【正文】 ；對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。要求首次購(gòu)房證明由住房所在地對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調(diào)整為20%。加快廉租住房建設(shè)，以規(guī)范廉租住房和經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房保障以及其他社會(huì)救助工作中的城市低收入家庭，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造。 評(píng)析：上述政策的實(shí)施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境，減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。如降低稅費(fèi)，降低首付款比例，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。通過(guò)調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來(lái)降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問(wèn)題；通過(guò)住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問(wèn)題?？梢钥闯稣槍?duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定的作用，房?jī)r(jià)上漲速度有所減緩，房地產(chǎn)投資增速過(guò)猛勢(shì)頭得到有效遏制。但是，由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化，政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí)，決策還存在著一些誤區(qū)，政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差，導(dǎo)致調(diào)控政策并沒(méi)有達(dá)到預(yù)想的效果，總是出現(xiàn)在極端的狀況。08年調(diào)控政策評(píng)析：2008年初，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示，2008 年1 月全國(guó)住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（10 年來(lái)第一次負(fù)增長(zhǎng)），但總體來(lái)說(shuō)08年優(yōu)勢(shì)救市的一年。2008 年7 月全國(guó)住房?jī)r(jià)格開(kāi)始下降?？傮w來(lái)說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，政府積極救市。政策先緊后松。08年下半年調(diào)控重點(diǎn)是重點(diǎn)解決供不應(yīng)求的矛盾以及資金流動(dòng)性過(guò)剩的矛盾。中央實(shí)施緊縮的貨幣政策和穩(wěn)健的財(cái)政政策，持續(xù)加息及提高存款準(zhǔn)備金率，嚴(yán)格限制外資投資。房地產(chǎn)行業(yè)在行業(yè)內(nèi)在因素和宏觀經(jīng)濟(jì)外在影響的多重壓力之下，快速步入周期低谷。全國(guó)范圍內(nèi)房地產(chǎn)交易低迷，舉例如：全國(guó)住宅銷售面積回落至2006年水平，北京、上海、廣州、深圳四大城市一手住宅銷售面積均跌至2005年以來(lái)四年的最低水平。2008年的土地市場(chǎng)從2007年的沸點(diǎn)迅速降溫至冰點(diǎn)。伴隨著住宅市場(chǎng)的“打折”、“降價(jià)”，土地市場(chǎng)則到處充斥著“流拍”、“底價(jià)成交”以及“退地”的字眼。大中型跨地域發(fā)展商受資金鏈的束縛失去了往日拿地的熱情，本土小型發(fā)展商以及外行業(yè)企業(yè)成為了購(gòu)地主角，這一切形成了2008年土地市場(chǎng)的特有征狀。2009中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重要政策:2009年2月，落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。評(píng)析：此次耕地保護(hù)措施的出臺(tái)與房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的有一措施，目的是全面查清全國(guó)土地利用狀況，掌握真實(shí)的土地基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，并對(duì)調(diào)查成果實(shí)行信息化、網(wǎng)絡(luò)化管理，建立和完善土地調(diào)查、統(tǒng)計(jì)制度和登記制度，實(shí)現(xiàn)土地資源信息的社會(huì)化服務(wù)，滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、土地宏觀調(diào)控及國(guó)土資源管理的需要。開(kāi)展第二次全國(guó)土地調(diào)查，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和加強(qiáng)國(guó)土資源管理具有十分重要的意義。對(duì)于土地的有效利用有很大的效果。2009年4月，4月17日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))。24日，發(fā)布治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))通稱“新國(guó)十條”。這個(gè)政策的4個(gè)側(cè)重點(diǎn)：一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障。24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為進(jìn)行嚴(yán)厲查處。評(píng)析：《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))通稱“新國(guó)十條”。這是最引人矚目的一大調(diào)控政策。該通知總體上分成四個(gè)側(cè)重點(diǎn)：一是加大供應(yīng)，二是限制需求，三是加強(qiáng)監(jiān)管，四是注重保障?！锻ㄖ饭家恢苤畠?nèi)，北京等一線城市房?jī)r(jià)停止上漲．其中部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降，約有三成的炒房客開(kāi)始拋盤，二手房供應(yīng)量增加，價(jià)格普遍是政策公布前的八成左右．原先極度恐慌的購(gòu)房者開(kāi)始再度觀望。效果不只是“普遍降溫”而是“急速冷凍”新國(guó)十條調(diào)控的原因是出于房地產(chǎn)是一種具有消費(fèi)和投資雙重屬性的特殊商品，住房需求的持續(xù)上升與住房供應(yīng)的相對(duì)短缺，是房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)因。