【正文】 場, 培育出一批毫無社會責任感的財產(chǎn)暴富者, 另一個需求發(fā)展為我國國民經(jīng)濟產(chǎn)生帶動和貢獻的市場。 評析：政府再度把緊閥門，從房地產(chǎn)土地方面來進行房地產(chǎn)市場的調(diào)控，防止捂地囤地進而抬高房價的情況。商品房供給量不斷增加，商品房價格不斷上漲。廣州、深圳由于受2005年宏觀調(diào)控影響較小，大量投資性需求轉(zhuǎn)向兩地，加上住宅供應(yīng)的不足，造成兩地樓市房價上升。與以前的調(diào)控政策相比，本次宏觀調(diào)控政策政府主要通過市場化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。適應(yīng)當前流動性的動態(tài)變化，人民銀行再次提高存款準備金率，以鞏固調(diào)控成效。2007年2月1日開始清算征收土地增值稅政策07年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標準買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實施，下半年的二手房市場，將在良性、規(guī)范的軌道中運行。2007年8月 國發(fā)〔2007〕24號 回歸保障 央行稱，2006年以來，人民銀行綜合運用多種貨幣政策工具大力回收流動性，取得一定成效。2006 年以來，我國部分城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)“報復(fù)性上漲”，被暫時壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。相關(guān)數(shù)據(jù)：2007年，四大城市一手住宅價格迅速上漲，其中北京、深圳房價漲幅超過40%。評析：該政策的出臺易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。2008年3月21日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強廉租住房質(zhì)量管理的通知》。也是合理更好的控制好土地市場的一種方式。 7月14日國土資源部今日出臺文件，開展集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點和個集體建設(shè)用地整理，必須首先完成宅基地使用權(quán)登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權(quán)房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。但總的來說，小產(chǎn)權(quán)現(xiàn)在是不合法的，要通過某些規(guī)定制度才能真正的使之合法化。要想有一個結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)市場，廉租房計劃是一個重要的保障措施，但是對于此遠遠不夠，目前在住宅供給中，占人口總?cè)藬?shù)70％的中低收入者所需要的經(jīng)濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低，而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。2008年10月9日，西方央行聯(lián)手降息 中國打出降率免稅組合拳受美國金融風(fēng)暴的影響，央行宣布從9月16日起，%。2008年11月1日起，國務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施：一是降低住房交易稅費。通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機制，興建廉租房和經(jīng)濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。08年下半年調(diào)控重點是重點解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動性過剩的矛盾?！锻ㄖ访鞔_：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。其中第三、四條通過信貸和稅收政策抑制不合理住房需求。對于新國十條的利率變化，對居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個方面：(1)當利率降低時．會迫使人們減少儲蓄而轉(zhuǎn)向消費或其他投資，此時可能會考慮購買或者擴大住宅的消費或投資。針對經(jīng)濟形勢和土地市場運行變化情況，為進一步落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責，充分發(fā)揮地價政策在宏觀調(diào)控中的作用，對《全國工業(yè)用地出讓最低價標準》實施政策進行適當調(diào)整。政府在這一年中對房地產(chǎn)市場的政策有偏向了鼓勵?！豆芾硪?guī)程》的出臺，具有象征意義，因為土地增值稅核算和征收難度極大，多次發(fā)文但效果都不大，此外土地增值稅具有總量較低的特點，不能與地方政府收取土地出讓金而獲得的收入同日而語，所以地方政府寧愿在土地增值稅上有所不為，也不愿因它而破壞掙大錢的土地出讓。其次，有利于加速房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度，短期內(nèi)增加市場供應(yīng)，滿足市場需求。第九，對穩(wěn)定地方財政收入具有積極意義，有利于地方政府財政收入的可持久化。