【正文】 胡錦濤說，“必須傾聽人民呼聲、尊重人民意愿、關(guān)心群眾疾苦、維護(hù)人民利益。“奧運(yùn)只是個體育事件”“房價的漲與跌，歸根到底還是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用?！北本┤R坊國際執(zhí)行董事鍾黎華說。半年內(nèi)房價降幅不會過10％奧運(yùn)后宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的樂觀預(yù)期，或許會減少后奧運(yùn)樓市的悲觀情緒?！弊≌套馐袌觥⒕频陿I(yè)與奧運(yùn)的關(guān)聯(lián)程度相對較大，奧運(yùn)之后其走勢又將如何？鍾黎華認(rèn)為，住宅租賃市場方面，過去一年北京豪宅和服務(wù)式公寓的租金上升約10％和25％。 就在降價宣言被熱議不到幾日,倍受爭議困擾的萬科集團(tuán)就鄭重其事做了一個公開回應(yīng),萬科執(zhí)行副總裁肖莉稱,王石表示從未說過萬科要繼續(xù)降價,且萬科也不會發(fā)動價格戰(zhàn)。從全國的范圍來看,除了廣州、深圳之外,絕大部分城市的房地產(chǎn)價格都表現(xiàn)出了非常平穩(wěn)的態(tài)勢,我國房價的上漲趨勢至今沒有真正改變。但是有一點(diǎn),死等下半年樓市回暖、勢態(tài)逆轉(zhuǎn),這種機(jī)會是很渺茫的,繼續(xù)走低的可能性仍然偏高。實(shí)際上,2001年7月北京申奧成功以來,關(guān)于奧運(yùn)后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。房地產(chǎn)也跟著下行,這是肯定的。 ■開發(fā)商觀點(diǎn) 讓產(chǎn)品適應(yīng)市場 黃瑩瑩(惠州富力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理) 作為從成熟的廣州房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)惠州市場的開發(fā)商,她認(rèn)為,樓價始終是圍繞價值波動,高低起伏都是正常的。后奧運(yùn)時代從兩方面分析房地產(chǎn)市場將走向何方中財網(wǎng) 中國經(jīng)濟(jì)經(jīng)過連續(xù)三十年的兩位數(shù)的高增長，經(jīng)過近幾年奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的投資拉動，經(jīng)過幾年的CPI的持續(xù)上漲，經(jīng)過幾年的主要因?yàn)閰R率機(jī)制導(dǎo)致的出口下滑和人民幣資產(chǎn)大幅度升值，經(jīng)過去年的從緊貨幣政策后股市和樓市的急速降溫，奧運(yùn)后，中國的經(jīng)濟(jì)政策特別是金融政策會不會有轉(zhuǎn)變以及朝什么方向轉(zhuǎn)變？ 對于中國 地產(chǎn)業(yè)來說，這個節(jié)點(diǎn)和猜想也許尤其重要。房企暴力、房價高企，已經(jīng)影響社會和諧和穩(wěn)定。 從社會因素看：由于美國次債危機(jī)的影響，國內(nèi)通貨膨脹的巨大壓力，半年來使大多數(shù)購房者無力購房；房地產(chǎn)降價論更是將輿論導(dǎo)向房產(chǎn)商；社會輿論的極大傳播使一部分購房者在等候房地產(chǎn)商降價，使得購買雙方出現(xiàn)了僵持的膠合狀態(tài)，同時也孕育了更多的市場需求等待釋放，在持續(xù)高通脹和匯率松動的市場背景下，地產(chǎn)市場的降溫肯定是短期的。后奧運(yùn)房價各地分析房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為奧運(yùn)后北京樓市不會陷入低谷關(guān)于北京房地產(chǎn)市場在奧運(yùn)會后走勢如何爭論激烈，一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市在整體上不會在奧運(yùn)會后陷入低谷，但將延續(xù)前期調(diào)整態(tài)勢。由于交通限行、住房關(guān)注度的暫時轉(zhuǎn)移等因素，奧運(yùn)期間的市場交投會比前期更加明顯地降溫，但隱藏的部分剛性需求會在奧運(yùn)會后的第四季度釋放出來，成交量會有所反彈，成交價格也會產(chǎn)生些許變數(shù)。