【正文】 的調(diào)控政策進行分析時不得不提到06年的房地產(chǎn)市場背景。2007年央行連續(xù)5次加息、10次提高存款準備金率，采取緊縮的貨幣政策。08年房地產(chǎn)政策2008年3月3日，財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)總面積的70%以上。所以這條政策的是從根本的供需情況下來調(diào)整房地產(chǎn)市場平衡。提高土地的市場機制，有效調(diào)控及分配土地，實現(xiàn)土地的公平透明性。 2008年10月12日,十七屆三中全會：土地或可轉(zhuǎn)讓抵押繼承 小產(chǎn)權(quán)房有望破題。但是，轉(zhuǎn)眼間，至于08年下半年，國家對小產(chǎn)權(quán)房的政策又有了新的規(guī)定至于這個小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題，至今也沒能有一個很好的定論。因此大量修建廉租房。 2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。上半年的嚴格打壓，到下半年的房地產(chǎn)市場過冷，政府開始救市。如降低稅費，降低首付款比例，引導住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。政策先緊后松。2009中國房地產(chǎn)行業(yè)重要政策:2009年2月，落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度2月，國土資源部發(fā)布《國務(wù)院第二次全國土地調(diào)查領(lǐng)導小組辦公室關(guān)于建立第二次全國土地調(diào)查工作動態(tài)通報制度的通知》。24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題專項工作電視電話會議在京召開。在其第三、四、五、六、七條以“開源節(jié)流”的方式，通過有效增加供給，來遏制部分城市房價的過快上漲。將直接影響到房地產(chǎn)市場中的每個決策者。009年5月，《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）。評析：這是自2004年以來執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復到1996年開始實行資本金制度時的水平，從而預示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開始“松綁”。 第二，象征意義大于實際作用。如果開征物業(yè)稅，哪怕只是釋放何時開征物業(yè)稅的具體信息，就有可能影響房價預期，引導房價回歸理性。第八，可以因開征初期可集中收取數(shù)量可觀的稅收而增加政府收入，緩解經(jīng)濟危機帶來的壓力。2009年4月。有的開發(fā)商未經(jīng)批準，擅自改變土地使用條件，提高容積率，不按照政策補交土地出讓金，從而牟取暴利，造成國家規(guī)費大量流失。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。若調(diào)控的實施效果不理想，將很有可能會陸續(xù)頒布新的政策，從提高二套房房貸首付、提高交易契稅等方面入手。受益于多年發(fā)展形成的支柱產(chǎn)業(yè)地位，房地產(chǎn)行業(yè)獲得各級政府政策的扶持，迅速觸底反彈。具體說來，可以概括為幾個方面：首先是調(diào)整供應結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟適用住房、廉租住房等五類住房的供給。第三，控制信貸風險。由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國務(wù)院通知，也表示政府遏制房價過快增長的決心和強硬態(tài)度。 這條措施實際是抬高土地的進入門檻，可能會加劇土地市場的進一步壟斷，這就是土地更加向有錢的大企業(yè)，向國營企業(yè)集中，最終的結(jié)果肯定是減少市場供應，進一步加劇供求的矛盾，供求矛盾越突出，房價上漲的可能性就越大。加上土地財政的制約，到時候不要說保障性住房能否得以建設(shè)，有的地方可能吃飯財政都不能保證。但是即使78家央企全部退出，對房價也沒任何影響，因為他們所占的市場份額非常小，“這一要求對降房價的效果幾乎為零。在房價本身就非常高的情況下，契稅優(yōu)惠縮小只能加重購房者的負擔。并且通過對房地產(chǎn)市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的力度以及購房者需求的大小，從而影響供給和需求結(jié)構(gòu)。與此前緊縮性調(diào)控政策不同，此次房地產(chǎn)房地產(chǎn)國土部供應計劃新政在對投資性需求嚴格管理的同時，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應。要求商業(yè)銀行根據(jù)風險狀況暫停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房的貸款。因此，國家在制度設(shè)計上應明確城市住房的公共產(chǎn)品屬性，其功能在于“居住”而非“投資、投機”?！锻ㄖ诽Ц吡送恋卦鲋刀愵A征率的下限。%。 國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,%.13月,中國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資6,594億元,%。