【正文】 在此，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒廣大納稅人，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)未確定時，房產(chǎn)代管人或者使用人將作為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)及時履行納稅義務(wù)，否則將受到處罰 房地產(chǎn)業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報 ?合作建房抵土地使用權(quán)、抵工程款、代收款項不申報營業(yè)稅、車庫雜房不申報、假按揭卻未申報 ?土地評估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移利潤 ?境外銷售房產(chǎn) ,隱匿銷售收入 ?隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本、預(yù)售收入不結(jié)轉(zhuǎn) 演講完畢，謝謝觀看！ 。稅務(wù)人員耐心而細(xì)致地向其講解了稅法的有關(guān)規(guī)定，終于贏得了公司財務(wù)人員的理解并表示以后要多學(xué)稅法，嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，誠信納稅。根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定時，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，因此應(yīng)由該公司承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權(quán)，該公司將該房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算并計提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。 稅務(wù)征收管理案例 ?一房產(chǎn)使用人未履行房產(chǎn)稅納稅義務(wù)被查處 近期地稅第三稽查局在對轄區(qū)內(nèi)的某戶企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查時，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產(chǎn)取得出租收入的行為。檢查人員及時到該樓盤實地核查，使該企業(yè)不得不承認(rèn)其發(fā)售樓盤及申報不及時的事實。首先對轄區(qū)企業(yè)進(jìn)行專項清理，對擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握企業(yè)的最新動態(tài)，做到對稅源收入心中有數(shù)。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在對此案所涉及單位進(jìn)行調(diào)查。開發(fā)商方面審核不嚴(yán)，將假發(fā)票、假稅票當(dāng)成真的入了帳。檢查人員迅速對這兩家公司進(jìn)行立案調(diào)查。 該分局稽查人員經(jīng)過詳細(xì)審查該公司帳務(wù)和有關(guān)資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營業(yè)收入已全部申報繳納營業(yè)稅及附加，加上以其名義申報的房地產(chǎn)項目的營業(yè)稅，三年來共申報繳納營業(yè)稅超過一千萬元?；槿藛T依法作出了追繳該公司營業(yè)稅及其附加 510萬元、個人所得稅 280萬元、印花稅 11萬、滯納金 140萬元，并對其違法行為處以 400多萬元罰款的處理決定 ?；槿藛T耐心地對其進(jìn)行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過深入細(xì)致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營收入申報不實的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應(yīng)收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過營業(yè)稅，預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同未交納過印花稅，該公司向其董事會成員發(fā)放的安家費、獎金、董事費也未履行代扣代繳義務(wù)，偷逃了個人所得稅。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買賣合同及發(fā)票存根。該局稽查科立刻著手對該企業(yè)的售樓、納稅情況進(jìn)行調(diào)查。 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)企業(yè)所得稅計稅標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定，對于房地產(chǎn)項目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營收入，不得在稅前列支交際應(yīng)酬費。對于納稅異常的企業(yè)，該局及時進(jìn)行質(zhì)疑約談，將存在的問題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進(jìn)了收入的增長。對于有新樓盤銷售的企業(yè)，及時向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。通過媒體廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，及時掌握樓盤銷售信息，建立樓盤跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進(jìn)行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問題，及時督促企業(yè)依法納稅。 國稅發(fā)（ 1991） 155號關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第二稽查局房地產(chǎn)專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)科以來 ,地稅第二稽查局采取多項措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長近 7000萬元。 財稅〔 2023〕45號 ? 對拆遷居民因拆遷重新購置住房的 ， 對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅 ， 成交價格超過拆遷補(bǔ)償款的 ，對超過部分征收契稅 深國稅辦轉(zhuǎn)字 [2023]80號 財稅[2023]45號 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權(quán)重組 、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財稅 〔 2023〕 41號關(guān)于延長企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅 ? 離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅 國稅函 [1999]391 號 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權(quán)屬 ， 不征契稅 國稅函[2023]1036號關(guān)于繼承土地 、 房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù) 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花。 對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 （ 深圳 ） – 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營業(yè)稅 。 