【正文】 時，一些國外的知名媒體亦看好中國樓市的發(fā)展。盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷會影響中國的經(jīng)濟(jì)增長，進(jìn)而影響房地產(chǎn)，但從長遠(yuǎn)來說，中國私人住房的強勁需求仍會有助于抵消任何低迷；英國《金融時報》認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場的“泡沫性”命運并不存在。德國《明鏡》周刊預(yù)測稱，中國房價不會大幅下降，長遠(yuǎn)看還會繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國”需求巨大。究竟中國經(jīng)濟(jì)如何影響后奧運時代房產(chǎn)走勢，奧運過后，中國房產(chǎn)將向何種趨勢發(fā)展？作為品牌房企又將以何種方式面對奧運過后可能來臨的市場變局？7月3日，樓市傳媒聯(lián)合著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)精英于華遠(yuǎn)裘馬都項目接待中心舉辦了“后奧運時代中國地產(chǎn)發(fā)展趨勢論壇”，以下為精彩觀點摘要。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光：中國經(jīng)濟(jì)與樓市還有很大發(fā)展空間談后奧運時代，需結(jié)合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況。目前我國的經(jīng)濟(jì)狀況存在經(jīng)濟(jì)增長下滑、通貨膨脹上升；出口增長趨緩、進(jìn)口增長加快；企業(yè)利潤增長趨緩、政府收入增長加快；外幣存款下降貸款上升，本幣剛好相反四個方面的現(xiàn)象。中國經(jīng)濟(jì)確實目前面臨著兩大問題：第一中國進(jìn)入了一個中度通貨膨脹時期。有數(shù)據(jù)為證：去年第三季度，通貨膨脹率超過了6％，第四季度接近7％，今年1到5月份，達(dá)到8．1％。在匯率管制的情形之下，要以資本積累和外向型經(jīng)濟(jì)作為動力來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長，必然造成一定的通貨膨脹。而且不是短時期。第二，既然通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象，就應(yīng)該關(guān)注流動性過剩問題。貨幣流動性過剩不是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)造成投資過旺和通貨膨脹，就是流向投資市場造成價格增長過快和資產(chǎn)泡沫。熱錢流入是逐步的風(fēng)險積累過程，但是熱錢的流入是突然爆發(fā)的，需要提早研究。奧運會以后盡管題材很多，但是中國經(jīng)濟(jì)的走勢還將面臨趨緩。但這并不是壞事，中國的經(jīng)濟(jì)增長速度從現(xiàn)在的11%左右，趨緩到9%、10%的區(qū)間不會產(chǎn)生風(fēng)險。中國確實處在高速城市化過程，可能還將延續(xù)一、二十年，城市化過程導(dǎo)致要素重新配制，低效率轉(zhuǎn)至高效率，這是中國發(fā)展的力量。從現(xiàn)在來看，我對房市并不悲觀，我認(rèn)為中國的房市和中國的經(jīng)濟(jì)一樣，還有很長的發(fā)展時間。僅以廣州為例，近期兩限房放一千個號，但廣東現(xiàn)在人口為9000萬，廣州至少也有一千萬人口，而兩限房的放量僅占到人口數(shù)量的萬分之一，如此來看，只要需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)不會不向前發(fā)展。DTZ戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮：后奧運時代房市更加理性2008年是中國關(guān)鍵的一年，也是突飛的一年。今年是奧運年，全世界都將眼光投放到中國，必然對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。