【正文】 前景把握不準，導(dǎo)致樓盤開盤量減少。廣西利海房地產(chǎn)公司總經(jīng)理丘俊平表示。亞洲國際，于8月8日開始在營銷中心開展為期5天的奧運主題日活動，每個主題日，到場客戶除了可享受美味的冷餐外，均可參加免費抽獎活動。借勢大搞預(yù)熱活動既然奧運會會帶走人氣，那么我們就利用奧運會人氣先預(yù)熱宣傳一下。據(jù)了解，不少樓盤原本定于8月份開盤，現(xiàn)在為避開奧運會，紛紛撤單，要么提前開盤，要么推遲到9月、10月。一些開發(fā)商表示，奧運會期間，全民的注意力都在奧運會上，買房人的熱情將有所下降。8月9日是周末，當日上午記者到南寧市各大樓盤售樓部踩盤，發(fā)現(xiàn)各樓盤并不熱鬧，有的售樓部出現(xiàn)許久不見一個顧客登門的現(xiàn)象。南寧樓市探冷暖:“奧運月” 樓盤營銷艱難前行中財網(wǎng) 和前兩個月形成對比，8月南寧樓市開盤量急轉(zhuǎn)直下，市場顯得比較冷清。在這種情況下，開發(fā)商只有通過繼續(xù)降價來刺激需求，因此奧運后房價還會繼續(xù)下降。他表示，目前廣州市國土房管局統(tǒng)計的房價，反映不出市場通過“贈送暗降”的成分，但事實上，目前使用這種手法進行促銷的并不在少數(shù)。奧運后房價預(yù)計會繼續(xù)降據(jù)了解，目前觀望的多是自住者，對房價情況的敏感度高。但他認為，今年2月份因為各種因素，開發(fā)商的“成績單”，8月份應(yīng)該不會更差。低價盤現(xiàn)場，往往還埋伏有其他樓盤拉客的“臥底”。記者在聯(lián)系一位二手房中介負責人時，她就表示，“這兩天賣新盤，太忙了，二手房的事以后再說吧”。中原地產(chǎn)黃韜介紹，目前二手房產(chǎn)的成交大量減少，因為二手房業(yè)主不像發(fā)展商那么有規(guī)模有系統(tǒng)地進行降價，打破觀望。有一小型中介行經(jīng)紀表示，本來二手房市場因為業(yè)主不肯降價，跟一手房相比優(yōu)勢幾乎已經(jīng)沒有，買賣單已經(jīng)很少。價格下跌看樓者少中原地產(chǎn)中山八路店的經(jīng)紀人表示，目前由于受樓市整體低迷的影響，各區(qū)二手樓市的價格也有所下跌，但跌幅都是在單位數(shù)百分比。 從供需的角度來看，隨著北京經(jīng)濟發(fā)展水平的提升，住宅市場需求還會保持旺盛。 一些專家認為，北京等地的樓市，寒冬遠未過去，步入理性回歸階段在情理之中。 然而，在度過超常規(guī)發(fā)展的2005年、2006年、2007年三年后，在奧運帶動效應(yīng)結(jié)束和各項宏觀調(diào)控政策綜合影響下，市場進入了短期調(diào)整階段。 2001年到2007年，北京市累計對城市基礎(chǔ)設(shè)施項目投入1800億元，用于交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、環(huán)境治理以及“數(shù)字北京”信息化構(gòu)建等方面。市場吸納能力良好。后奧運時代北京樓市仍蘊含發(fā)展機遇 中國證券報 王婷 從歷史經(jīng)驗來看，世界上舉辦過奧運會的城市，會出現(xiàn)不同程度的“奧運經(jīng)濟低谷”現(xiàn)象。相對而言，已經(jīng)飽和的商業(yè)地產(chǎn)或呈現(xiàn)較為明顯的調(diào)整態(tài)勢。再看受奧運會直接影響最大的酒店業(yè)，旅游市場前景廣闊或使得酒店業(yè)長期看好。先看住宅市場，更多的專家認為，奧運會后，住房需求在前期受到一定程度壓制的情況下不排除有小幅反彈的可能。盡管專家們觀點各異，但奧運會因素對北京房地產(chǎn)市場的影響不大是一個共識。 陣痛過后，中國房地產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)繁榮。 通過以上簡要分析，我們可以得出結(jié)論：北京奧運后對中國房地產(chǎn)市場的悲觀論在政策預(yù)期、經(jīng)濟預(yù)期和社會預(yù)期上是不成立的。這是一個奧運后中國經(jīng)濟政策取向的明顯信號。 從政策因素看：在主要城市房地產(chǎn)出現(xiàn)非理性的暴漲后，國家采取多種方式為房地產(chǎn)降溫，無論是兩年不開發(fā)的土地要收回，兩年之內(nèi)未開發(fā)的土地要收取20%的閑置費，還是二手房的稅收及大量增加土地供用量、經(jīng)濟適用房、兩限房，都是為了房地產(chǎn)的降溫而做出的遏制上漲政策，國家的政策就是要讓房價在合理范圍內(nèi)緩慢平穩(wěn)的增長，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。經(jīng)濟和地產(chǎn)周期到了衰退期；第四，和諧說。深圳等部分城市還出現(xiàn)了明顯的地產(chǎn)泡沫，對金融安全構(gòu)成威脅。據(jù)調(diào)查了解,有李小姐這樣的心態(tài)的買家并不少見,廣州樓市買家對奧運后的樓市走勢充滿疑惑,目前基本推遲置業(yè)計劃。就富力來說,讓產(chǎn)品適應(yīng)市場的需求,則是度過任何困難時期的法寶。