【正文】 ，擁有自己的私產(chǎn)房已不再是奢侈的夢想。天津新世紀新人的住房狀況有什么新特點？對天津百對參加世紀婚禮的新人做了住房狀況調(diào)查，并與1996年及1998年前兩屆的百對新人相關調(diào)查做了對比，揭示出新世紀新人住房夢的內(nèi)涵。 十五、需要配套設施（多選）： （1）幼兒園、％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）郵政、％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）供暖、％。 十三、可接受付款方式（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％。 十一、衛(wèi)生間數(shù)量： （1）％；（2）％；（3）％。 九、可接受房型（多選）： （1）322：％；（2）221：％；（3）422：％；（4）311：％；（5）％；（6）111：％。 七、需求面積： （1）％；（2）51－％；（3）81－％；（4）101－％；（5）121－％；（6）％。 五、您買房較關注于（多選）： （1）％；（2）％；（3）質(zhì)量87％；（4）％；（5）％；（6）％；（7）％；（8）％；（9）％；（10）％。 三、市民現(xiàn)住房不滿意之處（多選）： （1）％；（2）％；（3）％；（4）％；（5）通風、采光304％；（6）％；（7）綠化、％；（8）％；（9）％；（10）％。 武漢居民對現(xiàn)住房最不滿意之處： 前三位：小區(qū)規(guī)劃配套；物業(yè)管理；交通條件 武漢居民買房最關注之處： 前三位：周邊與小區(qū)內(nèi)環(huán)境；價格；工程質(zhì)量 武漢居民最歡迎的付款方式： 前三位：按揭；分期付款；公積金貸款 武漢市信測房地產(chǎn)營銷策劃有限公司2000年8月對武漢市市民住房消費調(diào)查： 一、市民住房性質(zhì)為： （1）％；（2）單位集資建房13％；（3）％；（4）％；（5）％。 由此可見，如果杭州郊區(qū)能出現(xiàn)環(huán)境好，面積在120－150平方米之間，公共配套設施和物業(yè)管理好的住宅小區(qū)，相信會有相當多的人愿意去這樣的地方買房。 調(diào)查還表明，郊區(qū)住宅的未來購買潛力十分大。在幾個傳統(tǒng)的問題如購房因素、房價、面積、戶型結(jié)構中（如表），調(diào)查的結(jié)果則反映了房產(chǎn)市場新的勸向。集中了杭城一大批精品住宅的蔣村商住區(qū)，選擇率也比較高，％。幾個大城市上海、深圳、北京分別為7％、3％和2％。正是因為人們想要山山水水，民以有山有水的城市成了人們心目中理想的居住地。 山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 7 人居展住在杭州問卷調(diào)查 反映樓市新動向山水融為一體的自然風光，是吸引人們前來居住的最大原因。 首期付款比例在3－4成者為最多 在1000戶中，首期付款比例在20％至30％的60人，占總?cè)藬?shù)的6％；30％至40％的637人，％；40％至50％的113人，％；50％至60％的107人，％；60％至70％的51人，％；70歲以上的32人，％。個人住房貸款是采取月均等額還款的方式分期付款，按規(guī)定月均還款額一般不超過月收入的50％。 貸款期限多數(shù)都在10年到20年之間 在1000戶中，貸款期限在1年至3年（含）的12人，％；4年至5年的225人，％；6年至10年的31人，％；11年至20年的732人，％。購房面積60平方米以上的30人，占總?cè)藬?shù)的3％，60平方米至80平方米的167人；80平方米至100平方米的272人，％；120平方米至140平方米的125人，％；140平方米至160平方米的89人，％；160平方米至200平方米以上的78人，％。 房價在15萬元左右的最有吸引力，90平米上下的二、三居室最受歡迎 在1000戶中，房價5萬元以下的16人，％；5萬元至10萬元的89人，％；10萬元至20萬元的356人，％；20萬元至30萬元的167人，％；30萬元至40萬元的123人，％；40萬元至50萬元的80人，占總?cè)藬?shù)的8％；50萬元至100萬元的117人，％；100萬元以上的52人，％。 1000戶貸款人中，國家干部183人，％；企業(yè)一般管理人員352人，％；私營業(yè)主234人，％；普通職工188人，％；專業(yè)人士43人，％。 以上數(shù)字說明，大量的貸款還是集中在中低收入的人群中。最高的和最低的差距較大 1000戶共貸款20915萬元，其中貸款5萬元以下的72人，％；貸款6萬元至10萬元的258人，％，貸款11萬元至20萬元的323人，％；貸款21萬元至30萬元的154人，％；貸款31萬元至40萬元的68人，％；貸款41萬元至50萬元的39人，％；貸款51萬元至100萬元的77人，％；貸款101萬元以上的9人，％。其中年收入最高的為300萬元，年收入最低的為1萬元。近日，建行對近年來已申請貸款買房的1000個家庭進行了調(diào)查分析。 四、其他方面調(diào)查 1有關媒體調(diào)查 ① 可使用媒體情況 ② 各媒體有關房地產(chǎn)的欄目、?？闆r ③ 各媒體收費情況 ④ 總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況 ⑤ 要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負責完成。 ④ 房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表） A、 開發(fā)商基本情況 B、 有關業(yè)績 C、 新動向 ⑤ 代理行業(yè)的調(diào)查（附表） A、 個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。（附表） 注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當?shù)?人口的2‰。 ② 主要支柱產(chǎn)業(yè)情況 ③ 國民生產(chǎn)總值及GDP值 包括在全國或全省的排名。 ⑦ 教育、文化情況 居民受教育情況。 ⑤　交通條件 交通便利性，港口、機場、車站等情況。 ③　區(qū)域劃分 下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。5 市調(diào)的內(nèi)容 以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查一、區(qū)域概況 區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟部分） ①　區(qū)域介紹 城市別名，在全國和全省的地位。 缺點：需專業(yè)地分析信息，才能得到結(jié)果。由于了解的信息往往有夸大和不足之處，所以需綜合側(cè)面了解，增強結(jié)果的可信度。 缺點：工作量大，投入人員多。 直接征詢 按一定比例把需征詢的問題編制成問卷，但需注意調(diào)查對象要合理選擇，具有代表性，方式有街頭隨機訪詢、展銷會上集中訪詢及上門訪詢，三者可有機結(jié)合。 優(yōu)點：易得。 缺點：工作量大。 4 市調(diào)的方式 調(diào)查方式很多，結(jié)合各種課題，幾種方法可有機結(jié)合，以求得到可信度較高而周詳?shù)慕Y(jié)果 直接調(diào)查直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構及市場中的活躍人士廣泛交流接觸、詢問、請教。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的辦法。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。 直接征詢。 間接調(diào)查。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關機構以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請教，以較快的速度獲得所需的市場信息。無論由誰去做這項工作，都要求深入細致，堅持不懈。這方面了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。 對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。 對項目周邊居民的調(diào)查了解。放心房的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。這方面主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。所以開發(fā)企業(yè)的領導和專業(yè)人員必須熟悉有關政策法規(guī)，遵章守法。 對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關措施的了解。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。前幾年，武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖，回報率高，紛紛投資興建。對本地區(qū)、本省、周邊城市（外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài)）以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設的總體情況進行了解。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè)，很重要原因是他們看到了改革開放后的中國經(jīng)濟不斷向前發(fā)展，政局和社會環(huán)境穩(wěn)定，投資收益率高，廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力，事實也正是如此。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響，尤其是對房價和銷售情況的影響。 進行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有： 對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。但很遺憾，不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案，每每接到一個項目，總是憑國土、規(guī)劃、稅務要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告。在這樣的環(huán)境中，發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等，顯然是不適合的，是不經(jīng)深入的市場調(diào)查作出不準確的決策。究其原因，主要是投資失策。在多種原因當中，有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查，沒有掌握到足夠的市場信息導致決策失誤，使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準和市場定位不當。 這個案例說明，房地產(chǎn)產(chǎn)品的房型面積配比、建筑形態(tài)甚至廳廚定位等，都是 通過市場調(diào)研，由市場告訴我們的，并不是由主觀決定。廳面積兩房的控制在25平方，三房的在30－35平方；廚房面積8－9平方。 我們的建議是：建造錯落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補。 最后的總結(jié)是：該區(qū)域住宅對高層有抗性，以多層為主體，小區(qū)住宅 形態(tài)的銷售在上海最好，房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳，三房兩衛(wèi)而言廳在25－35平方米好銷，總體面積控制在80－100、100－120平方米，總價在30－50萬元符合市場購買力。