【正文】 時(shí)，一些國(guó)外的知名媒體亦看好中國(guó)樓市的發(fā)展。盡管全球經(jīng)濟(jì)低迷會(huì)影響中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，進(jìn)而影響房地產(chǎn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)私人住房的強(qiáng)勁需求仍會(huì)有助于抵消任何低迷；英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性”命運(yùn)并不存在。德國(guó)《明鏡》周刊預(yù)測(cè)稱，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下降，長(zhǎng)遠(yuǎn)看還會(huì)繼續(xù)走高，原因是“年輕的中國(guó)”需求巨大。究竟中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何影響后奧運(yùn)時(shí)代房產(chǎn)走勢(shì)，奧運(yùn)過(guò)后，中國(guó)房產(chǎn)將向何種趨勢(shì)發(fā)展？作為品牌房企又將以何種方式面對(duì)奧運(yùn)過(guò)后可能來(lái)臨的市場(chǎng)變局？7月3日，樓市傳媒聯(lián)合著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)精英于華遠(yuǎn)裘馬都項(xiàng)目接待中心舉辦了“后奧運(yùn)時(shí)代中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)論壇”，以下為精彩觀點(diǎn)摘要。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家張曙光：中國(guó)經(jīng)濟(jì)與樓市還有很大發(fā)展空間談后奧運(yùn)時(shí)代，需結(jié)合現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)情況。目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況存在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑、通貨膨脹上升；出口增長(zhǎng)趨緩、進(jìn)口增長(zhǎng)加快；企業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)趨緩、政府收入增長(zhǎng)加快；外幣存款下降貸款上升，本幣剛好相反四個(gè)方面的現(xiàn)象。中國(guó)經(jīng)濟(jì)確實(shí)目前面臨著兩大問(wèn)題：第一中國(guó)進(jìn)入了一個(gè)中度通貨膨脹時(shí)期。有數(shù)據(jù)為證：去年第三季度，通貨膨脹率超過(guò)了6％，第四季度接近7％，今年1到5月份，達(dá)到8．1％。在匯率管制的情形之下，要以資本積累和外向型經(jīng)濟(jì)作為動(dòng)力來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，必然造成一定的通貨膨脹。而且不是短時(shí)期。第二，既然通貨膨脹是貨幣現(xiàn)象，就應(yīng)該關(guān)注流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。貨幣流動(dòng)性過(guò)剩不是流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)造成投資過(guò)旺和通貨膨脹，就是流向投資市場(chǎng)造成價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快和資產(chǎn)泡沫。熱錢流入是逐步的風(fēng)險(xiǎn)積累過(guò)程，但是熱錢的流入是突然爆發(fā)的，需要提早研究。奧運(yùn)會(huì)以后盡管題材很多，但是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)還將面臨趨緩。但這并不是壞事，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度從現(xiàn)在的11%左右，趨緩到9%、10%的區(qū)間不會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。中國(guó)確實(shí)處在高速城市化過(guò)程，可能還將延續(xù)一、二十年，城市化過(guò)程導(dǎo)致要素重新配制，低效率轉(zhuǎn)至高效率，這是中國(guó)發(fā)展的力量。