【正文】 高商品住宅用地供給，增加了商品房的有效供給。評析：繼出出臺的“新國十條”加大了調(diào)控力度，房地產(chǎn)市場由此進(jìn)入調(diào)控的深入期。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。2010年4月，國土資源部公布2010年住房供地計(jì)劃。但此舉措施不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的資金，對市場經(jīng)濟(jì)的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎．這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機(jī)需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。但是此舉并不能得到很好的控制，只是撒涼水的過程。 2010年4月，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策2010年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長，堅(jiān)決抑制住房價(jià)格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。著重強(qiáng)調(diào)了住房消費(fèi)。2010年4月，國家發(fā)改委提出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展工作重點(diǎn)提出，要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。對于契稅優(yōu)惠范圍的縮小，調(diào)整本身并不能起到抑制房價(jià)的作用。契稅優(yōu)惠范圍的縮小影響到了首次置業(yè)的剛性需求。2010年4月，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2010年4月2日，財(cái)政部下發(fā)通知：對兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策?！焙茱@然，從上述數(shù)據(jù)可以判斷，近幾年房價(jià)高漲，應(yīng)該不是主要由這78家央企制造的。評析：對于“清退令”能對拉低房價(jià)能有多大的作用呢，舉措信號意義大。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。2010年3月，各地暫停出讓住房用地2010年3月12日，國土資源部稱，將于今年3月至7月在全國開展對房地產(chǎn)用地突出問題的專項(xiàng)檢查，本次檢查重點(diǎn)針對擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問題。這個(gè)規(guī)定遠(yuǎn)沒有規(guī)定土地出讓金用于保障性住宅建設(shè)的比例來得實(shí)際。沒有商品房土地轉(zhuǎn)讓的資金，保障性住房就沒有資金的保證。三是：保障房用地不低于70%。土地財(cái)政問題不解決，根據(jù)一些上市公司的公開年報(bào)進(jìn)行簡單分析后發(fā)現(xiàn)，上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人。二是：建立申報(bào)制度：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國土資源管理部門書面申報(bào)，對不執(zhí)行申報(bào)制度的，要向社會(huì)公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動(dòng)。一是：抬高進(jìn)入土地地市場門檻，比如《通知》對開發(fā)商競買保證金進(jìn)行了明確規(guī)定，不得低于出讓最低價(jià)的20%，而以往的政策對繳納額度沒有明確規(guī)定，并且要求開發(fā)商在拿地后10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過一年。2010年3月，國土資源部出臺19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國土資源部再次出臺了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。評析：這個(gè)政策與2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。2010年1月，《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》。該通知以國務(wù)院辦公廳名義正式對下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)、國務(wù)院常務(wù)會(huì)等涉及房地產(chǎn)調(diào)控的政策相比，該通知對地方各級政府責(zé)任有具體要求，對地方責(zé)任主體有明確約束力。對穩(wěn)定市場秩序，針對開發(fā)企業(yè)囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都涉及到，內(nèi)容非常系統(tǒng)全面和完整。對央企投資要規(guī)范化，主要是對2009年央企進(jìn)入樓市的一個(gè)警示。通知提出對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴(yán)格項(xiàng)目資本金的要求，對開發(fā)貸款要嚴(yán)格管理。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。對非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。第二，抑制投資投機(jī)性需求。優(yōu)先確保五類住房的用地需求?！皣粭l”包括五個(gè)方面，涉及十一個(gè)條款，與之前的“國四條”相比，內(nèi)容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時(shí)間以來中央調(diào)控樓市政策的系統(tǒng)化。 2010年房地產(chǎn)調(diào)控政策總匯 2010年1月，“國十一條”出臺2010年1月10日國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴(yán)格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。全年住宅銷售面積、銷售金額同比增幅將高達(dá)50%以上，住宅開發(fā)投資額增速約為15%。據(jù)數(shù)據(jù)對北京、上海等12個(gè)重點(diǎn)城市土地市場的監(jiān)測，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價(jià)和出讓金額三項(xiàng)指標(biāo)，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計(jì)劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。房價(jià)飛速上漲。這項(xiàng)政策一是為了控制房地產(chǎn)商的土地囤積行為，二是規(guī)范房地長市場的進(jìn)入門檻，對于那些開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小資質(zhì)并不夠的企業(yè)來說有了嚴(yán)格的要求。2009年12月，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財(cái)政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，評析：將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價(jià)款的期限原則上不超過一年。此次政策的發(fā)布主要是要給市場傳達(dá)一個(gè)信號，政府很有可能借此試探市場的反應(yīng)。政策重新調(diào)整后，二手房成交量肯定會(huì)受到一定的影響，也將會(huì)加重明年二手房市場的觀望氛圍?！兑庖姟分幸粋€(gè)重要的政策就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，此舉是對炒房現(xiàn)象進(jìn)行遏制。