鄒毅認(rèn)為，一方面，伴隨近幾年來寫字樓等形成的復(fù)合物業(yè)，以及所處地段較好、單棟體量頗大的商業(yè)零售物業(yè)的出現(xiàn)，北京商業(yè)地產(chǎn)的整體布局已在一定程度上改變，并促使商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個升級通道。商品住宅成交均價自2001年的4700元/平方米，上漲到2007年的12000元/平方米，7年之間增長了近3倍。當(dāng)前，住宅買方市場格局日益明顯。長期來看，北京樓市仍蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)遇。但最近由于奧運(yùn)開賽，看樓的人更加少了。專家分析：奧運(yùn)后廣州房價將繼續(xù)下降合富輝煌的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，奧運(yùn)期間的7～8月，廣州全市推出的貨量近4萬套。而且廣州主要通過電視收看奧運(yùn)，對看樓等日?；顒討?yīng)該影響不大。魏清泉認(rèn)為，奧運(yùn)后市民收入不可能有很大的變動，今年物價上漲幅度較大，在國家宏觀調(diào)控下市民收入也不會突然有很大的增幅。有人認(rèn)為，這主要是因?yàn)槿藗儼褵崆檗D(zhuǎn)向時下正如火如荼的北京奧運(yùn)會。所以這段時間不是賣房的好時機(jī)，對房地產(chǎn)公司來說是放假休整時間。一位開發(fā)商說。不少業(yè)內(nèi)人士表示，8月份所有眼球都將聚焦到奧運(yùn)會上，如果樓盤開展與奧運(yùn)會相關(guān)的主題活動，會起到事半功倍意想不到的效果。從最近開盤的樓盤中，南寧房價不斷下探，包括玫瑰園、碧園南城故事、奧園等在內(nèi)的江南、仙葫和良慶的多個樓盤集體跳下3000元/平方米，就非常耐人尋味。一個名為千尋的網(wǎng)友說，等待同時在考驗(yàn)著開發(fā)商和購房者，在資金嚴(yán)重缺乏的情況下，開發(fā)商還能扛多久不好說，而購房者是不怕多等一段時間的。從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，這樣的土地供應(yīng)比例緩解了由于近幾年住宅用地充足，商品房銷售面積激增與目前樓市銷售滯緩所帶來的產(chǎn)品相對過剩的矛盾，減小了目前存量土地開發(fā)的市場壓力，達(dá)到了調(diào)整樓市供需平衡的目的。 除了降價以外，開發(fā)商避開主流的住宅市場，紛紛推出低密物業(yè)。 四川大學(xué)教授，經(jīng)濟(jì)學(xué)專家李巍認(rèn)為，奧運(yùn)會只是一個經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，其本身起到對經(jīng)濟(jì)的拉動作用，沒有奧運(yùn)，明年中國同樣有經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)，如建國60年大慶，亞運(yùn)會，世博會等等。關(guān)注后奧運(yùn)時代大連樓市——企穩(wěn)聲音漸走強(qiáng)奧運(yùn)會還在進(jìn)行當(dāng)中，幾乎每個人的關(guān)注點(diǎn)都集中于奧運(yùn)賽場激烈的角逐?！迸c去年“拐點(diǎn)論”中含混不清的解釋迥異，對有關(guān)“地產(chǎn)寒冬”的提法，萬科的回應(yīng)明白無誤，不給人以遐想的空間：不打價格戰(zhàn)，不降價。也有部分資金相對充裕的開發(fā)商并不急于明確時間、推出新盤，而是選擇在觀望市場變化中伺機(jī)而動。英倫觀邸、捷山觀海等在內(nèi)的眾多項(xiàng)目都不約而同選擇在這一時期開盤。這一定程度上意味著房地產(chǎn)未來走勢的基調(diào)。中國經(jīng)濟(jì)確實(shí)目前面臨著兩大問題：第一中國進(jìn)入了一個中度通貨膨脹時期。但這并不是壞事，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度從現(xiàn)在的11%左右，趨緩到9%、10%的區(qū)間不會產(chǎn)生風(fēng)險。首先是高通脹率，從2000年開始，過去8年時間里，%的增長率。但是在申奧后的四、五年間，北京變成了非?，F(xiàn)代化的大都市，這種飛躍實(shí)際上代表了這個城市的吸引力。