從現(xiàn)在來(lái)看，我對(duì)房市并不悲觀，我認(rèn)為中國(guó)的房市和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)一樣，還有很長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)間。僅以廣州為例，近期兩限房放一千個(gè)號(hào)，但廣東現(xiàn)在人口為9000萬(wàn)，廣州至少也有一千萬(wàn)人口，而兩限房的放量?jī)H占到人口數(shù)量的萬(wàn)分之一，如此來(lái)看，只要需求存在，房地產(chǎn)行業(yè)不會(huì)不向前發(fā)展。DTZ戴德梁行中國(guó)區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮：后奧運(yùn)時(shí)代房市更加理性2008年是中國(guó)關(guān)鍵的一年，也是突飛的一年。今年是奧運(yùn)年，全世界都將眼光投放到中國(guó)，必然對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。奧運(yùn)年正好是房改十周年，前十年房地產(chǎn)行業(yè)以中國(guó)市場(chǎng)為主，其他外來(lái)因素較少。但是十年之后，其實(shí)從去年開始，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的內(nèi)在和外在因素已經(jīng)非常復(fù)雜。首先是高通脹率，從2000年開始，過(guò)去8年時(shí)間里，%的增長(zhǎng)率。其次，通貨膨脹直接導(dǎo)致負(fù)利率，在這樣的金融環(huán)境下，為追求保值升值，房地產(chǎn)、股市便受到追捧，于是，2007年出現(xiàn)了典型的股市樓市聯(lián)動(dòng)投資情況，結(jié)果造成房?jī)r(jià)非理性上漲。經(jīng)過(guò)2007年過(guò)渡，2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年，2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。但是根據(jù)政府規(guī)劃，直到2025年，中國(guó)的城市化將繼續(xù)，而這將帶來(lái)較大的住房需求，加之升級(jí)換代的需求，中國(guó)房屋需求龐大。因此，目前的全國(guó)房屋成交量下降只是暫時(shí)的觀望現(xiàn)象。而且此輪樓市觀望在一定程度上還將使得樓市走向成熟，或許在一年前，行業(yè)均在談?wù)摲孔尤绾翁r(jià)，如何賺錢，而在今年的樓市觀望期，房地產(chǎn)開始變得理性，討論更多的是房?jī)r(jià)的走勢(shì)，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)的未來(lái)發(fā)展，行業(yè)開始理性地面對(duì)市場(chǎng)。DTZ戴德梁行綜合住宅服務(wù)部華北區(qū)董事岳鋒鋼：后奧運(yùn)樓市或許比奧運(yùn)前發(fā)展還好2008年時(shí)逢奧運(yùn)，但對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)講，奧運(yùn)不是決定因素，而是影響促進(jìn)因素之一。奧運(yùn)帶給中國(guó)很大的機(jī)遇，更帶給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)非常大的機(jī)遇，在北京奧運(yùn)申辦之前，北京的交通道路、商業(yè)配套，包括整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展，都比較落后，可以說(shuō)僅處于一個(gè)發(fā)展城市的起源期。但是在申奧后的四、五年間，北京變成了非常現(xiàn)代化的大都市，這種飛躍實(shí)際上代表了這個(gè)城市的吸引力。北京周邊的城市，發(fā)展也許不會(huì)慢于北京，但是其城市變化的速度卻遠(yuǎn)慢于北京，北京本身就是政治、經(jīng)濟(jì)中心，加之奧運(yùn)會(huì)對(duì)城市環(huán)境的改變，除本地人群以外，北京還有其他城市的諸多購(gòu)房需求。外地人在北京購(gòu)房的數(shù)據(jù)在2007年樓市表現(xiàn)十分明顯，根據(jù)戴德梁行的不完全統(tǒng)計(jì)，外地人群在北京的購(gòu)買力占到房屋需求的30%到35%，這么龐大的需求是不容忽視的。我認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)并不會(huì)是外地人在北京購(gòu)房結(jié)束的一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，奧運(yùn)前和奧運(yùn)后，北京的城市吸引力，生活品質(zhì)吸引力，在全國(guó)都很難找到第二個(gè)與其競(jìng)爭(zhēng)的城市。