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理王倩表示，通過土地增值稅的預征和及時清算，可以均衡和適當縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤，促進房地產(chǎn)市場透明度及規(guī)范度的提高，有助于房地產(chǎn)調(diào)控的進一步深化，達到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的目的。對新建商品房交易價格進行實時監(jiān)控，加大交易秩序監(jiān)管力度。同時，這對于新購房不滿5年的改善型購房者來說，無疑有著被誤傷的風險。和此前一些地方細則相比。改革開放以來，我國人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。1月28日 財政部公布了《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，通知規(guī)定，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全額征收營業(yè)稅。第四，嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個稅很可能開始按照20%收取，如果嚴格收取將給市場調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。自2011年1月17日開始，二手房日均成交量連續(xù)四天突破1000套。在實際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些樓盤會故意留幾套房源不售，或?qū)⒉糠治飿I(yè)長期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅?，F(xiàn)階段調(diào)整住房公積金存貸款利率近一步控制房價過快上漲。針對房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價等問題，希望整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。我國住房抵押消費貸款增長很快，但違約風險已有抬頭趨勢?！痹u析：此條政策在08年政策中已經(jīng)提過。其中，五年期以下（含）%%，%%。評析：其中，有關(guān)房地產(chǎn)旨在加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度，鼓勵普通商品住房消費，還有一條是加強信貸監(jiān)督評估，為了避免出現(xiàn)美國次貸信用危機，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的信貸導向。據(jù)數(shù)據(jù)說明：一季度按揭貸款增勢明顯，增長趨勢將延續(xù)全年。只要整個社會流動性寬裕，房價就還會上漲，該政策只會遏制那些依賴銀行信貸的投資者。二、加強商品住房預售監(jiān)督管理。消費者得到房子的質(zhì)量以幾何設(shè)計的差距問題等等。第四，結(jié)構(gòu)引導。結(jié)束語：城市土地價格持續(xù)攀升，房價偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。六、規(guī)范房地產(chǎn)廣告行為。就當時情況來看，導致房價下跌的政策是07年最后2個月信貸的零增長，當時二套房政策只是表面原因，所以這次的二套房政策效果與07年效果會有根本性不同。本次國務(wù)院常務(wù)會議對二套房貸款利率提高下限的決定，將明顯提升按揭貸款平均利率水平，從而提高按揭貸款對銀行的吸引力。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。避免通貨膨脹帶來的市場影響。二、金融機構(gòu)應在實施日之前抓緊制定具體操作細則。其目的是讓商業(yè)銀行充分利用人民銀行信貸征信系統(tǒng)，加強貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風險。此舉在為，商業(yè)用房與居民住房不同，購買商業(yè)用房的投資性較強、經(jīng)營風險較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時就承擔了較大的風險。08年由于美國次貸危機的爆發(fā)，以及全球金融危機的出現(xiàn)，08年采取了降低利率，09年保持，直至10年才適當對住房公積金利率進行了回調(diào)。通過向地方政府施壓，并借助公共輿論監(jiān)督，增加地方政府調(diào)控樓市的主動性，要求一季度公布價格調(diào)控目標，給地方政府以極大壓力，目標定高了，說不過去，定低了又怕價格難以把控，確實兩難，上海就是早早明確了“國八條”落地細則，選定了立場，但價格控制目標卻難以出臺。11年調(diào)控政策對市場的影響：此次“津六條”核心內(nèi)容就是對土地增值稅實行差別化預征措施，房價越高預征比例越高，政府抑制房價快速上漲的目的極為明確?？傮w來說，政策指導方向沒有變。預計各地區(qū)將陸續(xù)出臺房價的抑制措施。我國人多地少，需要對居民住房消費進行正確引導。1月28日 深圳繼上海與重慶后成第三個房產(chǎn)稅試點城市。因此短期內(nèi)對樓市的影響可能象征意義更大于實際意義。這意味著行政干預已經(jīng)進入了強硬階段，雖然這里并未說明如果無法達成目標會對地方政府有怎樣的責任，但是無疑該條實際上將成為本次“新八條”中最為強硬和嚴格的條款。從市場成交數(shù)據(jù)來看，中小套型的普通商品房更受普通購房者特別是首次置業(yè)的剛性需求人群的歡迎。評析：土地增值稅管理實行差別化預征，保障性住房暫不預征土地增值稅。自2010年5月“新國十條”頒布以來，市場觀望情緒濃重，交易銳減，新建住宅、二手住宅市場交易量極度萎縮。從我國房地產(chǎn)市場化以來國家對房地產(chǎn)市場的扶植和照顧很大程度上源于房地產(chǎn)的形成原因，以及國家發(fā)展過程中房地產(chǎn)作出的重大經(jīng)濟貢獻。