房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳的兩大主題——收入和公司企業(yè)成本(編輯修改稿)
2025-04-22 00:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 》（國稅函[2009]342號）再次對于該問題進行了明確。 根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）文件的精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時均應(yīng)視為已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本并計算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實際毛利額，同時將開發(fā)產(chǎn)品實際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。 開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）或已開始實際投入使用。 按照國家建設(shè)方面的有關(guān)規(guī)定，工程竣工驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交房地產(chǎn)主管部門備案，備案的前提是工程竣工驗收合格。但是未備案的經(jīng)竣工驗收合格的開發(fā)產(chǎn)品仍然不能辦理初始產(chǎn)權(quán)證明，法律要件也不完備，但實物中提前交付業(yè)主使用的情況普遍存在，所以，國稅發(fā)[2009]31號所確定的三個時點中交付使用時點一般最早，這種情況下根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文的精神和國稅函[2009]342號文的具體規(guī)定，則無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當其開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用時即視為已經(jīng)完工。這樣處理更突出了稅法的“實質(zhì)重于形式原則”。 完工項目要及時核算計稅成本 開發(fā)產(chǎn)品完工前，依據(jù)預(yù)計計稅毛利率確定應(yīng)納稅所得額，收入是重點，成本稅務(wù)檢查關(guān)注力度小。開發(fā)產(chǎn)品完工后，依據(jù)實際成本確定應(yīng)納稅所得額，成本為重點。 開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的成本費用通過“開發(fā)成本”科目反映，“開發(fā)成本”成本項目與國稅發(fā)[2009]31號文計稅成本支出的內(nèi)容相同，包括如下：土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。 開發(fā)產(chǎn)品完工前由于會計核算不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，“開發(fā)成本”科目累計借方發(fā)生額或期末余額反映了開發(fā)產(chǎn)品項目成本費用的實際投入。依據(jù)預(yù)計計稅毛利率核算應(yīng)納稅所得額暫不必考慮實際發(fā)生的成本狀況。 開發(fā)產(chǎn)品完工后，交付使用會計核算上由“預(yù)收賬款”科目結(jié)轉(zhuǎn)到“主營業(yè)務(wù)收入”，“開發(fā)成本”歸集的成本費用相應(yīng)按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結(jié)轉(zhuǎn)至“主營業(yè)務(wù)成本”。當然，如果企業(yè)由于種種原因不進行損益結(jié)轉(zhuǎn)，并不可能
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