【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)研究現(xiàn)狀作者：日期：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究行業(yè)分析方法一、前言 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究工作的概念比較模糊，對(duì)其研究成果的有效性存在一定的質(zhì)疑，因此，傳統(tǒng)市場(chǎng)研究進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的歷程還需要一段磨合的時(shí)間。目前，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)并沒(méi)有得到足夠重視，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不斷市場(chǎng)化，市場(chǎng)研究在其經(jīng)營(yíng)中的地位在逐步得到加強(qiáng)。具有一定實(shí)力和規(guī)模的開(kāi)發(fā)商相應(yīng)成立了市場(chǎng)研究部或其他類(lèi)似性質(zhì)的調(diào)查部門(mén)專(zhuān)門(mén)從事與市場(chǎng)研究有關(guān)的相關(guān)工作。目前開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤、相關(guān)政策研究方面開(kāi)展了不同程度的工作，并以此作為項(xiàng)目定位研究的基礎(chǔ)。同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)代理公司開(kāi)展了相當(dāng)廣泛的合作。尤其是房地產(chǎn)代理公司目前已經(jīng)全程服務(wù)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、定位、策劃、銷(xiāo)售代理、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)。而在消費(fèi)需求研究、顧客滿意度研究等方面，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始了與市場(chǎng)研究公司之間的合作。雖然在合作過(guò)程中，出現(xiàn)了或多或少的問(wèn)題，但對(duì)于市場(chǎng)研究公司而言，房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域?qū)?huì)成為一個(gè)值得引起重視的行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。二、房地產(chǎn)“行業(yè)研究”的現(xiàn)狀與問(wèn)題，需要培養(yǎng) 就目前房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)研究領(lǐng)域的現(xiàn)象來(lái)看，主要有以下幾方面的特點(diǎn)：首先，整體行業(yè)注重國(guó)家宏觀政策以及城市規(guī)劃等方面的研究，并以此來(lái)指導(dǎo)投資的方向；其次，開(kāi)發(fā)商對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)以及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的研究相對(duì)重視，而相對(duì)忽略消費(fèi)需求的研究；再者，規(guī)模比較大的，而且具有一定現(xiàn)代化管理手段，重視市場(chǎng)化運(yùn)作的開(kāi)發(fā)商，在市場(chǎng)研究方面投入了更多的精力、資金和時(shí)間，并初步形成了一套比較完整的數(shù)據(jù)資料庫(kù)。 從整體上看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究的意識(shí)是比較淡薄的，造成這種狀況的原因主要有以下幾個(gè)方面：整個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)化運(yùn)作歷史比較短暫，主要憑借經(jīng)驗(yàn)而非科學(xué)的決策體系實(shí)施管理與經(jīng)營(yíng)；目前，來(lái)自于房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)研究、競(jìng)爭(zhēng)研究以及區(qū)位市場(chǎng)研究需求比較多，而開(kāi)發(fā)商對(duì)來(lái)自于消費(fèi)者的信息關(guān)注程度相對(duì)不足；同時(shí)，作為市場(chǎng)研究公司而言，還沒(méi)有形成比較成熟實(shí)用的研究方向與服務(wù)，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商的調(diào)研需求促進(jìn)力度不足，另外行業(yè)項(xiàng)目的策劃與開(kāi)發(fā)更多是通過(guò)策劃、銷(xiāo)售人員的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)意來(lái)實(shí)現(xiàn)，并以引導(dǎo)消費(fèi)為導(dǎo)向，這也造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)研究缺乏的重要原因。 房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和復(fù)雜性，導(dǎo)致市場(chǎng)研究公司的研究人員對(duì)該行業(yè)深入了解存在困難，因此對(duì)其的認(rèn)知是相對(duì)膚淺而有限的。 研究人員由于缺乏對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的充分了解，因此，在與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的合作過(guò)程中很容易導(dǎo)致溝通上的障礙。研究人員對(duì)理解開(kāi)發(fā)商的需求方面存在著一定的困難，體現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目的理解、研究方法的采用、研究對(duì)象的選擇、問(wèn)卷的設(shè)計(jì)、最終研究成果等方面，都很難達(dá)到與房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的結(jié)合。3. 調(diào)研公司從具體項(xiàng)目中比較被動(dòng)的積累研究經(jīng)驗(yàn) 正是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)研究意識(shí)還未被喚醒，對(duì)市場(chǎng)研究公司的依賴(lài)性并不強(qiáng)，因此來(lái)自于該行業(yè)的市場(chǎng)研究需求并沒(méi)有引起市場(chǎng)研究公司的重視。 目前，市場(chǎng)研究公司還沒(méi)有主動(dòng)的關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，更多是依賴(lài)具體的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究項(xiàng)目，比較被動(dòng)的實(shí)現(xiàn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及研究經(jīng)驗(yàn)的積累，效果緩慢。 現(xiàn)在市場(chǎng)研究行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是專(zhuān)業(yè)化和咨詢(xún)化，而咨詢(xún)化的發(fā)展是基于對(duì)特定行業(yè)的充分了解，并且專(zhuān)業(yè)化通常也是通過(guò)依附于對(duì)某特定行業(yè)的熟知來(lái)體現(xiàn)。