【正文】 才逐漸恢復(fù)。奧運(yùn)會(huì)之后，許多美國(guó)人，尤其是亞裔美國(guó)人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。首爾：經(jīng)驗(yàn)值得回味和借鑒舉辦時(shí)間：1988年（第二十四屆）從1983年到1988年，首爾奧運(yùn)會(huì)的籌備對(duì)韓國(guó)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)率大概是2%；首爾奧運(yùn)會(huì)結(jié)束之后經(jīng)歷一個(gè)短期的經(jīng)濟(jì)下滑，但是影響不大。第四，對(duì)于外資持續(xù)涌入，還有可能出臺(tái)更加嚴(yán)厲的政策，不僅限制境外個(gè)人購(gòu)房，而且還可能限制機(jī)構(gòu)整棟收購(gòu)成熟的物業(yè)，對(duì)于投資高檔房地產(chǎn)的開發(fā)行為有可能嚴(yán)加限制(以前雖有相關(guān)規(guī)定，實(shí)則沒怎么落實(shí))。第三季度不排除有影響較大的政策出臺(tái)?！暗谀壳暗幕{(diào)下，政策短期內(nèi)不會(huì)有所松動(dòng)，”不愿意透露姓名的官員對(duì)記者表示，“從近期土地流拍的情況看，地方政府也應(yīng)該合理定價(jià)，不能把土地收益當(dāng)做財(cái)政收入的主要來源?！跋Ｍ襟w不要將一些地方的土地流拍、少數(shù)居民對(duì)個(gè)別項(xiàng)目要求退房等問題做過分渲染。”然而，政府相關(guān)部門擔(dān)心的是，部分城市土地成交量正在減少，這有可能影響未來的住房有效供應(yīng)。對(duì)于開發(fā)商資金緊張的原因，建設(shè)部的報(bào)告認(rèn)為主要有四方面因素：一是，商品住房銷售額下降，企業(yè)銷售回款速度放緩；二是，央行實(shí)施房地產(chǎn)信貸窗口指導(dǎo)，多次上調(diào)商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)信貸資金投放放緩；三是，定金及預(yù)定款和銀行貸款以外的融資難度增加，成本提高；四是，購(gòu)置土地占款較多，加劇企業(yè)資金緊張。該調(diào)研報(bào)告同時(shí)提到，備受關(guān)注的上海普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊，因企業(yè)資金緊張，無法繼續(xù)履行土地出讓合同，開發(fā)商已向有關(guān)部門申請(qǐng)中止合同，并獲得了批準(zhǔn)。 值得一提的是，在出售方亮出了“最后一根稻草”后，大型國(guó)有企業(yè)和海外基金似乎成為了“救世主”。 “在房?jī)r(jià)加速上升時(shí)期，開發(fā)商的圈地行為提高了拿地成本，而目前的情況下，融資渠道進(jìn)一步萎縮及銷售速度放緩，均在導(dǎo)致開發(fā)商的資金鏈緊張。 整售趨勢(shì)在一線城市得到了市場(chǎng)的明證，今年以來物業(yè)整棟銷售的事件不時(shí)出現(xiàn)，其中有開發(fā)商將原來只租不售的物業(yè)整體出讓，也有開發(fā)商“調(diào)整”營(yíng)銷方式、“零售轉(zhuǎn)批發(fā)”以最大效率地回籠資金。融資招數(shù): 上市房企——發(fā)行公司債、出售股權(quán) 非上市房企 ——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開發(fā)、私募資金 樓價(jià)下跌空間有限 針對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì),韓世同表示,整體上房?jī)r(jià)壓力仍然很大,目前還沒有看到房?jī)r(jià)有回調(diào)的跡象。據(jù)悉,目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在尋求合作,對(duì)目前擁有的土地和在建項(xiàng)目實(shí)施聯(lián)合開發(fā),以緩解資金壓力。今年以來,各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山。而日前也有媒體報(bào)道,在江浙一帶,專門針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的信托產(chǎn)品異常火爆。此外,。 上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場(chǎng)競(jìng)相獲取資金。 而相比大開發(fā)商,專家們認(rèn)為,中小開發(fā)商的日子很難過。近日,不僅越秀城建董事長(zhǎng)明確表示,“我們的現(xiàn)金還有好幾個(gè)億,在資金周轉(zhuǎn)方面沒什么問題”。 