【文章內容簡介】 。對中國樓市的發(fā)展來看,長期還是看好的,不用加上奧運后這個定語。盡管全球經濟低迷會影響中國的經濟增長,進而影響房地產,但從長遠來說,中國住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷。就富力來說,讓產品適應市場的需求,則是度過任何困難時期的法寶。發(fā)展商要做的,不是看自己擅長、喜歡建什么樣和什么價格的樓,而是分析、打造市場需要怎么樣的產品。 ■消費者心態(tài) 寧愿撻定也要等等再買房 江小姐(大學城教師) 上個月已經在南洲路某盤簽下了認購合同,甚至交了2萬元定金的江小姐,最近對是否買房打起了退堂鼓,甚至有了寧愿放棄2萬元定金,再看看樓市走向的想法。讓她猶豫的是,該盤在她7月份賣樓的時候,銷售人員告知已經是最低價,但是在這一個月間,樓價卻依舊在悄悄的下跌。據調查了解,有李小姐這樣的心態(tài)的買家并不少見,廣州樓市買家對奧運后的樓市走勢充滿疑惑,目前基本推遲置業(yè)計劃。后奧運時代從兩方面分析房地產市場將走向何方中財網 中國經濟經過連續(xù)三十年的兩位數的高增長，經過近幾年奧運經濟的投資拉動，經過幾年的CPI的持續(xù)上漲，經過幾年的主要因為匯率機制導致的出口下滑和人民幣資產大幅度升值，經過去年的從緊貨幣政策后股市和樓市的急速降溫，奧運后，中國的經濟政策特別是金融政策會不會有轉變以及朝什么方向轉變？ 對于中國 地產業(yè)來說，這個節(jié)點和猜想也許尤其重要。眾所周知，中國房地產在上述經濟和政治背景下，走過了高歌猛進的八年，房企和其產業(yè)鏈已經成為中國經濟快車和資本市場的主要發(fā)動機。中國房企在資本市場和土地市場數年的史無前例的攻城掠地后，嚴重加劇了中國經濟結構的扭曲和社會階層的分化。深圳等部分城市還出現了明顯的地產泡沫，對金融安全構成威脅。 對奧運后中國房地產業(yè)即將出現衰退的觀點無非基于下面幾個理由：第一，國際經驗說。即大部分奧運主辦國尤其是主辦城市都經歷了經濟衰退尤其是地產市場的不景氣；第二，貨幣政策說。由于治理通脹是央行首要目標，所以從緊的貨幣政策不會改變；第三，拐點說。經濟和地產周期到了衰退期；第四，和諧說。房企暴力、房價高企，已經影響社會和諧和穩(wěn)定。也許還有其它理由。可是，你綜合分析一下就會發(fā)現不合理之處。 從政策因素看：在主要城市房地產出現非理性的暴漲后，國家采取多種方式為房地產降溫，無論是兩年不開發(fā)的土地要收回，兩年之內未開發(fā)的土地要收取20%的閑置費，還是二手房的稅收及大量增加土地供用量、經濟適用房、兩限房，都是為了房地產的降溫而做出的遏制上漲政策，國家的政策就是要讓房價在合理范圍內緩慢平穩(wěn)的增長，引導房地產行業(yè)健康發(fā)展。但是，發(fā)展是重點。中國經濟在奧運后不允許衰退即滯脹。溫總理最近在深圳調研講話已經重新強調房地產是國民經濟的支柱產業(yè)。這是一個奧運后中國經濟政策取向的明顯信號。 從社會因素看：由于美國次債危機的影響，國內通貨膨脹的巨大壓力，半年來使大多數購房者無力購房；房地產降價論更是將輿論導向房產商；社會輿論的極大傳播使一部分購房者在等候房地產商降價，使得購買雙方出現了僵持的膠合狀態(tài)，同時也孕育了更多的市場需求等待釋放，在持續(xù)高通脹和匯率松動的市場背景下，地產市場的降溫肯定是短期的。奧運經濟后，我們也許會看到房地產的報復性反彈。住房市場的民怨是政府的問題，當政府實現中底收入民眾住者有其屋的職責后，房地產就只是經濟問題和市場問題。 通過以上簡要分析，我們可以得出結論：北京奧運后對中國房地產市場的悲觀論在政策預期、經濟預期和社會預期上是不成立的。中國改革開放三十年，房地產及相關產業(yè)對GDP貢獻巨大，中國社會經濟結構轉型當然需要擺脫對地產業(yè)的依賴，但是，這個過程是漫長而痛苦的。