【正文】 質(zhì)，豪宅 標準比不過。 VS栗雨湖：真正的競爭對手， 從價格、地段。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域在售競爭分析 PART 2 Code of this report | 27 169。 Copyright Centaline Group, 2022 比準個案位置分布圖 比準個案選取三原則： 檔次相同或相近； 區(qū)域相同或類似； 產(chǎn)品線相同或類似 大江觀邸 廬山春天 Copyright Centaline Group, 2022 項目 名稱 建面 容積率 住宅類型 主力產(chǎn)品 主要賣點 尚格名城 132萬 多層、小高層、高層 90130 三房 成熟大盤 廬山春天 〃 曼城 55萬 小高層、高層 112145 三房 中心園林和面積贈送 旺城天悅 45方 小高層、高層 90133 兩房、三房 部分江景、面積控制 大江觀邸 30萬 高層 85140的二房、 三房 一線江景與體育中心資源配套 盤 美的城 130萬 3 別墅、高層 89140 三房 開發(fā)商品牌及配套資源 比準個案基本指標分析： 項目 規(guī)模較大；容積率整體介于 ；主力戶型以二、三房為主 Code of this report | 30 169。 Code of this report | 31 169。 Code of this report | 32 169。） 套數(shù) (套 ) 占比 去化率 總價預估（萬元） 一房 3346㎡ 90 6% —— —— 精致兩房 8189㎡ 240 16% —— 48 三房 105119㎡ 390 26% —— 4853 舒適三房 121127㎡ 240 16% —— 5359 雅適四房 136145 420 28% —— 6067 奢華四房 187230 120 8% —— 8088 合計 33230㎡ 1500 100% —— —— 美的城已推高層戶型配比： 已推出產(chǎn)品以三房、四房居多，二房普遍為 8090㎡ 美的城已推出高層戶型配比 Code of this report | 33 169。 物業(yè)管理 株洲華晨物業(yè)有限公司 總建筑面積 55萬㎡ 建筑類型 小高層、高層 容積率 物業(yè)類型 普通住宅、商業(yè) 綠化率 43% 交通情況 1 5 61 建筑分期 3期，目前開發(fā)至第 2期 自身配套 雙語小學、商業(yè)、架空泛會所、中央園林景觀 周邊配套 北師大附中、紅星美凱龍、體育中心、神龍城 N 三大價值：地段 +外部景觀配套 +外部配套 Code of this report | 34 169。） 套數(shù) (套 ) 占比 去化率 總價（萬元） 一房 —— —— —— —— —— 精致兩房 99 66 12% 100% 54 舒適三房 112113 120 22% 100% 6062 奢華三房 135145 213 39% 100% 7076 四房 148 98 18% 90% 78 五房 174186 50 9% 80% 9093 合計 99186㎡ 547 100% 96% —— 廬山春天 〃 曼城二期戶型配比 Code of this report | 35 169。瓦爾登湖、臨湖會所 周邊配套 北師大附中、紅星美凱龍、體育中心、石峰公園 四大價值體系：創(chuàng)新產(chǎn)品 +園林景觀 +外部景觀配套 +完善配套 Code of this report | 36 169。瓦爾登湖 Code of this report | 37 169。） 套數(shù) (套 ) 占比 去化率 總價預估（萬元） 一房 —— —— —— —— —— 精致兩房 85— 87 120 % —— 51 舒適三房 118— 120 60 % —— 6870 闊綽三房 120127 77 % —— 7074 奢華三房 136140 63 % —— 7578 四房 151 13 % —— 85 合計 99186 333 100% —— —— 大江觀邸一期戶型配比 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)代簡歐風格建筑立面，中央景觀園林、精細化的園林打造，良好的臨界社區(qū)展示面，為項目引領(lǐng)市場立下汗馬功勞 Code of this report | 40 169。 尚格名城主力產(chǎn)品分析（六期）： 戶型為 85140m178。3房為主，大部分戶型方正，南北通透。 套數(shù) 比例 銷售率 二房 85 108 14% 90% 緊湊三房 90100 312 41% 95% 舒適三房 110130 276 36% 92% 四房 140 60 8% 80% Code of this report | 41 169。 Code of this report | 42 169。 Code of this report | 43 169。 戶型 面積段 / m178。 Copyright Centaline Group, 2022 主力戶型為三房；兩房產(chǎn)品空缺；一房等公寓產(chǎn)品鮮有分布 1 典型比準個案總結(jié) 三房面積段集中在 120145平米，同質(zhì)化嚴重，緊湊型的高贈送創(chuàng)新三房存在市場 空缺 2 著力打造展示面，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形象是片區(qū)項目運營的共性 4 區(qū)域內(nèi)項目大多使用現(xiàn)代風格、簡歐風格 3 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2022 未來 1~2年體育新城周邊主要樓盤推出量分析 華晨御園 總體量： 32萬方 均價： 5500元 /平米 面積： 4660一房， 7278二房， 100三房 未來推貨量： 10萬方 總價： 2857萬 湘銀星城 總體量： 150萬 均價： 4500元 /平米 面積： 145平三房， 130157平四房 未來推貨量： 30萬方 總價： 50萬 佳兆業(yè) 〃 金域天下 總體量： 57萬 均價： 4500元 /平米 面積： 167172平三房 未來推貨量： 20萬方 總價： 170 萬左右 大江觀邸 總體量： 30萬 均價： 4700元 /m178。 