責(zé)任和品質(zhì)提升表現(xiàn)在諸多方面，首先，華遠(yuǎn)非常注重戰(zhàn)略合作伙伴的建設(shè)，作品牌產(chǎn)品，一定要義無反顧地用好材料，用品牌材料。今年年初以來，國內(nèi)房產(chǎn)形勢發(fā)生了較大變化，購房人觀望氣氛非常濃烈，全國房屋交易量平均下降了20%至30%，交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。分析外地人購房對北京樓市的影響，有一個重要的觀測數(shù)據(jù)，就是航班客流量。奧運(yùn)與樓盤：注意力的一場博弈奧運(yùn)來了！無論網(wǎng)上網(wǎng)下，國人都在熱鬧哄哄地討論奧運(yùn)會，注意力也是一種稀缺資源（亦稱“眼球”經(jīng)濟(jì)），樓市在這個非常時期，能否搶奪這稀缺資源？有網(wǎng)絡(luò)曾和報紙聯(lián)合在7月做了一個調(diào)查，調(diào)查人數(shù)達(dá)到768人。而在七月份，一種全新的營銷方式在廣州興起：二手中介代理一手樓盤，如：全市187間中原地產(chǎn)分店為時代賣“糖果”，合富輝煌接手星河灣。有人認(rèn)為奧運(yùn)會后樓市會下跌，也有人持相反觀點(diǎn)。 據(jù)CTR奧運(yùn)調(diào)查報告顯示，大家對2008奧運(yùn)是否引起了房價上漲產(chǎn)生了巨大分歧，有超過4成的國民認(rèn)為北京奧運(yùn)并不是帶動房價上漲的因素，％的國民則認(rèn)為北京奧運(yùn)是帶動房價上漲的因素。 近半年時間以來，全國房屋成交極度低迷，開發(fā)商資金鏈日漸吃緊，而購房者持幣觀望氣氛并未得到緩解。 綜合歷屆奧運(yùn)會的情況，奧運(yùn)與房地產(chǎn)，有相應(yīng)關(guān)系，但不是絕對關(guān)系。 再看一下希臘，借助于2004年舉辦奧運(yùn)會的契機(jī)，亦于奧運(yùn)前七、八年間，雅典房地產(chǎn)漲幅達(dá)65%，特別在雅典新建的兩條地鐵沿線的及幾個主要奧運(yùn)設(shè)施周邊區(qū)，房價漲幅超過了110%。但是，目前的國內(nèi)房地產(chǎn)有目共睹，高房價已引起全社會的關(guān)注。 那么，如果繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整，奧運(yùn)會之后北京的房價是否會大幅下跌呢？對此，國際物業(yè)顧問萊坊(Knight Frank)研究部主管黃杰雄在接受媒體采訪時說，北京樓價下調(diào)的幅度不會很大，未來半年平均樓價下調(diào)的幅度不會超過10％。奧運(yùn)只是個體育事件，而不是經(jīng)濟(jì)事件，更不是房地產(chǎn)的事件。”在北京從事機(jī)械設(shè)計工作的張飛先生表示。奧運(yùn)對于開發(fā)商來說，只是一個降價的契機(jī)。降價促銷是唯一出路？上述調(diào)查還顯示，97％的受訪者認(rèn)為開發(fā)商“給多點(diǎn)折扣”才能吸引更多的消費(fèi)者。供貨量充足　買方市場08年開始，樓市由賣方轉(zhuǎn)為買方市場。奧運(yùn)會之前北京城市的各方面管理都在加強(qiáng)，部分外地人陸續(xù)離京，房地產(chǎn)市場也會受到一定影響。華遠(yuǎn)的服務(wù)體系借鑒了很多香港的管理模式，在此方面非常健全。奧運(yùn)會后北京物業(yè)品質(zhì)、配套和服務(wù)將更受購房者關(guān)注，北京高檔住宅前景依然樂觀。因此，目前的全國房屋成交量下降只是暫時的觀望現(xiàn)象。DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮：后奧運(yùn)時代房市更加理性2008年是中國關(guān)鍵的一年，也是突飛的一年。第二，既然通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象，就應(yīng)該關(guān)注流動性過剩問題。究竟中國經(jīng)濟(jì)如何影響后奧運(yùn)時代房產(chǎn)走勢，奧運(yùn)過后，中國房產(chǎn)將向何種趨勢發(fā)展？作為品牌房企又將以何種方式面對奧運(yùn)過后可能來臨的市場變局？7月3日，樓市傳媒聯(lián)合著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)精英于華遠(yuǎn)實(shí)際上，2001年7月北京申奧成功以來，關(guān)于奧運(yùn)后北京樓市趨勢的話題就爭議不斷。