【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 段 / m178。 套數(shù) 比例 銷售率 二房 85 108 14% 90% 緊湊三房 90100 312 41% 95% 舒適三房 110130 276 36% 92% 四房 140 60 8% 80% Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2022 1 2 3 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 開發(fā)商 株洲旺城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地（萬(wàn)方） 地址 天元區(qū)株洲大道 666號(hào)（豐田 4S店西側(cè)） 建面（萬(wàn)方） 總戶數(shù) 5000戶 容積率 裝修狀況 毛坯 建筑類型 高層 物業(yè)類別 住宅、商業(yè)、會(huì)所 綠化率 30% 開盤日期 預(yù)計(jì) 2022年 11月底 入住時(shí)間 2022年 均價(jià) 33003980元 /平米 配套 內(nèi)部配套：幼兒園、 5000平米星級(jí)豪華會(huì)所 周邊配套：湘江風(fēng)光帶、石峰公園、體育中心 旺城天悅： 45萬(wàn)平濱江居住體； 高層、小高層中檔社區(qū)， 戶型 面積控制。 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格建筑立面，步行商業(yè)街略帶 artdeco造型，園林延續(xù)性好。 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2022 旺城天悅（已推高層）： 主力戶型為二房、三房；主力面積區(qū)間為 92128平米，基本較為方正。 戶型 面積段 / m178。 套數(shù) 比例 二房 9299 90 28% 緊湊三房 103107 72 22% 舒適三房 112116 90 28% 闊景三房 122128 72 22% Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2022 主力戶型為三房；兩房產(chǎn)品空缺；一房等公寓產(chǎn)品鮮有分布 1 典型比準(zhǔn)個(gè)案總結(jié) 三房面積段集中在 120145平米，同質(zhì)化嚴(yán)重，緊湊型的高贈(zèng)送創(chuàng)新三房存在市場(chǎng) 空缺 2 著力打造展示面，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形象是片區(qū)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的共性 4 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目大多使用現(xiàn)代風(fēng)格、簡(jiǎn)歐風(fēng)格 3 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 PART 3 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2022 未來 1~2年體育新城周邊主要樓盤推出量分析 華晨御園 總體量： 32萬(wàn)方 均價(jià)： 5500元 /平米 面積： 4660一房， 7278二房， 100三房 未來推貨量： 10萬(wàn)方 總價(jià)： 2857萬(wàn) 湘銀星城 總體量： 150萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 145平三房， 130157平四房 未來推貨量： 30萬(wàn)方 總價(jià)： 50萬(wàn) 佳兆業(yè) 〃 金域天下 總體量： 57萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 167172平三房 未來推貨量： 20萬(wàn)方 總價(jià)： 170 萬(wàn)左右 大江觀邸 總體量： 30萬(wàn) 均價(jià)： 4700元 /m178。 面積： 8587平兩房、 119152平三房 未來 2年推量： 20萬(wàn)方 總價(jià)： 預(yù)計(jì) 4294萬(wàn) 廬山春天曼城 總體量： 55萬(wàn) 均價(jià)： 5100元 /m178。 面積： 99平二房、 112145三房、 148四、 174186五房 未來 2年推量： 15萬(wàn)方 總價(jià)： 5298萬(wàn) 尚格名城 總體量： 132萬(wàn) 均價(jià)： 電梯 4800元 /m178。樓梯6000元 /㎡ 面積： 85㎡ 二 房， 90130㎡三房、 140平四房 未來 2年推量： 約 30萬(wàn)方 總價(jià)： 4684萬(wàn) 華晨國(guó)際 總體量： 50萬(wàn) 均價(jià)： 5700元 /㎡ 面積： 8088平二房，105116平三房 未來 2年推量： 10萬(wàn)方 總價(jià)： 5270萬(wàn) —— 老項(xiàng)目后續(xù)不斷推出， 12年內(nèi)整個(gè)片區(qū)項(xiàng)目預(yù)計(jì)將近 190萬(wàn)方 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈 美的城 總體量： 130萬(wàn) 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： ， ， 210250五房 未來三年推量： 30萬(wàn)方 總價(jià)： 45 12月 1月 2月 3月 4月 2022年5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 山河錦園 總體量： 59萬(wàn) 均價(jià)： 4300元 /平米 面積： 94114二房， 、四房 未來推貨量： 6萬(wàn)方 總價(jià)： 4576萬(wàn) 旺城天悅 總體量： 26萬(wàn) 均價(jià)： 3800元 /㎡ 面積： 90150，二、三、四房 未來 2年推量： 15萬(wàn)方 總價(jià)： 3560萬(wàn) Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2022 進(jìn)入 2022年年底以來 ，天元區(qū)板塊的迅猛發(fā)展，促使土地市場(chǎng)交易頻繁，體育新城亦推出高質(zhì)素土地 。 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 本案 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2022 潛在典型代表得出： 預(yù)計(jì) 2022年潛在住宅近 70萬(wàn)，商業(yè) 21萬(wàn)，勢(shì)將推動(dòng)體育新城發(fā)展 。 