【正文】 近年來，中國主要大中城市房價急劇上升，從2008年二季度以后，房價已經(jīng)從高點回落，從整個市場看，奧運本身和支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動之間，以及房價跌落回歸，似乎并無直接的聯(lián)系。 21世紀不動產(chǎn)高級分析師孟奇認為，奧運不會是樓市拐點的標志。開發(fā)商更注重的營銷，更關(guān)注的是資金盡快回籠。像北京這樣的中心城市，來客增多，就會帶來定居、投資、經(jīng)商，以及大量的購房需求，這是必然的規(guī)律。我們2006年提出了業(yè)權(quán)，即樓盤的樓頂、電梯間等公共場所產(chǎn)生的廣告收入等，業(yè)主都應該享有一定的份額，2007年華遠地產(chǎn)開發(fā)的項目公共收益400多萬都返給了業(yè)主。經(jīng)過2007年過渡，2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年，2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。在匯率管制的情形之下，要以資本積累和外向型經(jīng)濟作為動力來實現(xiàn)經(jīng)濟增長，必然造成一定的通貨膨脹。近日舉行的江山帝景項目說明會上，合生興業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理趙興林直言，目前盡管樓市觀望氣氛濃郁，但高檔樓盤消費主體畢竟是少數(shù)實力雄厚的客戶，對這部分消費群體而言，價格不是決定購買的唯一因素，而環(huán)境因素如海景、河景、山景和完備的相關(guān)配套等才是最關(guān)鍵因素，而這也決定了品質(zhì)較高、配套完善的高檔樓盤的爆發(fā)力和抗跌性都更加優(yōu)越。這種說法也得到了大連房地產(chǎn)企業(yè)的普遍認同。從四川的發(fā)展角度來講，“5如沙河源片區(qū)的3宗商業(yè)用地和東林青龍片區(qū)的1宗商業(yè)用地，都對當?shù)氐某鞘猩钆涮灼鸬疥P(guān)鍵作用，也促進了區(qū)域的新盤銷售。南寧江南一樓盤銷售經(jīng)理毫不避諱地對記者說。位于東盟商務(wù)區(qū)中心的利海8月，邕城各房產(chǎn)公司紛紛開始調(diào)整新盤開盤時間。中原地產(chǎn)黃韜則認為，奧運會的召開可能會使成交量創(chuàng)歷史同期新低，預計看房買房的人都會減少。不少中介改賣新房滿堂紅地產(chǎn)的周峰表示，不少二手房業(yè)主都仍住在待售的物業(yè)內(nèi)，而近期看房的又大多壓價較厲害，所以業(yè)主們也有想避開奧運再說的想法。 據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，2008年上半年北京新增商品住宅596萬平方米，預售登記485萬平方米，分別僅占2007年的40%和29%，成交價格自4月以來也出現(xiàn)小幅下降；二手住宅市場交易由活躍轉(zhuǎn)向低迷，成交量同比下降7%。當然，受惠于北京社會保障體系的逐步健全、居民消費支出的逐步增大，以及未來房地產(chǎn)信托基金的放行，北京商業(yè)零售物業(yè)長期向好。一些業(yè)內(nèi)人士稱，北京樓市在整體上不會在奧運會后陷入低谷，但將延續(xù)前期調(diào)整態(tài)勢?？墒?，你綜合分析一下就會發(fā)現(xiàn)不合理之處。盡管全球經(jīng)濟低迷會影響中國的經(jīng)濟增長,進而影響房地產(chǎn),但從長遠來說,中國住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷。盡管對于后奧運時代的走勢仍有爭議,但是目前較為一致的觀點是樓市短期會產(chǎn)生波動,但是長期向好的趨勢并未改變。市場調(diào)整在不同的區(qū)域和不同的城市,調(diào)整時間先后有別、價格上漲幅度和下降幅度的大小有別、各市場成交量和供應量配比等方面都有差異。酒店業(yè)方面，鍾黎華表示，北京四星和五星級酒店的入住率在2004年至2007年一直保持在約70％的水平。華迅商業(yè)地產(chǎn)俱樂部秘書長郭杰甚至指出，奧運的長期效應可能在未來幾十年、上百年都會存在。”短短幾句話，顯示中國領(lǐng)導人日益親民。——經(jīng)濟又好又快、政治和諧安定。悉尼：經(jīng)濟增長下滑舉辦時間：（第二十七屆）在2000年悉尼奧運會中獲得了63億美元的收益。5月份，%，并創(chuàng)2005年12月以來新高。”一位接近建設(shè)部的專家對本報記者表示。丘文章分析指出,從公布的數(shù)據(jù)來看,此前部分城市的房價下跌幅度已經(jīng)比較大,同時,由于建材、人力成本以及企業(yè)財務(wù)費用的大幅增加,使得房價繼續(xù)大幅下跌受限?！