【正文】 。 Copyright Centaline Group, 2022 規(guī)模 品質(zhì) 第一陣營 第二陣營 第三陣營 本項(xiàng)目 競爭占位 ：樹體育新城形象，做市場 先行者 占位第二梯隊(duì)頂端，打造體育新城高端住區(qū) 美的城 佳兆業(yè) 湘銀星城 廬山春天 尚格名城 大江觀邸 旺城天悅 藍(lán)籌公寓 Code of this report | 63 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目初步發(fā)展戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目初步定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目標(biāo)簽 ： 活力生活區(qū) +次年輕化客戶需求 =活力范 同樣的生活，不一樣的活力。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目標(biāo)簽 ： 崇尚品質(zhì)生活 +次年輕化客戶需求 = 藝術(shù)范 誰不喜歡小資情調(diào)范？ Code of this report | 68 169。 Code of this report | 69 169。 Copyright Centaline Group, 2022 商業(yè) 公寓 酒店 住宅 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段。 ? 實(shí)現(xiàn)較高的銷售價(jià)格 ? 保持物業(yè)形象 ?向性較強(qiáng)的組成部分 ? 可以塑造與其他項(xiàng)目較大的差異 ? 住宅開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流的來源 ? 滿足中長期居住者需求 ? 商業(yè)為酒店和公寓提供配套 ? 商業(yè)可能對(duì)公寓帶來負(fù)面影響 ? 酒店為住宅或辦公提供共享的服務(wù)和配套設(shè)施 ? 酒店可以提高項(xiàng)目整體檔次。 ? 公寓可補(bǔ)充整體開發(fā)商產(chǎn)品端。 ? 住宅為商業(yè)提供客源 ? 公寓可能降低項(xiàng)目整體檔次 綜合體各種物業(yè)相互關(guān)系和作用的有機(jī)生態(tài)系統(tǒng)解析 ?與單個(gè)物業(yè)的研究方法不同的是，在研究聚核體項(xiàng)目過程中需采用 相關(guān)分析法 。 Code of this report | 71 169。 Copyright Centaline Group, 2022 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)建議： 根據(jù)客戶定位、未來供應(yīng)及典型案例 主要競爭項(xiàng)目戶型成交比例 ? 戶型結(jié)構(gòu)建議以 70左右小兩房、 85左右兩房（ 2+1）、 110左右三房（ 3+1），輔以少量 125左右舒適型三房為主。 Copyright Centaline Group, 2022 產(chǎn)品建議： ?首期貼近市場主流，建議面積在 110平以內(nèi)，可以保證控制風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)；二期從功能尺幅上考慮可以做110125平的三房； 首期以 85110平米的創(chuàng)新兩、三房為主，中期以 7585左右小兩房切入，后期以滿足 110125平改善型客戶需求為主。 產(chǎn)品類型 戶均面積 套數(shù) 預(yù)估 總面積 面積配比 （㎡） （萬㎡） 兩房 70 193 15% 2加一房 8589 414 40% 三房 95105 180 20% 三加一房 110125 190 25% 合計(jì) 977 9 100% 住宅戶型及面積配比 精裝商業(yè)公寓面積配比 產(chǎn)品類型 戶均面積 套數(shù) 預(yù)估 總面積 面積配比 （㎡） （萬㎡） 一房 3045 480 60% 二房 5070 200 40% 合計(jì) 580 3 100% Code of this report | 74 169。 Copyright Centaline Group, 2022 國際藝術(shù)生活藍(lán)本的實(shí)現(xiàn)方式 ——六大系統(tǒng) 國際藝術(shù) 生活藍(lán)本 教育成長 加分 商業(yè)配套 完善 藝術(shù)元素 豐富 產(chǎn)品規(guī)劃 極具國際化 科技節(jié)能 增值 運(yùn)動(dòng)休閑 設(shè)施配套 商業(yè)體系 —— 組團(tuán)服務(wù)級(jí)別、集中大商業(yè)二個(gè)層級(jí)，同時(shí)使必要的生活配套設(shè)施出現(xiàn)在每個(gè)街區(qū)的最佳服務(wù)半徑內(nèi)。 