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領階層，港澳臺人員，部分企業(yè)為員工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關心小區(qū)的配套、環(huán)境。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴重，肯定景觀朝向。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價在25萬－40萬元的產(chǎn)品。經(jīng)過個案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合分析表，明確告訴我們：這個區(qū)域總建筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個區(qū)域以多層為主，低層（5層以下）是市場空白點；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐裕恍「邔愉N售68％，可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72 ％，說明小區(qū)受歡迎。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了10個有競爭關系的住宅小區(qū)個案，比如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。 面積140000平方米，作為住宅小區(qū)的用途很明確。對一些個案翔實的調(diào)查、填報，通過數(shù)據(jù)處理，可以制成多種綜合分析表格，然后作出區(qū)域市場報告，進行房地產(chǎn)競爭市場和消費市場的全面深入的分析。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點，付款方式、策略等等，每一個個案都必須填報這些內(nèi)容。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設備等列表填報。 比如對閔行富麗公寓的調(diào)研。我們把上海分成86個小區(qū)域，對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設施、個案，填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。 三、市場調(diào)研部門的組織結(jié)構和各自負責內(nèi)容。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革 （梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風格、區(qū)域特點（學區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計劃；區(qū)域公共設施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機構、標志性建筑等；重點在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應及產(chǎn)品組合類型供應量（各自供應量和比 例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場空白點有發(fā)展商想在石門路威海路造辦公樓，經(jīng)市場調(diào)研后發(fā)現(xiàn)該區(qū)域辦公樓比例已達70％，而銷量只有20％，市場空白點是酒店公寓，客源是投資客，出租對象是短期逗留上海人士），近遠期供應量（未來競爭狀況），房型配比綜合分析（各種類型供應及銷量、市場空缺及接受度、同類房型受歡迎面積段、結(jié)構），主力面積綜合分析（區(qū)域占主導的房屋面積、空白面積段及市場接受度、總價接受度），主力總價 綜合分析，付款方式（特殊要件）分析，銷售去化分析（各種建筑形態(tài)的樓層銷售狀況、樓層朝向接受度），區(qū)域租金行情分析（出租率、出租類型、出租房型、租金）；同樣重要的是消費力市場分析，做好區(qū)域購房客源分析（購房客源身份、租房客源），消費力市場調(diào)研（用電話、問卷形式）。文化、技術環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運用等等。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構及趨勢（單身杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設有關的因素。經(jīng)濟環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構等，目的是了解市場和消費者?？傮w環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟、自然、人口、政治、文化、技術環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費市場。 二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應該從哪些方面著手？ 房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境（市場分析）、營銷組合。當時美國在其他國家銷售他們的土地，于是高雄的房產(chǎn)商打破區(qū)域限制，也將房屋在臺北市場銷售，許以回報率，銷售很成功。對發(fā)展商來說可以收回成本又沒有賣掉產(chǎn)權，何樂而不為；而總價的下降，擴大了投資客源。1995年辦公樓租金下降，投資客不肯進場，大樓尚未封頂自用型客戶也沒有趣。萬寶路香港推出初期銷售并不理想，市場調(diào)研后重新制訂廣告策略，一改其名稱、包裝的女性氣息，定位于是男子漢就該抽這煙，銷量大增?？驮纯梢苑殖蓭最?，如果以購買動機分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位，找到新出路。我們認為，福州房地產(chǎn)市場不景氣，不是因為福州