因此，如果市場(chǎng)研究公司希望進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的研究領(lǐng)域，則需要充分了解該行業(yè)的特點(diǎn)。 三. 市場(chǎng)研究在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用1\前期 這一階段的研究成果主要應(yīng)用于公司的投資方向決策。此階段涉及的研究方向相對(duì)比較宏觀，主要有：（1）宏觀經(jīng)濟(jì)信息—— 包括政策法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)指數(shù)、城市規(guī)劃、區(qū)域人口特征、基礎(chǔ)設(shè)施等基本狀況等。通過(guò)對(duì)宏觀市場(chǎng)信息的分析了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及動(dòng)態(tài)。相關(guān)市場(chǎng)信息—— 包括金融市場(chǎng)、業(yè)界動(dòng)態(tài)等與房地產(chǎn)有直接與潛在關(guān)系的信息，以推論房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品研究：在售樓盤(pán)資料統(tǒng)計(jì)—— 包括本地所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)庫(kù)資料，可進(jìn)行市場(chǎng)供應(yīng)量、價(jià)格、戶(hù)型特點(diǎn)、裝修情況、新技術(shù)、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統(tǒng)計(jì)分析。區(qū)域市場(chǎng)分析—— 根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)資料對(duì)特定區(qū)域市場(chǎng)進(jìn)行定量分析，研究典型個(gè)案，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行分析。樓盤(pán)匯總分析—— 階段性對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，追蹤市場(chǎng)發(fā)展方向。（3）消費(fèi)需求趨勢(shì)研究：主要針對(duì)消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量以及房地產(chǎn)需求的發(fā)展趨勢(shì)研究。主要包括需求動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)行為以及需求影響因素的研究，這些研究將作為開(kāi)發(fā)商把握需求動(dòng)態(tài)的依據(jù)，并以此開(kāi)發(fā)出新的產(chǎn)品，并不針對(duì)于某一個(gè)特定樓盤(pán)項(xiàng)目。（4）品牌研究：在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還不是很正規(guī)，以及消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商認(rèn)知程度比較膚淺的情況下，品牌形象的塑造會(huì)為產(chǎn)品銷(xiāo)售帶來(lái)積極的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正逐步重視品牌的建設(shè)，而品牌研究將成為品牌建設(shè)的基礎(chǔ)。2\中期 開(kāi)發(fā)商在購(gòu)置土地之后，需要進(jìn)行相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。次階段開(kāi)發(fā)商的主要工作環(huán)節(jié)包括：具體的項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目的推廣與銷(xiāo)售。（1）項(xiàng)目定位研究：考慮具體樓盤(pán)項(xiàng)目所處的區(qū)域，通過(guò)對(duì)消費(fèi)者置業(yè)消費(fèi)需求的研究，結(jié)合周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的研究和區(qū)位特征研究，對(duì)特定區(qū)域內(nèi)的將建樓盤(pán)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。（2）消費(fèi)需求研究了解消費(fèi)者對(duì)特定區(qū)域樓盤(pán)的需求細(xì)節(jié)、消費(fèi)動(dòng)機(jī)、消費(fèi)行為與習(xí)慣、決策過(guò)程、媒體消費(fèi)習(xí)慣，結(jié)合其家庭背景資料、置業(yè)階段與用途、家庭的生活形態(tài)以及事業(yè)發(fā)展形態(tài)進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，并確定各細(xì)分市場(chǎng)的規(guī)模。（3）競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)研究了解特定區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)，尤其是明星樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況、主要賣(mài)點(diǎn)、吸引消費(fèi)者的主要因素，為特定將建樓盤(pán)的定位提供參考依據(jù)。（4）產(chǎn)品測(cè)試研究：在項(xiàng)目定位之后，目標(biāo)消費(fèi)人群趨于明朗，該階段的市場(chǎng)研究應(yīng)當(dāng)側(cè)重于項(xiàng)目細(xì)節(jié)方面的研究，針對(duì)特定將建樓盤(pán)，依據(jù)設(shè)計(jì)結(jié)果對(duì)樓盤(pán)的各指標(biāo)分別進(jìn)行測(cè)試。具體的測(cè)試內(nèi)容主要包括：社區(qū)配套設(shè)施與功能需求測(cè)試；建筑類(lèi)型與容積率之間的匹配關(guān)系；房屋格局/面積與各功能區(qū)的使用習(xí)慣；對(duì)裝修的意見(jiàn)與個(gè)性化實(shí)施；朝向/采光與居室功能之間的關(guān)系；特定需求的價(jià)格定位研究等等。3\后期（1） 樓盤(pán)媒體宣傳分析： 對(duì)本地在售項(xiàng)目進(jìn)行主要媒體的廣告投放量統(tǒng)計(jì)，可進(jìn)行樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)、營(yíng)銷(xiāo)策劃活動(dòng)等市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面的資料收集，可根據(jù)資料進(jìn)行媒體投放及營(yíng)銷(xiāo)方式分析，同時(shí)作為競(jìng)爭(zhēng)研究的有力補(bǔ)充。（2）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)研究：主要實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)推廣手段效果的評(píng)價(jià)研究。在樓盤(pán)的預(yù)售與公開(kāi)發(fā)售階段，將會(huì)有數(shù)量眾多的、不同性質(zhì)的消費(fèi)者到銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)關(guān)注開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的了解、意向購(gòu)房人群的調(diào)查、對(duì)銷(xiāo)售階段的媒體策略、銷(xiāo)售策略調(diào)整提供參考依據(jù)。其中主要涉及的研究方向主要有：特定樓盤(pán)信息的來(lái)源以及最主要的影響渠道；看房者所處購(gòu)房的階段，以及看房行為與習(xí)慣；樓盤(pán)評(píng)價(jià)以及與競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品對(duì)比；對(duì)銷(xiāo)售中心以及人員的評(píng)價(jià)；看房滿意度研究等等。