【正文】 后奧運房地產(chǎn)市場專題“后奧運問題”主要出在以下幾個方面：一是奧運會舉辦前過量投資和奧運結(jié)束后投資下滑帶來的經(jīng)濟風(fēng)險；二是奧運會結(jié)束后，體育場館和基礎(chǔ)設(shè)施利用不足帶來的投資風(fēng)險；三是奧運會舉辦前后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱可能產(chǎn)生的泡沫風(fēng)險；四是城市的分散開發(fā)建設(shè)和布局結(jié)構(gòu)調(diào)整風(fēng)險。本月新聞熱點： 2房企資產(chǎn)負債率高達80% 九成房企可能要出局？ 2整售潮涌動 開發(fā)商零售轉(zhuǎn)批發(fā)拯救資金鏈 32008年上半年中國出臺地產(chǎn)相關(guān)政策及信息匯總 4建設(shè)部：政策短期內(nèi)不松動 5預(yù)測下半年五大可能出臺的政策 6后奧運房價走向何方 7歷屆舉辦國奧運后的經(jīng)濟情況 7從九常委新動向看中國后奧運布局 8后奧運的樓市，會不會“向下拐”？ 9后奧運時代房價是升是降？ 10后奧運時代從兩方面分析房地產(chǎn)市場將走向何方 12后奧運房價各地分析 13房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為奧運后北京樓市不會陷入低谷 13后奧運時代北京樓市仍蘊含發(fā)展機遇 13廣州多數(shù)買房者欲觀望奧運后房價 14專家分析：奧運后廣州房價將繼續(xù)下降 15南寧樓市探冷暖:“奧運月” 樓盤營銷艱難前行 16奧運后房價大跌可能性小 成都樓市將平穩(wěn)前行 17關(guān)注后奧運時代大連樓市——企穩(wěn)聲音漸走強 19后奧運房價走勢預(yù)測 20樓市短期波動 奧運會后長期向好的趨勢仍未變 20奧運樓市供貨量大增 開發(fā)商用價格換市場 22后奧運國內(nèi)樓市將繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整 23后奧運樓市不會像悲觀者預(yù)想的“大幅”下跌! 24美聯(lián)物業(yè)預(yù)測奧運后房產(chǎn)逐漸回暖 26國家發(fā)改委專家：奧運會后房產(chǎn)市場形勢樂觀 26奧運后房地產(chǎn)將引領(lǐng)央企重組潮流 28本月新聞熱點：房企資產(chǎn)負債率高達80% 九成房企可能要出局？廣州日報 資金鏈的緊張,不僅引起了碧桂園、恒大、萬科等上市公司或大型房企的重視,更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學(xué)界、政界以及資本市場的熱點話題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時普遍認為,大開發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕,而中小開發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過”,但由于經(jīng)歷過幾次市場調(diào)整洗牌,“現(xiàn)在的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機會比較小,將以退出為主”。 資金狀況:不少房企資產(chǎn)負債率高達80% “現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張”,廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說道,根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報,內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率不少高達80%以上,此外,還有多家年報顯示,其經(jīng)營期末現(xiàn)金流只有負債額的10%左右。 對此,趙卓文認為,目前開發(fā)商資金緊張是必然的,與其開發(fā)規(guī)模太大、擴張?zhí)煊嘘P(guān)系。比如,碧桂園年初號稱今年要開發(fā)1000萬平方米,“保利、萬科等上市公司年初制定的目標也很大,基本完成不了”。此外,一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責(zé)人告訴記者,宏調(diào)中嚴格控制外資進入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已,“我們有大把錢進不來,商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報表,自己不去找,可能就石沉大?！?。 不過,今年一季報和中報中,各家大開發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數(shù)據(jù)。近日,不僅越秀城建董事長明確表示,“我們的現(xiàn)金還有好幾個億,在資金周轉(zhuǎn)方面沒什么問題”。萬科在其一季報中也表示,截至今年3月底,流動性仍然充裕。