【正文】 的調(diào)控政策進(jìn)行分析時(shí)不得不提到06年的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策。08年房地產(chǎn)政策2008年3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見(jiàn)其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。所以這條政策的是從根本的供需情況下來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡。提高土地的市場(chǎng)機(jī)制，有效調(diào)控及分配土地，實(shí)現(xiàn)土地的公平透明性。 2008年10月12日,十七屆三中全會(huì)：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承 小產(chǎn)權(quán)房有望破題。但是，轉(zhuǎn)眼間，至于08年下半年，國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策又有了新的規(guī)定至于這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問(wèn)題，至今也沒(méi)能有一個(gè)很好的定論。因此大量修建廉租房。 2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。上半年的嚴(yán)格打壓，到下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷，政府開始救市。如降低稅費(fèi)，降低首付款比例，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。政策先緊后松。2009中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重要政策:2009年2月，落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》。24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開。在其第三、四、五、六、七條以“開源節(jié)流”的方式，通過(guò)有效增加供給，來(lái)遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的每個(gè)決策者。009年5月，《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）。評(píng)析：這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。 第二，象征意義大于實(shí)際作用。如果開征物業(yè)稅，哪怕只是釋放何時(shí)開征物業(yè)稅的具體信息，就有可能影響房?jī)r(jià)預(yù)期，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性。第八，可以因開征初期可集中收取數(shù)量可觀的稅收而增加政府收入，緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的壓力。2009年4月。有的開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地使用條件，提高容積率，不按照政策補(bǔ)交土地出讓金，從而牟取暴利，造成國(guó)家規(guī)費(fèi)大量流失。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。若調(diào)控的實(shí)施效果不理想，將很有可能會(huì)陸續(xù)頒布新的政策，從提高二套房房貸首付、提高交易契稅等方面入手。受益于多年發(fā)展形成的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)獲得各級(jí)政府政策的扶持，迅速觸底反彈。具體說(shuō)來(lái)，可以概括為幾個(gè)方面：首先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。第三，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)。由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國(guó)務(wù)院通知，也表示政府遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。 這條措施實(shí)際是抬高土地的進(jìn)入門檻，可能會(huì)加劇土地市場(chǎng)的進(jìn)一步壟斷，這就是土地更加向有錢的大企業(yè)，向國(guó)營(yíng)企業(yè)集中，最終的結(jié)果肯定是減少市場(chǎng)供應(yīng)，進(jìn)一步加劇供求的矛盾，供求矛盾越突出，房?jī)r(jià)上漲的可能性就越大。加上土地財(cái)政的制約，到時(shí)候不要說(shuō)保障性住房能否得以建設(shè)，有的地方可能吃飯財(cái)政都不能保證。但是即使78家央企全部退出，對(duì)房?jī)r(jià)也沒(méi)任何影響，因?yàn)樗麄兯嫉氖袌?chǎng)份額非常小，“這一要求對(duì)降房?jī)r(jià)的效果幾乎為零。在房?jī)r(jià)本身就非常高的情況下，契稅優(yōu)惠縮小只能加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。并且通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸規(guī)模的管理以及利率的變動(dòng)，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購(gòu)房者需求的大小，從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)。與此前緊縮性調(diào)控政策不同，此次房地產(chǎn)房地產(chǎn)國(guó)土部供應(yīng)計(jì)劃新政在對(duì)投資性需求嚴(yán)格管理的同時(shí)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)。要求商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。因此，國(guó)家在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)明確城市住房的公共產(chǎn)品屬性，其功能在于“居住”而非“投資、投機(jī)”。《通知》抬高了土地增值稅預(yù)征率的下限。%。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,%.13月,中國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王倩表示，通過(guò)土地增值稅的預(yù)征和及時(shí)清算，可以均衡和適當(dāng)縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度及規(guī)范度的提高，有助于房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的目的。對(duì)新建商品房交易價(jià)格進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，加大交易秩序監(jiān)管力度。