奧運后的中國，繼續(xù)保持增長和就業(yè)，避免可能的金融危機和經濟衰退，仍然是中國最大的政治。 北京奧運是中國經濟特別是房地產業(yè)的重要節(jié)點，但這個節(jié)點幾乎沒有懸念。 陣痛過后，中國房地產業(yè)會繼續(xù)繁榮。后奧運房價各地分析房產業(yè)內人士認為奧運后北京樓市不會陷入低谷關于北京房地產市場在奧運會后走勢如何爭論激烈，一些業(yè)內人士認為，北京樓市在整體上不會在奧運會后陷入低谷，但將延續(xù)前期調整態(tài)勢。據中國證券報8月2日報道，當奧運會日益臨近，關于北京房地產市場在奧運會后是否將一蹶不振的爭論就越發(fā)激烈。一些業(yè)內人士稱，北京樓市在整體上不會在奧運會后陷入低谷，但將延續(xù)前期調整態(tài)勢。盡管專家們觀點各異，但奧運會因素對北京房地產市場的影響不大是一個共識。因為，對于經濟規(guī)模相當大的中國而言，奧運因素對經濟的影響甚小，而奧運會主辦城市北京的經濟發(fā)展和房地產市場發(fā)展也主要受益于中國整體經濟的發(fā)展，奧運因素同樣影響較小。人們之所以特別關注奧運會后的樓市走勢，更多的是一種高房價煎熬下的心理因素。在樓市調整的大背景下，奧運會成了較多購房人認同市場會有所變化的一個重要時點。先看住宅市場，更多的專家認為，奧運會后，住房需求在前期受到一定程度壓制的情況下不排除有小幅反彈的可能。由于交通限行、住房關注度的暫時轉移等因素，奧運期間的市場交投會比前期更加明顯地降溫，但隱藏的部分剛性需求會在奧運會后的第四季度釋放出來，成交量會有所反彈，成交價格也會產生些許變數。當然，商品住宅市場調整的大趨勢并不一定會由此改變。洲聯(lián)集團上海五合智庫總經理鄒毅認為，從上半年的供求來看，商品住宅用地供應盡管較往年充裕，但不少地塊位于郊區(qū)，區(qū)域性供求矛盾并未緩解；改善型住房需求剛性相對較弱，加入了觀望行列，刺激了成交量的下跌和成交價格的疲軟，觀望氣氛下的樓盤打折銷售情況在奧運會后仍有可能延續(xù)。再看受奧運會直接影響最大的酒店業(yè)，旅游市場前景廣闊或使得酒店業(yè)長期看好。為了滿足奧運會期間參賽選手和游客的巨大接待量，近兩年北京酒店業(yè)供應激增，競爭激烈，這引起了奧運會后酒店業(yè)會萎縮的擔憂。一種觀點是，由于奧運設施的完備、奧運會后出游中國的旅游價格相對下跌，奧運會后的一段時間里有可能會出現一個旅游小高峰。而更長遠地看，北京作為全國政治經濟中心，國際國內高端商務洽談活動日增，會展活動也將保持良好的增長態(tài)勢，這些都將對酒店業(yè)發(fā)展起到拉動作用。相對而言，已經飽和的商業(yè)地產或呈現較為明顯的調整態(tài)勢。鄒毅認為，一方面，伴隨近幾年來寫字樓等形成的復合物業(yè)，以及所處地段較好、單棟體量頗大的商業(yè)零售物業(yè)的出現，北京商業(yè)地產的整體布局已在一定程度上改變，并促使商業(yè)地產進入一個升級通道。另一方面，奧運期間的商業(yè)零售業(yè)消費會達到一個頂點，但會后需要很長時間的消化和調整，因為現有業(yè)態(tài)下的商業(yè)體量存在一定程度的供應過剩，依靠現有需求是無法完全消化的，這也會促使部分業(yè)態(tài)升級轉型，滿足本地的差異化需求以及增長的會展、旅游人群的各類需求。當然，受惠于北京社會保障體系的逐步健全、居民消費支出的逐步增大，以及未來房地產信托基金的放行，北京商業(yè)零售物業(yè)長期向好。后奧運時代北京樓市仍蘊含發(fā)展機遇 中國證券報 王婷 從歷史經驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市，會出現不同程度的“奧運經濟低谷”現象。房地產行業(yè)既是舉辦奧運會的最大受益行業(yè)之一，同樣也可能是奧運會后波動最大的行業(yè)之一。 對于北京房地產市場而言，在后奧運時代，一方面會步入理性回歸，同時也蘊含著巨大的機遇。 