主題式運(yùn)動(dòng)會(huì)所 —— 增加國際級(jí)生活品質(zhì)會(huì)所，拉升項(xiàng)目檔次 基礎(chǔ)教育 ——充分利用代建、推薦等條件，為本社區(qū)引入口碑良好的國際幼兒園 特色教育 —— 在社區(qū)規(guī)劃融入藝術(shù)元素，通過園林、構(gòu)筑物、小品、藝術(shù)會(huì)所等方式進(jìn)行落地 Wifi等新技術(shù)使用 ，形成 生態(tài)環(huán)保概念的引導(dǎo) 建筑形態(tài) —— 充分利用黃金十字優(yōu)勢，規(guī)劃極具昭示性的國際范風(fēng)格住區(qū)； 戶型設(shè)計(jì) —— 空中花園、露臺(tái)、地下室等空間的強(qiáng)化處理，提升產(chǎn)品的附加價(jià)值，增加了客戶的享受藝術(shù)拓展空間 。 Copyright Centaline Group, 2022 物業(yè)發(fā)展（部分）： ? 昭示性 ? 標(biāo)志性 ? 強(qiáng)有力的建筑沖擊 ? 震撼的景觀展示 標(biāo)簽感 體驗(yàn)感 ? 舒適度 ? 安全性 ? 暢達(dá)率 ? 居住的空間改善 ? 新技術(shù)的合理運(yùn)用 ? 便利的專屬服務(wù) 一個(gè)城市的生活藍(lán)本 Code of this report | 77 169。 立面： 周邊項(xiàng)目風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格、簡歐風(fēng)格為主，城市感強(qiáng)烈，較高品質(zhì)受到客戶高度追捧。 Copyright Centaline Group, 2022 78 風(fēng)格建議： 強(qiáng)有力的建筑沖擊 重點(diǎn)推薦 —— 創(chuàng)意而現(xiàn)代的新荷蘭建筑，在株洲市場尚未被采用 代表產(chǎn)品 —— 深圳優(yōu)品藝墅、武漢萬科金色家園： ?特點(diǎn)：色調(diào)偏沉穩(wěn)、 用“盒子狀”的懸挑、色塊的變化 等強(qiáng)調(diào)幾何感和設(shè)計(jì)感。 Copyright Centaline Group, 2022 新荷蘭建筑的中國實(shí)踐 —— 龍湖 ﹒ 春森彼岸，懸挑、色塊的變化與陽臺(tái)內(nèi)包式處理 建筑特色 —— 玻璃元素的大量應(yīng)用； ?特點(diǎn)：立面完整感、公建氣息； ?運(yùn)用荷蘭建筑的借鑒意義：玻璃及各色塊的應(yīng)用，陽臺(tái)臵于玻璃掛件后； ?與項(xiàng)目適配度仍需考慮的問題：立飾切得過于零碎，以致于影響挺拔感。 風(fēng)格建議： 強(qiáng)有力的建筑沖擊 Code of this report | 80 169。 萬科 ﹒ 金色家園 關(guān)于公寓外立面：建議重點(diǎn)借鑒武漢萬科金色家園的公寓立面風(fēng)格 可借鑒性 ： ?陽臺(tái)內(nèi)包于立面之內(nèi)的處理方式； ?色彩和體塊低調(diào)且統(tǒng)一的變化。 Copyright Centaline Group, 2022 震撼的景觀展示 景觀展示： 震撼的景觀展示是客戶接觸項(xiàng)目的重要遭遇 Code of this report | 82 169。主要包括：增加飄窗、入戶花園、錯(cuò)層露臺(tái)、陽光房等。 Copyright Centaline Group, 2022 頂層復(fù)式（空中別墅）退臺(tái)設(shè)計(jì)，加大附加值的贈(zèng)送，提高去化率 退臺(tái)空中別墅 ? 客廳挑空，頂層主人套房，類別墅的生活體驗(yàn) ? 儲(chǔ)藏室，多功能房等空間的利用，增加居住的舒適便捷 ? 大露臺(tái)空中花園，居高臨下，一覽城市景觀 客廳 挑空 大退臺(tái)空中花園 主臥套房 頂層復(fù)式： 居住的空間改善 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2022 服務(wù)體系設(shè)臵 細(xì)節(jié)分類 主要內(nèi)容 搭建專署 價(jià)值體系 提升居住價(jià)值 將常規(guī)服務(wù)執(zhí)行到極致，讓物業(yè)歷久彌新首創(chuàng)社區(qū)“氛圍管理”，通過引導(dǎo)和感化來實(shí)現(xiàn)管理有序，同時(shí)營造社區(qū)尊貴氛圍和高尚氣質(zhì) 擴(kuò)大投資價(jià)值 為業(yè)主提供專業(yè)化的物業(yè)保養(yǎng)服務(wù)，持續(xù)提升服務(wù)與管理，提高項(xiàng)目的投資及珍藏價(jià)值 關(guān)注合作價(jià)值 在各個(gè)領(lǐng)域內(nèi)尋找最為頂級(jí)的業(yè)者與之合作，整合眾多社會(huì)資源，提供專屬服務(wù)，超越單純的居住 實(shí)行服務(wù)分級(jí) 物業(yè)經(jīng)理人 為最高級(jí)別服務(wù)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)事務(wù)，極高職業(yè)素養(yǎng)，協(xié)助處理禮儀、社交、物業(yè)投資、物業(yè)保養(yǎng)等多個(gè)領(lǐng)域問題； 物業(yè)私人助理 最直接面對(duì)業(yè)主的服務(wù)者，提供私人助理服務(wù)， 24小時(shí)在線，包括生活顧問、出游安排、代為繳費(fèi)、房屋代管等全方位服務(wù) 社區(qū)衛(wèi)士 