所以政策的目的在與引導人們正確的看待參與房地產(chǎn)市場。在打擊投資投機性購房需求的同時，又有可能“誤傷”真實改善性住房需求，統(tǒng)一購房家庭只能新購買一套商品住房。210年4月，北京新政“限購”。2010年4月15日，國務(wù)院出臺具體措施，要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。要大規(guī)模推進保障性安居工程建設(shè)，進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。評析：縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍，這次政策的出臺是為控制房地產(chǎn)市場的投機范圍擴大與炒作，契稅的調(diào)整使得優(yōu)惠的范圍大大縮小，那些購買普通商品住房，同時家庭擁有多套住房的人將不再享受契稅優(yōu)惠政策。2010年3月22日，國土資源部會議提出：在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房價上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計算，其囤地規(guī)模最少的也在20年以上，最多的超過100年，有一家公司的土地儲備規(guī)模甚至達到了151年。的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目的具有一致性，都是為了調(diào)整我國房地產(chǎn)市場供給結(jié)構(gòu)的不合理，該政策的出臺易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場，合理引導規(guī)范房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。并在金融、信貸風險管理方面提出具體措施。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購房和非首次購房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵首次置業(yè)需求。此三項指標均將超越2007年的高峰，再創(chuàng)歷史新高。09年政策對房地產(chǎn)市場的影響：2009房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場異?；鸨瑝阂至艘荒甑馁徺I與集體爆發(fā)。評析：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。當前加強房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題具有十分重要的意義。20052008年，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)總共發(fā)生違紀、違法案件1597人次，其中多數(shù)與變更規(guī)劃、調(diào)整容積率有關(guān)。國家可以通過征收物業(yè)稅來轉(zhuǎn)移支付給中低收入家庭，或增加社會投入而提高公眾收入的機會，有利于社會財富的二次分配，均衡社會財富，防止財富向少數(shù)人集中的趨勢進一步嚴重化。第五，有利于打擊普遍存在的囤地行為，抑制地價過快上漲。這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了”。追溯一下，我們就會發(fā)現(xiàn)，上一次政府出臺關(guān)于“土地增值稅清算管理”的相關(guān)通知是 07年1月，那是正處于地價高企階段，房價運行在較高部位，房地產(chǎn)供需兩旺，市場繁榮。實施保障性安居工程，是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生的措施。另外首付比例的提高，一方面會提高按揭貸款門檻，降低銀行的金融風險，另一方面也會增加炒房所需的資金，從而有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為。其次來說金融政策對房地產(chǎn)市場的影響相當明顯巨大。該通知總體上分成四個側(cè)重點：一是加大供應，二是限制需求，三是加強監(jiān)管，四是注重保障。對于土地的有效利用有很大的效果。全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易低迷，舉例如：全國住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來四年的最低水平。08年調(diào)控政策評析：2008年初，政府對房地產(chǎn)市場政策效果方才顯現(xiàn)。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，國家暫時放松信貸，降低居民購房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動。對列入國家《禁止用地項目目錄》的項目，嚴禁發(fā)放貸款；嚴格市政基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)用地項目貸款審核。但是對于消費者則是一個不公平的現(xiàn)像。小產(chǎn)權(quán)的出現(xiàn)的異議源于我國規(guī)定房屋所有權(quán)包括建筑物所有權(quán)以及土地使用權(quán)，二小產(chǎn)權(quán)是在宅基地的土地上面建立起的房屋，對于土地不享有使用權(quán)。從中國的房地產(chǎn)市場來看，這幾年的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場總體上是一個充斥著投資投機需求和價格泡沫的市