【正文】 的、活力的、藝術(shù)的 戰(zhàn)略發(fā)展方向 ： 關(guān)鍵詞 住宅走總價控制路線，通過戶型（高贈送）、產(chǎn)品打造、展示面核心競爭力制勝。 Copyright Centaline Group, 2022 客戶機(jī)遇： 客戶次年輕化，品質(zhì)型生活需求大。 Copyright Centaline Group, 2022 河西中心區(qū) —— 屬性及目的： 改善環(huán)境，提升生活品質(zhì)； 主要來源： 主要來源于河西的學(xué)校、醫(yī)院、政府部門和各企事業(yè)單位。 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 湘銀星城 客戶主要來自天元區(qū)，且北師大附中客戶較多，從客戶來源情況看與本項(xiàng)目相似，存在較大的客戶重疊情況 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 % 100% 區(qū)域 天元 蘆淞 石峰 荷塘 醴陵 株洲 縣 攸縣 茶陵 炎陵 長沙 湘潭 外省 其他 合計(jì) 占比 100% 尚格名城 客戶主要來自天元區(qū)，但由于項(xiàng)目前期口碑較好，成交客戶中下屬縣市的客戶占到相當(dāng)比重，攸縣客戶占到 %。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目整體定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 52 169。 Copyright Centaline Group, 2022 市場小結(jié)： ，片區(qū)競爭激烈，本案突圍需靠產(chǎn)品創(chuàng)新； ，本案首開需避開市場集中 放量； ，發(fā)力于自身資源或配套，高舉高打其形 象是三大運(yùn)營策略可為本項(xiàng)目借鑒。 已開發(fā)項(xiàng)目分析 潛在土地市場分析 本案 Code of this report | 48 169。 面積： 8587平兩房、 119152平三房 未來 2年推量： 20萬方 總價： 預(yù)計(jì) 4294萬 廬山春天曼城 總體量： 55萬 均價： 5100元 /m178。 套數(shù) 比例 二房 9299 90 28% 緊湊三房 103107 72 22% 舒適三房 112116 90 28% 闊景三房 122128 72 22% Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)代簡歐風(fēng)格建筑立面，步行商業(yè)街略帶 artdeco造型，園林延續(xù)性好。 戶型 面積段 / m178。 Copyright Centaline Group, 2022 尚格名城（六期）： 主力戶型為緊湊三房、舒適三房；主力面積區(qū)間為 90130平米，基本較為方正。 Copyright Centaline Group, 2022 大江觀邸一期戶型配比 ：作為江景樓盤，項(xiàng)目在面積控制上趨于保守；主力戶型為兩房、三房；主力面積控制在 85127平米； 戶型 面積段（ m178。 Copyright Centaline Group, 2022 大江觀邸： 體育中心旁 〃 全江景資源豪宅； 以戶型 (景觀空間 )贈送、景觀資源打開市場 開發(fā)商 湖南億帆房地產(chǎn)開發(fā)公司 占地面積 120畝 物業(yè)管理 待定 總建筑面積 30萬㎡ 建筑類型 高層 容積率 物業(yè)類型 商業(yè)、普通住宅 綠化率 40% 交通情況 暫無公交直達(dá) 建筑分期 2期，目前為 1期， 1期預(yù)計(jì) 9月份開盤 自身配套 商業(yè)（ ）、國際幼兒園、 5千 m178。 Copyright Centaline Group, 2022 廬山春天曼城： 一座城市的中央生態(tài)居住區(qū)； 高層、小高層中檔社區(qū)，以中心園林和面積贈送為核心賣點(diǎn) 開發(fā)商 株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 m178。 Copyright Centaline Group, 2022 配套規(guī)劃： 現(xiàn)代簡潔里面，時尚感、都市感十足，城市級商業(yè)引擎，半徑覆蓋到體育新城。曼城 尚格名城 美的城 體育新城外 體育新城內(nèi) 旺城天悅 Code of this report | 29 169。 產(chǎn)品組合類似， 唯有美的城 Code of this report | 26 169。隨著板塊的不斷開發(fā)，未來體育新城會從配套和影響力上逐步超越。天悅 Code of this report | 24 169。 從地塊看機(jī)會點(diǎn)： 不具備打造豪宅的價值，可滿足普通住宅需求，商業(yè)發(fā)展具備挑戰(zhàn)性，同時是機(jī)會點(diǎn) 住宅 商業(yè) Code of this report | 21 169。 景觀資源：無內(nèi)在自然景觀，景觀面缺乏。 交通通達(dá)性好 ，十五分鐘暢享城市繁華， 2大主干道黃金路口； 城市配套豐厚 ，宗地東面為紅星美凱龍及新鼎建博匯市場，十字路口處作為體育新城板塊核心商業(yè)區(qū)，擁有高檔酒店、公寓等、盡在咫尺的體育館。 Copyright Centaline Group, 2022 交通分析： 地塊通達(dá)性極高，是連接栗雨湖板塊與長江廣場板塊的咽喉之處， 15分鐘暢達(dá)全城繁華，更是去往湘潭必經(jīng)之路 中心 廣場 長江 廣場 響石 廣場 神農(nóng)城 栗雨湖 商務(wù)區(qū) 湘 山 路 西 環(huán) 線 石峰大橋 紅港大橋 Code of this report | 18 169。 體育 中心 Code of this report | 14 169。 Copyright Centaline Group, 2022 區(qū)域發(fā)展機(jī)遇： 承接神農(nóng)城發(fā)展軸線，處于運(yùn)動生活區(qū)與都市生活區(qū)臨界面 項(xiàng)目處于運(yùn)動生活與都市生活強(qiáng)烈碰撞區(qū)域。