同時(shí)，這對(duì)于新購(gòu)房不滿5年的改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑有著被誤傷的風(fēng)險(xiǎn)。和此前一些地方細(xì)則相比。改革開放以來(lái)，我國(guó)人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。1月28日 財(cái)政部公布了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》，通知規(guī)定，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的住房對(duì)外銷售的，將全額征收營(yíng)業(yè)稅。第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)相比房產(chǎn)稅更有效的作用。自2011年1月17日開始，二手房日均成交量連續(xù)四天突破1000套。在實(shí)際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些樓盤會(huì)故意留幾套房源不售，或?qū)⒉糠治飿I(yè)長(zhǎng)期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅?，F(xiàn)階段調(diào)整住房公積金存貸款利率近一步控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問(wèn)題，希望整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。我國(guó)住房抵押消費(fèi)貸款增長(zhǎng)很快，但違約風(fēng)險(xiǎn)已有抬頭趨勢(shì)。”評(píng)析：此條政策在08年政策中已經(jīng)提過(guò)。其中，五年期以下（含）%%，%%。評(píng)析：其中，有關(guān)房地產(chǎn)旨在加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，還有一條是加強(qiáng)信貸監(jiān)督評(píng)估，為了避免出現(xiàn)美國(guó)次貸信用危機(jī)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信貸導(dǎo)向。據(jù)數(shù)據(jù)說(shuō)明：一季度按揭貸款增勢(shì)明顯，增長(zhǎng)趨勢(shì)將延續(xù)全年。只要整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性寬裕，房?jī)r(jià)就還會(huì)上漲，該政策只會(huì)遏制那些依賴銀行信貸的投資者。二、加強(qiáng)商品住房預(yù)售監(jiān)督管理。消費(fèi)者得到房子的質(zhì)量以幾何設(shè)計(jì)的差距問(wèn)題等等。第四，結(jié)構(gòu)引導(dǎo)。結(jié)束語(yǔ)：城市土地價(jià)格持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)偏高的問(wèn)題也沒(méi)有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題更加突出。六、規(guī)范房地產(chǎn)廣告行為。就當(dāng)時(shí)情況來(lái)看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的政策是07年最后2個(gè)月信貸的零增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)二套房政策只是表面原因，所以這次的二套房政策效果與07年效果會(huì)有根本性不同。本次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)二套房貸款利率提高下限的決定，將明顯提升按揭貸款平均利率水平，從而提高按揭貸款對(duì)銀行的吸引力。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。避免通貨膨脹帶來(lái)的市場(chǎng)影響。二、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在實(shí)施日之前抓緊制定具體操作細(xì)則。其目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強(qiáng)貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。此舉在為，商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。08年由于美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，以及全球金融危機(jī)的出現(xiàn)，08年采取了降低利率，09年保持，直至10年才適當(dāng)對(duì)住房公積金利率進(jìn)行了回調(diào)。通過(guò)向地方政府施壓，并借助公共輿論監(jiān)督，增加地方政府調(diào)控樓市的主動(dòng)性，要求一季度公布價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，給地方政府以極大壓力，目標(biāo)定高了，說(shuō)不過(guò)去，定低了又怕價(jià)格難以把控，確實(shí)兩難，上海就是早早明確了“國(guó)八條”落地細(xì)則，選定了立場(chǎng)，但價(jià)格控制目標(biāo)卻難以出臺(tái)。11年調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響：此次“津六條”核心內(nèi)容就是對(duì)土地增值稅實(shí)行差別化預(yù)征措施，房?jī)r(jià)越高預(yù)征比例越高，政府抑制房?jī)r(jià)快速上漲的目的極為明確?？傮w來(lái)說(shuō)，政策指導(dǎo)方向沒(méi)有變。預(yù)計(jì)各地區(qū)將陸續(xù)出臺(tái)房?jī)r(jià)的抑制措施。我國(guó)人多地少，需要對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)。1月28日 深圳繼上海與重慶后成第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。因此短期內(nèi)對(duì)樓市的影響可能象征意義更大于實(shí)際意義。這意味著行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入了強(qiáng)硬階段，雖然這里并未說(shuō)明如果無(wú)法達(dá)成目標(biāo)會(huì)對(duì)地方政府有怎樣的責(zé)任，但是無(wú)疑該條實(shí)際上將成為本次“新八條”中最為強(qiáng)硬和嚴(yán)格的條款。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，中小套型的普通商品房更受普通購(gòu)房者特別是首次置業(yè)的剛性需求人群的歡迎。評(píng)析：土地增值稅管理實(shí)行差別化預(yù)征，保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。