對(duì)此,趙卓文認(rèn)為,目前開發(fā)商資金緊張是必然的,與其開發(fā)規(guī)模太大、擴(kuò)張?zhí)煊嘘P(guān)系。本月新聞熱點(diǎn)： 2房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80% 九成房企可能要出局？ 2整售潮涌動(dòng) 開發(fā)商零售轉(zhuǎn)批發(fā)拯救資金鏈 32008年上半年中國(guó)出臺(tái)地產(chǎn)相關(guān)政策及信息匯總 4建設(shè)部：政策短期內(nèi)不松動(dòng) 5預(yù)測(cè)下半年五大可能出臺(tái)的政策 6后奧運(yùn)房?jī)r(jià)走向何方 7歷屆舉辦國(guó)奧運(yùn)后的經(jīng)濟(jì)情況 7從九常委新動(dòng)向看中國(guó)后奧運(yùn)布局 8后奧運(yùn)的樓市，會(huì)不會(huì)“向下拐”？ 9后奧運(yùn)時(shí)代房?jī)r(jià)是升是降？ 10后奧運(yùn)時(shí)代從兩方面分析房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向何方 12后奧運(yùn)房?jī)r(jià)各地分析 13房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為奧運(yùn)后北京樓市不會(huì)陷入低谷 13后奧運(yùn)時(shí)代北京樓市仍蘊(yùn)含發(fā)展機(jī)遇 13廣州多數(shù)買房者欲觀望奧運(yùn)后房?jī)r(jià) 14專家分析：奧運(yùn)后廣州房?jī)r(jià)將繼續(xù)下降 15南寧樓市探冷暖:“奧運(yùn)月” 樓盤營(yíng)銷艱難前行 16奧運(yùn)后房?jī)r(jià)大跌可能性小 成都樓市將平穩(wěn)前行 17關(guān)注后奧運(yùn)時(shí)代大連樓市——企穩(wěn)聲音漸走強(qiáng) 19后奧運(yùn)房?jī)r(jià)走勢(shì)預(yù)測(cè) 20樓市短期波動(dòng) 奧運(yùn)會(huì)后長(zhǎng)期向好的趨勢(shì)仍未變 20奧運(yùn)樓市供貨量大增 開發(fā)商用價(jià)格換市場(chǎng) 22后奧運(yùn)國(guó)內(nèi)樓市將繼續(xù)平穩(wěn)調(diào)整 23后奧運(yùn)樓市不會(huì)像悲觀者預(yù)想的“大幅”下跌! 24美聯(lián)物業(yè)預(yù)測(cè)奧運(yùn)后房產(chǎn)逐漸回暖 26國(guó)家發(fā)改委專家：奧運(yùn)會(huì)后房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)樂觀 26奧運(yùn)后房地產(chǎn)將引領(lǐng)央企重組潮流 28本月新聞熱點(diǎn)：房企資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)80% 九成房企可能要出局？廣州日?qǐng)?bào) 資金鏈的緊張,不僅引起了碧桂園、恒大、萬(wàn)科等上市公司或大型房企的重視,更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學(xué)界、政界以及資本市場(chǎng)的熱點(diǎn)話題。比如,碧桂園年初號(hào)稱今年要開發(fā)1000萬(wàn)平方米,“保利、萬(wàn)科等上市公司年初制定的目標(biāo)也很大,基本完成不了”。萬(wàn)科在其一季報(bào)中也表示,截至今年3月底,流動(dòng)性仍然充裕。“此輪調(diào)整中90%以上的中小開發(fā)商會(huì)被淘汰,在新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)中將幾乎沒有生存空間”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),自5月份以來,保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬(wàn)科A、北辰實(shí)業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請(qǐng)相繼獲得管理層的批準(zhǔn)。 非上市房企為緩解資金緊張狀況,其招數(shù)更是五花八門。其中,杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個(gè)自然人名額在3天內(nèi)就一搶而空?！懊耖g的這些借貸雖然利息很高,但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急。當(dāng)然,聯(lián)合開發(fā)的觸角不僅局限在國(guó)內(nèi),在香港上市的雅居樂地產(chǎn)7月3日晚宣布,已經(jīng)與摩根士丹利達(dá)成協(xié)議,將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項(xiàng)目30%的股權(quán),涉及合作資金為人民幣53億元。