【正文】 可以看到，歷年政府房地產(chǎn)市場調控政策大體從以下幾個方面實行。八、嚴格商品房預售許可制度、評析：這條昆明預售管理政策可以說是一項期待已久的市場政策，預售制度中對于消費者的種種不公平的現(xiàn)象存來已久。這點對于房價市場預期走勢是利好的。評析：我們認為該二套房政策只將遏制房價過快上漲，但難以改變房價上漲的趨勢。受益政策性上調“二套房”政策，存貸利差將提升46個基點，凈息差將提升34個基點。有利的是，鼓勵了二手房交易，對房地產(chǎn)市場形成正面刺激，客觀上擴大了內需，有利于居民以舊換新改善居住條件；但負面的則是有可能推動投機性購房，導致住房供求矛盾更加突出，推動房價過快上漲，從而加大了普通百姓解決住房困難的難度，甚至直接影響社會穩(wěn)定。加強與地方房產(chǎn)管理部門的合作，及時獲取居民房產(chǎn)產(chǎn)權登記信息，準確區(qū)分借款人是否屬首次購房，并將個人住房貸款的相關信息及時錄入信貸征信系統(tǒng)。二、對團體銷售或購置住房暫免征收印花稅。有利于降低信貸風險，維護房地產(chǎn)金融市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。有很大的重要意義。 二、歷年住房公積金調整分析：歷年住房公積金貸款利率調整表:時間5年以下（含）5年以上2007年3月18%%2007年5月19%%2007年7月21%%2007年8月22%%2007年9月15%%2008年9月16%%2008年10月8%%2008年10月22%%2008年11月27%%2008年12月23%%2010年10月20%%2010年12月26%%2011年2月9%%2011年4月6%%評析：住房公積金的不斷調整在不同的時期有不同的意義。 目前我國對于土地增值稅的征收多采用“預征”的形式，即樓盤取得銷售(預售)證后，由地方稅務部門按照既定的稅率來征收，之前天津的征稅額標準為：%預征收，非普通住宅按預計銷售收入1%預征收，因為目前各區(qū)域指導價格相對較低，因此市場上基本所有的商品住宅均為非普通住宅，先按1%預征收，待項目銷售完畢后再結算建造成本，再進行土地增值稅清繳。這是銀行在每年末都可能會出現(xiàn)的情況。目前部分城市存在明顯的避稅現(xiàn)象，導致了樓市調控的部分措施作用減弱。重慶房產(chǎn)稅征收范圍只涉及10％的人群，主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，不會增加普通百姓負擔。對個人住房征收房產(chǎn)稅，一是有利于合理調節(jié)收入分配，促進社會公平。重提閑置土地的處理。而雙軌制的建設也是政府一直以來想要解決房價問題的關鍵所在，因此在本次“新八條”中出現(xiàn)并不意外。對房地產(chǎn)廣告發(fā)布量大、違法率高的區(qū)域和媒體進行重點監(jiān)測，加大對虛假違法房地產(chǎn)廣告的處罰力度。另外，住房保障覆蓋面將進一步擴大，促使住宅市場供應加大，將會分解一部分自住性購房者的剛性需求，減輕市場的需求壓力，減緩房價過快上漲幅度。新建住房價格上漲勢頭遏制，價格持平，個別項目出現(xiàn)少量優(yōu)惠；二手住宅掛牌量增加、部分單位掛牌價格下降約10%，議價空間加大，成交價格出現(xiàn)5%～10%的跌幅。為增加的經(jīng)濟適用房以及廉租房土地供應減少的財政收入也是另一種補充。010年6月，%提高到2%2010年5月26日，國稅總局公布了《關于土地增值稅清算有關問題的通知》，明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。而在中國這樣一個公有制占主體地位的社會主義國家，住房絕不是一般商品，城市住房蘊含著公共產(chǎn)品或者準公共產(chǎn)品的屬性。2010年6月，按家庭成員擁有住房數(shù)認定二套房2010年4月18日，國務院發(fā)布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年4月15日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，其中中小套型商品房將占四成多，超過去年全國實際住房用地總量。評析：稅收機制市政府控制房地產(chǎn)市場政策的一種控制手段之一。在細則未執(zhí)行前，為趕搭優(yōu)惠末班車，將上演集中過戶現(xiàn)象。2010年3月，國資委要求78戶央企退市2010年3月23日，國資委要求78戶不以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè),要加快進行調整重組，在15個工作日內制訂有序退出方案?！锻ㄖ芬?guī)定，各地當年的保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設用地供應總量的70%，并嚴格控制大套型住房建設用地，嚴禁向別墅供地。評析：這19條土地政策也剖三方面的要求。第四，在明確責任方面，這個文件與此前出臺的政策方式非常不同。對二套房明確以家庭為單位認定是否為第二次購買。