自2010年5月“新國(guó)十條”頒布以來(lái)，市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易銳減，新建住宅、二手住宅市場(chǎng)交易量極度萎縮。從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的扶植和照顧很大程度上源于房地產(chǎn)的形成原因，以及國(guó)家發(fā)展過(guò)程中房地產(chǎn)作出的重大經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)。所以政策的目的在與引導(dǎo)人們正確的看待參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。在打擊投資投機(jī)性購(gòu)房需求的同時(shí)，又有可能“誤傷”真實(shí)改善性住房需求，統(tǒng)一購(gòu)房家庭只能新購(gòu)買一套商品住房。210年4月，北京新政“限購(gòu)”。2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。評(píng)析：縮小首購(gòu)普通房契稅優(yōu)惠范圍，這次政策的出臺(tái)是為控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)范圍擴(kuò)大與炒作，契稅的調(diào)整使得優(yōu)惠的范圍大大縮小，那些購(gòu)買普通商品住房，同時(shí)家庭擁有多套住房的人將不再享受契稅優(yōu)惠政策。2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒(méi)有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計(jì)算，其囤地規(guī)模最少的也在20年以上，最多的超過(guò)100年，有一家公司的土地儲(chǔ)備規(guī)模甚至達(dá)到了151年。的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目的具有一致性，都是為了調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的不合理，該政策的出臺(tái)易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。并在金融、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理方面提出具體措施。這次沒(méi)有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購(gòu)房和非首次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來(lái)，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。此三項(xiàng)指標(biāo)均將超越2007年的高峰，再創(chuàng)歷史新高。09年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：2009房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，壓抑了一年的購(gòu)買與集體爆發(fā)。評(píng)析：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題具有十分重要的意義。20052008年，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)總共發(fā)生違紀(jì)、違法案件1597人次，其中多數(shù)與變更規(guī)劃、調(diào)整容積率有關(guān)。國(guó)家可以通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)轉(zhuǎn)移支付給中低收入家庭，或增加社會(huì)投入而提高公眾收入的機(jī)會(huì)，有利于社會(huì)財(cái)富的二次分配，均衡社會(huì)財(cái)富，防止財(cái)富向少數(shù)人集中的趨勢(shì)進(jìn)一步嚴(yán)重化。第五，有利于打擊普遍存在的囤地行為，抑制地價(jià)過(guò)快上漲。這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了”。追溯一下，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，上一次政府出臺(tái)關(guān)于“土地增值稅清算管理”的相關(guān)通知是 07年1月，那是正處于地價(jià)高企階段，房?jī)r(jià)運(yùn)行在較高部位，房地產(chǎn)供需兩旺，市場(chǎng)繁榮。實(shí)施保障性安居工程，是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生的措施。另外首付比例的提高，一方面會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)增加炒房所需的資金，從而有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。其次來(lái)說(shuō)金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相當(dāng)明顯巨大。該通知總體上分成四個(gè)側(cè)重點(diǎn)：一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。對(duì)于土地的有效利用有很大的效果。全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易低迷，舉例如：全國(guó)住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來(lái)四年的最低水平。08年調(diào)控政策評(píng)析：2008年初，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效果方才顯現(xiàn)。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放松信貸，降低居民購(gòu)房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)。對(duì)列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》的項(xiàng)目，嚴(yán)禁發(fā)放貸款；嚴(yán)格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項(xiàng)目貸款審核。但是對(duì)于消費(fèi)者則是一個(gè)不公平的現(xiàn)像。小產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)的異議源于我國(guó)規(guī)定房屋所有權(quán)包括建筑物所有權(quán)以及土地使用權(quán)，二小產(chǎn)權(quán)是在宅基地的土地上面建立起的房屋，對(duì)于土地不享有使用權(quán)。從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，這幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是一個(gè)充斥著投資投機(jī)需求和價(jià)格泡沫的市