房地產企業(yè)匯算清繳的兩大主題——收入和公司企業(yè)成本(編輯修改稿)
2025-04-22 00:25 本頁面
【文章內容簡介】 》（國稅函[2009]342號）再次對于該問題進行了明確。 根據(jù)《國家稅務總局關于房地產開發(fā)經營業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）文件的精神，房地產開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時均應視為已經完工。房地產開發(fā)企業(yè)應按規(guī)定及時結算開發(fā)產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發(fā)產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應納稅所得額。 開發(fā)產品開始投入使用是指房地產開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 按照國家建設方面的有關規(guī)定，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內交房地產主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經竣工驗收合格的開發(fā)產品仍然不能辦理初始產權證明，法律要件也不完備，但實物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國稅發(fā)[2009]31號所確定的三個時點中交付使用時點一般最早，這種情況下根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的精神和國稅函[2009]342號文的具體規(guī)定，則無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產品開始投入使用時即視為已經完工。這樣處理更突出了稅法的“實質重于形式原則”。 完工項目要及時核算計稅成本 開發(fā)產品完工前，依據(jù)預計計稅毛利率確定應納稅所得額，收入是重點，成本稅務檢查關注力度小。開發(fā)產品完工后，依據(jù)實際成本確定應納稅所得額，成本為重點。 開發(fā)產品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項目與國稅發(fā)[2009]31號文計稅成本支出的內容相同，包括如下：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。 開發(fā)產品完工前由于會計核算不進行損益結轉，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產品項目成本費用的實際投入。依據(jù)預計計稅毛利率核算應納稅所得額暫不必考慮實際發(fā)生的成本狀況。 開發(fā)產品完工后，交付使用會計核算上由“預收賬款”科目結轉到“主營業(yè)務收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉至“主營業(yè)務成本”。當然，如果企業(yè)由于種種原因不進行損益結轉，并不可能
教學教案相關推薦
鄂ICP備17016276號-1