【正文】 ，美的城 體育新城板塊： 主打江景資源，如大江觀邸，尚格名城，旺城天悅 湘水灣板塊：主打南向江景資源優(yōu)勢(shì)，為株洲頂豪宅圈 神龍城板塊：主打神龍城優(yōu)勢(shì)配套，代表項(xiàng)目華晨國(guó)際，奧園養(yǎng)生城等 從占位看競(jìng)爭(zhēng)： 栗雨湖板塊、不論從價(jià)格、位置、資源均作為本區(qū)域第一競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 VS栗雨湖：真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手， 從價(jià)格、地段。 Copyright Centaline Group, 2022 比準(zhǔn)個(gè)案位置分布圖 比準(zhǔn)個(gè)案選取三原則： 檔次相同或相近； 區(qū)域相同或類(lèi)似； 產(chǎn)品線相同或類(lèi)似 大江觀邸 廬山春天 Code of this report | 31 169。） 套數(shù) (套 ) 占比 去化率 總價(jià)預(yù)估（萬(wàn)元） 一房 3346㎡ 90 6% —— —— 精致兩房 8189㎡ 240 16% —— 48 三房 105119㎡ 390 26% —— 4853 舒適三房 121127㎡ 240 16% —— 5359 雅適四房 136145 420 28% —— 6067 奢華四房 187230 120 8% —— 8088 合計(jì) 33230㎡ 1500 100% —— —— 美的城已推高層戶型配比： 已推出產(chǎn)品以三房、四房居多，二房普遍為 8090㎡ 美的城已推出高層戶型配比 Code of this report | 33 169。） 套數(shù) (套 ) 占比 去化率 總價(jià)（萬(wàn)元） 一房 —— —— —— —— —— 精致兩房 99 66 12% 100% 54 舒適三房 112113 120 22% 100% 6062 奢華三房 135145 213 39% 100% 7076 四房 148 98 18% 90% 78 五房 174186 50 9% 80% 9093 合計(jì) 99186㎡ 547 100% 96% —— 廬山春天 〃 曼城二期戶型配比 Code of this report | 35 169。瓦爾登湖 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)代簡(jiǎn)歐風(fēng)格建筑立面，中央景觀園林、精細(xì)化的園林打造，良好的臨界社區(qū)展示面，為項(xiàng)目引領(lǐng)市場(chǎng)立下汗馬功勞 Code of this report | 40 169。3房為主，大部分戶型方正，南北通透。 Code of this report | 42 169。 戶型 面積段 / m178。 Copyright Centaline Group, 2022 未來(lái) 1~2年體育新城周邊主要樓盤(pán)推出量分析 華晨御園 總體量： 32萬(wàn)方 均價(jià)： 5500元 /平米 面積： 4660一房， 7278二房， 100三房 未來(lái)推貨量： 10萬(wàn)方 總價(jià)： 2857萬(wàn) 湘銀星城 總體量： 150萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 145平三房， 130157平四房 未來(lái)推貨量： 30萬(wàn)方 總價(jià)： 50萬(wàn) 佳兆業(yè) 〃 金域天下 總體量： 57萬(wàn) 均價(jià)： 4500元 /平米 面積： 167172平三房 未來(lái)推貨量： 20萬(wàn)方 總價(jià)： 170 萬(wàn)左右 大江觀邸 總體量： 30萬(wàn) 均價(jià)： 4700元 /m178。 Copyright Centaline Group, 2022 進(jìn)入 2022年年底以來(lái) ，天元區(qū)板塊的迅猛發(fā)展，促使土地市場(chǎng)交易頻繁，體育新城亦推出高質(zhì)素土地 。 Code of this report | 49 169。 本案 美的城 華晨廬山春天 尚格名城 大江觀邸 配套 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 環(huán)境 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 品牌 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 地段 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 體量 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 形象 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ Code of this report | 51 169。 