奧運年正好是房改十周年，前十年房地產(chǎn)行業(yè)以中國市場為主，其他外來因素較少。但是十年之后，其實從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的內(nèi)在和外在因素已經(jīng)非常復(fù)雜。首先是高通脹率，從2000年開始，過去8年時間里，%的增長率。其次，通貨膨脹直接導(dǎo)致負(fù)利率，在這樣的金融環(huán)境下，為追求保值升值，房地產(chǎn)、股市便受到追捧，于是，2007年出現(xiàn)了典型的股市樓市聯(lián)動投資情況，結(jié)果造成房價非理性上漲。經(jīng)過2007年過渡，2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年，2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。但是根據(jù)政府規(guī)劃，直到2025年，中國的城市化將繼續(xù)，而這將帶來較大的住房需求，加之升級換代的需求，中國房屋需求龐大。因此，目前的全國房屋成交量下降只是暫時的觀望現(xiàn)象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟，或許在一年前，行業(yè)均在談?wù)摲孔尤绾翁r，如何賺錢，而在今年的樓市觀望期，房地產(chǎn)開始變得理性，討論更多的是房價的走勢，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，行業(yè)開始理性地面對市場。DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部華北區(qū)董事岳鋒鋼：后奧運樓市或許比奧運前發(fā)展還好2008年時逢奧運，但對房地產(chǎn)行業(yè)來講，奧運不是決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。奧運帶給中國很大的機遇，更帶給北京房地產(chǎn)市場非常大的機遇，在北京奧運申辦之前，北京的交通道路、商業(yè)配套，包括整個商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，都比較落后，可以說僅處于一個發(fā)展城市的起源期。但是在申奧后的四、五年間，北京變成了非?，F(xiàn)代化的大都市，這種飛躍實際上代表了這個城市的吸引力。北京周邊的城市，發(fā)展也許不會慢于北京，但是其城市變化的速度卻遠(yuǎn)慢于北京，北京本身就是政治、經(jīng)濟(jì)中心，加之奧運會對城市環(huán)境的改變，除本地人群以外，北京還有其他城市的諸多購房需求。外地人在北京購房的數(shù)據(jù)在2007年樓市表現(xiàn)十分明顯，根據(jù)戴德梁行的不完全統(tǒng)計，外地人群在北京的購買力占到房屋需求的30%到35%，這么龐大的需求是不容忽視的。我認(rèn)為奧運會并不會是外地人在北京購房結(jié)束的一個時間節(jié)點，奧運前和奧運后，北京的城市吸引力，生活品質(zhì)吸引力，在全國都很難找到第二個與其競爭的城市。奧運會后北京物業(yè)品質(zhì)、配套和服務(wù)將更受購房者關(guān)注，北京高檔住宅前景依然樂觀。如果說奧運后的房地產(chǎn)市場，我覺得或許是比奧運前還要好。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理許智來：品牌房企向提升責(zé)任和品質(zhì)轉(zhuǎn)變作為品牌開發(fā)商，我主要從一線從業(yè)人員體會談房地產(chǎn)趨勢變化。上個月華遠(yuǎn)剛宣布成立品牌管理部，原來并沒有此部門，而成立品牌管理部后，公司高層給我們提出的要求是：要進(jìn)行責(zé)任提升和品質(zhì)提升。責(zé)任和品質(zhì)提升表現(xiàn)在諸多方面，首先，華遠(yuǎn)非常注重戰(zhàn)略合作伙伴的建設(shè)，作品牌產(chǎn)品，一定要義無反顧地用好材料，用品牌材料。