需要。可以看出政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定的作用，房?jī)r(jià)上漲速度有所減緩，房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭得到有效遏制。央行宣布我國(guó)銀行存款準(zhǔn)備金率9年來(lái)首度下調(diào)的決定：從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0．5個(gè)百分點(diǎn)。2008年8月11日,國(guó)務(wù)院新規(guī)：商品房銷售應(yīng)明示能源消耗指標(biāo) 國(guó)務(wù)院總理溫家寶1日簽署第530號(hào)國(guó)務(wù)院令，公布《民用建筑節(jié)能條例》，評(píng)析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買人明示所售商品房的能源消耗指標(biāo)、節(jié)能措施和保護(hù)要求、保溫工程保修期等信息，并在商品房買賣合同和住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書中載明。2008年6月10日,稅務(wù)總局：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房需征收個(gè)人所得稅 關(guān)于企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房屋或其他財(cái)產(chǎn)征收個(gè)人所得稅問(wèn)題，日前，財(cái)政部和稅務(wù)總局明確批復(fù)：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房屋或其他財(cái)產(chǎn)需征收個(gè)人所得稅，同時(shí)在批復(fù)中對(duì)具體的征收辦法作出了規(guī)定：企業(yè)為個(gè)人購(gòu)買房需征收個(gè)人所得稅。此時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的供求結(jié)構(gòu)不平衡。2006 年5月國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（國(guó)六條），新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。房地產(chǎn)法規(guī)大作業(yè)冷shunan 工程管理081班200811008108房地產(chǎn)法規(guī)大型作業(yè)冷shunan200811008108一、歷年房地產(chǎn)法規(guī)政策解讀：07年房地產(chǎn)政策　2007年1月 建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點(diǎn)是圍繞部分地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)高、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問(wèn)題展開，主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控住房結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的供給量十分的缺乏，相反大量商品房的建設(shè)供給不斷。評(píng)析：這條政策的出臺(tái)明顯是在針對(duì)房地產(chǎn)的買方市場(chǎng)，意欲控制房地產(chǎn)買方市場(chǎng)的投資過(guò)熱情緒。這樣的制度保障了消費(fèi)者的合法權(quán)益，在中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀中，有一個(gè)很不合理之處就是房地產(chǎn)信息的不完善，不公開，對(duì)于許多房地產(chǎn)商掌握信息而不公開，從中獲取利益。評(píng)析：由于國(guó)住房?jī)r(jià)格開始下降，所以各大中城市紛紛出臺(tái)救市措施。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，決策還存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，導(dǎo)致調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，總是出現(xiàn)在極端的狀況。開展第二次全國(guó)土地調(diào)查，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和加強(qiáng)國(guó)土資源管理具有十分重要的意義。第七條通過(guò)保障性住房建設(shè)，棚戶區(qū)改造來(lái)確保困難群眾的住房需求。評(píng)析：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。評(píng)析：此前，北京、遼寧等10多省（市）開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。擁有房產(chǎn)物業(yè)較多的家庭，需要繳納比較高的稅負(fù)。許多開發(fā)商就利用地方政府招商引資等政策大量圈地，然后再經(jīng)過(guò)層層公關(guān)改變用地性質(zhì)，用于房地產(chǎn)開發(fā)。這項(xiàng)政策一是為了控制房地產(chǎn)商的土地囤積行為，二是規(guī)范房地長(zhǎng)市場(chǎng)的進(jìn)入門檻，對(duì)于那些開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小資質(zhì)并不夠的企業(yè)來(lái)說(shuō)有了嚴(yán)格的要求。第二，抑制投資投機(jī)性需求。評(píng)析：這個(gè)政策與2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。2010年3月，各地暫停出讓住房用地2010年3月12日，國(guó)土資源部稱，將于今年3月至7月在全國(guó)開展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對(duì)擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題。著重強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)。以上三項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)的前導(dǎo)指標(biāo)都處于歷史高位，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)供應(yīng)將日漸充足。但是炒作過(guò)多產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫就會(huì)導(dǎo)致導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的打擊。受到流動(dòng)性過(guò)剩及供需矛盾突出的影響，全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市，如深圳、北京、上海，住宅市場(chǎng)出現(xiàn)恐慌性搶購(gòu)，投機(jī)再度泛濫。