所以在這種供大于求、資金緊張的情況下,供需矛盾會進一步加劇,價格還有可能會下調(diào)。那么,發(fā)展商要在起碼一年時間里,做好開源節(jié)流的兩手準備。 ■專家視角 下半年樓價仍將下行 □黎文江(合富輝煌市場研究部首席分析師) 根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),%,%,下調(diào)了。 專家認為,經(jīng)過2007年過渡,2008年是房地產(chǎn)調(diào)整的一年,2009年可能仍舊是調(diào)整的一年。 就在開發(fā)商蓄勢奧運營銷,沖刺奧運同時,后奧運時代樓市長期走勢再次引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。最近富力地產(chǎn)就借奧運之勢大作營銷,推出,888套特價單位,8大置業(yè)優(yōu)惠,拋棄花俏營銷頗為實在。王石則認為,本輪調(diào)整中,樓價經(jīng)過2007年偏于亢奮的價格上漲后,行業(yè)需要理性回歸的過程。 事實上,記者采訪中,不少發(fā)展商也坦承,深圳、廣州兩個城市的市場敏銳,此次降價風潮也是始于珠三角。除北京外,房價上漲的均屬二、三線城市,%。 面對市場低迷的現(xiàn)實,這次幾大房地產(chǎn)巨頭隔空傳情紛紛出來否認大降價傳聞,是出于對各自品牌的保護?還是房價走勢的信心?同時,在熱熱鬧鬧的奧運經(jīng)濟推動背后,后奧運時代廣州的樓價會否也連動發(fā)生蝴蝶效應(yīng)?走勢又將如何呢? 廣深樓價率先回落 隨著上半年樓市各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)的逐漸明朗,房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)出賣方市場終結(jié)、買方市場開始到來的新格局。后奧運時代房價是升是降？最近,一向直言無忌的萬科董事長王石下半年形勢比想象更嚴重,萬科已做好最壞打算的言論再次引爆樓市的大震動,由此引發(fā)開來的萬科將進一步降價的新聞猜想更是被媒體炒得沸沸揚揚?！邦A(yù)計在奧運后，酒店入住率仍會處于一個較低的水平，但由于本地需求強勁，四星和五星酒店的入住率只需要約兩年時間，便能回升至約70％的水平?！熬植繒粫姓{(diào)整？那些偏遠、質(zhì)量差、密度非常高的房子也許真的會有拐點，而性價比高、位置較好、質(zhì)量較好的項目還會保持保值、增值的態(tài)勢。人們開始懷疑，在被視為樓市“助推器”的奧運會結(jié)束后，北京樓價會不會加速下滑？“多項因素支持北京樓價不會大幅調(diào)整。從這個意義上說，后奧運地產(chǎn)，僅僅是個概念而已，甚至是個偽概念。經(jīng)濟繼續(xù)強勁增長構(gòu)成了后奧運北京房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)和背景?！薄氨本┦姓趭W運閉幕后仍會繼續(xù)大力投資多項基建設(shè)施，以延續(xù)經(jīng)濟增長的動力?！眹H物業(yè)顧問萊坊（KnightFrank）（以下簡稱萊坊國際）研究部主管黃杰雄明確表示，萊坊國際的理由則在于，北京地區(qū)的經(jīng)濟及人口正快速增長，北京為賽事而建筑的設(shè)施如酒店、體育場館和奧運村等，相信將在賽事過后會長期被內(nèi)部需求吸納。后奧運的樓市，會不會“向下拐”？近日，記者走訪了多位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士，他們的觀點驚人地相似：房價的漲跌與奧運會并不是絕對的因果關(guān)系，雖然當前房地產(chǎn)已進入高位調(diào)整期，但是北京房價大幅下降的可能性不大。胡錦濤在訪日期間展示了乒乓球技，并幽默地對境外記者表示，若參加奧運比賽，會選擇乒乓球。全國政協(xié)主席賈慶林此前在北京考察時指出，要借奧運形成講文明、重禮儀、團結(jié)友善、熱情好客的良好風尚。主管媒體工作的李長春表示，中國這么大，負面(新聞)在所難免，我們會保持開放的心態(tài)(面對媒體)。此前全國人大常委會委員長吳邦國在考察北京時也要求，繼續(xù)推進資源節(jié)約和循環(huán)利用。胡錦濤在接受媒體采訪時說，奧運后，中國在推動經(jīng)濟又好又快發(fā)展的同時，將繼續(xù)深化包括政治體制改革在內(nèi)的全面改革，鞏固和發(fā)展民主團結(jié)、生動活潑、安定和諧的政治局面。兩天后，溫家寶在北京考察時也說，奧運會是短暫的，但是留下的精神卻是永遠的。隨著國務(wù)院總理溫家寶、副總理李克強分別于八月三日和八月一日考察北京奧運籌備情況，九常委在最近一個多月的時間里已全部考察了各主辦城市或協(xié)辦城市的奧運籌辦情況。據(jù)最保守的估計，每個雅典居民至少要為這15天的狂歡承擔10年以上的債務(wù)。奧運后增長率出現(xiàn)了小幅下滑的趨勢，到2003年時GDP的增速一直沒有出現(xiàn)明顯的起色。