經(jīng)過社區(qū)衛(wèi)士培訓(xùn)基地嚴(yán)格培訓(xùn)，各負(fù)專職，具有極強(qiáng)的職業(yè)敏感性及對(duì)事物的洞察力；分為園區(qū)雙人巡警 /隱性特衛(wèi)隊(duì) /護(hù)衛(wèi)儀仗隊(duì) 深度禮賓式 指南針服務(wù) 對(duì)生活消費(fèi)場所進(jìn)行全面調(diào)查，設(shè)計(jì)消費(fèi)服務(wù)菜單，提供生活顧問 健康服務(wù) 為業(yè)主建立家庭健康檔案 /提供 24小時(shí)醫(yī)療急救援助 /定期舉辦健康知識(shí)講座 /私人陪護(hù)服務(wù) /提供健康顧問，心理咨詢等 異地 SOS服務(wù) 在港澳及國內(nèi)開通地區(qū)服務(wù)熱線，提供異地緊急援助 前臵服務(wù) 設(shè)立溝通大使 /收樓大使 /裝修大使等，在購樓過程中提供全程服務(wù) 個(gè)性化服務(wù) 私人隨護(hù) /四點(diǎn)鐘學(xué)校 /愛心服務(wù) /物業(yè)理財(cái) /保姆培訓(xùn) /家居服務(wù) /代辦服務(wù) …… ?著眼于細(xì)節(jié)，在傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上將程度提升到極致的同時(shí)，再從高端客戶的切身需求出發(fā)，制訂出專署的私有化的服務(wù)體系及內(nèi)容， 物業(yè)服務(wù)： 高標(biāo)準(zhǔn)的禮賓服務(wù)為項(xiàng)目增值（借鑒中海 物業(yè)） 便利的專屬服務(wù) Code of this report | 86 169。 Copyright Centaline Group, 2022 4億利潤營銷保障措施簡略 產(chǎn)品優(yōu)勢化 中原代理， 保駕護(hù)航 商業(yè)后臵銷售， 待片區(qū)成熟切入 市場 集中式商業(yè)最小 化，且臨街部分 最大化 靈活的銷售模 式，部分招商出 售產(chǎn)權(quán)鋪 Code of this report | 88 169。 根據(jù)客戶特征，本項(xiàng)目定位產(chǎn)品可分為： 附送系列、舒適系列 、創(chuàng)新系列 產(chǎn)品永遠(yuǎn)是領(lǐng)先市場一步，滿足各類客戶需求，精細(xì)化設(shè)置，好產(chǎn)品才最有競爭力。 Copyright Centaline Group, 2022 中原掌握了最豐富的本土動(dòng)態(tài)，把握市場脈搏 營銷本土化。中原具備這樣協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行本土化實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。 Copyright Centaline Group, 2022 中原對(duì)于開發(fā)商目標(biāo)洞察、在維持商業(yè)運(yùn)營同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)價(jià)值。 眾多開發(fā)商減輕資金壓力，把商業(yè)的輔助功能作為本盤開發(fā)模式 廣場 內(nèi) 外 示意圖 設(shè)計(jì)上 Code of this report | 91 169。 商業(yè)后置化的最大核心是借機(jī)而動(dòng)，依仗區(qū)域發(fā)展順勢而為。 Copyright Centaline Group, 2022 公寓產(chǎn)權(quán)化。 中原對(duì)公寓溢價(jià)研究程度深，合理招商酒店，達(dá)成客戶與酒店之間招租協(xié)議，提升售價(jià)。 價(jià)格均價(jià)為 7200 25層以下為去化層價(jià)格均價(jià)為 6000 Code of this report | 93 169。 經(jīng)濟(jì)測算說明： Code of this report | 94 169。 Code of this report | 95 169。 路旗、報(bào)紙、戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、短信和雜志、現(xiàn)場活動(dòng) 住宅出正負(fù)零 樣板房、售樓部到位 高層預(yù)售取得，在中歐項(xiàng)目前開盤 4月初，新品發(fā)布會(huì) 6月底，售樓處揭幕活動(dòng) 加推產(chǎn)品 Code of this report | 96 169。 住宅控制總價(jià)，做好產(chǎn)品，做好展示面，商業(yè)轉(zhuǎn)化面積。活力都會(huì)綜合體 項(xiàng)目定位： 4億利潤保障： 產(chǎn)品優(yōu)勢化、營銷本土化、商鋪價(jià)值化、 商業(yè)后臵化、公寓產(chǎn)權(quán)化 營銷節(jié)點(diǎn)： 計(jì)劃 5月出正負(fù)零， 8月?lián)屧诟偁幤放魄?，完成首開 市場競爭機(jī)會(huì)小結(jié)： 本項(xiàng)目地段與配套作為重要賣 點(diǎn)，區(qū)別于競爭品牌。 Code of this report | 97