治理房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點對國家機關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀違法行為進行嚴厲查處。二是“偷梁換柱”。加強治理，有利于防止開發(fā)商置人民群眾的居住環(huán)境于不顧，提高開發(fā)強度，擠占規(guī)劃面積，損壞群眾的居住質(zhì)量，有利于維護人民群眾的合法權(quán)益，2009年5月，《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》5月11日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標準實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號）。2009年12月，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成12月17日，財政部、國土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進一步加強土地出讓收支管理的通知》，評析：將開發(fā)商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。據(jù)數(shù)據(jù)對北京、上海等12個重點城市土地市場的監(jiān)測，2009年住宅用地出讓面積、樓面地價和出讓金額三項指標，不僅大幅超越低迷的2008年，更超越了“瘋狂”的2007年。優(yōu)先確保五類住房的用地需求。通知提出對房地產(chǎn)開發(fā)商嚴格項目資本金的要求，對開發(fā)貸款要嚴格管理。2010年1月，《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》2010年1月21日，國土資源部發(fā)布《國土資源部關(guān)于改進報國務(wù)院批準城市建設(shè)用地申報與實施工作的通知》。二是：建立申報制度：開發(fā)商應(yīng)當在項目開工、竣工時，向國土資源管理部門書面申報，對不執(zhí)行申報制度的，要向社會公示，并限制其至少在一年內(nèi)不得參加土地購置活動。這個規(guī)定遠沒有規(guī)定土地出讓金用于保障性住宅建設(shè)的比例來得實際?！焙茱@然，從上述數(shù)據(jù)可以判斷，近幾年房價高漲，應(yīng)該不是主要由這78家央企制造的。2010年4月，國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控2010年4月7日，國家發(fā)改委發(fā)布2010年經(jīng)濟社會發(fā)展工作重點提出，要進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。但此舉措施不僅僅緊縮了房地產(chǎn)業(yè)的資金，對市場經(jīng)濟的其他行業(yè)也造成了影響，因此，為了保證其他行業(yè)正常穩(wěn)定的發(fā)展，利率調(diào)控必須慎之又慎．這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產(chǎn)市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的問題。一方面新政并沒有改變?nèi)ツ晗抡{(diào)的開發(fā)企業(yè)20%的資本金比例，保護了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的積極性；另一方面政府通過大幅提高商品住宅用地供給，增加了商品房的有效供給。2010年6月4日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。所以這些限購政策、套房政策、停止銷售第三套房政策，都是在抑制房地產(chǎn)投機者的炒作行為。評析：國稅總局規(guī)定，除保障性住房外，東部地區(qū)省市預(yù)征率不得低于2%，%，西部地區(qū)省市不得低于1%。土地市場火爆，地價飛漲，地王頻現(xiàn)。,%。規(guī)定要求開發(fā)商在辦理商品房銷售許可后，一次性在銷售現(xiàn)場公開全部房源及每套房屋銷售價格，如上調(diào)銷售價格，需經(jīng)市房地產(chǎn)市場行政主管部門備案。鏈家地產(chǎn)市場部經(jīng)理王倩表示，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)控，防止開發(fā)商捂盤惜售推高房價，進一步打擊投資性購房行為，增加信息透明度，加大曝光和處罰力度，將會規(guī)范市場秩序，抑制房價不正常上漲。二套房首付比例提高1成，利率同樣有所提高，再次加強了對投資及投機購房者的控制，但是執(zhí)行的時間沒有具體確定，所以將可能促成消費者規(guī)避政策短期之內(nèi)成交量加速上漲。2套以上當?shù)鼐用瘛?套以上非當?shù)鼐用褚约盁o法提供證明的非當?shù)鼐用瘢瑢⒅苯酉拶?。這種差距在住房方面也有一定程度的體現(xiàn)。評析：首先，相比之前執(zhí)行差額收取營業(yè)稅，新“國八條”再次嚴格了二手房交易稅費。1月28日 北京市公布將于2011年2月15日前發(fā)布關(guān)于“國八條”細則。但對于昆明，二手房房源趨緊。預(yù)征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。并且空乃至通貨膨脹！住房公積金的調(diào)整可以說是宏觀調(diào)控的一個主要手段，并且在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了也有著很大的作用，金融機構(gòu)將一如既往地支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。