亞特蘭大：房地產(chǎn)市場日益活躍舉辦時間：1996年（第二十六屆）為舉辦1996年奧運會，美國亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，隨之而來的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場日益活躍。奧運會后，蒙特利爾公民承擔了一個新的稅種——奧運特別稅，直到2006年11月才還完1976年欠下的債務(wù)。第三，土地政策繼續(xù)嚴厲化，將會加大查處力度，其方式仍以中央督察地方為主，地方政府也會整頓囤地行為，逼迫開發(fā)商加快開工進度。下一步宏觀調(diào)控要有效防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱。據(jù)了解，建設(shè)部指出，接下來會繼續(xù)關(guān)注深圳等一線城市住房成交量萎縮、房價持續(xù)回落的情況，指導(dǎo)督促有關(guān)地方政府研究解決發(fā)展中的突出問題，化解潛在矛盾，防止觀望情緒傳導(dǎo)到二三線城市。但會繼續(xù)加強對市場監(jiān)測的分析，“密切跟蹤分析新情況、新問題”?！白》渴袌鲆廊皇且环N產(chǎn)品市場，必須科學評估自身消化(土地)的能力，這樣才能形成良性發(fā)展。他認為，2007年，某些城市確實存在土地價格虛高的問題，現(xiàn)在進入調(diào)整期，會有某些資金鏈緊張的開發(fā)商承受不住。在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部最新的調(diào)研報告中指出，資金緊張已成為多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的問題，部分去年盲目擴張、高價拿地的企業(yè)，資金問題更加突出?！蔽搴现菐祛檰栍邢薰究偨?jīng)理鄒毅坦言。 業(yè)內(nèi)人士表示，整售成風折射出房地產(chǎn)市場的形勢嚴峻。整售潮涌動 開發(fā)商零售轉(zhuǎn)批發(fā)拯救資金鏈 上海證券報 李和裕 物業(yè)“整售”市場的風起云涌似乎已在不經(jīng)意間形成，而其背后浮現(xiàn)出的卻是開發(fā)商被動整售、緩解宏觀及市場形勢負面影響的“自?！毙膽B(tài)。 另外,私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。 不過,面對資金難題,更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開發(fā)”。記者發(fā)現(xiàn),最近廣州不少民間融資機構(gòu)已經(jīng)從“羞羞答答”轉(zhuǎn)向“光明正大”?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士昨日對記者表示。7月1日,深振業(yè)公告稱,為解決公司自身資金需要,轉(zhuǎn)讓特皓、建業(yè)公司股權(quán),以獲取相應(yīng)的資金支持。 融資渠道:上市房企競相發(fā)行公司債券 記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問題各施招數(shù),上市房企競相發(fā)行公司債券,非上市公司的融資途徑更是五花八門。趙卓文也認為,大開發(fā)商支撐下去的可能性很大。 不過,今年一季報和中報中,各家大開發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數(shù)據(jù)。 資金狀況:不少房企資產(chǎn)負債率高達80% “現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張”,廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說道,根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報,內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率不少高達80%以上,此外,還有多家年報顯示,其經(jīng)營期末現(xiàn)金流只有負債額的10%左右。后奧運房地產(chǎn)市場專題“后奧運問題”主要出在以下幾個方面：一是奧運會舉辦前過量投資和奧運結(jié)束后投資下滑帶來的經(jīng)濟風險；二是奧運會結(jié)束后，體育場館和基礎(chǔ)設(shè)施利用不足帶來的投資風險；三是奧運會舉辦前后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱可能產(chǎn)生的泡沫風險；四是城市的分散開發(fā)建設(shè)和布局結(jié)構(gòu)調(diào)整風險。