其次，注重對業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。我們2006年提出了業(yè)權(quán)，即樓盤的樓頂、電梯間等公共場所產(chǎn)生的廣告收入等，業(yè)主都應(yīng)該享有一定的份額，2007年華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)的項目公共收益400多萬都返給了業(yè)主。第三，是客戶服務(wù)體系。華遠(yuǎn)的服務(wù)體系借鑒了很多香港的管理模式，在此方面非常健全。第四是工程擔(dān)保，真正意義上的擔(dān)保能夠?qū)崿F(xiàn)的并不多，華遠(yuǎn)在此方面非常注重可履行性，業(yè)主如果有問題以后，可以選擇維修，讓施工單位保修，如果保修兩次不到位，由擔(dān)保公司賠付修理的費用。買房一定要買有品質(zhì)的房子，這樣才能保證升值。去年房地產(chǎn)價格存在非理性增長，刨除非理性的增長，所購房產(chǎn)是否物有所值，并不是現(xiàn)在買得值不值，還要看五年、十年以后值不值樓市傳媒董事長蔡鴻巖：奧運后房產(chǎn)成交量或反彈奧運臨近，北京奧運氣氛越來越濃，奧運會帶給房地產(chǎn)怎樣的影響，京城房價走勢如何成為當(dāng)下人們關(guān)注的行業(yè)熱點。今年年初以來，國內(nèi)房產(chǎn)形勢發(fā)生了較大變化，購房人觀望氣氛非常濃烈，全國房屋交易量平均下降了20%至30%，交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。而對于北京上海等城市而言，由于有足夠的購房需求支撐，上半年房屋銷量的回落只是因市場處于觀望情況下，買房人持幣待購，另外一些開發(fā)商采取了一些打折的手段而致。客觀來講，全國房屋銷量的回落是對去年全國房價暴漲的合理消化，去年房價曾上漲到連開發(fā)商自己都覺得心虛的程度，今年的回落屬于正?，F(xiàn)象。根據(jù)目前的一些跡象來看，今年四季度房地產(chǎn)市場交易量很可能反彈。奧運會之前北京城市的各方面管理都在加強，部分外地人陸續(xù)離京，房地產(chǎn)市場也會受到一定影響。奧運會結(jié)束后，情況將會發(fā)生變化。北京作為全國首都，政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，承載著大量的外地人群購房需求。以曾經(jīng)兩次國慶限制外地人進(jìn)京為例，一旦放開，地鐵的客運量翻倍暴漲。分析外地人購房對北京樓市的影響，有一個重要的觀測數(shù)據(jù)，就是航班客流量。現(xiàn)在北京、上海、昆明、成都的機場客流量都過了千萬。像北京這樣的中心城市，來客增多，就會帶來定居、投資、經(jīng)商，以及大量的購房需求，這是必然的規(guī)律。奧運樓市供貨量大增 開發(fā)商用價格換市場舉世矚目的奧運對房地產(chǎn)將有什么影響？在樓市濃厚的觀望氣氛下，買家們都雙手抱胸，等待著開發(fā)商有所行動。供貨量充足　買方市場08年開始，樓市由賣方轉(zhuǎn)為買方市場。據(jù)陽光家園的數(shù)據(jù)顯示，截止8月4日，廣州十區(qū)商品住宅潛在供應(yīng)總量為33088套，總面積達(dá)3954912平方米，其中供貨量比較大的是番禺區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、海珠區(qū)和天河區(qū)。而且申請預(yù)售證的項目還不斷增多，僅天河區(qū)，7月申請預(yù)售的商品房就達(dá)到1976套。受買家“買漲不買跌”的心理影響，現(xiàn)有樓盤銷路持續(xù)不樂觀，即使減低了建設(shè)速度，還是有新的樓盤推出，開發(fā)商可能面臨著“積貨”的危險。奧運與樓盤：注意力的一場博弈奧運來了！無論網(wǎng)上網(wǎng)下，國人都在熱鬧哄哄地討論奧運會，注意力也是一種稀缺資源（亦稱“眼球”經(jīng)濟(jì)），樓市在這個非常時期，能否搶奪這稀缺資源？有網(wǎng)絡(luò)曾和報紙聯(lián)合在7月做了一個調(diào)查，調(diào)查人數(shù)達(dá)到768人。