面積： 99平二房、 112145三房、 148四、 174186五房 未來 2年推量： 15萬方 總價： 5298萬 尚格名城 總體量： 132萬 均價： 電梯 4800元 /m178。 Copyright Centaline Group, 2022 進入 2022年年底以來 ，天元區(qū)板塊的迅猛發(fā)展，促使土地市場交易頻繁，體育新城亦推出高質(zhì)素土地 。 Copyright Centaline Group, 2022 潛在典型代表得出： 預計 2022年潛在住宅近 70萬，商業(yè) 21萬，勢將推動體育新城發(fā)展 。 Code of this report | 49 169。 Code of this report | 50 169。 本案 美的城 華晨廬山春天 尚格名城 大江觀邸 配套 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 環(huán)境 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 品牌 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 地段 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 體量 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 形象 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2022 蘆淞區(qū)大沖口 東方名園 中旺錦安城 長江北路 泰山路 黃河路 白石港廚電家具廣場 蘆淞區(qū)合泰 天元公安局 鉆石切割刀具公司 工商銀行董家段支行 株洲電力機車 株洲電力機車 湘山路 響石村 戴家?guī)X 富景小區(qū) 銀苑小區(qū) 西子花園 四季花園 銀新一村 中興村 蘆淞工業(yè)園 天元山莊 泰山路 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 蘆淞區(qū)新泉社區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 合泰大街裕豐一區(qū) 荷塘區(qū)地方稅務局 荷荷塘區(qū)東方花園 南方公司海軍代表處 佳兆業(yè) 〃 金域天下 尚格名城 河西主要樓盤成交客戶分布：以佳兆業(yè)、美的城、尚格名城、湘銀星城等新興樓盤客戶分布為參考。 Copyright Centaline Group, 2022 53 河西主要樓盤成交客戶分析： 美的城 客戶主要來自天元區(qū)，占比 %，客戶具有較強的地緣性，蘆淞區(qū)客戶占比 %，為第二客源地，與本項目的客戶來源情況相似，都是屬于項目周邊及臨近區(qū)域的客戶。 Code of this report | 54 169。 客戶物理特征 ?區(qū)域來源 ?職業(yè)構(gòu)成 ?年齡特征 客戶臵業(yè)敏感點 購買因素 景觀 配套 高度敏感點：性價比、品質(zhì)、戶型為客戶高度敏感點 次高度敏感點：良好的景觀、完善的配套、品牌為次高度敏感點 低度敏感點：物業(yè)、交通為低度敏感點 品質(zhì) 交通 物業(yè) 產(chǎn)品 價格 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌 Code of this report | 55 169。 核心客戶 重要客戶 拓展客戶 偶得客戶 工業(yè)園區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，想有個家；主要來源： 主要來源于區(qū)域內(nèi)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)的各企業(yè)職工和中下管理層。 Copyright Centaline Group, 2022 ?客戶臵業(yè)目的： 以首次臵業(yè)或首次改善型居住為主； ?客戶戶型需求 ： 以兩房、三房為主要需求戶型； ?客戶區(qū)域構(gòu)成： 天元區(qū)占絕對主導，蘆淞及地級縣市客戶為重要構(gòu)成； ?客戶年齡構(gòu)成： 2535歲為購房主力軍，對產(chǎn)品需求主要為二房、三房；購買力極具成長性； ?臵業(yè)敏感度： 區(qū)域客戶對價格、戶型、品質(zhì)的敏感度最高，其次為配套、品牌、景觀等因素 區(qū)域臵業(yè)客戶特征小結(jié) Code of this report | 57 169。 注重剛性需求、注重生活品質(zhì)、注重生活方式 Code of this report | 58 169。 Copyright Centaline Group, 2022 客戶角度（客戶認同） 項目角度（先天條件） 項目 市場角度（市場占位） 戰(zhàn)略思考模式： ?占據(jù)體育新城黃金十字路口 ?活力生活區(qū)與都市生活區(qū)臨界面 ?尋找生活新方式 ?需求二房、三房戶型 ?次年輕化，年齡段 30歲左右 ?城市次核心區(qū)域 ?未有借勢區(qū)域發(fā)展導向的 ?風格同質(zhì)化嚴重 Code of this report | 60 169。 Code of this report | 61 169。 商業(yè)轉(zhuǎn)化 ：在售美的城及周邊供應影響，商業(yè)需要轉(zhuǎn)化為沿街商業(yè) +小戶精裝公寓減小風險