【正文】 也是合理更好的控制好土地市場(chǎng)的一種方式。評(píng)析：該政策的出臺(tái)易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2006 年以來，我國(guó)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”，被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2007年2月1日開始清算征收土地增值稅政策07年1月23日，建設(shè)部、央行聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，依此，北京市相繼出臺(tái)了資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、標(biāo)準(zhǔn)買賣合同這三大詳盡并相互配合的文件；網(wǎng)上簽約在7月1日正式實(shí)施，下半年的二手房市場(chǎng)，將在良性、規(guī)范的軌道中運(yùn)行。與以前的調(diào)控政策相比，本次宏觀調(diào)控政策政府主要通過市場(chǎng)化的手段來調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。商品房供給量不斷增加，商品房?jī)r(jià)格不斷上漲。從中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，這幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是一個(gè)充斥著投資投機(jī)需求和價(jià)格泡沫的市場(chǎng), 培育出一批毫無社會(huì)責(zé)任感的財(cái)產(chǎn)暴富者, 另一個(gè)需求發(fā)展為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生帶動(dòng)和貢獻(xiàn)的市場(chǎng)。但是對(duì)于消費(fèi)者則是一個(gè)不公平的現(xiàn)像。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家暫時(shí)放松信貸，降低居民購(gòu)房成本，緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)。08年調(diào)控政策評(píng)析：2008年初，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策效果方才顯現(xiàn)。對(duì)于土地的有效利用有很大的效果。其次來說金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響相當(dāng)明顯巨大。實(shí)施保障性安居工程，是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、保障和改善民生的措施。這一信息表明，物業(yè)稅開征步伐將大大加快了”。國(guó)家可以通過征收物業(yè)稅來轉(zhuǎn)移支付給中低收入家庭，或增加社會(huì)投入而提高公眾收入的機(jī)會(huì)，有利于社會(huì)財(cái)富的二次分配，均衡社會(huì)財(cái)富，防止財(cái)富向少數(shù)人集中的趨勢(shì)進(jìn)一步嚴(yán)重化。當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問題具有十分重要的意義。09年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響：2009房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，壓抑了一年的購(gòu)買與集體爆發(fā)。這次沒有特別提到改善性住房需求字眼，而是把首次購(gòu)房和非首次購(gòu)房、普通住房和非普通住房區(qū)別開來，加大差異化的信貸和稅收政策，支持鼓勵(lì)首次置業(yè)需求。的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策目的具有一致性，都是為了調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的不合理，該政策的出臺(tái)易于空竹房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，合理引導(dǎo)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。2010年3月22日，國(guó)土資源部會(huì)議提出：在今年住房和保障性住房用地供應(yīng)計(jì)劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地；將在房?jī)r(jià)上漲過快的城市開展土地出讓招拍掛制度完善試點(diǎn)。要大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，增加普通商品住房的有效供給，支持普通自住和改善性住房消費(fèi)，大力整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。210年4月，北京新政“限購(gòu)”。所以政策的目的在與引導(dǎo)人們正確的看待參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。自2010年5月“新國(guó)十條”頒布以來，市場(chǎng)觀望情緒濃重，交易銳減，新建住宅、二手住宅市場(chǎng)交易量極度萎縮。從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來看，中小套型的普通商品房更受普通購(gòu)房者特別是首次置業(yè)的剛性需求人群的歡迎。因此短期內(nèi)對(duì)樓市的影響可能象征意義更大于實(shí)際意義。我國(guó)人多地少，需要對(duì)居民住房消費(fèi)進(jìn)行正確引導(dǎo)?？傮w來說，政策指導(dǎo)方向沒有變。通過向地方政府施壓，并借助公共輿論監(jiān)督，增加地方政府調(diào)控樓市的主動(dòng)性，要求一季度公布價(jià)格調(diào)控目標(biāo)，給地方政府以極大壓力，目標(biāo)定高了，說不過去，定低了又怕價(jià)格難以把控，確實(shí)兩難，上海就是早早明確了“國(guó)八條”落地細(xì)則，選定了立場(chǎng)，但價(jià)格控制目標(biāo)卻難以出臺(tái)。此舉在為，商業(yè)用房與居民住房不同，購(gòu)買商業(yè)用房的投資性較強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商業(yè)銀行在發(fā)放商業(yè)用房貸款時(shí)就承擔(dān)了較大的風(fēng)險(xiǎn)。二、金融機(jī)構(gòu)應(yīng)在實(shí)施日之前抓緊制定具體操作細(xì)則。對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%。就當(dāng)時(shí)情況來看，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的政策是07年最后2個(gè)月信貸的零增長(zhǎng)，當(dāng)時(shí)二套房政策只是表面原因，所以這次的二套房政策效果與07年效果會(huì)有根本性不同。結(jié)束語(yǔ)：城市土地價(jià)格持續(xù)攀升，房?jī)r(jià)偏高的問題也沒有得到真正解決，房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。消費(fèi)者得到房子的質(zhì)量以幾何設(shè)計(jì)的差距問題等等。