從北京市統(tǒng)計年鑒披露的數據來看，2001年到2005年，北京市商品住宅竣工面積和銷售面積都增長一倍以上。，市場吸納能力良好。商品住宅成交均價自2001年的4700元/平方米，上漲到2007年的12000元/平方米，7年之間增長了近3倍。亞奧區(qū)域內的住宅價格甚至從最初開盤的6000元/平方米，上漲到目前的2000030000元/平方米。之所以出現如此場景，奧運因素功不可沒。 2001年到2007年，北京市累計對城市基礎設施項目投入1800億元，用于交通網絡建設、環(huán)境治理以及“數字北京”信息化構建等方面。北京硬件與軟件設施的改善，優(yōu)化了投資環(huán)境，增加了城市競爭力。 2001年以來，北京市房地產開發(fā)投資總額保持年均17%的增速，占固定資產投資的比重也出現了跳躍式增長，且始終保持在50%以上。2001年到2007年，%，高于天津、上海、深圳這三個城市2030個百分點。 然而，在度過超常規(guī)發(fā)展的2005年、2006年、2007年三年后，在奧運帶動效應結束和各項宏觀調控政策綜合影響下，市場進入了短期調整階段。當前，住宅買方市場格局日益明顯。2007年下半年以來，住宅供應與銷售雙雙萎縮。 據中原地產統(tǒng)計，2008年上半年北京新增商品住宅596萬平方米，預售登記485萬平方米，分別僅占2007年的40%和29%，成交價格自4月以來也出現小幅下降；二手住宅市場交易由活躍轉向低迷，成交量同比下降7%。 一些專家認為，北京等地的樓市，寒冬遠未過去，步入理性回歸階段在情理之中。 當前樓市進入調整階段，但從另一方面看，目前我國仍處于城市化和工業(yè)化快速推進的階段。1400億元的奧運直接投資僅占北京2007年GDP的15%，按照北京市的規(guī)劃，北京在奧運會后的基礎設施投資空間仍十分巨大?？梢哉f，奧運會的舉辦只是一個短期利好因素，而非決定性因素。 從供需的角度來看，隨著北京經濟發(fā)展水平的提升，住宅市場需求還會保持旺盛。長期來看，北京樓市仍蘊含發(fā)展機遇。廣州多數買房者欲觀望奧運后房價來源：《信息時報》本來樓市已經甚是低迷，再加上遇上奧運賽事，最近廣州的二手房中介“有點煩”：看樓的人更少了，周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)。有專家稱，今年下半年廣州的樓市不容樂觀，特別是第三季度，估計要在明年下半年才能回暖，然后延續(xù)到亞運會之后，又開始下滑。價格下跌看樓者少中原地產中山八路店的經紀人表示，目前由于受樓市整體低迷的影響，各區(qū)二手樓市的價格也有所下跌，但跌幅都是在單位數百分比?！罢麄€廣州樓市都比較冷清，前景也暫時不明朗，導致二手市場也跟著萎靡啊?！痹摻浖o人說，“此外，二手樓盤的供大于求，也是樓市價格跌幅的其中一個因素，現在都沒什么人前來問津。”記者本周末走訪了市內幾個二手房中介地鋪發(fā)現，店鋪內的經紀人員大幅減少，往往只有兩三個人留守。有一小型中介行經紀表示，本來二手房市場因為業(yè)主不肯降價，跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經沒有，買賣單已經很少。但最近由于奧運開賽，看樓的人更加少了。而業(yè)主方面，也因為要看比賽，對中介經紀帶客人去看房的時間，有了自己的考慮。不少中介改賣新房滿堂紅地產的周峰表示，不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內，而近期看房的又大多壓價較厲害，所以業(yè)主們也有想避開奧運再說的想法。中原地產黃韜介紹，目前二手房產的成交大量減少，因為二手房業(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進行降價，打破觀望。目前大部分公司的經紀，在游說業(yè)主進行降價，大面積關門休假看奧運在大中介行并沒有出現。