調(diào)查顯示，91％的受訪者認(rèn)為奧運對購房熱情有很大的影響，而且95％受訪者在奧運期間肯定不會去看樓，相比之下，只有1％受訪者表示會去。奧運會的吸引注意力的能力不是房地產(chǎn)能比的，百年難得盛事，買房大事還得讓路。廣州一位受訪的中介也表示，奧運期間，成交量會減少，進(jìn)入一個短暫的明顯的淡市。降價促銷是唯一出路？上述調(diào)查還顯示，97％的受訪者認(rèn)為開發(fā)商“給多點折扣”才能吸引更多的消費者。給多點折扣，本質(zhì)上就是降價促銷。7月份，多個樓盤都亮出了降價的招牌，如提前登記優(yōu)惠，送裝修家電，新舊業(yè)主共贏等等。調(diào)查結(jié)果表明，超過96％的受訪者認(rèn)為奧運會導(dǎo)致樓價進(jìn)一步下降。而在七月份，一種全新的營銷方式在廣州興起：二手中介代理一手樓盤，如：全市187間中原地產(chǎn)分店為時代賣“糖果”，合富輝煌接手星河灣。一手樓進(jìn)駐二手代理的現(xiàn)象充分說明了當(dāng)初的“賣房不比買白菜慢”逐漸演變成“沒有賣不出的房子，只有賣不出的價錢”。開發(fā)商更注重的營銷，更關(guān)注的是資金盡快回籠。一位中介商也認(rèn)為，開發(fā)商也會打著奧運的招牌降價。奧運對于開發(fā)商來說，只是一個降價的契機。雖然近日有關(guān)樓盤降價報道四起，但是對于觀望情緒濃厚的樓市，交易量能否回暖還是未知之?dāng)?shù)。由于樓價還沒降到到消費者心理接受的范圍，因此有業(yè)界專家認(rèn)為，“價格換市場”還是開發(fā)商必由之路。后奧運國內(nèi)樓市將繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整中國產(chǎn)經(jīng)新聞報 武文靜隨著奧運會的到來，近期有關(guān)奧運會后樓市走向的討論，也成為網(wǎng)絡(luò)上最熱門的話題之一。有人認(rèn)為奧運會后樓市會下跌，也有人持相反觀點。那么，在被視為樓市“助推器”的奧運會結(jié)束后，北京乃至全國的樓市又會出現(xiàn)怎樣的變動呢？對此，相關(guān)專家表示，房價的漲跌與奧運會并不是絕對的因果關(guān)系。目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入高位調(diào)整期，奧運后全國房價也將基本平穩(wěn)，北京房價大幅下降的可能性不大。 奧運無關(guān)房價 “之前，我一直認(rèn)為奧運會后北京的房價會下跌，但現(xiàn)在奧運會已經(jīng)開始了，房價似乎沒有出現(xiàn)任何松動的跡象。”在北京從事機械設(shè)計工作的張飛先生表示。 事實上，自從去年樓市進(jìn)入調(diào)整期后，很多人都和張先生一樣，把房價的最終變動歸結(jié)在奧運會之后。大多持幣觀望者認(rèn)為奧運會將成為房價漲跌的分水嶺。但近來隨著奧運會的到來，樓市并沒有像人們所預(yù)期的那樣出現(xiàn)漲跌，而是依舊在宏觀調(diào)控下平穩(wěn)運行。 據(jù)CTR奧運調(diào)查報告顯示，大家對2008奧運是否引起了房價上漲產(chǎn)生了巨大分歧，有超過4成的國民認(rèn)為北京奧運并不是帶動房價上漲的因素，％的國民則認(rèn)為北京奧運是帶動房價上漲的因素。奧運后房價如何變化，也是國民最為關(guān)心的問題，其中，％的國民認(rèn)為奧運后半年左右，房價會上漲；％的國民認(rèn)為奧運會后房價會下跌；％的國民認(rèn)為奧運后房價與目前的水平將會大體持平。 21世紀(jì)不動產(chǎn)高級分析師孟奇認(rèn)為，奧運不會是樓市拐點的標(biāo)志。奧運既不可能是樓市回暖的標(biāo)志，也不可能是房價大跌的標(biāo)志。奧運只是個體育事件，而不是經(jīng)濟(jì)事件，更不是房地產(chǎn)的事件。 房價平穩(wěn)運行 “房價的漲與跌，歸根到底還是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用，市場有只無形的手在調(diào)節(jié)著一切。從目前的種種跡象來看，房價已經(jīng)逐步進(jìn)入下降通道，但是，很遺憾，與奧運會無關(guān)?！