（3）銷(xiāo)售監(jiān)測(cè)：隨時(shí)對(duì)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的潛在消費(fèi)者，以及來(lái)電咨詢(xún)的消費(fèi)者收集相關(guān)的信息，并定期進(jìn)行必要的回訪，同時(shí)進(jìn)行有效的統(tǒng)計(jì)分析，開(kāi)發(fā)商將能準(zhǔn)確地掌握客戶(hù)的反饋信息，銷(xiāo)售成功狀況、銷(xiāo)售周期等重要數(shù)據(jù)，通過(guò)糾正不理想的工作內(nèi)容，減少客戶(hù)的流失。（4）業(yè)主滿意度研究：現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住狀況，在一定程度上將會(huì)影響到具體樓盤(pán)以及開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)，因此，提高現(xiàn)實(shí)業(yè)主的居住滿意程度，將會(huì)為開(kāi)發(fā)商良好的品牌形象、提升消費(fèi)者美譽(yù)度與忠誠(chéng)度，并帶來(lái)有效的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。該項(xiàng)目方向主要是了解消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商、特定樓盤(pán)以及物業(yè)等方面的滿意程度。就目前的房地產(chǎn)領(lǐng)域，作為客戶(hù)方，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)研究意識(shí)不強(qiáng)，并且缺乏對(duì)市場(chǎng)研究公司運(yùn)作方式和研究技術(shù)的理解；作為服務(wù)提供商，諸如部分專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)代理公司已經(jīng)在該研究領(lǐng)域方面捷足先登了一步，并在房地產(chǎn)領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)著全程顧問(wèn)公司的職責(zé)，同時(shí)該類(lèi)性質(zhì)的公司具有著良好的關(guān)系背景，在利用資源方面擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。因此作為傳統(tǒng)的、專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)研究公司在進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域方面存在著相當(dāng)程度的困難。 市場(chǎng)研究公司應(yīng)當(dāng)在不斷的積累具體項(xiàng)目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，增加對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)知識(shí)的掌握程度，提高行業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。就目前而言，市場(chǎng)研究公司進(jìn)入房地產(chǎn)研究領(lǐng)域的切入點(diǎn)是項(xiàng)目定位研究中的消費(fèi)需求研究，并在此基礎(chǔ)上，向品牌研究、媒體效果研究等領(lǐng)域滲透。這些領(lǐng)域可以發(fā)揮市場(chǎng)研究在消費(fèi)者研究技術(shù)與方法方面的專(zhuān)長(zhǎng)，而這正是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理公司所欠缺的。市場(chǎng)研究公司一方面可以直接與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接觸，另一方面可以與房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)銷(xiāo)代理公司進(jìn)行合作開(kāi)展具體的研究業(yè)務(wù)，以期在房地產(chǎn)行業(yè)有更大的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查， 就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)驗(yàn)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地域特征。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由單個(gè)樓盤(pán)到區(qū)域市場(chǎng)。再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境回復(fù)到單個(gè)樓盤(pán)、區(qū)域市場(chǎng)。不斷的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫通，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。 市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。其中，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)買(mǎi)者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中所有階段加以研究。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容有： （1） 國(guó)家、省、城市有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開(kāi)發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。（2） 有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。 （3） 有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略等。 （1） 國(guó)家、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性，（2） 包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。 （3） 項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。 （4） 一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預(yù)期的通貨膨脹率。 （5） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 （6） 居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平。 （7） 項(xiàng)目地區(qū)的對(duì)外開(kāi)放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的情況、對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展情況。 （8） 與特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型和開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)因素的調(diào)查。 社區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的社區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。