某證券分析人士丘文章在接受本報(bào)記者采訪時(shí)也指出,房?jī)r(jià)下跌空間有限,可能不會(huì)超過20%。 在上海，、高富諾集團(tuán)12億元向摩根士丹利收購(gòu)華山夏都酒店式公寓等都符合外資一貫風(fēng)格的整體物業(yè)收購(gòu)。在未來市場(chǎng)不甚明朗的前提下，一方面不再盲目拿地、土地流拍現(xiàn)象增加是開發(fā)商作出的合乎自然的選擇，另一方面對(duì)所持有的物業(yè)資產(chǎn)的處置，將可以及時(shí)補(bǔ)充企業(yè)的現(xiàn)金流，維持進(jìn)一步發(fā)展的可能。鄒毅分析，近年來大型國(guó)企獲利能力明顯增強(qiáng)，其資本實(shí)力不容小覷，同時(shí)隨著財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)政策的改變，固定資產(chǎn)將按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格入賬，中心城區(qū)一些物業(yè)價(jià)值的提升便使得這些企業(yè)愿意持有此類資產(chǎn)，由此成為最重要的整售參與者；海外基金則一直以整體收購(gòu)物業(yè)為特征，國(guó)際市場(chǎng)投資回報(bào)率偏低和人民幣繼續(xù)升值的預(yù)期，使外資認(rèn)為投資中國(guó)物業(yè)仍是一種不錯(cuò)的選擇，但“限外令”實(shí)施之后，海外基金的行動(dòng)顯然受到一定程度的制約，整售參與程度將不及大型國(guó)企有利。“但這只是個(gè)別現(xiàn)象，還不是普遍現(xiàn)象。“這說明宏觀調(diào)控政策的效果正在顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在今后拿地的時(shí)候會(huì)更加理性。據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，%；廈門市自去年12月以來推出29塊土地，卻僅成交10塊；深圳今年推出9塊土地，僅成交一塊政策性住房用地；而杭州今年也僅推出了一塊土地?！敝袊?guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示。”預(yù)測(cè)下半年五大可能出臺(tái)的政策 廣州日?qǐng)?bào) 二季度全國(guó)物價(jià)上漲速度加快，%。對(duì)于第三季度或者說下半年有可能出臺(tái)的新政策，大致作如下預(yù)測(cè)：第一，貨幣政策仍將偏緊，開發(fā)信貸繼續(xù)緊縮，加息勢(shì)不可免，提高存款準(zhǔn)備金率及發(fā)行央行票據(jù)仍會(huì)繼續(xù)，而且很有可能減免存款利息稅。第五，對(duì)于政策性住宅，上海政府有可能會(huì)出臺(tái)新的舉措，比如限價(jià)房就有可能重新啟動(dòng)(2005年“兩個(gè)1000萬(wàn)工程”中的中低價(jià)普通商品住宅就是這種性質(zhì)，但后來沒能執(zhí)行。首爾奧運(yùn)會(huì)使大韓航空、三星等公司成為全球性的品牌，1988年奧運(yùn)會(huì)成為很多韓國(guó)公司走向世界市場(chǎng)的一個(gè)起點(diǎn)。奧運(yùn)上漲的房?jī)r(jià)并沒有因運(yùn)動(dòng)會(huì)的結(jié)束而落下來。雅典：巨額資源耗費(fèi)舉辦時(shí)間：2004年（第二十八屆）雅典奧運(yùn)會(huì)在安全費(fèi)用方面的支出是2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)的近6倍，是1996年亞特蘭大奧運(yùn)會(huì)的50倍。1999年，長(zhǎng)野的制造業(yè)下滑了30%，創(chuàng)下了211家企業(yè)破產(chǎn)的紀(jì)錄，其衰退程度甚至超過了二戰(zhàn)后日本大衰退時(shí)的全國(guó)平均水平。 考察期間，九常委不約而同地談到了后奧運(yùn)議題。”從宏觀視角看，九常委關(guān)注后奧運(yùn)議題，帶有布局中國(guó)、規(guī)劃未來的深意?！鞘锌茖W(xué)發(fā)展、社會(huì)和諧進(jìn)步。——國(guó)家日漸自信、媒體漸趨開放。”——國(guó)民愈加文明，執(zhí)政傾聽民聲。要想人民之所想、辦人民之所需。還有一則被人忽視的新聞是，吳邦國(guó)四月初在考察時(shí)，也在五棵松籃球館表演了投籃。”8月6日，億城集團(tuán)董事總裁鄂俊宇在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提出了自己的觀點(diǎn)。