Copyright Centaline Group, 2022 53 河西主要樓盤(pán)成交客戶分析： 美的城 客戶主要來(lái)自天元區(qū)，占比 %，客戶具有較強(qiáng)的地緣性，蘆淞區(qū)客戶占比 %，為第二客源地，與本項(xiàng)目的客戶來(lái)源情況相似，都是屬于項(xiàng)目周邊及臨近區(qū)域的客戶。 客戶物理特征 ?區(qū)域來(lái)源 ?職業(yè)構(gòu)成 ?年齡特征 客戶臵業(yè)敏感點(diǎn) 購(gòu)買(mǎi)因素 景觀 配套 高度敏感點(diǎn)：性價(jià)比、品質(zhì)、戶型為客戶高度敏感點(diǎn) 次高度敏感點(diǎn)：良好的景觀、完善的配套、品牌為次高度敏感點(diǎn) 低度敏感點(diǎn)：物業(yè)、交通為低度敏感點(diǎn) 品質(zhì) 交通 物業(yè) 產(chǎn)品 價(jià)格 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 品牌 Code of this report | 55 169。 Copyright Centaline Group, 2022 ?客戶臵業(yè)目的： 以首次臵業(yè)或首次改善型居住為主； ?客戶戶型需求 ： 以兩房、三房為主要需求戶型； ?客戶區(qū)域構(gòu)成： 天元區(qū)占絕對(duì)主導(dǎo)，蘆淞及地級(jí)縣市客戶為重要構(gòu)成； ?客戶年齡構(gòu)成： 2535歲為購(gòu)房主力軍，對(duì)產(chǎn)品需求主要為二房、三房；購(gòu)買(mǎi)力極具成長(zhǎng)性； ?臵業(yè)敏感度： 區(qū)域客戶對(duì)價(jià)格、戶型、品質(zhì)的敏感度最高，其次為配套、品牌、景觀等因素 區(qū)域臵業(yè)客戶特征小結(jié) Code of this report | 57 169。 Copyright Centaline Group, 2022 客戶角度（客戶認(rèn)同） 項(xiàng)目角度（先天條件） 項(xiàng)目 市場(chǎng)角度（市場(chǎng)占位） 戰(zhàn)略思考模式： ?占據(jù)體育新城黃金十字路口 ?活力生活區(qū)與都市生活區(qū)臨界面 ?尋找生活新方式 ?需求二房、三房戶型 ?次年輕化，年齡段 30歲左右 ?城市次核心區(qū)域 ?未有借勢(shì)區(qū)域發(fā)展導(dǎo)向的 ?風(fēng)格同質(zhì)化嚴(yán)重 Code of this report | 60 169。 商業(yè)轉(zhuǎn)化 ：在售美的城及周邊供應(yīng)影響，商業(yè)需要轉(zhuǎn)化為沿街商業(yè) +小戶精裝公寓減小風(fēng)險(xiǎn)。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目本體分析 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目判斷 提出問(wèn)題 項(xiàng)目初步發(fā)展戰(zhàn)略思考 項(xiàng)目初步定位 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 客戶分析 提綱： Code of this report | 65 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項(xiàng)目標(biāo)簽 ： 崇尚品質(zhì)生活 +次年輕化客戶需求 = 藝術(shù)范 誰(shuí)不喜歡小資情調(diào)范？ Code of this report | 68 169。 Copyright Centaline Group, 2022 商業(yè) 公寓 酒店 住宅 ? 作用 ? 相互關(guān)系 ? 提升整體檔次的有力手段。 ? 公寓可補(bǔ)充整體開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品端。 Code of this report | 71 169。 Copyright Centaline Group, 2022 產(chǎn)品建議： ?首期貼近市場(chǎng)主流，建議面積在 110平以內(nèi)，可以保證控制風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)；二期從功能尺幅上考慮可以做110125平的三房； 首期以 85110平米的創(chuàng)新兩、三房為主，中期以 7585左右小兩房切入，后期以滿足 110125平改善型客戶需求為主。 Copyright Centaline Group, 2022 國(guó)際藝術(shù)生活藍(lán)本的實(shí)現(xiàn)方式 ——六大系統(tǒng) 國(guó)際藝術(shù) 生活藍(lán)本 教育成長(zhǎng) 加分 商業(yè)配套 完善 藝術(shù)元素 豐富 產(chǎn)品規(guī)劃 極具國(guó)際化 科技節(jié)能 增值 運(yùn)動(dòng)休閑 設(shè)施配套 商業(yè)體系 —— 組團(tuán)服務(wù)級(jí)別、集中大商業(yè)二個(gè)層級(jí)，同時(shí)使必要的生活配套設(shè)施出現(xiàn)在每個(gè)街區(qū)的最佳服務(wù)半徑內(nèi)。 