本案 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場(chǎng)分析 ?體育新城片區(qū)土地潛在供應(yīng)活躍，目前成交的土地有中歐城以及錦繡華都；待出售的土地有株洲國(guó)投的 A/B/C地塊； ?潛在土地整體住宅面積近 70萬(wàn)方，商業(yè)面積達(dá) 21萬(wàn)方，預(yù)計(jì) 2022年即將入市，隨著新興項(xiàng)目的開發(fā)利用，質(zhì)數(shù)較好的土地將越來越少。 Code of this report | 49 169。 Copyright Centaline Group, 2022 市場(chǎng)小結(jié)： ，片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案突圍需靠產(chǎn)品創(chuàng)新； ，本案首開需避開市場(chǎng)集中 放量； ，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形 象是三大運(yùn)營(yíng)策略可為本項(xiàng)目借鑒。 Code of this report | 50 169。 Copyright Centaline Group, 2022 從競(jìng)爭(zhēng)看機(jī)會(huì)點(diǎn)： 地段和配套是本案優(yōu)勢(shì)，形象有提升空間。 本案 美的城 華晨廬山春天 尚格名城 大江觀邸 配套 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 環(huán)境 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 品牌 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 地段 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 體量 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 形象 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 客戶分析 提綱： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2022 蘆淞區(qū)大沖口 東方名園 中旺錦安城 長(zhǎng)江北路 泰山路 黃河路 白石港廚電家具廣場(chǎng) 蘆淞區(qū)合泰 天元公安局 鉆石切割刀具公司 工商銀行董家段支行 株洲電力機(jī)車 株洲電力機(jī)車 湘山路 響石村 戴家?guī)X 富景小區(qū) 銀苑小區(qū) 西子花園 四季花園 銀新一村 中興村 蘆淞工業(yè)園 天元山莊 泰山路 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 荷塘區(qū)地方稅務(wù)局 荷荷塘區(qū)東方花園 南方公司海軍代表處 佳兆業(yè) 〃 金域天下 尚格名城 河西主要樓盤成交客戶分布：以佳兆業(yè)、美的城、尚格名城、湘銀星城等新興樓盤客戶分布為參考。 湘銀星城 美的城 Code of this report | 53 169。 Copyright Centaline Group, 2022 53 河西主要樓盤成交客戶分析： 美的城 客戶主要來自天元區(qū)，占比 %，客戶具有較強(qiáng)的地緣性，蘆淞區(qū)客戶占比 %，為第二客源地，與本項(xiàng)目的客戶來源情況相似，都是屬于項(xiàng)目周邊及臨近區(qū)域的客戶。 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 湘銀星城 客戶主要來自天元區(qū)，且北師大附中客戶較多，從客戶來源情況看與本項(xiàng)目相似，存在較大的客戶重疊情況 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長(zhǎng)沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 100% 尚格名城 客戶主要來自天元區(qū)，但由于項(xiàng)目前期口碑較好，成交客戶中下屬縣市的客戶占到相當(dāng)比重，攸縣客戶占到 %。 Code of this report | 54 169。 Copyright Centaline Group, 2022 臵業(yè)敏感點(diǎn)：景觀、配套、居住品質(zhì)是考慮購(gòu)買的主要因素，社區(qū)配套及產(chǎn)品次之，交通、品牌非重點(diǎn)考慮因素 ?區(qū)域成交客戶除了價(jià)格之外最主要看重：品質(zhì)、戶型 ?配套及景觀、品牌為重要考慮因素； ?較為不關(guān)心物業(yè)及交通 (該片區(qū)交通通達(dá)性均良好 )，僅作為其購(gòu)買的參考因素。 客戶物理特征 ?區(qū)域來源 ?職業(yè)構(gòu)成 ?年齡特征 客戶臵業(yè)敏感點(diǎn) 購(gòu)買因素 景觀 配套 高度敏感點(diǎn)：性價(jià)比、品質(zhì)、戶型為客戶高度敏感點(diǎn) 次高度敏感點(diǎn)：良好的景觀、完善的配套、品牌為次高度敏感點(diǎn) 低度敏感點(diǎn)：物業(yè)、交通為低度敏感點(diǎn) 品質(zhì) 交通 物業(yè) 產(chǎn)品 價(jià)格 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2022 河西中心區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要來源： 主要來源于河西的學(xué)校、醫(yī)院、政府部門和各企事業(yè)單位。 核心客戶 重要客戶 拓展客戶 偶得客戶 工業(yè)園區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，想有個(gè)家；主要來源： 主要來源于區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的各企業(yè)職工和中下管理層。 河?xùn)|中心區(qū) —— 屬性和目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要人群： 受市中心高房?jī)r(jià)溢出的中等收入人群 地級(jí)縣市 —— 屬性及目的： 進(jìn)城臵業(yè)，實(shí)現(xiàn)生活夢(mèng)想； 主要來源： 醴陵、攸縣、茶陵等區(qū)公務(wù)員、企事業(yè)單位員工和有錢人 客戶地緣分析