對此,合富輝煌首席分析師黎文江表示,上市公司的數(shù)據(jù)應(yīng)該是準確的,是有嚴格監(jiān)管的,所謂資金緊張,還未到無路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認為,大開發(fā)商支撐下去的可能性很大。 而相比大開發(fā)商,專家們認為,中小開發(fā)商的日子很難過。“此輪調(diào)整中90%以上的中小開發(fā)商會被淘汰,在新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)中將幾乎沒有生存空間”。目前在廣州只開發(fā)有一個住宅項目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者,廣州小開發(fā)商不多了,今年年審又取消了幾十家資質(zhì),剩下100家左右的中小開發(fā)商中有項目業(yè)務(wù)的也就幾十家,“廣州郊區(qū)地塊已被大開發(fā)商吞噬,小開發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。 融資渠道:上市房企競相發(fā)行公司債券 記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問題各施招數(shù),上市房企競相發(fā)行公司債券,非上市公司的融資途徑更是五花八門。 上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場競相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計,自5月份以來,保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科A、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請相繼獲得管理層的批準。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日,深振業(yè)公告稱,為解決公司自身資金需要,轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán),以獲取相應(yīng)的資金支持。此外,。 非上市房企為緩解資金緊張狀況,其招數(shù)更是五花八門?！半S著房地產(chǎn)市場以及資本市場的一系列變化,信托可能會在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力。”某業(yè)內(nèi)人士昨日對記者表示。而日前也有媒體報道,在江浙一帶,專門針對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的信托產(chǎn)品異?；鸨?。其中,杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個自然人名額在3天內(nèi)就一搶而空。 同時,隨著銀行和資本市場融資渠道的縮小,戴著“合法與非法”、“收益和風(fēng)險”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現(xiàn),最近廣州不少民間融資機構(gòu)已經(jīng)從“羞羞答答”轉(zhuǎn)向“光明正大”。今年以來,各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山。“民間的這些借貸雖然利息很高,但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急?！币晃涣私鈨?nèi)情的人士如是說。 不過,面對資金難題,更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開發(fā)”。據(jù)悉,目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在尋求合作,對目前擁有的土地和在建項目實施聯(lián)合開發(fā),以緩解資金壓力。當(dāng)然,聯(lián)合開發(fā)的觸角不僅局限在國內(nèi),在香港上市的雅居樂地產(chǎn)7月3日晚宣布,已經(jīng)與摩根士丹利達成協(xié)議,將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項目30%的股權(quán),涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內(nèi)分析人士認為,這實際上就是引入外資對現(xiàn)有項目實施聯(lián)合開發(fā)。 另外,私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。融資招數(shù): 上市房企——發(fā)行公司債、出售股權(quán) 非上市房企 ——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開發(fā)、私募資金 樓價下跌空間有限 針對房價走勢,韓世同表示,整體上房價壓力仍然很大,目前還沒有看到房價有回調(diào)的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪時也指出,房價下跌空間有限,可能不會超過20%。