Copyright Centaline Group, 2022 物業(yè)發(fā)展（部分）： ? 昭示性 ? 標(biāo)志性 ? 強(qiáng)有力的建筑沖擊 ? 震撼的景觀展示 標(biāo)簽感 體驗(yàn)感 ? 舒適度 ? 安全性 ? 暢達(dá)率 ? 居住的空間改善 ? 新技術(shù)的合理運(yùn)用 ? 便利的專(zhuān)屬服務(wù) 一個(gè)城市的生活藍(lán)本 Code of this report | 77 169。 Copyright Centaline Group, 2022 78 風(fēng)格建議： 強(qiáng)有力的建筑沖擊 重點(diǎn)推薦 —— 創(chuàng)意而現(xiàn)代的新荷蘭建筑，在株洲市場(chǎng)尚未被采用 代表產(chǎn)品 —— 深圳優(yōu)品藝墅、武漢萬(wàn)科金色家園： ?特點(diǎn)：色調(diào)偏沉穩(wěn)、 用“盒子狀”的懸挑、色塊的變化 等強(qiáng)調(diào)幾何感和設(shè)計(jì)感。 風(fēng)格建議： 強(qiáng)有力的建筑沖擊 Code of this report | 80 169。 Copyright Centaline Group, 2022 震撼的景觀展示 景觀展示： 震撼的景觀展示是客戶接觸項(xiàng)目的重要遭遇 Code of this report | 82 169。 Copyright Centaline Group, 2022 頂層復(fù)式（空中別墅）退臺(tái)設(shè)計(jì)，加大附加值的贈(zèng)送，提高去化率 退臺(tái)空中別墅 ? 客廳挑空，頂層主人套房，類(lèi)別墅的生活體驗(yàn) ? 儲(chǔ)藏室，多功能房等空間的利用，增加居住的舒適便捷 ? 大露臺(tái)空中花園，居高臨下，一覽城市景觀 客廳 挑空 大退臺(tái)空中花園 主臥套房 頂層復(fù)式： 居住的空間改善 Code of this report | 84 169。 Copyright Centaline Group, 2022 4億利潤(rùn)營(yíng)銷(xiāo)保障措施簡(jiǎn)略 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)化 中原代理， 保駕護(hù)航 商業(yè)后臵銷(xiāo)售， 待片區(qū)成熟切入 市場(chǎng) 集中式商業(yè)最小 化，且臨街部分 最大化 靈活的銷(xiāo)售模 式，部分招商出 售產(chǎn)權(quán)鋪 Code of this report | 88 169。 Copyright Centaline Group, 2022 中原掌握了最豐富的本土動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)脈搏 營(yíng)銷(xiāo)本土化。 Copyright Centaline Group, 2022 中原對(duì)于開(kāi)發(fā)商目標(biāo)洞察、在維持商業(yè)運(yùn)營(yíng)同時(shí)，擴(kuò)大商業(yè)價(jià)值。 商業(yè)后置化的最大核心是借機(jī)而動(dòng)，依仗區(qū)域發(fā)展順勢(shì)而為。 中原對(duì)公寓溢價(jià)研究程度深，合理招商酒店，達(dá)成客戶與酒店之間招租協(xié)議，提升售價(jià)。 經(jīng)濟(jì)測(cè)算說(shuō)明： Code of this report | 94 169。 路旗、報(bào)紙、戶外廣告牌、網(wǎng)絡(luò)、短信和雜志、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 住宅出正負(fù)零 樣板房、售樓部到位 高層預(yù)售取得，在中歐項(xiàng)目前開(kāi)盤(pán) 4月初，新品發(fā)布會(huì) 6月底，售樓處揭幕活動(dòng) 加推產(chǎn)品 Code of this report | 96 169?；盍Χ紩?huì)綜合體 項(xiàng)目定位： 4億利潤(rùn)保障： 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)化、營(yíng)銷(xiāo)本土化、商鋪價(jià)值化、 商業(yè)后臵化、公寓產(chǎn)權(quán)化 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)： 計(jì)劃 5月出正負(fù)零， 8月?lián)屧诟?jìng)爭(zhēng)品牌前，完成首開(kāi) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)小結(jié)： 本項(xiàng)目地段與配套作為重要賣(mài) 點(diǎn)，區(qū)別于