【正文】 土地增值稅征稅規(guī)定 土地使用權(quán) 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用： 是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不能以評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目 ；尾盤(pán)銷(xiāo)售征收土地增值稅 ； 深地稅發(fā) 【 2023】 454深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目等有關(guān)問(wèn)題的通知 06/08/01 ?使用 5年以下的房產(chǎn) ， 以 購(gòu)買(mǎi) 價(jià)格和稅費(fèi)確定其扣除額 。 舊房購(gòu)買(mǎi)契稅準(zhǔn)予抵扣。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn) 。 來(lái)自 .... 中國(guó)最大的資料庫(kù)下載 土地增值稅新規(guī) ?深圳預(yù)征率：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓別墅、度假村、酒店式公寓取得的收入按 1%預(yù)征 ；二是除別墅、度假村、酒店式公寓外，對(duì)轉(zhuǎn)讓其他房地產(chǎn)取得的收入按 %預(yù)征 。 ?開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè) 、 單位使用的 ，其支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 –轉(zhuǎn)借款 31號(hào)文 部分規(guī)定 關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收 國(guó)稅函 [2023]478號(hào) 關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的批復(fù) 20230522國(guó)家稅務(wù)總局 你局《關(guān)于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營(yíng)業(yè)主稅收問(wèn)題的請(qǐng)示》（深地稅發(fā)〔 2023〕 192號(hào)）收悉。 分配利潤(rùn)為目的 ，先稅后分 ， 投資方有稅率差的 ， 要補(bǔ)稅 。 同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷(xiāo)或在稅前扣除相關(guān)的利息支出 。 考慮土地儲(chǔ)備的借款應(yīng)資本化或費(fèi)用化 ？ 8減值準(zhǔn)備 ?不允許沖回 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 征稅環(huán)節(jié) 稅種 難點(diǎn)分析 房地產(chǎn)交易 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷(xiāo)售租賃 ) 土地增值稅 契稅（買(mǎi)方繳納） 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 所得稅 預(yù)收款的處理 內(nèi)外資有差異 房地產(chǎn)占用 房產(chǎn)稅 投資 /收購(gòu)/股權(quán)轉(zhuǎn)讓 見(jiàn)后文 房地產(chǎn)業(yè) 涉及的稅種 稅種 計(jì)稅依據(jù) 稅率 營(yíng)業(yè)稅 (建筑業(yè) ) 印花稅 耕地占用稅 銷(xiāo)售收入 交易合同價(jià) 耕地面積 3% % 工程承包 110元 /平方米 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)銷(xiāo)售租賃 ) 土地增值稅 契稅 印花稅 城鎮(zhèn)土地使用稅 (深圳免 ) 銷(xiāo)售收入 增值額 交易合同價(jià) 交易合同價(jià) 土地面積 5% 30%60%的累進(jìn)稅率 3%5%(各地稅率不一 ) % (產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 ) % （購(gòu)銷(xiāo)） /平方米 房產(chǎn)稅 房產(chǎn)原值或租賃收入 %或 12% 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 企業(yè)利潤(rùn) (預(yù)征 ) 個(gè)人收入 33% 或 15% 5%45%的累進(jìn)稅率 房地產(chǎn)主要 稅種征免規(guī)定 行為 營(yíng)業(yè)稅 契稅 土地增值稅 所得稅 其他 土地出讓 免 征 不 N/A 土房轉(zhuǎn)讓 差額征 以過(guò)戶為原則 4 征 征 土房投資 免 免 3 視同銷(xiāo)售 合作建房 免 1 免 出地視同銷(xiāo)售 5 房贈(zèng)送 征 2 免 6 視同銷(xiāo)售 土房抵債 征 339 未規(guī)定 視同銷(xiāo)售 房分配 征 387 未規(guī)定 視同銷(xiāo)售 房自用 不 N/A 征 房產(chǎn)稅免 3年 需要符合規(guī)定 單位贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)視同銷(xiāo)售 （ 漏洞贈(zèng)送土地使用權(quán)不征營(yíng)業(yè)稅 ）非房地產(chǎn)企業(yè) 房屋交換按差額繳納契稅 見(jiàn) 31號(hào)文第五款 直系或福利公益單位 建筑安裝行業(yè)適用稅率及核定征收率一覽表 （ 深圳） 深地稅發(fā) 【 2023】 141 納稅人類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù) 建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 （不含外資企業(yè)） 企業(yè)所得稅 個(gè)人所得稅 合計(jì) 賬冊(cè)健全納稅人 市內(nèi) 3％ ％ ％ 回注冊(cè) 地 查賬征收 回注冊(cè)地 查賬征收 ％ 市外 3％ ％ ％ 在工程所在地 按照查賬征收 方式申報(bào)繳納 賬冊(cè)不健全納稅人 市內(nèi) 應(yīng)繳納企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ 市外 有外管證的不繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ 無(wú)外管證的應(yīng)繳納 企業(yè)所得稅的納稅人 3％ ％ ％ ％ ％ ％ 個(gè)人獨(dú)資、個(gè)人合伙企業(yè)，個(gè)人承包、個(gè)體施工單位 3％ ％ ％ ％ ％ ?四 、 關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè) 、 單位 、 個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ， 且該項(xiàng)目 未成立 獨(dú)立法人公司的 ， 按下列規(guī)定進(jìn)行處理： ? ?（ 一 ） 凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的 ， 開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) ， 如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本 ， 其應(yīng)分配給投資方（ 即合作 、 合資方 ， 下同 ） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的 差額 計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本 ， 則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理 。 ?有證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以采用公允價(jià)值計(jì)量。 ?