奧運(yùn)會(huì)后北京物業(yè)品質(zhì)、配套和服務(wù)將更受購(gòu)房者關(guān)注，北京高檔住宅前景依然樂(lè)觀。如果說(shuō)奧運(yùn)后的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我覺(jué)得或許是比奧運(yùn)前還要好。北京華遠(yuǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理許智來(lái)：品牌房企向提升責(zé)任和品質(zhì)轉(zhuǎn)變作為品牌開發(fā)商，我主要從一線從業(yè)人員體會(huì)談房地產(chǎn)趨勢(shì)變化。上個(gè)月華遠(yuǎn)剛宣布成立品牌管理部，原來(lái)并沒(méi)有此部門，而成立品牌管理部后，公司高層給我們提出的要求是：要進(jìn)行責(zé)任提升和品質(zhì)提升。責(zé)任和品質(zhì)提升表現(xiàn)在諸多方面，首先，華遠(yuǎn)非常注重戰(zhàn)略合作伙伴的建設(shè)，作品牌產(chǎn)品，一定要義無(wú)反顧地用好材料，用品牌材料。其次，注重對(duì)業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。我們2006年提出了業(yè)權(quán)，即樓盤的樓頂、電梯間等公共場(chǎng)所產(chǎn)生的廣告收入等，業(yè)主都應(yīng)該享有一定的份額，2007年華遠(yuǎn)地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目公共收益400多萬(wàn)都返給了業(yè)主。第三，是客戶服務(wù)體系。華遠(yuǎn)的服務(wù)體系借鑒了很多香港的管理模式，在此方面非常健全。第四是工程擔(dān)保，真正意義上的擔(dān)保能夠?qū)崿F(xiàn)的并不多，華遠(yuǎn)在此方面非常注重可履行性，業(yè)主如果有問(wèn)題以后，可以選擇維修，讓施工單位保修，如果保修兩次不到位，由擔(dān)保公司賠付修理的費(fèi)用。買房一定要買有品質(zhì)的房子，這樣才能保證升值。去年房地產(chǎn)價(jià)格存在非理性增長(zhǎng)，刨除非理性的增長(zhǎng)，所購(gòu)房產(chǎn)是否物有所值，并不是現(xiàn)在買得值不值，還要看五年、十年以后值不值樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖：奧運(yùn)后房產(chǎn)成交量或反彈奧運(yùn)臨近，北京奧運(yùn)氣氛越來(lái)越濃，奧運(yùn)會(huì)帶給房地產(chǎn)怎樣的影響，京城房?jī)r(jià)走勢(shì)如何成為當(dāng)下人們關(guān)注的行業(yè)熱點(diǎn)。今年年初以來(lái)，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)形勢(shì)發(fā)生了較大變化，購(gòu)房人觀望氣氛非常濃烈，全國(guó)房屋交易量平均下降了20%至30%，交易量降幅最大的是深圳等南方部分城市。而對(duì)于北京上海等城市而言，由于有足夠的購(gòu)房需求支撐，上半年房屋銷量的回落只是因市場(chǎng)處于觀望情況下，買房人持幣待購(gòu)，另外一些開發(fā)商采取了一些打折的手段而致?？陀^來(lái)講，全國(guó)房屋銷量的回落是對(duì)去年全國(guó)房?jī)r(jià)暴漲的合理消化，去年房?jī)r(jià)曾上漲到連開發(fā)商自己都覺(jué)得心虛的程度，今年的回落屬于正?，F(xiàn)象。根據(jù)目前的一些跡象來(lái)看，今年四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量很可能反彈。奧運(yùn)會(huì)之前北京城市的各方面管理都在加強(qiáng)，部分外地人陸續(xù)離京，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)受到一定影響。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，情況將會(huì)發(fā)生變化。北京作為全國(guó)首都，政治、文化、經(jīng)濟(jì)的中心，承載著大量的外地人群購(gòu)房需求。以曾經(jīng)兩次國(guó)慶限制外地人進(jìn)京為例，一旦放開，地鐵的客運(yùn)量翻倍暴漲。分析外地人購(gòu)房對(duì)北京樓市的影響，有一個(gè)重要的觀測(cè)數(shù)據(jù)，就是航班客流量。現(xiàn)在北京、上海、昆明、成都的機(jī)場(chǎng)客流量都過(guò)了千萬(wàn)。像北京這樣的中心城市，來(lái)客增多，就會(huì)帶來(lái)定居、投資、經(jīng)商，以及大量的購(gòu)房需求，這是必然的規(guī)律。奧運(yùn)樓市供貨量大增 開發(fā)商用價(jià)格換市場(chǎng)舉世矚目的奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)將有什么影響？