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時普遍認為,大開發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕,而中小開發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過”,但由于經(jīng)歷過幾次市場調(diào)整洗牌,“現(xiàn)在的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機會比較小,將以退出為主”。此外,一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責人告訴記者,宏調(diào)中嚴格控制外資進入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已,“我們有大把錢進不來,商務(wù)部有關(guān)審批的辦公室里堆滿了投資申報表,自己不去找,可能就石沉大海”。對此,合富輝煌首席分析師黎文江表示,上市公司的數(shù)據(jù)應(yīng)該是準確的,是有嚴格監(jiān)管的,所謂資金緊張,還未到無路可走、拋售產(chǎn)品的地步。目前在廣州只開發(fā)有一個住宅項目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者,廣州小開發(fā)商不多了,今年年審又取消了幾十家資質(zhì),剩下100家左右的中小開發(fā)商中有項目業(yè)務(wù)的也就幾十家,“廣州郊區(qū)地塊已被大開發(fā)商吞噬,小開發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。出售公司部分股權(quán)也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇?！半S著房地產(chǎn)市場以及資本市場的一系列變化,信托可能會在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力。 同時,隨著銀行和資本市場融資渠道的縮小,戴著“合法與非法”、“收益和風險”帽子的民間借貸也悄然興起?！币晃涣私鈨?nèi)情的人士如是說。有業(yè)內(nèi)分析人士認為,這實際上就是引入外資對現(xiàn)有項目實施聯(lián)合開發(fā)。丘文章分析指出,從公布的數(shù)據(jù)來看,此前部分城市的房價下跌幅度已經(jīng)比較大,同時,由于建材、人力成本以及企業(yè)財務(wù)費用的大幅增加,使得房價繼續(xù)大幅下跌受限。 在北京，今年來已成交或意向整棟出售的物業(yè)有近10例，已在市場公開的如太平洋保險22億元收購豐盛大廈，光大銀行23億元收購金祺大廈，太平洋投資集團15億元買入盤古大觀64棟公寓，中糧集團14億元收購雅寶路A1樓，嘉實基金收購位于二環(huán)的第五廣場等等。從這個角度上看，物業(yè)整售似乎成為開發(fā)商自我救贖的‘最后一根稻草’。2008年上半年中國出臺地產(chǎn)相關(guān)政策及信息匯總來源：置業(yè)周刊 2008年1月5日央行部署工作：今年將認真執(zhí)行從緊的貨幣政策2008年1月16日2008年2月5日央行銀監(jiān)會修訂政策 加大經(jīng)適房開發(fā)的金融支持2008年3月7日中央今年投入68億用于廉租房2008年3月12日建設(shè)部：建設(shè)規(guī)劃應(yīng)突出普通住房供應(yīng)2008年3月14日商務(wù)部官員：將進一步防止熱錢“炒”中國樓市2008年3月17日建設(shè)部：不主張?zhí)岱績r拐點 2000億公積金未貸出2008年3月24日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：擬用物業(yè)稅限制大面積住房2008年3月25日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：正研究用物業(yè)稅限制套型面積2008年3月28日國土資源部：堅決停止供應(yīng)別墅類房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年4月9日國土資源部：專項檢查清理經(jīng)營性土地出讓情況2008年4月9日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：全面排查住房公積金違規(guī)放貸2008年4月10日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部：住房銷售合同須注明節(jié)能信息2008年4月18日國稅總局出臺所得稅預(yù)繳新規(guī) 房產(chǎn)企業(yè)壓力加大2008年4月21日國土資源部：擬推出土地調(diào)控指標體系 量化土地閘門2008年5月8日銀監(jiān)會加強房地產(chǎn)信貸監(jiān)控 引導(dǎo)金融機構(gòu)防風險建設(shè)部：政策短期內(nèi)不松動 華夏時報最近一段時期，地王退地傳聞頻頻見諸報端，這個現(xiàn)象已經(jīng)引起了行業(yè)主管