丘文章分析指出,從公布的數(shù)據(jù)來看,此前部分城市的房價下跌幅度已經(jīng)比較大,同時,由于建材、人力成本以及企業(yè)財務(wù)費用的大幅增加,使得房價繼續(xù)大幅下跌受限。整售潮涌動 開發(fā)商零售轉(zhuǎn)批發(fā)拯救資金鏈 上海證券報 李和裕 物業(yè)“整售”市場的風(fēng)起云涌似乎已在不經(jīng)意間形成，而其背后浮現(xiàn)出的卻是開發(fā)商被動整售、緩解宏觀及市場形勢負面影響的“自保”心態(tài)。 整售趨勢在一線城市得到了市場的明證，今年以來物業(yè)整棟銷售的事件不時出現(xiàn)，其中有開發(fā)商將原來只租不售的物業(yè)整體出讓，也有開發(fā)商“調(diào)整”營銷方式、“零售轉(zhuǎn)批發(fā)”以最大效率地回籠資金。 在上海，、高富諾集團12億元向摩根士丹利收購華山夏都酒店式公寓等都符合外資一貫風(fēng)格的整體物業(yè)收購。 在北京，今年來已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例，已在市場公開的如太平洋保險22億元收購豐盛大廈，光大銀行23億元收購金祺大廈，太平洋投資集團15億元買入盤古大觀64棟公寓，中糧集團14億元收購雅寶路A1樓，嘉實基金收購位于二環(huán)的第五廣場等等。 業(yè)內(nèi)人士表示，整售成風(fēng)折射出房地產(chǎn)市場的形勢嚴峻。 “在房價加速上升時期，開發(fā)商的圈地行為提高了拿地成本，而目前的情況下，融資渠道進一步萎縮及銷售速度放緩，均在導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈緊張。在未來市場不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍現(xiàn)象增加是開發(fā)商作出的合乎自然的選擇，另一方面對所持有的物業(yè)資產(chǎn)的處置，將可以及時補充企業(yè)的現(xiàn)金流，維持進一步發(fā)展的可能。從這個角度上看，物業(yè)整售似乎成為開發(fā)商自我救贖的‘最后一根稻草’?！蔽搴现菐祛檰栍邢薰究偨?jīng)理鄒毅坦言。 值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型國有企業(yè)和海外基金似乎成為了“救世主”。鄒毅分析，近年來大型國企獲利能力明顯增強，其資本實力不容小覷，同時隨著財務(wù)會計政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場評估價格入賬，中心城區(qū)一些物業(yè)價值的提升便使得這些企業(yè)愿意持有此類資產(chǎn)，由此成為最重要的整售參與者；海外基金則一直以整體收購物業(yè)為特征，國際市場投資回報率偏低和人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，使外資認為投資中國物業(yè)仍是一種不錯的選擇，但“限外令”實施之后，海外基金的行動顯然受到一定程度的制約，整售參與程度將不及大型國企有利。2008年上半年中國出臺地產(chǎn)相關(guān)政策及信息匯總來源：置業(yè)周刊 2008年1月5日央行部署工作：今年將認真執(zhí)行從緊的貨幣政策2008年1月16日2008年2月5日央行銀監(jiān)會修訂政策 加大經(jīng)適房開發(fā)的金融支持2008年3月7日中央今年投入68億用于廉租房2008年3月12日建設(shè)部：建設(shè)規(guī)劃應(yīng)突出普通住房供應(yīng)2008年3月14日商務(wù)部官員：將進一步防止熱錢“炒”中國樓市2008年3月17日建設(shè)部：不主張?zhí)岱績r拐點 2000億公積金未貸出2008年3月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：擬用物業(yè)稅限制大面積住房2008年3月25日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：正研究用物業(yè)稅限制套型面積2008年3月28日國土資源部：堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年4月9日國土資源部：專項檢查清理經(jīng)營性土地出讓情況2008年4月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：全面排查住房公積金違規(guī)放貸2008年4月10日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房銷售合同須注明節(jié)能信息2008年4月18日國稅總局出臺所得稅預(yù)繳新規(guī) 房產(chǎn)企業(yè)壓力加大2008年4月21日國土資源部：擬推出土地調(diào)控指標體系 量化土地閘門2008年5月8日銀監(jiān)會加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)控 引導(dǎo)金融機構(gòu)防風(fēng)險建設(shè)部：政策短期內(nèi)不松動 華夏時報最近一段時期，地王退地傳聞頻頻見諸報端，這個現(xiàn)象已經(jīng)引起了行業(yè)主管部門的注意。