只要整個(gè)社會(huì)流動(dòng)性寬裕，房?jī)r(jià)就還會(huì)上漲，該政策只會(huì)遏制那些依賴銀行信貸的投資者。評(píng)析：其中，有關(guān)房地產(chǎn)旨在加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，還有一條是加強(qiáng)信貸監(jiān)督評(píng)估，為了避免出現(xiàn)美國(guó)次貸信用危機(jī)，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的信貸導(dǎo)向?！痹u(píng)析：此條政策在08年政策中已經(jīng)提過。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的囤積土地、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問題，希望整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)捂盤惜售、囤積房源等違法違規(guī)行為。在實(shí)際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些樓盤會(huì)故意留幾套房源不售，或?qū)⒉糠治飿I(yè)長(zhǎng)期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅。第四，嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策，個(gè)稅很可能開始按照20%收取，如果嚴(yán)格收取將給市場(chǎng)調(diào)控帶來相比房產(chǎn)稅更有效的作用。改革開放以來，我國(guó)人民生活水平有了大幅提高，但收入分配差距也在不斷拉大。同時(shí)，這對(duì)于新購(gòu)房不滿5年的改善型購(gòu)房者來說，無疑有著被誤傷的風(fēng)險(xiǎn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部經(jīng)理王倩表示，通過土地增值稅的預(yù)征和及時(shí)清算，可以均衡和適當(dāng)縮小房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度及規(guī)范度的提高，有助于房地產(chǎn)調(diào)控的進(jìn)一步深化，達(dá)到調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的目的。%。因此，國(guó)家在制度設(shè)計(jì)上應(yīng)明確城市住房的公共產(chǎn)品屬性，其功能在于“居住”而非“投資、投機(jī)”。與此前緊縮性調(diào)控政策不同，此次房地產(chǎn)房地產(chǎn)國(guó)土部供應(yīng)計(jì)劃新政在對(duì)投資性需求嚴(yán)格管理的同時(shí)，繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加供應(yīng)。在房?jī)r(jià)本身就非常高的情況下，契稅優(yōu)惠縮小只能加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。加上土地財(cái)政的制約，到時(shí)候不要說保障性住房能否得以建設(shè)，有的地方可能吃飯財(cái)政都不能保證。由于之前地方執(zhí)行調(diào)控政策力度不甚理想，此次國(guó)務(wù)院通知，也表示政府遏制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的決心和強(qiáng)硬態(tài)度。具體說來，可以概括為幾個(gè)方面：首先是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，最核心的是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房等五類住房的供給。若調(diào)控的實(shí)施效果不理想，將很有可能會(huì)陸續(xù)頒布新的政策，從提高二套房房貸首付、提高交易契稅等方面入手。有的開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自改變土地使用條件，提高容積率，不按照政策補(bǔ)交土地出讓金，從而牟取暴利，造成國(guó)家規(guī)費(fèi)大量流失。第八，可以因開征初期可集中收取數(shù)量可觀的稅收而增加政府收入，緩解經(jīng)濟(jì)危機(jī)帶來的壓力。 第二，象征意義大于實(shí)際作用。009年5月，《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》5月11日，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2009〕56號(hào)）。在其第三、四、五、六、七條以“開源節(jié)流”的方式，通過有效增加供給，來遏制部分城市房?jī)r(jià)的過快上漲。2009中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)重要政策:2009年2月，落實(shí)最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度2月，國(guó)土資源部發(fā)布《國(guó)務(wù)院第二次全國(guó)土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于建立第二次全國(guó)土地調(diào)查工作動(dòng)態(tài)通報(bào)制度的通知》。如降低稅費(fèi)，降低首付款比例，引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整。 2008年9月15日，央行宣布“雙率”齊降。但是，轉(zhuǎn)眼間，至于08年下半年，國(guó)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的政策又有了新的規(guī)定至于這個(gè)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題，至今也沒能有一個(gè)很好的定論。提高土地的市場(chǎng)機(jī)制，有效調(diào)控及分配土地，實(shí)現(xiàn)土地的公平透明性。08年房地產(chǎn)政策2008年3月3日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》2008年3月12日，建設(shè)部發(fā)布的住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計(jì)劃制定工作的指導(dǎo)意見其中提出凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)總面積的70%以上。07年調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響：對(duì)07年的調(diào)控政策進(jìn)行分析時(shí)不得不提到06年的房地產(chǎn)市場(chǎng)背景。評(píng)析：該政策的出臺(tái)對(duì)于二手房交易而言，提供了實(shí)質(zhì)性的操作規(guī)范，對(duì)行業(yè)具有劃時(shí)代的意義；土地增值稅的納稅方房地產(chǎn)開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商的影響也會(huì)或多或少地傳遞給房地產(chǎn)置業(yè)者，所以就會(huì)出現(xiàn)“羊毛出在羊身上”的情況，但是，雖然開發(fā)商無論從經(jīng)濟(jì)本性還是從人的本性上來說，選擇這種成本后推的戰(zhàn)略，表面上看可以獲得利益最大化的效果，使本來由自己承擔(dān)的增值稅成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房置業(yè)者，但從實(shí)施上來看卻給開發(fā)商帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。