境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計開始前派員來我國進(jìn)行現(xiàn)場勘察 、 搜集資科 、了解情況外 ， 設(shè)計方案 、 繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國境外進(jìn)行 ， 設(shè)計完成后 ， 將圖紙交給中國境內(nèi)企業(yè) 。 –土地出讓金可不可以扣減 ？ 納稅人轉(zhuǎn)讓從政府 （ 國土部門 ） 取得的土地繳納的契稅 、 土地出讓金 、 統(tǒng)征規(guī)費 ， 勞動力安置費 、 拆遷費 ） ，在征收營業(yè)稅時不得扣除 。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“ 以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征營業(yè)稅 ” 的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅； –甲方不能收取固定利潤或銷售分成。 ?房地產(chǎn)新項目，以項目公司出現(xiàn)。 國稅發(fā) [2023]45號 國稅發(fā) [2023]118號 契稅未明確 土地增值稅未明確（ 如做為投資 ， 要征 ） 印花稅（ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移抑或改制 ？ ） 外商投資企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資 ， 就財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益納所得稅 。補(bǔ)價 25%，免稅置換，換入資產(chǎn)以換出資產(chǎn)帳面價入帳。取得非股權(quán)支付額納所得稅。 （整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）轉(zhuǎn)讓企業(yè)不需要解散而將其經(jīng)營活動的全部 (包括所有資產(chǎn)和負(fù)債 )或其獨立核算的分支機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓給接受企業(yè) ， 以換取股份。 國稅發(fā) [2023]119號 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知 企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將對應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得 國稅發(fā) [2023]45號 關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知 視為免稅重組，帳面價入帳。 免稅重組 (非股權(quán)支付額 20%)：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得免稅，以帳面價入帳，被合并企業(yè)虧損可在合并企業(yè)彌補(bǔ)。 國稅函 [2023]390號 關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補(bǔ)充通知 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅 國稅發(fā) [2023]118號 關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知 房地產(chǎn)資本運作稅收政策 形式 規(guī)定 文件 收購境內(nèi)企業(yè)全部股權(quán)（合并、兼并） 收購境內(nèi)內(nèi)資，執(zhí)行 119號、 45號；收購境內(nèi)外資，執(zhí)行 71號。 股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得納稅（留存收益可扣除）；不得進(jìn)行帳面價值進(jìn)行調(diào)整；稅收優(yōu)惠待遇可享受至期滿，不得重新享受；虧損延續(xù)彌補(bǔ)。 ?對房屋對外投資收取固定收入 ， 由出租方按租金收入征收房產(chǎn)稅 （ 如何執(zhí)行 ？ ） 印花稅特殊規(guī)定 ?房地產(chǎn)開發(fā)公司出售房產(chǎn)是否按 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 稅目繳納印花稅？ 答：根據(jù)深稅發(fā)（ 1990） 07號文規(guī)定，考慮到房地產(chǎn)開發(fā)公司和房管部門出售房產(chǎn)是經(jīng)國家批準(zhǔn)作為商品經(jīng)營的，因此凡與房地產(chǎn)開發(fā)公司或房管部門訂立的商品房買賣合同，按 “ 購銷合同 ” 稅目貼印花（ 萬分之三 ） ；其他房屋買賣合同，按 “ 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ” 稅目貼印花（ 萬分之五 ） 。 房產(chǎn)稅特殊規(guī)定 ?凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備 等，計征房產(chǎn)稅 深地稅發(fā) 【 2023】 611國稅發(fā)〔 2023〕 173號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 ?具備房屋功能的 地下建筑征收房產(chǎn)稅 深地稅發(fā)【 2023】 94財稅〔 2023〕181號關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 ?納稅 單位 新建或購置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )，自建成或購置之月起免納房產(chǎn)稅三年 深府〔 1987〕 164號 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實施辦法 ,深地稅發(fā) 【 2023】 459深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于新建房屋房產(chǎn)稅征收有關(guān)問題的通知 對新建的定義為 “ 在 一級市場 （如房地產(chǎn)開發(fā)商）購買的新建房屋 ” 。 深圳從 2023年11月 1日起，恢復(fù)征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的教育費附加 ， 耕地占用稅不適用于外商投資企業(yè) 。 不得因減免土地出讓金，而減免契稅 深府辦 〔 2023〕 176號 關(guān)于加強(qiáng)契稅征收管理的通知 國稅函 [2023]436號 關(guān)于免 征土地出讓金出讓國有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù) 房產(chǎn)稅 全國內(nèi)資 執(zhí)行 房產(chǎn)稅暫行條例 ，外資 執(zhí)行 城市房地產(chǎn)稅暫行條例。 稅金 其他扣除項目： 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和加計 20%的扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權(quán)支付金額及開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。 以房抵債的 ， 轉(zhuǎn)讓價格為其抵付的債務(wù)價款 深地稅發(fā) 【 2023】 609關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的通知 土地增值稅稅額的計算 : (一 )增值額未超過扣除項目金額 50%： 土地增值稅稅額 =增值額 30% (二 )增值額超過扣除項目金額 50%，未超過 100%的： 土地增值稅稅額 =增值額 40%扣除項目金額 5% (三 )增值額超過扣除項目金額 100%，未超過 200%的： 土地增值稅稅額 =增值額 50%扣除項目金額 15% (四 )增值額超過扣除項目金額 200%： 土地增值稅稅額 =增值額 60%扣除項目金額 35%