記者了解到，包括合生各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況不相同、各地購房人群也存在較大差異，深圳泡沫破滅樓市大跌并不是全國的普遍現(xiàn)象，對于大連來說，微調(diào)中整體企穩(wěn)將會是大連樓市的運(yùn)行軌跡。從這個意義上說，后奧運(yùn)地產(chǎn)，僅僅是個概念而已，但因?yàn)樯习肽晔袌鲇^望情緒濃郁，不少地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤時間延至下半年，和往年相比，大連有太多的房地產(chǎn)項(xiàng)目等待著“金九銀十”的爆發(fā)，因此，后奧運(yùn)時代的房地產(chǎn)市場走勢格外值得關(guān)注。地震當(dāng)然也給四川，成都孕育了一次巨大的發(fā)展機(jī)會，在重建過程中，以更先進(jìn)的科學(xué)指導(dǎo)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)四川和成都發(fā)展層次上一個臺階。 經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 中長期需求開始釋放 對于2008年的中國經(jīng)濟(jì)來說，不確定的因素的確很多，人民幣升值壓力，通貨膨脹壓力，美國次貸影響，加之自年初以來相繼發(fā)生的嚴(yán)重雪災(zāi)和震災(zāi)，更有奧運(yùn)舉辦國家“后奧運(yùn)效應(yīng)”的魔咒，而目前中國經(jīng)濟(jì)放緩已是既成現(xiàn)實(shí)，當(dāng)前百姓更關(guān)心的是，下半年中國的經(jīng)濟(jì)走向何方？樓市如何發(fā)展？ 前日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超就“后奧運(yùn)效應(yīng)”作出發(fā)言，“后奧運(yùn)效應(yīng)”指的是一個國家在其某一城市舉辦奧運(yùn)會后，其經(jīng)濟(jì)往往遭遇奧運(yùn)會后的低迷衰退。 開發(fā)商積極應(yīng)對 產(chǎn)品推陳出新 由于地震的原因，成都樓市從5月開始進(jìn)入成交量深度萎靡時期，這樣的氣氛一直持續(xù)到7月中旬才有緩和跡象。 土地供應(yīng)驟減 市場供需逐步平衡 自“”新政以來，開發(fā)商各項(xiàng)目銷售進(jìn)度受到了極大的影響，開發(fā)商在資金方面也出現(xiàn)了或多或少的問題，因而在土地市場上大多數(shù)開發(fā)商都無法有所作為。8月10日，家住星光大道的王女士就對記者說：星光大道的房價還沒有降破4000元/平方米，我覺得還沒有降到位，相信奧運(yùn)會后很多樓盤肯定會大跳水的。生產(chǎn)成本上揚(yáng)、購買力下降等，這一系列因素對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生了較大影響。同時，客戶還可享受從1888元至20008元不等的購房禮金。每年的七八月份，由于天氣炎熱，市民都不愿意出門看房，因此這段時間歷來都是樓市的淡季。無聊的置業(yè)顧問有的煲電話粥打發(fā)時間，有的躺在沙發(fā)上看報紙。此外，廣州市舉辦亞運(yùn)會對樓市的影響，可能還有一段時間才能釋放出來，預(yù)計要到明年。準(zhǔn)購房者劉先生看了不少的樓盤，他認(rèn)為，目前投資客已大部分退出，不再繼續(xù)買進(jìn)新房產(chǎn)。明日奧運(yùn)會開幕，專家預(yù)測，奧運(yùn)期間廣州樓市會在平穩(wěn)中繼續(xù)觀望，奧運(yùn)會后房價會繼續(xù)下降。目前大部分公司的經(jīng)紀(jì)，在游說業(yè)主進(jìn)行降價，大面積關(guān)門休假看奧運(yùn)在大中介行并沒有出現(xiàn)。“整個廣州樓市都比較冷清，前景也暫時不明朗，導(dǎo)致二手市場也跟著萎靡啊。 當(dāng)前樓市進(jìn)入調(diào)整階段，但從另一方面看，目前我國仍處于城市化和工業(yè)化快速推進(jìn)的階段。北京硬件與軟件設(shè)施的改善，優(yōu)化了投資環(huán)境，增加了城市競爭力。房地產(chǎn)行業(yè)既是舉辦奧運(yùn)會的最大受益行業(yè)之一，同樣也可能是奧運(yùn)會后波動最大的行業(yè)之一。