泵耖g地產(chǎn)觀察員韋峻峰在接受媒體采訪時表示。 近半年時間以來，全國房屋成交極度低迷，開發(fā)商資金鏈日漸吃緊，而購房者持幣觀望氣氛并未得到緩解。光大證券分析人士認(rèn)為，雖然奧運會申辦成功及奧運會相關(guān)投資，在一定程度上較大地促進(jìn)了北京等國內(nèi)部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)活動，但是從今年以來房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢來看，奧運短期影響因素并不能阻礙市場調(diào)整以及房價理性回歸，因為供求關(guān)系還是影響市場的長期主要因素。 北京市發(fā)改委副主任王海平表示，北京房價水平和市場的行情狀況是由房地產(chǎn)市場自身的內(nèi)在規(guī)律和供求關(guān)系來決定的。目前房地產(chǎn)市場狀況處于基本穩(wěn)定，其中房地產(chǎn)市場供給正在出現(xiàn)一種逐步回升的態(tài)勢，而房地產(chǎn)市場的需求目前已經(jīng)得到了有效的控制和調(diào)節(jié)。 那么，如果繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整，奧運會之后北京的房價是否會大幅下跌呢？對此，國際物業(yè)顧問萊坊(Knight Frank)研究部主管黃杰雄在接受媒體采訪時說，北京樓價下調(diào)的幅度不會很大，未來半年平均樓價下調(diào)的幅度不會超過10％。近年地價、工資、融資成本以及建筑物料的價格皆大幅上升，開發(fā)商的利潤率已大減，降價只會令將來的供應(yīng)進(jìn)一步減少，所以多項因素支持北京樓價不會大幅調(diào)整。后奧運樓市不會像悲觀者預(yù)想的“大幅”下跌!2008年，北京奧運會，已經(jīng)讓全世界對中國刮目相看。然而，北京奧運會對中國房地產(chǎn)影響如何？留下了一個值得讓人回味和關(guān)注的話題。 綜合歷屆奧運會的情況，奧運與房地產(chǎn)，有相應(yīng)關(guān)系，但不是絕對關(guān)系。這是有房地產(chǎn)基本面所決定的，房價的漲與跌，基本上以地方性市場需求為準(zhǔn)，由此，奧運對房地產(chǎn)究竟有多大關(guān)系，這里實際上涉及到一個對奧運影響的期望值和心理預(yù)期問題。近年來，中國主要大中城市房價急劇上升，從2008年二季度以后，房價已經(jīng)從高點回落，從整個市場看，奧運本身和支撐房地產(chǎn)市場增長的主要需求推動之間，以及房價跌落回歸，似乎并無直接的聯(lián)系。當(dāng)然，由于北京奧運對中國經(jīng)濟(jì)的多多少少影響，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個組成部分，想扯上奧運，再自然不過了。但是，目前的國內(nèi)房地產(chǎn)有目共睹，高房價已引起全社會的關(guān)注。由此，后奧運國內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入盤整回歸是市場使然。 以與北京奧運相距最近的兩屆奧運會為例，當(dāng)澳大利亞悉尼在申辦2000年奧運會成功以后，整整七、八年間，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，蜂擁而來的投資者把房價不斷推高，房價每年遞增10%以上，至2000年，悉尼房價翻了一番。而奧運后，房價上漲一直持續(xù)到2003年底，從2004年初，悉尼房價開始下跌，后奧運效應(yīng)使悉尼房地產(chǎn)走到冬天。 再看一下希臘，借助于2004年舉辦奧運會的契機，亦于奧運前七、八年間，雅典房地產(chǎn)漲幅達(dá)65%，特別在雅典新建的兩條地鐵沿線的及幾個主要奧運設(shè)施周邊區(qū)，房價漲幅超過了110%。但是，這種漲勢有價無市。奧運會結(jié)束后，希臘整體房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于平靜，并沒有出現(xiàn)人們期待的“借