價(jià)值規(guī)律表明，供求的變化將直接影響價(jià)格變化，供不應(yīng)求時(shí)，價(jià)格自然上漲。在其第三、四、五、六、七條以“開(kāi)源節(jié)流”的方式，通過(guò)有效增加供給，來(lái)遏制部分城市房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。其中第三、四條通過(guò)信貸和稅收政策抑制不合理住房需求。第五、六條通過(guò)增加居住用地有效供應(yīng)和調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)增加住房有效供給。第七條通過(guò)保障性住房建設(shè)，棚戶區(qū)改造來(lái)確保困難群眾的住房需求。其次來(lái)說(shuō)金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相當(dāng)明顯巨大。金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求．提升了房地產(chǎn)價(jià)格?？梢哉f(shuō)金融政策是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中影響最深。波及面最廣，見(jiàn)效也最快的，特別是對(duì)利率、首付比例的調(diào)整。將直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)中的每個(gè)決策者。對(duì)于新國(guó)十條的利率變化，對(duì)居民的住宅需求和投資需求的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：(1)當(dāng)利率降低時(shí)．會(huì)迫使人們減少儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或其他投資，此時(shí)可能會(huì)考慮購(gòu)買或者擴(kuò)大住宅的消費(fèi)或投資。(2)在利率降低時(shí)．住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，實(shí)際上這也降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的成本，也會(huì)刺激居民擴(kuò)大住宅需求。反之，當(dāng)利率提高時(shí)，住宅需求會(huì)必然減少。另外首付比例的提高，一方面會(huì)提高按揭貸款門檻，降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也會(huì)增加炒房所需的資金，從而有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為?！靶聡?guó)十條”第三條規(guī)定：實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房?，F(xiàn)在不少炒房客利用銀行的資金來(lái)減少炒房的成本與風(fēng)險(xiǎn)，這一措施直指要害，使其資金鏈斷裂，從而減少炒房現(xiàn)象，增加有效供應(yīng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。009年5月，《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）。針對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和土地市場(chǎng)運(yùn)行變化情況，為進(jìn)一步落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重大決策，更好地履行部門職責(zé)，充分發(fā)揮地價(jià)政策在宏觀調(diào)控中的作用，對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。2009年5月《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》5月13日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》，要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性。評(píng)析：統(tǒng)籌協(xié)調(diào)及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大民生用地的比例，確保保障性住房用地的需求。實(shí)施保障性安居工程，是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生的措施。當(dāng)時(shí)的規(guī)定來(lái)說(shuō)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間解決750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問(wèn)題，之前的兩年，每年也都有相應(yīng)的措施。但是現(xiàn)在看來(lái)還是很難，沒(méi)有完全做到。2009年5月，下調(diào)自有資本金貸款比例5月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。評(píng)析：這是自2004年以來(lái)執(zhí)行35%自有資本金貸款比例后的首次下調(diào)，已恢復(fù)到1996年開(kāi)始實(shí)行資本金制度時(shí)的水平，從而預(yù)示著緊縮了數(shù)年的房地產(chǎn)信貸政策開(kāi)始“松綁”。政府在這一年中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策有偏向了鼓勵(lì)。2009年5月，《土地增值稅清算管理規(guī)程》5月21日，國(guó)家稅務(wù)總局制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問(wèn)題做出具體規(guī)定。評(píng)析：這條措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩個(gè)作用其一，抑制房?jī)r(jià)的警示作用。追溯一下，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，上一次政府出臺(tái)關(guān)于“土地增值稅清算管理”的相關(guān)通知是 07年1月，那是正處于地價(jià)高企階段，房?jī)r(jià)運(yùn)行在較高部位，房地產(chǎn)供需兩旺，市場(chǎng)繁榮。 政策正是在這一背景下，出臺(tái)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，給地產(chǎn)商們交了一盆涼水，也引起了地產(chǎn)精英的熱議。 