評析：以1月l0日“國十一條”的出臺為標志，政府啟動了新一輪的房地產(chǎn)調控。年調控重點是政策扶持，拉動經(jīng)濟，抵御全球金融危機。營業(yè)稅優(yōu)惠到期前后出售二手房差異。第二，這是維護人民群眾利益的具體體現(xiàn)。容積率越高，對開發(fā)商來說，利潤就越大。2009年2月，落實最嚴格耕地保護制度和節(jié)約用地制度2月，國土資源部發(fā)布《國務院第二次全國土地調查領導小組辦公室關于建立第二次全國土地調查工作動態(tài)通報制度的通知》。第六，通過調控房價、打擊過度投資投機性購房行為，有利于解決因制度建設等所不能解決的房地產(chǎn)問題，促使房地產(chǎn)趨向正?；l(fā)展。從另一個角度而言，基于長遠來看，開征物業(yè)稅，將是我國房地產(chǎn)市場走向成熟的標志之一，也是優(yōu)化社會財富二次分配的標志之一，有利于實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的最大化，具有積極的社會、經(jīng)濟意義，可能成為房地產(chǎn)調控新工具。 今年5月出臺的《管理規(guī)程》，是繼07年出臺《有關問題》的一個政策延續(xù)，也是給部分開發(fā)商肆無忌憚漲價的一個警示，有開發(fā)商認為現(xiàn)在流動性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房價可以勇往直前了。但是現(xiàn)在看來還是很難，沒有完全做到。嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。可以說金融政策是房地產(chǎn)宏觀調控政策中影響最深。效果不只是“普遍降溫”而是“急速冷凍”新國十條調控的原因是出于房地產(chǎn)是一種具有消費和投資雙重屬性的特殊商品，住房需求的持續(xù)上升與住房供應的相對短缺，是房價上漲的根本動因。24日，發(fā)布治理房地產(chǎn)開發(fā)領域違規(guī)變更規(guī)劃4月17日，《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(國發(fā)[2010]10號)通稱“新國十條”。伴隨著住宅市場的“打折”、“降價”，土地市場則到處充斥著“流拍”、“底價成交”以及“退地”的字眼。2008 年7 月全國住房價格開始下降。加快廉租住房建設，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟適應住房保障以及其他社會救助工作中的城市低收入家庭，加大實物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進棚戶區(qū)(危舊房)改造。央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率。金融機構禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，貸款期限原則上不超過2年。2008年，新增廉租住房保障戶數(shù)250萬戶(其中實物配租戶數(shù)40萬戶)，加上以前年度保障戶數(shù)，累計廉租住房保障戶數(shù)將達到350萬戶。之所以就有了一次又一次關于小產(chǎn)權房的規(guī)定，07年國家隊小產(chǎn)權房的要求降低了許多。2008年7月14日,國土部表示：小產(chǎn)權房不給宅基地證。因此政府有責任根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求變化及價格的漲落來調節(jié)土地的出讓計劃。這種情況的出現(xiàn)導致房地產(chǎn)市場得不平衡。8月，深圳率先進入觀望期，成交量大幅萎縮；北京、廣州、上海相繼陷入“有價無市”的僵局，成交量萎縮，房價漲幅放緩。本階段的宏觀調控政策密集出臺，政府從各個方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場，但對房地產(chǎn)價格的抑制作用不大，效果不太明顯。 住房問題是重要的民生問題。3月16日，《中華人民共和國物權法》通過，物權法規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”，并規(guī)定了物業(yè)稅等方面條例。評析：物權法作為確認財產(chǎn)、利用財產(chǎn)和保護財產(chǎn)的基本法律，對于法律體系的完善、經(jīng)濟的發(fā)展都具有重要的意義；物權法規(guī)定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期”這一條打消了民眾對70年使用期滿后國家回收土地的顧慮，有利于提高購買不動產(chǎn)的積極性。政府主調控房地產(chǎn)供求結構具體：引導住房需求結構調整；通過調節(jié)住房供給結構，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價格，以緩解住房價格的上漲導致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應機制，興建廉租房和經(jīng)濟適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。