具體包括：通過信貸政策和稅收政策等來抑制房?jī)r(jià)上漲，同時(shí)引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整；通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu)，增加小戶型供給比例，來降低單套住房的價(jià)格，以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題；通過住房分類供應(yīng)機(jī)制，興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。而真正的剛性需求存在于對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的大量需要上。而這條政策的意義與目的是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為熱情，引導(dǎo)健康良好的市場(chǎng)氛圍。2008年8月14日,3部委聯(lián)合印發(fā)《2008年廉租住房工作計(jì)劃》 計(jì)劃提出，2008年底前，所有縣城及以上城市都要根據(jù)國(guó)務(wù)院規(guī)定，對(duì)低保家庭中的住房困難戶做到應(yīng)保盡保，有條件的地區(qū)要逐步擴(kuò)大保障范圍。下半年遇上半年的轉(zhuǎn)折點(diǎn)由此開始。據(jù)資料顯示，2008 年1 月全國(guó)住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（10 年來第一次負(fù)增長(zhǎng)），但總體來說08年優(yōu)勢(shì)救市的一年。2009年4月，4月17日下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))。金融市場(chǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了充足的資金，擴(kuò)大了房地產(chǎn)需求．提升了房地產(chǎn)價(jià)格。當(dāng)時(shí)的規(guī)定來說，爭(zhēng)取用三年時(shí)間解決750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦棚戶區(qū)居民的住房問題，之前的兩年，每年也都有相應(yīng)的措施。這就是說，物業(yè)稅模擬征稅今年將推廣至全國(guó)，開征物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近。2009年6月，強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房違法6月10日，國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等2009年1月七折利率優(yōu)惠四大國(guó)有銀行宣布：、無不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。第一，這是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力舉措，有利于營(yíng)造我市良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有利于促進(jìn)中央擴(kuò)大內(nèi)需保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)政策措施的落實(shí)。房?jī)r(jià)飛速上漲。對(duì)非普通商品房、非首次置業(yè)等投資投機(jī)性需求，明確采取差異化政策。2010年3月，國(guó)土資源部出臺(tái)19條土地調(diào)控新政2010年3月10日，國(guó)土資源部再次出臺(tái)了19條土地調(diào)控新政，即《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》,該通知明確規(guī)定了開發(fā)商競(jìng)買保證金最少兩成、1月內(nèi)付清地價(jià)50%、囤地開發(fā)商將被“凍結(jié)”等19條內(nèi)容。各地要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量。 2010年4月，加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)稅收政策2010年4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出,全球金融危機(jī)的影響仍在持續(xù)，將保持貨幣信貸適度增長(zhǎng)，堅(jiān)決抑制住房?jī)r(jià)格過快上漲，并將加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)的稅收政策。 停發(fā)放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市居民購(gòu)房的貸款。2010年5月，規(guī)范土地增值稅清算細(xì)則。深圳交易量下降超過90%；上海、北京下降80%；廣州下降50%。中小套型普通住房的供應(yīng)比例提高，將會(huì)加大普通住房的供給，從而有效緩解市場(chǎng)供求矛盾，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期，也能起到平抑高房?jī)r(jià)的作用。還有一點(diǎn)就是重提70%比例，此外，對(duì)2011年的商品房供應(yīng)量提出了要求，不低于前2年平均供應(yīng)量。對(duì)于上海重慶作為首先試點(diǎn)城市來說，是鑒于現(xiàn)實(shí)情況，在樓市交易異?；钴S的上海和新興的西部城市重慶27日宣布，率先進(jìn)行對(duì)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。對(duì)于其產(chǎn)生的影響來說，北京出現(xiàn)多家銀行支行停貸這原因也可能是由于到年末，銀行的信貸額度有限，部分銀行的信貸額度已經(jīng)完全支出，所以迫使銀行在年末采取停貸的方式。從2003年121號(hào)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)，到2010年新國(guó)十條出臺(tái)，七年來宏觀調(diào)控走過了從單一的“抑制供給”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸黾庸┙o和減少需求”，從圍繞商品房調(diào)控向商品房與保障房分而治之的路線。3方面是不發(fā)放“隨房?jī)r(jià)上漲追加貸款”住房貸款。要切實(shí)完善貸前調(diào)查和貸后跟蹤制度，及時(shí)評(píng)估貸款風(fēng)險(xiǎn)并調(diào)整定價(jià)和抵押策略。評(píng)析：在房地產(chǎn)個(gè)人貸款市場(chǎng)中銀行占主導(dǎo)，放貸向高收益類資產(chǎn)傾斜。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的影響表現(xiàn)在：該政策在市場(chǎng)的預(yù)期之中，對(duì)價(jià)格調(diào)整的影響不大；該政策的出臺(tái)，管理層會(huì)需要一段時(shí)間去觀察效果，因此短期內(nèi)類似于房產(chǎn)稅的政策出臺(tái)的可能性很小。因此，政府要