今年5月出臺(tái)的《管理規(guī)程》，是繼07年出臺(tái)《有關(guān)問(wèn)題》的一個(gè)政策延續(xù)，也是給部分開(kāi)發(fā)商肆無(wú)忌憚漲價(jià)的一個(gè)警示，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為現(xiàn)在流動(dòng)性大增，貸款獲得也比較容易，企業(yè)現(xiàn)金流充裕，企業(yè)資金壓力小，這一階段房?jī)r(jià)可以勇往直前了。政策的出臺(tái)無(wú)疑警告了這部分開(kāi)發(fā)商，企業(yè)的現(xiàn)金流是在政府總體宏觀控制之下的。 第二，象征意義大于實(shí)際作用?！豆芾硪?guī)程》的出臺(tái)，具有象征意義，因?yàn)橥恋卦鲋刀惡怂愫驼魇针y度極大，多次發(fā)文但效果都不大，此外土地增值稅具有總量較低的特點(diǎn)，不能與地方政府收取土地出讓金而獲得的收入同日而語(yǔ)，所以地方政府寧愿在土地增值稅上有所不為，也不愿因它而破壞掙大錢的土地出讓。2009年5月，四部委負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅5月25日，發(fā)改委公布了《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，提出今年將由財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部負(fù)責(zé)研究開(kāi)征物業(yè)稅。評(píng)析：此前，北京、遼寧等10多?。ㄊ校╅_(kāi)始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行，有關(guān)物業(yè)稅的開(kāi)征討論持續(xù)了四五年之后，再次成為2009年上半年樓市的焦點(diǎn)話題之一。這一信息表明，物業(yè)稅開(kāi)征步伐將大大加快了”。這就是說(shuō)，物業(yè)稅模擬征稅今年將推廣至全國(guó)，開(kāi)征物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。從另一個(gè)角度而言，基于長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅，將是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志之一，也是優(yōu)化社會(huì)財(cái)富二次分配的標(biāo)志之一，有利于實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的最大化，具有積極的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)意義，可能成為房地產(chǎn)調(diào)控新工具。首先，物業(yè)稅的開(kāi)征，肯定可以對(duì)目前的高房?jī)r(jià)形成有效的調(diào)控。如果開(kāi)征物業(yè)稅，哪怕只是釋放何時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅的具體信息，就有可能影響房?jī)r(jià)預(yù)期，引導(dǎo)房?jī)r(jià)回歸理性。其次，有利于加速房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)速度，短期內(nèi)增加市場(chǎng)供應(yīng)，滿足市場(chǎng)需求。第三，可以從根本上改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)消費(fèi)觀念，有利于促進(jìn)居民購(gòu)房自居行為的理性化。第四，利于打擊過(guò)熱的房地產(chǎn)投資行為，打擊囤房，減少空置率，提高房屋資源的使用效率，擠出房產(chǎn)市場(chǎng)存在的過(guò)多泡沫。第五，有利于打擊普遍存在的囤地行為，抑制地價(jià)過(guò)快上漲。一旦開(kāi)征物業(yè)稅，不但會(huì)逼迫大量囤積的土地向市場(chǎng)拋售，增加二手土地的供應(yīng)，而且也會(huì)抑制一些開(kāi)發(fā)商從土地一級(jí)市場(chǎng)瘋狂拿地囤地的沖動(dòng)，在這種合力作用下，土地價(jià)格就會(huì)回歸理性，擠出地產(chǎn)市場(chǎng)存在的過(guò)多泡沫。第六，通過(guò)調(diào)控房?jī)r(jià)、打擊過(guò)度投資投機(jī)性購(gòu)房行為，有利于解決因制度建設(shè)等所不能解決的房地產(chǎn)問(wèn)題，促使房地產(chǎn)趨向正常化發(fā)展。第七，有利于打擊通貨膨脹預(yù)期，尤其可以防止國(guó)內(nèi)外熱錢把房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格推向過(guò)高，消除減少未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能遭遇的隱患。第八，可以因開(kāi)征初期可集中收取數(shù)量可觀的稅收而增加政府收入，緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來(lái)的壓力。第九，對(duì)穩(wěn)定地方財(cái)政收入具有積極意義，有利于地方政府財(cái)政收入的可持久化。第十，有利于均衡社會(huì)財(cái)富。擁有房產(chǎn)物業(yè)較多的家庭，需要繳納比較高的稅負(fù)。國(guó)家可以通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)轉(zhuǎn)移支付給中低收入家庭，或增加社會(huì)投入而提高公眾收入的機(jī)會(huì)，有利于社會(huì)財(cái)富的二次分配，均衡社會(huì)財(cái)富，防止財(cái)富向少數(shù)人集中的趨勢(shì)進(jìn)一步嚴(yán)重化。2009年6月，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國(guó)有銀行宣布：、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。2009年2月，落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》?！锻ㄖ访鞔_：將落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，對(duì)違反國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、供地政策或用地標(biāo)準(zhǔn)，搭車用地、借機(jī)圈地、侵害農(nóng)民權(quán)益等問(wèn)題和政策執(zhí)行不到位的地區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)督察，做好重大典型案件查處曝光。2009年4月。治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃4月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部重點(diǎn)對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更、容積率調(diào)整中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違