在樓市濃厚的觀望氣氛下，買家們都雙手抱胸，等待著開發(fā)商有所行動(dòng)。供貨量充足　買方市場(chǎng)08年開始，樓市由賣方轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)。據(jù)陽(yáng)光家園的數(shù)據(jù)顯示，截止8月4日，廣州十區(qū)商品住宅潛在供應(yīng)總量為33088套，總面積達(dá)3954912平方米，其中供貨量比較大的是番禺區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、海珠區(qū)和天河區(qū)。而且申請(qǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目還不斷增多，僅天河區(qū)，7月申請(qǐng)預(yù)售的商品房就達(dá)到1976套。受買家“買漲不買跌”的心理影響，現(xiàn)有樓盤銷路持續(xù)不樂(lè)觀，即使減低了建設(shè)速度，還是有新的樓盤推出，開發(fā)商可能面臨著“積貨”的危險(xiǎn)。奧運(yùn)與樓盤：注意力的一場(chǎng)博弈奧運(yùn)來(lái)了！無(wú)論網(wǎng)上網(wǎng)下，國(guó)人都在熱鬧哄哄地討論奧運(yùn)會(huì)，注意力也是一種稀缺資源（亦稱“眼球”經(jīng)濟(jì)），樓市在這個(gè)非常時(shí)期，能否搶奪這稀缺資源？有網(wǎng)絡(luò)曾和報(bào)紙聯(lián)合在7月做了一個(gè)調(diào)查，調(diào)查人數(shù)達(dá)到768人。調(diào)查顯示，91％的受訪者認(rèn)為奧運(yùn)對(duì)購(gòu)房熱情有很大的影響，而且95％受訪者在奧運(yùn)期間肯定不會(huì)去看樓，相比之下，只有1％受訪者表示會(huì)去。奧運(yùn)會(huì)的吸引注意力的能力不是房地產(chǎn)能比的，百年難得盛事，買房大事還得讓路。廣州一位受訪的中介也表示，奧運(yùn)期間，成交量會(huì)減少，進(jìn)入一個(gè)短暫的明顯的淡市。降價(jià)促銷是唯一出路？上述調(diào)查還顯示，97％的受訪者認(rèn)為開發(fā)商“給多點(diǎn)折扣”才能吸引更多的消費(fèi)者。給多點(diǎn)折扣，本質(zhì)上就是降價(jià)促銷。7月份，多個(gè)樓盤都亮出了降價(jià)的招牌，如提前登記優(yōu)惠，送裝修家電，新舊業(yè)主共贏等等。調(diào)查結(jié)果表明，超過(guò)96％的受訪者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)導(dǎo)致樓價(jià)進(jìn)一步下降。而在七月份，一種全新的營(yíng)銷方式在廣州興起：二手中介代理一手樓盤，如：全市187間中原地產(chǎn)分店為時(shí)代賣“糖果”，合富輝煌接手星河灣。一手樓進(jìn)駐二手代理的現(xiàn)象充分說(shuō)明了當(dāng)初的“賣房不比買白菜慢”逐漸演變成“沒(méi)有賣不出的房子，只有賣不出的價(jià)錢”。開發(fā)商更注重的營(yíng)銷，更關(guān)注的是資金盡快回籠。一位中介商也認(rèn)為，開發(fā)商也會(huì)打著奧運(yùn)的招牌降價(jià)。奧運(yùn)對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，只是一個(gè)降價(jià)的契機(jī)。雖然近日有關(guān)樓盤降價(jià)報(bào)道四起，但是對(duì)于觀望情緒濃厚的樓市，交易量能否回暖還是未知之?dāng)?shù)。由于樓價(jià)還沒(méi)降到到消費(fèi)者心理接受的范圍，因此有業(yè)界專家認(rèn)為，“價(jià)格換市場(chǎng)”還是開發(fā)商必由之路。后奧運(yùn)國(guó)內(nèi)樓市將繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞報(bào) 武文靜隨著奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)，近期有關(guān)奧運(yùn)會(huì)后樓市走向的討論，也成為網(wǎng)絡(luò)上最熱門的話題之一。有人認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后樓市會(huì)下跌，也有人持相反觀點(diǎn)。那么，在被視為樓市“助推器”的奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，北京乃至全國(guó)的樓市又會(huì)出現(xiàn)怎樣的變動(dòng)呢？對(duì)此，相關(guān)專家表示，房?jī)r(jià)的漲跌與奧運(yùn)會(huì)并不是絕對(duì)的因果關(guān)系。