半S著房地產(chǎn)市場以及資本市場的一系列變化,信托可能會在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力。此外,一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責人告訴記者,宏調(diào)中嚴格控制外資進入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已,“我們有大把錢進不來,商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報表,自己不去找,可能就石沉大?！?。 不過,今年一季報和中報中,各家大開發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數(shù)據(jù)?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士昨日對記者表示。整售潮涌動 開發(fā)商零售轉(zhuǎn)批發(fā)拯救資金鏈 上海證券報 李和裕 物業(yè)“整售”市場的風起云涌似乎已在不經(jīng)意間形成，而其背后浮現(xiàn)出的卻是開發(fā)商被動整售、緩解宏觀及市場形勢負面影響的“自?！毙膽B(tài)。他認為，2007年，某些城市確實存在土地價格虛高的問題，現(xiàn)在進入調(diào)整期，會有某些資金鏈緊張的開發(fā)商承受不住。下一步宏觀調(diào)控要有效防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱。奧運后增長率出現(xiàn)了小幅下滑的趨勢，到2003年時GDP的增速一直沒有出現(xiàn)明顯的起色。胡錦濤在接受媒體采訪時說，奧運后，中國在推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展的同時，將繼續(xù)深化包括政治體制改革在內(nèi)的全面改革，鞏固和發(fā)展民主團結(jié)、生動活潑、安定和諧的政治局面。胡錦濤在訪日期間展示了乒乓球技，并幽默地對境外記者表示，若參加奧運比賽，會選擇乒乓球。經(jīng)濟繼續(xù)強勁增長構(gòu)成了后奧運北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)和背景?！邦A計在奧運后，酒店入住率仍會處于一個較低的水平，但由于本地需求強勁，四星和五星酒店的入住率只需要約兩年時間，便能回升至約70％的水平。 事實上,記者采訪中,不少發(fā)展商也坦承,深圳、廣州兩個城市的市場敏銳,此次降價風潮也是始于珠三角。 專家認為,經(jīng)過2007年過渡,2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年,2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。就富力來說,讓產(chǎn)品適應市場的需求,則是度過任何困難時期的法寶。 從政策因素看：在主要城市房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性的暴漲后，國家采取多種方式為房地產(chǎn)降溫，無論是兩年不開發(fā)的土地要收回，兩年之內(nèi)未開發(fā)的土地要收取20%的閑置費，還是二手房的稅收及大量增加土地供用量、經(jīng)濟適用房、兩限房，都是為了房地產(chǎn)的降溫而做出的遏制上漲政策，國家的政策就是要讓房價在合理范圍內(nèi)緩慢平穩(wěn)的增長，引導房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。盡管專家們觀點各異，但奧運會因素對北京房地產(chǎn)市場的影響不大是一個共識。后奧運時代北京樓市仍蘊含發(fā)展機遇 中國證券報 王婷 從歷史經(jīng)驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市，會出現(xiàn)不同程度的“奧運經(jīng)濟低谷”現(xiàn)象。 一些專家認為，北京等地的樓市，寒冬遠未過去，步入理性回歸階段在情理之中。中原地產(chǎn)黃韜介紹，目前二手房產(chǎn)的成交大量減少，因為二手房業(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進行降價，打破觀望。奧運后房價預計會繼續(xù)降據(jù)了解，目前觀望的多是自住者，對房價情況的敏感度高。8月9日是周末，當日上午記者到南寧市各大樓盤售樓部踩盤，發(fā)現(xiàn)各樓盤并不熱鬧，有的售樓部出現(xiàn)許久不見一個顧客登門的現(xiàn)象。