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新的調(diào)研報告中指出，資金緊張已成為多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題，部分去年盲目擴張、高價拿地的企業(yè)，資金問題更加突出。該調(diào)研報告同時提到，備受關(guān)注的上海普陀長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊，因企業(yè)資金緊張，無法繼續(xù)履行土地出讓合同，開發(fā)商已向有關(guān)部門申請中止合同，并獲得了批準。“但這只是個別現(xiàn)象，還不是普遍現(xiàn)象?！币晃唤咏ㄔO(shè)部的專家對本報記者表示。他認為，2007年，某些城市確實存在土地價格虛高的問題，現(xiàn)在進入調(diào)整期，會有某些資金鏈緊張的開發(fā)商承受不住。對于開發(fā)商資金緊張的原因，建設(shè)部的報告認為主要有四方面因素：一是，商品住房銷售額下降，企業(yè)銷售回款速度放緩；二是，央行實施房地產(chǎn)信貸窗口指導(dǎo)，多次上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金率，房地產(chǎn)信貸資金投放放緩；三是，定金及預(yù)定款和銀行貸款以外的融資難度增加，成本提高；四是，購置土地占款較多，加劇企業(yè)資金緊張。“這說明宏觀調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在今后拿地的時候會更加理性。”該專家認為，企業(yè)在去年盲目圈地是造成目前這種退地現(xiàn)象的最主要原因?！白》渴袌鲆廊皇且环N產(chǎn)品市場，必須科學(xué)評估自身消化(土地)的能力，這樣才能形成良性發(fā)展?！比欢嚓P(guān)部門擔(dān)心的是，部分城市土地成交量正在減少，這有可能影響未來的住房有效供應(yīng)。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，%；廈門市自去年12月以來推出29塊土地，卻僅成交10塊；深圳今年推出9塊土地，僅成交一塊政策性住房用地；而杭州今年也僅推出了一塊土地。但建設(shè)部的專家對本報記者表示，接下來房地產(chǎn)市場調(diào)控的首要任務(wù)，仍然是著力穩(wěn)定住房價格。但會繼續(xù)加強對市場監(jiān)測的分析，“密切跟蹤分析新情況、新問題”。“希望媒體不要將一些地方的土地流拍、少數(shù)居民對個別項目要求退房等問題做過分渲染?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示。他同時認為，接下來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨較大的整合，一些企業(yè)的項目轉(zhuǎn)讓、企業(yè)間的合作開發(fā)以及外資進入將繼續(xù)增加。據(jù)了解，建設(shè)部指出，接下來會繼續(xù)關(guān)注深圳等一線城市住房成交量萎縮、房價持續(xù)回落的情況，指導(dǎo)督促有關(guān)地方政府研究解決發(fā)展中的突出問題，化解潛在矛盾，防止觀望情緒傳導(dǎo)到二三線城市?！暗谀壳暗幕{(diào)下，政策短期內(nèi)不會有所松動，”不愿意透露姓名的官員對記者表示，“從近期土地流拍的情況看，地方政府也應(yīng)該合理定價，不能把土地收益當(dāng)做財政收入的主要來源?！鳖A(yù)測下半年五大可能出臺的政策 廣州日報 二季度全國物價上漲速度加快，%。5月份，%，并創(chuàng)2005年12月以來新高。下一步宏觀調(diào)控要有效防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱。第三季度不排除有影響較大的政策出臺。對于第三季度或者說下半年有可能出臺的新政策，大致作如下預(yù)測：第一，貨幣政策仍將偏緊，開發(fā)信貸繼續(xù)緊縮，加息勢不可免，提高存款準備金率及發(fā)行央行票據(jù)仍會繼續(xù)，而且很有可能減免存款利息稅。第二，稅收政策仍將重點抑制投資和投機需求，不排除按20%嚴格征收二手房交易個調(diào)稅的可能性，針對大戶型的保有稅有可能進行嘗試性征收。第三，土地政策繼續(xù)嚴厲化，將會加大查處力度，其方式仍以中央督察地方為主，地方政府也會整頓囤地行為，逼迫開發(fā)商加快開工進度。第四，對于外資持續(xù)涌入，還有可能出臺更加嚴厲的政策，不僅限制境外個人購房，而且還可能限制機構(gòu)整棟收購成熟的物業(yè)，對于投資高檔房地產(chǎn)的開發(fā)行為有可能嚴加限制(以前雖有相關(guān)規(guī)定，實則沒怎么落實)。第五，對于政策性住宅，上海政府有可能會出臺新的舉措，比如限價房就有可能重新啟動(2005年“兩個1000萬工程”中的中低價普通商品住宅就是這種性質(zhì)，但后來沒能執(zhí)行。后奧運房價走向何方歷屆舉辦國奧運后的經(jīng)濟情況中國青年報(北京) 蒙特利爾：納稅人的噩夢舉辦時間：1976年（第二十一屆）1976年蒙特利爾奧運會，實際投資完全失去控制，超出預(yù)算近20倍，被稱為“一場曠日持