本規(guī)定所稱外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè) ， 系指外國(guó)投資者購(gòu)買(mǎi)境內(nèi) 非 外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 境內(nèi)公司 ” ） 股東的股權(quán)或認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資 ， 使該境內(nèi)公司變更設(shè)立為外商投資企業(yè) （ 以下稱 “ 股權(quán)并購(gòu) ” ） ；或者 ， 外國(guó)投資者設(shè)立外商投資企業(yè) ， 并通過(guò)該企業(yè)協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)且運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn) ， 或 ， 外國(guó)投資者協(xié)議購(gòu)買(mǎi)境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn) ， 并以該資產(chǎn)投資設(shè)立外商投資企業(yè)運(yùn)營(yíng)該資產(chǎn) （ 以下稱 “ 資產(chǎn)并購(gòu) ” ） 。 ?境內(nèi)公司 、 企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購(gòu)與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司 ， 所設(shè)立的外商投資企業(yè)不享受外商投資企業(yè)待遇 ， 但該境外公司認(rèn)購(gòu)境內(nèi)公司增資 ， 或者該境外公司向并購(gòu)后所設(shè)企業(yè)增資 ， 增資額占所設(shè)企業(yè)注冊(cè)資本比例達(dá)到 25%以上的除外 。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 （ 4） 除水平承諾中內(nèi)容外 ， 不作承諾 。 著重建設(shè)包括經(jīng)濟(jì)適用出租房、廉租房在內(nèi)的各類(lèi)公共租賃住房 。 ** 建設(shè)部 07/06 165文號(hào) 政策 深府 〔 2023〕 75號(hào) 關(guān)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn) 06/04/28 主要內(nèi)容 確保年度 普通商品住宅供應(yīng)量不低于全部商品住宅供應(yīng)總量的90% ； 對(duì)已簽訂土地出讓合同的土地，未按期開(kāi)發(fā)建設(shè)的，從確認(rèn)閑置之日起，第一年按地價(jià)款 10%依法征收土地閑置費(fèi)；自土地出讓合同生效之日起滿 2年未開(kāi)發(fā)利用的，依法收回土地使用權(quán) 。 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非農(nóng)建設(shè)用地中的原村民居住用地禁止轉(zhuǎn)讓 ， 工商建設(shè)用地需合作開(kāi)發(fā)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ， 報(bào)市主管部門(mén)依法審批 。 非經(jīng)營(yíng)性用地因規(guī)劃調(diào)整為商業(yè)、住宅、辦公、酒店等經(jīng)營(yíng)性用途的，原則上由政府采取收回、收購(gòu)或置換土地使用權(quán)的方式納入土地儲(chǔ)備。 改變以地價(jià)減免政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的思路，取消除 《 關(guān)于印發(fā) 〈 深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定 〉 的通知 》 （深府［ 2023］ 177號(hào)）相關(guān)規(guī)定以外的各類(lèi)地價(jià)優(yōu)惠政策。土地主管部門(mén)對(duì)寶安龍崗兩區(qū)城市化轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地、政府原有儲(chǔ)備土地及通過(guò)收回、收購(gòu)方式取得的土地實(shí)行集中統(tǒng)一管理 。 政策 財(cái)稅 [2023]75號(hào) 關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策的通知 06/06/16 國(guó)稅發(fā) [2023]74號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 06/05/30 主要內(nèi)容 5年普通房免營(yíng)業(yè)稅 ， 5年非普差額 ， 非 5年全額 國(guó)家近期財(cái)稅政策解析 政策 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知 06/03/06 政策 財(cái)稅 〔 2023〕 21號(hào) 關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 工作06/03/02 政策 國(guó)稅發(fā) [2023]156號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知 工作 05/10/07 主要內(nèi)容 加強(qiáng)存量房交易的稅收管理 政策 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 173號(hào)關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知 05/10/21 主要內(nèi)容 排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，計(jì)征房產(chǎn)稅。 政策 2023年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引 主要內(nèi)容 商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例不低于 35％ 國(guó)家近期銀行政策解析 政策 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步 加強(qiáng) 房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 銀發(fā)[2023]121號(hào) 主要內(nèi)容 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款 ， 其自有資金 （ 指所有者權(quán)益 ）應(yīng)不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30％ ； 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用； 對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款 ， 貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的 70％ ， 貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò) 2年； 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款 ； 對(duì)借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％ 的規(guī)定；對(duì)購(gòu)買(mǎi)第二套以上（含第二套）住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。 06/06/16中國(guó)人民銀行宣布決定從 2023年 7月 5日起 ， 上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 政策 中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就調(diào)整住房信貸政策答記者問(wèn) 06/05/31 主要內(nèi)容 此次政策調(diào)整的主要內(nèi)容是：一是從 2023年 6月 1日起，商業(yè)銀行（含農(nóng)村合作銀行、城鄉(xiāng)信用社，下同）發(fā)放的住房貸款 （不包括住房公積金貸款） 首付款比例不得低于 30%；二是對(duì)購(gòu)買(mǎi)套型建筑面積 90平方米以下而且是自住房的住房貸款最低首付款比例仍執(zhí)行 20%的規(guī)定。 政策