亞洲國際，于8月8日開始在營銷中心開展為期5天的奧運主題日活動，每個主題日，到場客戶除了可享受美味的冷餐外，均可參加免費抽獎活動。關(guān)注奧運會后樓市走向事實上，對于開發(fā)商煞費苦心推出的奧運讓利大餐，很多購房者并不感冒。健鷹顧問總經(jīng)理楊健鷹(楊健鷹博客,楊健鷹新聞,楊健鷹說吧)認為，這樣的土地供應方式主要作用就是平衡市場供求，同時給新區(qū)域的居民提供滿足居家生活的基本配套，達到完善城市功能并帶動新區(qū)進一步發(fā)展的作用。12”地震的影響會更大，整體損失占到四川整體經(jīng)濟的20%，地震造成巨大的財產(chǎn)損失，但重建將有力地拉動GDP增長?！胺康禺a(chǎn)是個地域性極強的產(chǎn)業(yè)，這和賣可樂不同，可口可樂哪里都一樣賣，而房地產(chǎn)則不同。后奧運房價走勢預測樓市短期波動 奧運會后長期向好的趨勢仍未變開發(fā)商蓄勢奧運營銷，并且奧運前已逆市看漲的豪宅沖刺奧運同時，后奧運時代樓市長期走勢再次引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。而且不是短時期。但是根據(jù)政府規(guī)劃，直到2025年，中國的城市化將繼續(xù)，而這將帶來較大的住房需求，加之升級換代的需求，中國房屋需求龐大。第三，是客戶服務(wù)體系。奧運樓市供貨量大增 開發(fā)商用價格換市場舉世矚目的奧運對房地產(chǎn)將有什么影響？在樓市濃厚的觀望氣氛下，買家們都雙手抱胸，等待著開發(fā)商有所行動。一位中介商也認為，開發(fā)商也會打著奧運的招牌降價。奧運既不可能是樓市回暖的標志，也不可能是房價大跌的標志。當然，由于北京奧運對中國經(jīng)濟的多多少少影響，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟發(fā)展的一個組成部分，想扯上奧運，再自然不過了。這是有房地產(chǎn)基本面所決定的，房價的漲與跌，基本上以地方性市場需求為準，由此，奧運對房地產(chǎn)究竟有多大關(guān)系，這里實際上涉及到一個對奧運影響的期望值和心理預期問題。奧運后房價如何變化，也是國民最為關(guān)心的問題，其中，％的國民認為奧運后半年左右，房價會上漲；％的國民認為奧運會后房價會下跌；％的國民認為奧運后房價與目前的水平將會大體持平。一手樓進駐二手代理的現(xiàn)象充分說明了當初的“賣房不比買白菜慢”逐漸演變成“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價錢”。現(xiàn)在北京、上海、昆明、成都的機場客流量都過了千萬。其次，注重對業(yè)主權(quán)益的維護。其次，通貨膨脹直接導致負利率，在這樣的金融環(huán)境下，為追求保值升值，房地產(chǎn)、股市便受到追捧，于是，2007年出現(xiàn)了典型的股市樓市聯(lián)動投資情況，結(jié)果造成房價非理性上漲。有數(shù)據(jù)為證：去年第三季度，通貨膨脹率超過了6％，第四季度接近7％，今年1到5月份，達到8．1％。記者采訪中了解到，不少開發(fā)商還是持樂觀態(tài)度。 王石認為，關(guān)于市場調(diào)整，以中國的市場之大，不能一概而論，市場調(diào)整必然顯現(xiàn)出不同的表現(xiàn)，在不同的區(qū)域和不同的城市，調(diào)整的時間先后有別、價格上漲幅度和下降幅度的大小有別、各市場成交量和供應量配比等方面都有差異。對于經(jīng)濟的不確定因素如美國次貸危機的持續(xù)影響，全球油價、糧價居高不下，中國經(jīng)濟將面臨更多全球化帶來的新問題，比如國外熱錢的不確定流向等等，其實這些和奧運本身沒有關(guān)系。 此外，2008年商業(yè)用地并沒有隨著住宅用地的減少而減少，反而區(qū)域配套型商業(yè)地塊供應充足。在現(xiàn)在的行情下，我們主要是想如何為降價找個讓大部分人信服的理由，或者說找一個能不讓老業(yè)主們找麻煩的體面理由。雖然推遲開盤，但善于把握炒作噱頭的開發(fā)商，沒有放過此次機會，進入8月份后，很多開發(fā)商一波接一波地以奧運全名義進行宣傳攻勢。但業(yè)內(nèi)人士分析，8月樓市轉(zhuǎn)冷還有更深層次的原因推遲開盤為奧運讓路最近，奧運之風正悄然影響著南寧房地產(chǎn)市場。中山大學城市與區(qū)域研究中心教授魏清泉表示，奧運期間大家的注意力都不在樓市上，因此樓市的奧運行情應該是繼續(xù)維持平穩(wěn)，但觀望情緒也還將繼續(xù)。而業(yè)主方面，也因為要看比賽，對中介經(jīng)紀帶客人去看房的時間，有了自己的考慮。2007年下半年以來，住宅供應與銷售雙雙萎縮。另一方面，奧運期間的商業(yè)零售業(yè)消費會達到一個頂點，但會后需要很長時間的消化和調(diào)整，因為現(xiàn)有業(yè)態(tài)下的商業(yè)體量存在一定程度的供應過剩，依靠現(xiàn)有需求是無法完全消化的，這也會促使部分業(yè)態(tài)升級轉(zhuǎn)型，滿足本地的差異化需求以及增長的會展、旅游人群的各類需求。