“為了籌備奧運(yùn)，一兩千億用于了城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等輔助設(shè)施，這個(gè)規(guī)模是始無前例的，這種投入對(duì)于城市發(fā)展?jié)摿Φ膸?dòng)不是奧運(yùn)幾天就釋放完畢了，真正的釋放還在后頭。毛大慶強(qiáng)調(diào)，對(duì)奧運(yùn)后中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)充滿信心，奧運(yùn)會(huì)帶給北京所有的因素都是良性的、正面的和長(zhǎng)遠(yuǎn)的。也就是說，奧運(yùn)既不可能是樓市回暖的標(biāo)志，也不可能是房?jī)r(jià)大跌的標(biāo)志。近半年時(shí)間以來，全國(guó)房屋成交極度低迷。黃杰雄認(rèn)為，北京樓價(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)很大，“未來半年平均樓價(jià)下調(diào)的幅度不會(huì)超過10％。當(dāng)外籍的訪客在奧運(yùn)閉幕后離開北京，這些騰出的公寓住宅將被重回市場(chǎng)，租金亦會(huì)恢復(fù)去年年底的水平。據(jù)了解，在2007年底，北京的外來人口占全市常住人口的25％，達(dá)420萬(wàn)，較2002年底多133萬(wàn)。一場(chǎng)樓市降價(jià)的新聞大戰(zhàn)被萬(wàn)科偃旗息鼓。 8月13日,國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,%,。 據(jù)了解,王石在萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)介紹會(huì)上針對(duì)市場(chǎng)調(diào)整的表述是,中國(guó)的市場(chǎng)之大,不能一概而論。整個(gè)珠江新城板塊的樓價(jià)也從去年住宅最高價(jià)位2500030000元/平米,下降探到了1600018000元/平方米,如保利心語(yǔ)花園、匯峰苑以及最新開盤的方圓月島等樓盤,降幅都已高達(dá)30%。所以萬(wàn)科直言做好了最壞的打算,隨時(shí)準(zhǔn)備吹哨起跑。合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部分析報(bào)告認(rèn)為,8月份廣州商品住宅新增供應(yīng)比較充裕,價(jià)格回調(diào)明顯,陸續(xù)入市的新產(chǎn)品將吸引買家關(guān)注。只是始自2007年底的宏觀經(jīng)濟(jì)變勢(shì)以及樓市的波動(dòng)讓奧運(yùn)前后房產(chǎn)走勢(shì)似乎變得更為關(guān)鍵和敏感。因此,目前的全國(guó)房屋成交量下降只是暫時(shí)的觀望現(xiàn)象。廣州樓市雖然6月份成交量有回升,但是整個(gè)經(jīng)濟(jì)還在下行的話,下半年樓價(jià)還是跟著會(huì)下行。下半年還有6萬(wàn)多套預(yù)計(jì)會(huì)上市,供大于求。對(duì)中國(guó)樓市的發(fā)展來看,長(zhǎng)期還是看好的,不用加上奧運(yùn)后這個(gè)定語(yǔ)。 ■消費(fèi)者心態(tài) 寧愿撻定也要等等再買房 江小姐(大學(xué)城教師) 上個(gè)月已經(jīng)在南洲路某盤簽下了認(rèn)購(gòu)合同,甚至交了2萬(wàn)元定金的江小姐,最近對(duì)是否買房打起了退堂鼓,甚至有了寧愿放棄2萬(wàn)元定金,再看看樓市走向的想法。眾所周知，中國(guó)房地產(chǎn)在上述經(jīng)濟(jì)和政治背景下，走過了高歌猛進(jìn)的八年，房企和其產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)快車和資本市場(chǎng)的主要發(fā)動(dòng)機(jī)。即大部分奧運(yùn)主辦國(guó)尤其是主辦城市都經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)衰退尤其是地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣；第二，貨幣政策說。也許還有其它理由。中國(guó)經(jīng)濟(jì)在奧運(yùn)后不允許衰退即滯脹。奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)后，我們也許會(huì)看到房地產(chǎn)的報(bào)復(fù)性反彈。奧運(yùn)后的中國(guó)，繼續(xù)保持增長(zhǎng)和就業(yè)，避免可能的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)衰退，仍然是中國(guó)最大的政治。據(jù)中國(guó)證券報(bào)8月2日?qǐng)?bào)道，當(dāng)奧運(yùn)會(huì)日益臨近，關(guān)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在奧運(yùn)會(huì)后是否將一蹶不振的爭(zhēng)論就越發(fā)激烈。