社區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。 1. 消費(fèi)者對(duì)某類(lèi)房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響因素調(diào)查。如國(guó)家關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變 化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的情況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)買(mǎi)能力與投向。 3. 需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意向、影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的因素、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的類(lèi)型等。 4. 購(gòu)買(mǎi)行為調(diào)查。如不同消費(fèi)者的不同購(gòu)買(mǎi)行為，消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)模式，影響消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為的社會(huì)因素及心理因素等。1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)、性能、市場(chǎng)生命周期。 2. 現(xiàn)有房地產(chǎn)租售客戶(hù)和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見(jiàn)及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。 3. 新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用情況。 4. 本企業(yè)產(chǎn)品的銷(xiāo)售潛力及市場(chǎng)占有率。5. 建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)情況。 1. 影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的因素，特別是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況的變化經(jīng)趨勢(shì)。 3. 房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供給彈性的大小。 4. 開(kāi)發(fā)商各種不同的價(jià)格策略和定價(jià)方法對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。 5. 國(guó)際、國(guó)內(nèi)相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。 6. 開(kāi)發(fā)個(gè)案所在城市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。 7. 價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商的反應(yīng)。 1. 房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。 2. 房地產(chǎn)廣告媒體使用情況的調(diào)查。 。 4. 人員促銷(xiāo)的配備狀況。 5. 各種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。 6. 各種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。 1. 房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇、控制與調(diào)整情況。 2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方式的采用情況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。 3. 租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的情況。 4. 房地產(chǎn)租售客戶(hù)對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定各種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的各種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況的調(diào)查內(nèi)容容：（以下統(tǒng)稱(chēng)競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。2. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)查與分析。 3. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)情況的研究。4. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。 5. 對(duì)兌爭(zhēng)情況銷(xiāo)售渠道使用情況的調(diào)查和分析。 6. 對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的分析與估計(jì)等。開(kāi)發(fā)商與調(diào)查公司的合作 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)平臺(tái)，開(kāi)發(fā)商是這個(gè)平臺(tái)的支柱，而各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司則是這個(gè)平臺(tái)上的互動(dòng)元素。但遺憾的是，由于各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司的知識(shí)結(jié)構(gòu)、服務(wù)內(nèi)容、價(jià)值取向的不同，它們?cè)诙唐趦?nèi)很難“真情互動(dòng)”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常需要一個(gè)能全程服務(wù)的專(zhuān)業(yè)公司、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)、物業(yè)代理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、物業(yè)管理全方位服務(wù)。 市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)的服務(wù)內(nèi)容主要包括消費(fèi)者調(diào)查，市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)必須調(diào)查的內(nèi)容，前者有利于發(fā)展商從宏觀上把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，后者有利于發(fā)展商把握競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品供應(yīng)數(shù)量、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價(jià)格策略、營(yíng)銷(xiāo)策略、土地儲(chǔ)備等。房地產(chǎn)產(chǎn)品位置的固定性以及供應(yīng)、需求的區(qū)域性使得局部范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查尤為重要。 事實(shí)上，在以專(zhuān)業(yè)化分工、現(xiàn)代化管理為特征的市場(chǎng)經(jīng)