房地產(chǎn)評估專題講義-wenkub
2023-04-09 02:21:05 本頁面
【正文】 一般因素、區(qū)域因素和個別因素。 房地產(chǎn)評估的兩個原則：由于土地具有固定性、稀缺性、個別性等特征，房地產(chǎn)市場是一個不完全競爭即不充分市場。保值與增值性。 房地產(chǎn)的特性：位置固定性。土地使用權(quán)出租。土地利用的多方向性。房地產(chǎn)評估專題講義作者：日期：2009資產(chǎn)評估師《資產(chǎn)評估》房地產(chǎn)評估講義 第一節(jié)、房地產(chǎn)評估概述 了解房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特性是開展評估工作的基礎(chǔ)，對評估方法和相關(guān)參數(shù)的選擇至關(guān)重要。土地效益的級差性。土地使用權(quán)抵押。供求區(qū)域性。投資風(fēng)險性。 最有效使用原則和合法原則(房地產(chǎn)相關(guān)宏觀政策和規(guī)劃較多，這是學(xué)習(xí)中要注意的) 房地產(chǎn)評估程序：P159162注：為得到一個公平合理的價值，一般以一種評估方法為主，同時以另一種或幾種評估方法為輔，以相互驗證，需綜合分析確定評估值。 教材P166169，閱讀將有助于房地產(chǎn)評估方法的理解。也就是要剔除評估對象的個別因素。 資本化率：實質(zhì)是把收益性房地產(chǎn)看作投資行為，資本化率可以看作是期望投資收益率。風(fēng)險調(diào)整值有些情況下可由數(shù)學(xué)統(tǒng)計的方法得出，總體來講是理論值，主觀性較強(qiáng)。 土地的價值是由收益法計算出來的。另外，收益法中的收益一般是現(xiàn)金流的概念，比如房地產(chǎn)費用中不包括折舊費用。ABC 式中：P——被估房地產(chǎn)評估價值。 B——交易日期修正系數(shù)。 修正因素的具體內(nèi)容見教材P183，需結(jié)合例題理解掌握。 ④容積率修正：利用某區(qū)域的修正系數(shù)表，注意這是統(tǒng)計的結(jié)果。二是為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的補(bǔ)償費用，這是對原城市土地使用者在經(jīng)濟(jì)上的補(bǔ)償。運(yùn)用成本法評估舊建筑物的價值，應(yīng)以評估基準(zhǔn)日的重新建造成本為基礎(chǔ)，考慮評估對象的使用和磨損，扣除建筑物的貶值額。 S——建筑物的凈殘值。假設(shè)開發(fā)法是將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預(yù)期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估房地產(chǎn)價值的方法。預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)完成后的
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