2是調(diào)整最低首付款比例及利率水平各異。而“房價重估追加按揭”一類的住房貸款創(chuàng)新業(yè)務(wù)增長很快，風(fēng)險管控措施尚不完善，一旦房價大幅波動，容易引發(fā)商業(yè)銀行不良貸款的激增。通過相關(guān)稅率的調(diào)整調(diào)控房地產(chǎn)市場是一種廣泛而有效的途徑，降低稅費，降低首付款比例，暫免增值稅，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。評析:這次貸款利率的大幅度調(diào)整主要是為了避免中國房地長市場的泡沫。房價泡沫需要擠壓，扭曲的市場供求需要矯正，但房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展依然市中國經(jīng)濟保持增長的關(guān)鍵之一。按揭貸款增長仍明顯，預(yù)計今年新增8萬億元本外幣貸款，其中5萬億元支持項目貸款后續(xù)投放，3萬億元投向流動資金貸款及個人貸款等其他類，全年按揭貸款增量約為2萬億元，占新增貸款25%。從目前購房者來看，全額付款的比重越來越大，因此該政策的作用有限。三、完善預(yù)售資金監(jiān)管機制。很長時間都得不到一個好的規(guī)范調(diào)整?？傮w來說，住房問題，是關(guān)系到國計民生的大問題，雖然政策方面的詳細制定對房地產(chǎn)有著不同的影響，但是還是有信心會調(diào)控的更好?？梢哉f有一定的規(guī)范作用。五、加強交易秩序監(jiān)管。07年房價的下跌既有國際的因素，也有房地產(chǎn)自身周期的影響。今年額度普遍緊張，部分銀行已經(jīng)開始戰(zhàn)略性地將個人新增貸款的重點轉(zhuǎn)向經(jīng)營性貸款。四、昆明地方房地產(chǎn)市場調(diào)控政策解讀：重點政策解讀：二套房貸款利率及首付比率提高——2010年4月14日 國務(wù)院常務(wù)會議對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。調(diào)整主要為避免美國金融危機的影響，次級市場的運作。銀發(fā)[2008]302號人住房貸款利率下浮政策摘引：一；最低首付款比例調(diào)整為20%。加強房地產(chǎn)信貸征信管理。以及對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的借款人，提出較為嚴格的限制措施。因此，有必要調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，從調(diào)控需求入手，引導(dǎo)社會對未來房地產(chǎn)價格形成較合理的預(yù)期。此次加強土地增值稅管理中提到的稅率調(diào)整是“預(yù)征”的調(diào)整，而非真實征收稅率的上調(diào)，對開發(fā)企業(yè)的影響在于開盤前所需前期資金壓力的增加，而不會直接造成整體開發(fā)成本的上漲，因此有人誤解為將來開發(fā)企業(yè)為了降低房價，減輕稅負，會改精裝房為毛坯交付,是不完全正確的，有的時候事實恰恰相反，精裝房雖然會使項目售價提升，從而增加“預(yù)征”土地增值稅的稅額，但有時卻能夠在項目清繳結(jié)算時降低土地增值稅的稅率。今后一段時期內(nèi)，包括昆明在內(nèi)的中心城市，“手上有房，心頭發(fā)慌”的囤房者將大面積增加，隨之可能會出現(xiàn)二手房房源顯著減少。評析：這是地方政府相應(yīng)國家政策根據(jù)本地清醒指定的相應(yīng)細則。其次，對房價超過平均水平的商品房項目進行土地增值稅清算和稽查，將有效地遏制部分開發(fā)商過快上漲價格。二是有利于引導(dǎo)居民合理住房消費，促進節(jié)約集約用地。1月27日 上海市人民政府印發(fā)《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》，并自2011年1月28日起，上海房產(chǎn)稅正式實行。目前銀行的貸款已經(jīng)全面收緊，而不少大型銀行的貸款額度也已經(jīng)基本結(jié)束。評析：首次提出“價格控制目標”的概念，并需要向社會公布。嚴格控制住房套型比例，商品住房總面積中套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到70%以上。2011年中國房地產(chǎn)政策：1月11日 天津市人民政府發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的若干意見》，簡稱“津六條”。受到流動性過剩及供需矛盾突出的影響，全國多個熱點城市，如深圳、北京、上海，住宅市場出現(xiàn)恐慌性搶購，投機再度泛濫。這是對房地產(chǎn)市場的從嚴政策。但是炒作過多產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫就會導(dǎo)致導(dǎo)致經(jīng)濟的不穩(wěn)定，對經(jīng)濟發(fā)展有很大的打擊。但該項政策沒有對真實改善性購房需求和投資投機性購房需求進行區(qū)分，對購買第二套及以上商品房的行為采取了“一刀切”的做法，不可避免地影響到了一部分改善性需求的釋放，進一步加劇了樓市觀望氛圍，積累了未來需求釋放的壓力。以上三項房地產(chǎn)市場供應(yīng)的前導(dǎo)指標都處于歷史高位，表明房地產(chǎn)市場的未來供應(yīng)將日漸充足。2010年4月，國土資源部公布2010年住房供地計劃。著重強調(diào)了住房消費。2010年4月，縮小首購普通房契稅優(yōu)惠范圍2010年4月2日，財政部下發(fā)通知：對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已