目前房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入高位調(diào)整期，奧運(yùn)后全國(guó)房?jī)r(jià)也將基本平穩(wěn)，北京房?jī)r(jià)大幅下降的可能性不大。 奧運(yùn)無(wú)關(guān)房?jī)r(jià) “之前，我一直認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后北京的房?jī)r(jià)會(huì)下跌，但現(xiàn)在奧運(yùn)會(huì)已經(jīng)開始了，房?jī)r(jià)似乎沒(méi)有出現(xiàn)任何松動(dòng)的跡象?！痹诒本氖聶C(jī)械設(shè)計(jì)工作的張飛先生表示。 事實(shí)上，自從去年樓市進(jìn)入調(diào)整期后，很多人都和張先生一樣，把房?jī)r(jià)的最終變動(dòng)歸結(jié)在奧運(yùn)會(huì)之后。大多持幣觀望者認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)將成為房?jī)r(jià)漲跌的分水嶺。但近來(lái)隨著奧運(yùn)會(huì)的到來(lái)，樓市并沒(méi)有像人們所預(yù)期的那樣出現(xiàn)漲跌，而是依舊在宏觀調(diào)控下平穩(wěn)運(yùn)行。 據(jù)CTR奧運(yùn)調(diào)查報(bào)告顯示，大家對(duì)2008奧運(yùn)是否引起了房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了巨大分歧，有超過(guò)4成的國(guó)民認(rèn)為北京奧運(yùn)并不是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素，％的國(guó)民則認(rèn)為北京奧運(yùn)是帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素。奧運(yùn)后房?jī)r(jià)如何變化，也是國(guó)民最為關(guān)心的問(wèn)題，其中，％的國(guó)民認(rèn)為奧運(yùn)后半年左右，房?jī)r(jià)會(huì)上漲；％的國(guó)民認(rèn)為奧運(yùn)會(huì)后房?jī)r(jià)會(huì)下跌；％的國(guó)民認(rèn)為奧運(yùn)后房?jī)r(jià)與目前的水平將會(huì)大體持平。 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇認(rèn)為，奧運(yùn)不會(huì)是樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志。奧運(yùn)既不可能是樓市回暖的標(biāo)志，也不可能是房?jī)r(jià)大跌的標(biāo)志。奧運(yùn)只是個(gè)體育事件，而不是經(jīng)濟(jì)事件，更不是房地產(chǎn)的事件。 房?jī)r(jià)平穩(wěn)運(yùn)行 “房?jī)r(jià)的漲與跌，歸根到底還是經(jīng)濟(jì)規(guī)律在起作用，市場(chǎng)有只無(wú)形的手在調(diào)節(jié)著一切。從目前的種種跡象來(lái)看，房?jī)r(jià)已經(jīng)逐步進(jìn)入下降通道，但是，很遺憾，與奧運(yùn)會(huì)無(wú)關(guān)?！泵耖g地產(chǎn)觀察員韋峻峰在接受媒體采訪時(shí)表示。 近半年時(shí)間以來(lái)，全國(guó)房屋成交極度低迷，開發(fā)商資金鏈日漸吃緊，而購(gòu)房者持幣觀望氣氛并未得到緩解。光大證券分析人士認(rèn)為，雖然奧運(yùn)會(huì)申辦成功及奧運(yùn)會(huì)相關(guān)投資，在一定程度上較大地促進(jìn)了北京等國(guó)內(nèi)部分城市的房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)，但是從今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)來(lái)看，奧運(yùn)短期影響因素并不能阻礙市場(chǎng)調(diào)整以及房?jī)r(jià)理性回歸，因?yàn)楣┣箨P(guān)系還是影響市場(chǎng)的長(zhǎng)期主要因素。 北京市發(fā)改委副主任王海平表示，北京房?jī)r(jià)水平和市場(chǎng)的行情狀況是由房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的內(nèi)在規(guī)律和供求關(guān)系來(lái)決定的。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況處于基本穩(wěn)定，其中房地產(chǎn)市場(chǎng)供給正在出現(xiàn)一種逐步回升的態(tài)勢(shì)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求目前已經(jīng)得到了有效的控制和調(diào)節(jié)。 