據(jù)中國證券報8月2日報道，當奧運會日益臨近，關(guān)于北京房地產(chǎn)市場在奧運會后是否將一蹶不振的爭論就越發(fā)激烈。也許還有其它理由。對中國樓市的發(fā)展來看,長期還是看好的,不用加上奧運后這個定語。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟變勢以及樓市的波動讓奧運前后房產(chǎn)走勢似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。 據(jù)了解,王石在萬科中期業(yè)績介紹會上針對市場調(diào)整的表述是,中國的市場之大,不能一概而論。當外籍的訪客在奧運閉幕后離開北京，這些騰出的公寓住宅將被重回市場，租金亦會恢復去年年底的水平。毛大慶強調(diào)，對奧運后中國宏觀經(jīng)濟的走勢充滿信心，奧運會帶給北京所有的因素都是良性的、正面的和長遠的。要想人民之所想、辦人民之所需。”從宏觀視角看，九常委關(guān)注后奧運議題，帶有布局中國、規(guī)劃未來的深意。奧運上漲的房價并沒有因運動會的結(jié)束而落下來?！鳖A測下半年五大可能出臺的政策 廣州日報 二季度全國物價上漲速度加快，%。“但這只是個別現(xiàn)象，還不是普遍現(xiàn)象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪時也指出,房價下跌空間有限,可能不會超過20%。 非上市房企為緩解資金緊張狀況,其招數(shù)更是五花八門。比如,碧桂園年初號稱今年要開發(fā)1000萬平方米,“保利、萬科等上市公司年初制定的目標也很大,基本完成不了”。近日,不僅越秀城建董事長明確表示,“我們的現(xiàn)金還有好幾個億,在資金周轉(zhuǎn)方面沒什么問題”。而日前也有媒體報道,在江浙一帶,專門針對房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計的信托產(chǎn)品異?；鸨?。 整售趨勢在一線城市得到了市場的明證，今年以來物業(yè)整棟銷售的事件不時出現(xiàn)，其中有開發(fā)商將原來只租不售的物業(yè)整體出讓，也有開發(fā)商“調(diào)整”營銷方式、“零售轉(zhuǎn)批發(fā)”以最大效率地回籠資金。對于開發(fā)商資金緊張的原因，建設(shè)部的報告認為主要有四方面因素：一是，商品住房銷售額下降，企業(yè)銷售回款速度放緩；二是，央行實施房地產(chǎn)信貸窗口指導，多次上調(diào)商業(yè)銀行存款準備金率，房地產(chǎn)信貸資金投放放緩；三是，定金及預定款和銀行貸款以外的融資難度增加，成本提高；四是，購置土地占款較多，加劇企業(yè)資金緊張。第三季度不排除有影響較大的政策出臺。賽后投資不僅大幅下滑，而且出現(xiàn)了負增長，2002年以后才逐漸恢復。主管廉政工作的賀國強和主管政法工作的周永康在考察中也分別強調(diào)，將促使官員廉潔、社會安全。溫家寶在考察時出人意料地表演了“三步上籃”，習近平則秀了一把足球。因此，21世紀不動產(chǎn)高級分析師孟奇認為，奧運不會是樓市拐點的標志。”鄂俊宇則認為，長遠來說，奧運的基建和市政設(shè)施改善，以及國際化認知度提高將會令北京吸納更多外來人口，并支撐當?shù)匚飿I(yè)價格。分析有廣州風向標之稱的珠江新城樓價可以看到,在2007年廣州樓價上漲風浪中一直處于急先鋒領(lǐng)頭的珠江新城,在這一輪的降價風潮中也走在了前列,并且呈現(xiàn)出新貨低開帶動舊盤跟風的連鎖效應。但是根據(jù)政府規(guī)劃,直到2025年,中國的城市化將繼續(xù),而這將帶來較大的住房需求,加之升級換代的需求,中國房屋需求龐大。發(fā)展商要做的,不是看自己擅長、喜歡建什么樣和什么價格的樓,而是分析、打造市場需要怎么樣的產(chǎn)品。但是，發(fā)展是重點。因為，對于經(jīng)濟規(guī)模相當大的中國而言，奧運因素對經(jīng)濟的影響甚小，而奧運會主辦城市北京的經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)市場發(fā)展也主要受益于中國整體經(jīng)濟的發(fā)展，奧運因素同樣影響較小。房地產(chǎn)行業(yè)既是舉辦奧運會的最大受益行業(yè)之一，同樣也可能是奧運會后波動最大的行業(yè)之一。 當前樓市進入調(diào)整階段，但從另一方面看，目前我國仍處于城市化和工業(yè)化快速推進的階段。目前大部分公司的經(jīng)紀，在游說業(yè)主進行降價，大面積關(guān)門休假看奧運在大中介行并沒有出現(xiàn)。準購房者劉先生看了不少的樓盤，他認