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊初判： 地塊規(guī)模小，樓面價高，挑戰(zhàn)區(qū)域市場 項(xiàng)目名稱 占地面積 （㎡） 建筑面積 （㎡） 容積 率 住宅類型 在售及待售主力 產(chǎn)品 當(dāng)前住宅、均價元/㎡） 商業(yè) /公寓均價 銷售率 主要賣點(diǎn) 湘銀星城 38萬 132萬 多層、高層 90160三房五房 4500 2800030000 一期在售 湘銀品牌、 6+1創(chuàng)新戶型 +教育配套 +規(guī)模優(yōu)勢 尙格名城 53萬 120萬 高層、小高層、多層 85~140兩 四房 5000 1500030000 六期 94% 地段、交通；主題園林及品質(zhì) ；多層產(chǎn)品，自身配套 廬山春天 55萬 高層、小高層 99190二、五房 4900 —— 二期 96% 新城地段，配套完善，華晨品 牌號召力 華晨 .國際 12萬 50萬 高層 90~115二、三房 5800 50005500公寓 85% 緊鄰神龍城、市政府，天臺公園、北師大附中 大江觀邸 30萬 高層 85167二到三房 4800 30000 一期尾聲 一線江景、石峰公園、高贈送 本項(xiàng)目地塊土地拍賣價 ，折合樓板價約 1138元 /㎡，初步估算，項(xiàng)目入 市價格不會低于 4200元 /㎡，周邊高層項(xiàng)目均價只在 41004800元 /平左右， 常規(guī)住區(qū)無法保證保價、保速 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目初步定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 思路： Code of this report | 7 169。 樓面價高達(dá) 1138元 /平方米，采取什么樣的開發(fā)方式？ 回顧： 購買公司 位臵 宗地面 積 建筑面 積 規(guī)劃用途 土地成交 價格 樓面地價 簽約時 間 株洲華都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 株洲大道和昆侖山路交叉路口西北角 142667.5 商住 14430 1011元 /㎡ 湖南中歐臵業(yè)有限公司 株洲大道和昆侖山路交叉路口西北角 216850.2 商住 15053 694元 /㎡ 株洲市三興臵業(yè)有限公司 天元區(qū) 29區(qū) 2911 46455 商業(yè)住宅 628 135元 /㎡ 2022〃 3 Code of this report | 4 169。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。 Copyright Centaline Group, 2022 本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。 Copyright Centaline Group, 2022 2022年年末最后一次土地出售中在眾多競爭對手中，以1138元 /㎡ 的樓面價（凈用地）拿下此地塊，足見望云集團(tuán)寄望之重。 Copyright Centaline Group, 2022 希望與開發(fā)商達(dá)成共識： 本案開發(fā)基調(diào) 應(yīng)該是 ： 以全新模式 +全新住宅產(chǎn)品為主 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊初判： 地塊方正、平整，北側(cè) 200米即是湘江，四面臨路，會有噪音影響 湘 江 用地性質(zhì) 商住用地 占地面積 ㎡ 凈用地面積 ㎡ 容積率 ＜ 3 建筑密度 33% 商住比 住 60%，商 40% 總建筑面積 151049㎡ 商業(yè)面積 60420㎡ 住宅面積 90629㎡ 總車位 1605 Code of this report | 9 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場競爭 項(xiàng)目判斷 提出問題 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目初步定位 經(jīng)濟(jì)測算 客戶分析 提綱： Code of this report | 12 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊位置： 位于體育新城核心位置，坐享區(qū)域首席 黃金十字。 Copyright Centaline Group, 2022 宗地狀況： 地塊整體較為平整，拆遷已完成，已經(jīng)達(dá)到熟地狀態(tài) Code of this report | 17 169。 Copyright Centaline Group, 2022 地塊小結(jié)：優(yōu)劣勢分析 優(yōu) 勢 劣 勢 有市場氛圍， 區(qū)位優(yōu)勢明顯，周邊開發(fā)情況良好，板塊處于蓬勃發(fā)展期。 Copyright Centaline Group, 2022 配套：豐富，商業(yè)配套、市政配套一應(yīng)俱全。 商業(yè)體量：體量較大，發(fā)展有挑戰(zhàn)性，同時也是機(jī)會點(diǎn)。 Copyright Centaline Group, 2022 尚格名城 大江觀邸 美的城 金域天下 湘銀星城 天泉一品 恒大名都 晉合湘水灣 華晨御園 近水樓臺 水岸春天 湘銀小區(qū) 華晨國際 廬山戀 泰山公館 康橋美郡 本案 山河錦園 藍(lán)籌公寓 湘江名都 從區(qū)域看競爭： 呈區(qū)域集中趨勢，南以湘水灣、神龍城為核心，北以體育中心、栗雨工業(yè)園為核心； 旺城 Copyright Centaline Group, 2022 栗雨湖板塊：主打公園資源盤，代表項(xiàng)目有金域天下