2007年調控重點是重點解決資金流動性過剩、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)價格上漲過快。據(jù)調查數(shù)據(jù)得，2007年初，北京、上海、廣州、深圳二手住宅價格突飛猛進，但是第三季度開始，央行的5次加息、第二套房首付及利率的提高以及物業(yè)稅試點等一系列政策的實施，使得北京、上海、廣州二手住宅價格漲幅趨緩，深圳二手住宅價格甚至出現(xiàn)下滑。極易導致房地產(chǎn)市場的泡沫出現(xiàn)。通過變動土地出讓數(shù)量及出讓方式，影響房地產(chǎn)市場的供給結構和供給數(shù)量，從而調節(jié)房地產(chǎn)市場的供需平衡。2008年9月15日，央行宣集體建設用地整理，必須首先完成宅基地使用權登記發(fā)證，因被小產(chǎn)權房占用而未得到“合法使用”的宅基地不具備登記發(fā)證的資格。似乎有松口的趨勢，而今年根據(jù)房地產(chǎn)市場有進一步嚴厲了對小產(chǎn)權的規(guī)范。 評析：《2008年廉租住房工作計劃》國家希望真正改善人民的居住質量，保障城市低端收入人群的居住問題。嚴格農(nóng)村集體建設用地項目貸款管理。是為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題。 評析：上述政策的實施有利于改善住房消費的政策環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購房負擔，擴大住房消費需求?？傮w來說是中國房地產(chǎn)市場遇冷，政府積極救市。大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購地主角，這一切形成了2008年土地市場的特有征狀。這個政策的4個側重點：一是加大供應，二是限制需求，三是加強監(jiān)管，四是注重保障。價值規(guī)律表明，供求的變化將直接影響價格變化，供不應求時，價格自然上漲。波及面最廣，見效也最快的，特別是對利率、首付比例的調整?，F(xiàn)在不少炒房客利用銀行的資金來減少炒房的成本與風險，這一措施直指要害，使其資金鏈斷裂，從而減少炒房現(xiàn)象，增加有效供應，穩(wěn)定房價。2009年5月，下調自有資本金貸款比例5月27日，國務院發(fā)布《關于調整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。政策的出臺無疑警告了這部分開發(fā)商，企業(yè)的現(xiàn)金流是在政府總體宏觀控制之下的。首先，物業(yè)稅的開征，肯定可以對目前的高房價形成有效的調控。第七，有利于打擊通貨膨脹預期，尤其可以防止國內外熱錢把房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格推向過高，消除減少未來宏觀經(jīng)濟發(fā)展可能遭遇的隱患。《通知》明確：將落實最嚴格的耕地保護制度和節(jié)約用地制度，對違反國家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標準，搭車用地、借機圈地、侵害農(nóng)民權益等問題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進行重點督察，做好重大典型案件查處曝光。開發(fā)商為了盡量多地取得利潤，不遺余力地在容積率上做手腳。它直接關系到人民群眾的居住質量。此次政策的發(fā)布主要是要給市場傳達一個信號，政府很有可能借此試探市場的反應。積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，政府4萬億元的龐大投資計劃，樓市的一系列救市政策，鼓勵住房消費?！皣粭l”包括五個方面，涉及十一個條款，與之前的“國四條”相比，內容更加豐富、系統(tǒng)和全面，規(guī)定也更加具體和詳盡，政策方向與去年十二月以來的所有調控樓市的政策方向一脈相承，是對最近一段時間以來中央調控樓市政策的系統(tǒng)化。體現(xiàn)“有保有壓、區(qū)別對待”的做法，在信貸、稅收政策上加以區(qū)分。該通知以國務院辦公廳名義正式對下發(fā)文，與此前中央經(jīng)濟工作會、國務院常務會等涉及房地產(chǎn)調控的政策相比，該通知對地方各級政府責任有具體要求，對地方責任主體有明確約束力。一是：抬高進入土地地市場門檻，比如《通知》對開發(fā)商競買保證金進行了明確規(guī)定，不得低于出讓最低價的20%，而以往的政策對繳納額度沒有明確規(guī)定，并且要求開發(fā)商在拿地后10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。沒有商品房土地轉讓的資金，保障性住房就沒有資金的保證。評析：對于“清退令”能對拉低房價能有多大的作用呢，舉措信號意義大。對于契稅優(yōu)惠范