嚴(yán)格控制住房套型比例，商品住房總面積中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到70%以上。目前銀行的貸款已經(jīng)全面收緊，而不少大型銀行的貸款額度也已經(jīng)基本結(jié)束。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)節(jié)約集約用地。評(píng)析：這是地方政府相應(yīng)國(guó)家政策根據(jù)本地清醒指定的相應(yīng)細(xì)則。此次加強(qiáng)土地增值稅管理中提到的稅率調(diào)整是“預(yù)征”的調(diào)整，而非真實(shí)征收稅率的上調(diào)，對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響在于開盤前所需前期資金壓力的增加，而不會(huì)直接造成整體開發(fā)成本的上漲，因此有人誤解為將來(lái)開發(fā)企業(yè)為了降低房?jī)r(jià)，減輕稅負(fù)，會(huì)改精裝房為毛坯交付,是不完全正確的，有的時(shí)候事實(shí)恰恰相反，精裝房雖然會(huì)使項(xiàng)目售價(jià)提升，從而增加“預(yù)征”土地增值稅的稅額，但有時(shí)卻能夠在項(xiàng)目清繳結(jié)算時(shí)降低土地增值稅的稅率。以及對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的借款人，提出較為嚴(yán)格的限制措施。銀發(fā)[2008]302號(hào)人住房貸款利率下浮政策摘引：一；最低首付款比例調(diào)整為20%。四、昆明地方房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策解讀：重點(diǎn)政策解讀：二套房貸款利率及首付比率提高——2010年4月14日 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。07年房?jī)r(jià)的下跌既有國(guó)際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響?？梢哉f(shuō)有一定的規(guī)范作用。很長(zhǎng)時(shí)間都得不到一個(gè)好的規(guī)范調(diào)整。從目前購(gòu)房者來(lái)看，全額付款的比重越來(lái)越大，因此該政策的作用有限。房?jī)r(jià)泡沫需要擠壓，扭曲的市場(chǎng)供求需要矯正，但房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展依然市中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持增長(zhǎng)的關(guān)鍵之一。通過(guò)相關(guān)稅率的調(diào)整調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種廣泛而有效的途徑，降低稅費(fèi)，降低首付款比例，暫免增值稅，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。2是調(diào)整最低首付款比例及利率水平各異。預(yù)征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。1月28日 北京市公布將于2011年2月15日前發(fā)布關(guān)于“國(guó)八條”細(xì)則。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。二套房首付比例提高1成，利率同樣有所提高，再次加強(qiáng)了對(duì)投資及投機(jī)購(gòu)房者的控制，但是執(zhí)行的時(shí)間沒(méi)有具體確定，所以將可能促成消費(fèi)者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。規(guī)定要求開發(fā)商在辦理商品房銷售許可后，一次性在銷售現(xiàn)場(chǎng)公開全部房源及每套房屋銷售價(jià)格，如上調(diào)銷售價(jià)格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)行政主管部門備案。土地市場(chǎng)火爆，地價(jià)飛漲，地王頻現(xiàn)。所以這些限購(gòu)政策、套房政策、停止銷售第三套房政策，都是在抑制房地產(chǎn)投機(jī)者的炒作行為。一方面新政并沒(méi)有改變?nèi)ツ晗抡{(diào)的開發(fā)企業(yè)20%的資本金比例，保護(hù)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性；另一方面政府通過(guò)大幅提高商品住宅用地供給，增加了商品房的有效供給。2010年4月，國(guó)家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控2010年4月7日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。這個(gè)規(guī)定遠(yuǎn)沒(méi)有規(guī)定土地出讓金用于保障性住宅建設(shè)的比例來(lái)得實(shí)際。2010年1月，《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》。優(yōu)先確保五類住房的用地需求。2009年12月，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，評(píng)析：將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。二是“偷梁換柱”。第九，對(duì)穩(wěn)定地方財(cái)政收入具有積極意義，有利于地方政府財(cái)政收入的可持久化?！豆芾硪?guī)程》的出臺(tái)，具有象征意義，因?yàn)橥恋卦鲋刀惡怂愫驼魇针y度極大，多次發(fā)文但效果都不大，此外土地增值稅具有總量較低的特點(diǎn)，不能與地方政府收取土地出讓金而獲得的收入同日而語(yǔ)，所以地方政府寧愿在土地增值稅上有所不為，也不愿因它而破壞掙大錢的土地出讓。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。其中第三、四條通過(guò)信貸和稅收政策抑制不合理住房需求?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。通過(guò)調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來(lái)降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問(wèn)題；通過(guò)住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題。2008年10月9日，西方央行聯(lián)手降息 中國(guó)打出降率免稅組合拳受美國(guó)金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。但總的來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是不合法的，要通過(guò)某些規(guī)定制度才能真正的使之合法化。