人們之所以特別關(guān)注奧運(yùn)會(huì)后的樓市走勢(shì)，更多的是一種高房?jī)r(jià)煎熬下的心理因素。當(dāng)然，商品住宅市場(chǎng)調(diào)整的大趨勢(shì)并不一定會(huì)由此改變。一種觀點(diǎn)是，由于奧運(yùn)設(shè)施的完備、奧運(yùn)會(huì)后出游中國(guó)的旅游價(jià)格相對(duì)下跌，奧運(yùn)會(huì)后的一段時(shí)間里有可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)旅游小高峰。另一方面，奧運(yùn)期間的商業(yè)零售業(yè)消費(fèi)會(huì)達(dá)到一個(gè)頂點(diǎn)，但會(huì)后需要很長(zhǎng)時(shí)間的消化和調(diào)整，因?yàn)楝F(xiàn)有業(yè)態(tài)下的商業(yè)體量存在一定程度的供應(yīng)過剩，依靠現(xiàn)有需求是無法完全消化的，這也會(huì)促使部分業(yè)態(tài)升級(jí)轉(zhuǎn)型，滿足本地的差異化需求以及增長(zhǎng)的會(huì)展、旅游人群的各類需求。 對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，在后奧運(yùn)時(shí)代，一方面會(huì)步入理性回歸，同時(shí)也蘊(yùn)含著巨大的機(jī)遇。亞奧區(qū)域內(nèi)的住宅價(jià)格甚至從最初開盤的6000元/平方米，上漲到目前的2000030000元/平方米。 2001年以來，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額保持年均17%的增速，占固定資產(chǎn)投資的比重也出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)，且始終保持在50%以上。2007年下半年以來，住宅供應(yīng)與銷售雙雙萎縮。1400億元的奧運(yùn)直接投資僅占北京2007年GDP的15%，按照北京市的規(guī)劃，北京在奧運(yùn)會(huì)后的基礎(chǔ)設(shè)施投資空間仍十分巨大。廣州多數(shù)買房者欲觀望奧運(yùn)后房?jī)r(jià)來源：《信息時(shí)報(bào)》本來樓市已經(jīng)甚是低迷，再加上遇上奧運(yùn)賽事，最近廣州的二手房中介“有點(diǎn)煩”：看樓的人更少了，周六日的中介幾乎處于半休業(yè)狀態(tài)?！痹摻?jīng)紀(jì)人說，“此外，二手樓盤的供大于求，也是樓市價(jià)格跌幅的其中一個(gè)因素，現(xiàn)在都沒什么人前來問津。而業(yè)主方面，也因?yàn)橐幢荣?，?duì)中介經(jīng)紀(jì)帶客人去看房的時(shí)間，有了自己的考慮。但現(xiàn)在二手中介都是一到星期六日就做一手房，基本上天河、海珠等區(qū)域的都轉(zhuǎn)做一手。根據(jù)以往的慣例，8月份本為樓市的淡季，如今更是觀望情緒未消，推出這么多的貨量將如何消化呢？再加上8月份開始的奧運(yùn)，有預(yù)計(jì)稱樓市將出現(xiàn)“黑色8月”。是否會(huì)出現(xiàn)“黑色8月”？合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，近期開發(fā)商大打營(yíng)銷牌，這主要是因?yàn)殚_發(fā)商想回籠資金。中山大學(xué)城市與區(qū)域研究中心教授魏清泉表示，奧運(yùn)期間大家的注意力都不在樓市上，因此樓市的奧運(yùn)行情應(yīng)該是繼續(xù)維持平穩(wěn)，但觀望情緒也還將繼續(xù)。能重新支撐起成交量的只有首次置業(yè)、改善自住的剛性需求，這部分需求需要房?jī)r(jià)降價(jià)到能承受的程度，才會(huì)真正考慮入市，否則就持續(xù)觀望。因此，購(gòu)房的動(dòng)力依然不會(huì)很大，不可能在需求上有大的提升。也有開發(fā)商認(rèn)為，奧運(yùn)結(jié)束前，由于要維持平穩(wěn)，所以政府在出臺(tái)政策方面比較謹(jǐn)慎。但業(yè)內(nèi)人士分析，8月樓市轉(zhuǎn)冷還有更深層次的原因推遲開盤為奧運(yùn)讓路最近，奧運(yùn)之風(fēng)正悄然影響著南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)。在恒大蘋果園，置業(yè)顧問告訴記者，進(jìn)入8月以后，樓盤銷售量十分少。和前兩個(gè)星期大量樓盤上市形成鮮明對(duì)比，進(jìn)入8月以后，南寧上市的樓盤項(xiàng)目很少，而開盤的就更加寥寥。一知名開發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說：大家看奧運(yùn)會(huì)