加強(qiáng)治理，有利于防止開發(fā)商置人民群眾的居住環(huán)境于不顧，提高開發(fā)強(qiáng)度，擠占規(guī)劃面積，損壞群眾的居住質(zhì)量，有利于維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益，2009年5月，《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）。它直接關(guān)系到人民群眾的居住質(zhì)量。第一，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的有力舉措，有利于營造我市良好的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)中央擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長政策措施的落實(shí)。許多開發(fā)商就利用地方政府招商引資等政策大量圈地，然后再經(jīng)過層層公關(guān)改變用地性質(zhì)，用于房地產(chǎn)開發(fā)。二是“偷梁換柱”。開發(fā)商為了盡量多地取得利潤，不遺余力地在容積率上做手腳。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題的主要表現(xiàn)有：一是低批高建。評析：當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題比較突出。治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年6月，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國有銀行宣布：、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請七折優(yōu)惠利率。擁有房產(chǎn)物業(yè)較多的家庭，需要繳納比較高的稅負(fù)。第九，對穩(wěn)定地方財(cái)政收入具有積極意義，有利于地方政府財(cái)政收入的可持久化。第七，有利于打擊通貨膨脹預(yù)期，尤其可以防止國內(nèi)外熱錢把房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格推向過高，消除減少未來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能遭遇的隱患。一旦開征物業(yè)稅，不但會(huì)逼迫大量囤積的土地向市場拋售，增加二手土地的供應(yīng)，而且也會(huì)抑制一些開發(fā)商從土地一級市場瘋狂拿地囤地的沖動(dòng)，在這種合力作用下，土地價(jià)格就會(huì)回歸理性，擠出地產(chǎn)市場存在的過多泡沫。第四，利于打擊過熱的房地產(chǎn)投資行為，打擊囤房，減少空置率，提高房屋資源的使用效率，擠出房產(chǎn)市場存在的過多泡沫。其次，有利于加速房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)速度，短期內(nèi)增加市場供應(yīng)，滿足市場需求。首先，物業(yè)稅的開征，肯定可以對目前的高房價(jià)形成有效的調(diào)控。這就是說，物業(yè)稅模擬征稅今年將推廣至全國，開征物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。評析：此前，北京、遼寧等10多?。ㄊ校╅_始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。《管理規(guī)程》的出臺，具有象征意義，因?yàn)橥恋卦鲋刀惡怂愫驼魇针y度極大，多次發(fā)文但效果都不大，此外土地增值稅具有總量較低的特點(diǎn)，不能與地方政府收取土地出讓金而獲得的收入同日而語，所以地方政府寧愿在土地增值稅上有所不為，也不愿因它而破壞掙大錢的土地出讓。政策的出臺無疑警告了這部分開發(fā)商，企業(yè)的現(xiàn)金流是在政府總體宏觀控制之下的。 政策正是在這一背景下，出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，給地產(chǎn)商們交了一盆涼水，也引起了地產(chǎn)精英的熱議。評析：這條措施對房地產(chǎn)市場有兩個(gè)作用其一，抑制房價(jià)的警示作用。政府在這一年中對房地產(chǎn)市場的政策有偏向了鼓勵(lì)。2009年5月，下調(diào)自有資本金貸款比例5月27日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。當(dāng)時(shí)的規(guī)定來說，爭取用三年時(shí)間解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題，之前的兩年，每年也都有相應(yīng)的措施。評析：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。針對經(jīng)濟(jì)形勢和土地市場運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。現(xiàn)在不少炒房客利用銀行的資金來減少炒房的成本與風(fēng)險(xiǎn)，這一措施直指要害，使其資金鏈斷裂，從而減少炒房現(xiàn)象，增加有效供應(yīng)，穩(wěn)定房價(jià)?！靶聡畻l”第三條規(guī)定：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。反之，當(dāng)利率提高時(shí)，住宅需求會(huì)必然減少。對于新國十條的利率變化，對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)當(dāng)利率降低時(shí)．會(huì)迫使人們減少儲蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資，此時(shí)可能會(huì)考慮購買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。波及面最廣，見效也最快的，特別是對利率、首付比例的調(diào)整。金融市場為房地產(chǎn)市場提供了充足的資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求．提升了房地產(chǎn)價(jià)格。第七條通過保障性住房建設(shè)，棚戶區(qū)改造來確保困難群眾的住房需求。其中第三、四條通過信貸和稅收政策抑制不合理住房需求。價(jià)值規(guī)律表明，供求的變化將直接影響價(jià)格變化，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格自然上漲。《通知》公布一周之內(nèi)，北京等一線城市房價(jià)停止上漲．其中部分城市房價(jià)出現(xiàn)下降，約有三成的炒房客開始拋盤，二手房供應(yīng)量增加，價(jià)格普遍是政策公布前的八成左右．原先極度恐慌的購房者開始再度觀望。這是最引人矚目的一大調(diào)控政策。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。這個(gè)政策的4個(gè)側(cè)重點(diǎn)：一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。2009年4月，4月17日下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)。開展第二次全國土地調(diào)查，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和加強(qiáng)國土資源管理具有十分重要的意義。《通知》明確：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購地主角，這一切形成了2008年土地市場的特有征狀。2008年的土地市場從2007年的沸點(diǎn)迅速降溫至冰點(diǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)在行業(yè)內(nèi)在因素和宏觀經(jīng)濟(jì)外在影響的多重壓力之下，快速步入周期低谷。08年下半年調(diào)控重點(diǎn)是重點(diǎn)解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動(dòng)