但現在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉做一手。二手房店鋪都處于半休業(yè)的狀態(tài)。記者在聯(lián)系一位二手房中介負責人時，她就表示，“這兩天賣新盤，太忙了，二手房的事以后再說吧”。專家分析：奧運后廣州房價將繼續(xù)下降合富輝煌的統(tǒng)計數據顯示，奧運期間的7～8月，廣州全市推出的貨量近4萬套。根據以往的慣例，8月份本為樓市的淡季，如今更是觀望情緒未消，推出這么多的貨量將如何消化呢？再加上8月份開始的奧運，有預計稱樓市將出現“黑色8月”。近期廣州市樓盤促銷手段五花八門，到處爆出“超抵價”。低價盤現場，往往還埋伏有其他樓盤拉客的“臥底”。明日奧運會開幕，專家預測，奧運期間廣州樓市會在平穩(wěn)中繼續(xù)觀望，奧運會后房價會繼續(xù)下降。是否會出現“黑色8月”？合富輝煌首席分析師黎文江認為，近期開發(fā)商大打營銷牌，這主要是因為開發(fā)商想回籠資金。因為上半年完成任務并不理想，為了年度計劃必須采取各種手段拉高成交量。但他認為，今年2月份因為各種因素，開發(fā)商的“成績單”，8月份應該不會更差。而且廣州主要通過電視收看奧運，對看樓等日?；顒討撚绊懖淮蟆Ｖ猩酱髮W城市與區(qū)域研究中心教授魏清泉表示，奧運期間大家的注意力都不在樓市上，因此樓市的奧運行情應該是繼續(xù)維持平穩(wěn)，但觀望情緒也還將繼續(xù)。中原地產黃韜則認為，奧運會的召開可能會使成交量創(chuàng)歷史同期新低，預計看房買房的人都會減少。奧運后房價預計會繼續(xù)降據了解，目前觀望的多是自住者，對房價情況的敏感度高。準購房者劉先生看了不少的樓盤，他認為，目前投資客已大部分退出，不再繼續(xù)買進新房產。能重新支撐起成交量的只有首次置業(yè)、改善自住的剛性需求，這部分需求需要房價降價到能承受的程度，才會真正考慮入市，否則就持續(xù)觀望。黎文江還估計，房價還是繼續(xù)下降，但下降空間不會太大。他表示，目前廣州市國土房管局統(tǒng)計的房價，反映不出市場通過“贈送暗降”的成分，但事實上，目前使用這種手法進行促銷的并不在少數。魏清泉認為，奧運后市民收入不可能有很大的變動，今年物價上漲幅度較大，在國家宏觀調控下市民收入也不會突然有很大的增幅。因此，購房的動力依然不會很大，不可能在需求上有大的提升。另一方面，廣州政府保障型住房建設力度加大，使得原本就增大的商品房供應量進一步被放大。在這種情況下，開發(fā)商只有通過繼續(xù)降價來刺激需求，因此奧運后房價還會繼續(xù)下降。此外，廣州市舉辦亞運會對樓市的影響，可能還有一段時間才能釋放出來，預計要到明年。也有開發(fā)商認為，奧運結束前，由于要維持平穩(wěn)，所以政府在出臺政策方面比較謹慎。奧運過后，不排除有新的樓市政策出臺，屆時如繼續(xù)收緊銀根，可能會對中小開發(fā)商的生存，帶來更大的挑戰(zhàn)。南寧樓市探冷暖:“奧運月” 樓盤營銷艱難前行中財網 和前兩個月形成對比，8月南寧樓市開盤量急轉直下，市場顯得比較冷清。有人認為，這主要是因為人們把熱情轉向時下正如火如荼的北京奧運會。但業(yè)內人士分析，8月樓市轉冷還有更深層次的原因推遲開盤為奧運讓路最近，奧運之風正悄然影響著南寧房地產市場。8月，邕城各房產公司紛紛開始調整新盤開盤時間。8月9日是周末，當日上午記者到南寧市各大樓盤售樓部踩盤，發(fā)現各樓盤并不熱鬧，有的售樓部出現許久不見一個顧客登門的現象。無聊的置業(yè)顧問有的煲電話粥打發(fā)時間，有的躺在沙發(fā)上看報紙。在恒大蘋果園，置業(yè)顧問告訴記者，進入8月以后，樓盤銷售量十分少。究其原因，她認為除了市場走低的因素外，和奧運會有直接關聯(lián)，市民都看奧運會比賽去了，沒有閑情逛樓盤。一些開發(fā)商表示，奧運會期間，全民的注意力都在奧