那么，如果繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整，奧運(yùn)會(huì)之后北京的房?jī)r(jià)是否會(huì)大幅下跌呢？對(duì)此，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)萊坊(Knight Frank)研究部主管黃杰雄在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)，北京樓價(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)很大，未來(lái)半年平均樓價(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)超過(guò)10％。近年地價(jià)、工資、融資成本以及建筑物料的價(jià)格皆大幅上升，開發(fā)商的利潤(rùn)率已大減，降價(jià)只會(huì)令將來(lái)的供應(yīng)進(jìn)一步減少，所以多項(xiàng)因素支持北京樓價(jià)不會(huì)大幅調(diào)整。后奧運(yùn)樓市不會(huì)像悲觀者預(yù)想的“大幅”下跌!2008年，北京奧運(yùn)會(huì)，已經(jīng)讓全世界對(duì)中國(guó)刮目相看。然而，北京奧運(yùn)會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)影響如何？留下了一個(gè)值得讓人回味和關(guān)注的話題。 綜合歷屆奧運(yùn)會(huì)的情況，奧運(yùn)與房地產(chǎn)，有相應(yīng)關(guān)系，但不是絕對(duì)關(guān)系。這是有房地產(chǎn)基本面所決定的，房?jī)r(jià)的漲與跌，基本上以地方性市場(chǎng)需求為準(zhǔn)，由此，奧運(yùn)對(duì)房地產(chǎn)究竟有多大關(guān)系，這里實(shí)際上涉及到一個(gè)對(duì)奧運(yùn)影響的期望值和心理預(yù)期問(wèn)題。近年來(lái)，中國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)急劇上升，從2008年二季度以后，房?jī)r(jià)已經(jīng)從高點(diǎn)回落，從整個(gè)市場(chǎng)看，奧運(yùn)本身和支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)的主要需求推動(dòng)之間，以及房?jī)r(jià)跌落回歸，似乎并無(wú)直接的聯(lián)系。當(dāng)然，由于北京奧運(yùn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的多多少少影響，房地產(chǎn)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)組成部分，想扯上奧運(yùn)，再自然不過(guò)了。但是，目前的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)有目共睹，高房?jī)r(jià)已引起全社會(huì)的關(guān)注。由此，后奧運(yùn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)進(jìn)入盤整回歸是市場(chǎng)使然。 以與北京奧運(yùn)相距最近的兩屆奧運(yùn)會(huì)為例，當(dāng)澳大利亞悉尼在申辦2000年奧運(yùn)會(huì)成功以后，整整七、八年間，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，蜂擁而來(lái)的投資者把房?jī)r(jià)不斷推高，房?jī)r(jià)每年遞增10%以上，至2000年，悉尼房?jī)r(jià)翻了一番。而奧運(yùn)后，房?jī)r(jià)上漲一直持續(xù)到2003年底，從2004年初，悉尼房?jī)r(jià)開始下跌，后奧運(yùn)效應(yīng)使悉尼房地產(chǎn)走到冬天。 再看一下希臘，借助于2004年舉辦奧運(yùn)會(huì)的契機(jī)，亦于奧運(yùn)前七、八年間，雅典房地產(chǎn)漲幅達(dá)65%，特別在雅典新建的兩條地鐵沿線的及幾個(gè)主要奧運(yùn)設(shè)施周邊區(qū)，房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了110%。但是，這種漲勢(shì)有價(jià)無(wú)市。奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，希臘整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于平靜，并沒(méi)有出現(xiàn)人們期待的“借