為了滿足奧運(yùn)會期間參賽選手和游客的巨大接待量，近兩年北京酒店業(yè)供應(yīng)激增，競爭激烈，這引起了奧運(yùn)會后酒店業(yè)會萎縮的擔(dān)憂。因?yàn)椋瑢τ诮?jīng)濟(jì)規(guī)模相當(dāng)大的中國而言，奧運(yùn)因素對經(jīng)濟(jì)的影響甚小，而奧運(yùn)會主辦城市北京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展也主要受益于中國整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，奧運(yùn)因素同樣影響較小。中國改革開放三十年，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)巨大，中國社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型當(dāng)然需要擺脫對地產(chǎn)業(yè)的依賴，但是，這個過程是漫長而痛苦的。但是，發(fā)展是重點(diǎn)。 對奧運(yùn)后中國房地產(chǎn)業(yè)即將出現(xiàn)衰退的觀點(diǎn)無非基于下面幾個理由：第一，國際經(jīng)驗(yàn)說。發(fā)展商要做的,不是看自己擅長、喜歡建什么樣和什么價格的樓,而是分析、打造市場需要怎么樣的產(chǎn)品。 預(yù)計下半年,月成交面積還是會保持在50、60萬平方米的水平。但是根據(jù)政府規(guī)劃,直到2025年,中國的城市化將繼續(xù),而這將帶來較大的住房需求,加之升級換代的需求,中國房屋需求龐大。 經(jīng)過多月調(diào)整,在成本增加、銷售冷淡的雙重壓力下廣州開發(fā)商們紛紛搶攻奧運(yùn)樓市,8月和接下來的幾個月成為推貨最集中時期,促銷奇招迭出,令人眼花繚亂。分析有廣州風(fēng)向標(biāo)之稱的珠江新城樓價可以看到,在2007年廣州樓價上漲風(fēng)浪中一直處于急先鋒領(lǐng)頭的珠江新城,在這一輪的降價風(fēng)潮中也走在了前列,并且呈現(xiàn)出新貨低開帶動舊盤跟風(fēng)的連鎖效應(yīng)。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,珠三角的房價已率先深幅回落?！倍蹩∮顒t認(rèn)為，長遠(yuǎn)來說，奧運(yùn)的基建和市政設(shè)施改善，以及國際化認(rèn)知度提高將會令北京吸納更多外來人口，并支撐當(dāng)?shù)匚飿I(yè)價格?！秉S杰雄說，近年地價、工資、融資成本以及建筑物料的價格皆大幅上升，開發(fā)商的利潤率己大減，降價只會令將來的供應(yīng)進(jìn)一步減少。因此，21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為，奧運(yùn)不會是樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志。而對于經(jīng)濟(jì)支撐，凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理毛大慶的觀點(diǎn)也與萊坊國際的研究結(jié)果相似。溫家寶在考察時出人意料地表演了“三步上籃”，習(xí)近平則秀了一把足球。此前，主管奧運(yùn)的國家副主席習(xí)近平六月底在訪問卡塔爾時談到了奧運(yùn)會火炬境外傳遞風(fēng)波，他說:“對這些雜音，應(yīng)該抱著平常心對待，關(guān)鍵是要做好自己該做的事情。主管廉政工作的賀國強(qiáng)和主管政法工作的周永康在考察中也分別強(qiáng)調(diào)，將促使官員廉潔、社會安全。在此期間，九常委首次就北京奧運(yùn)會籌備、舉行進(jìn)行了集體學(xué)習(xí)。賽后投資不僅大幅下滑，而且出現(xiàn)了負(fù)增長，2002年以后才逐漸恢復(fù)。首爾：經(jīng)驗(yàn)值得回味和借鑒舉辦時間：1988年（第二十四屆）從1983年到1988年，首爾奧運(yùn)會的籌備對韓國的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率大概是2%；首爾奧運(yùn)會結(jié)束之后經(jīng)歷一個短期的經(jīng)濟(jì)下滑，但是影響不大。第三季度不排除有影響較大的政策出臺?！跋Ｍ襟w不要將一些地方的土地流拍、少數(shù)居民對個別項(xiàng)目