【文章內(nèi)容簡介】 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5057 100 100 100% 8889 218 188 86% 9092 108 108 100% 100102 160 160 100% 126130 322 245 76% 139142 195 130 67% 164 3 0 0% 192199 10 3 30% 200+ 21 16 76% 合計 1137 950 84% 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 103107 82 79 96% 109111 24 10 42% 115116 68 68 100% 121123 14 14 100% 131136 86 69 80% 138142 252 199 79% 合計 526 439 83% ? 衡泰國際花園住宅分小高層和高層，基本房型多為標準房型，后期房型采用多贈送空間布局，大陽臺是主要方式。而贈送空間只有在 102平米房型上出現(xiàn)。 戶型特點 102平米二房 自由空間 129平米 標準三房 140平米 大陽臺四房 戶型特點 ? 項目含 3萬平米泰慈公園 ，整個項目圍繞公園配置； ? 此公園綠化是最大賣點。 項目特點 ? 衡泰花園其聯(lián)排和花園洋房的風格為地中海風格，紅瓦灰墻； ? 高層和小高層產(chǎn)品回復到普通的歐式風格路線。 建筑風格 與本項目賣點對比 規(guī) 模 衡泰國際花園 配套 區(qū) 位 品牌 本項目 我項目經(jīng)塑造后可有較強的品牌優(yōu)勢 本項目規(guī)模略大 外部配套經(jīng)過利用后可形成優(yōu)勢 距離市區(qū)較近是衡泰的優(yōu)勢，但本項目的交通條件是自身特點 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 其配套公園的條件與本項目水域特點類似 本項目在建筑風格和立面設計上優(yōu)于衡泰建筑風格和產(chǎn)品設計 其包含了公園，故其他內(nèi)部景觀投入不大，制約了項目再往上提升 圖緯建議：通過品牌塑造和市場炒作，拔高項目形象，深挖社區(qū)內(nèi) 湖，打造特色園林，聯(lián)動琴湖廣場，弱化配套不足。 衡泰國際花園目前推售的是花園洋房，之后會推售高層，這將與本案形成直接的競爭。 對本案影響： ? 淸楓和院地處楓林路中段與李閘路交匯處 ，屬于市場上少有的大型市區(qū)項目； ? 總建筑面積 ，由疊聯(lián)體別墅、花園洋房、 4棟高層住宅組成； ? 建筑風格采用英倫現(xiàn)代風格，赭石面磚、石材貼面。 簡介 淸楓和院 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 ? 高層住宅共 4棟，除 26號樓的低區(qū)還有銷售外其余房源全部銷售完畢； ? 花園洋房一期銷售完畢，二期將在今年下半年推出，但已有較大比例內(nèi)定； ? 在售的是 20戶疊加別墅，面積 206－ 2 213－ 223平米。二期銷售中將以疊加別墅為主體。 戶型特點及去化情況 住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化花園洋房戶型配體去化表33748 49361218748 49361201020304050605860 7476 8687 9192 142143 149151套數(shù) 去化? 淸楓和院高層住宅房型相對簡單，全是 142平米左右的大三房產(chǎn)品； ? 主力總價 156－ 157萬； ? 花園洋房的面積段較豐富，各面積都有一定比例，銷售上除了過小的戶型都去化順利。 清楓和院均價走勢1300010000860075000202240006000800010000120221400009年8 9月 201 0年10 12 月 201 0年1月 3月 201 0年4 6月156157 戶型特點 住宅 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 130131 6 6 100% 142143 268 258 96% 233236 4 4 100% 243245 8 8 100% 合計 286 276 96% 高層住宅 143平米 大附加面積房型 花園電梯洋房 90、 140平米 大附加面積房型 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5860 33 18 55% 7476 7 7 100% 8687 48 48 100% 9192 49 49 100% 142143 36 36 100% 149151 12 12 100% 合計 185 170 91% ? 市中心大型樓盤，配套齊備，出行生活方便 。 ? 項目定位較高，同時配置高端物業(yè)和產(chǎn)品，再輔助以高端行銷模式 。 ? 電梯洋房的配置在常熟較少，符合高端客戶的需求 . 項目特點 與本項目賣點對比 淸楓和院 配套 區(qū) 位 品牌 本項目 同一品牌等級 本項目優(yōu)勢明顯 做為市區(qū)項目其配套明顯優(yōu)于本項目 市區(qū)項目受關注度高 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 同為較新流行的建筑風格 受規(guī)模影響，其無法投入大量景觀投入 無聊是從規(guī)模還是湖泊及出行條件，本項目都有優(yōu)勢 規(guī) 模 淸楓和院即將推出的是別墅，與本案產(chǎn)品差距較大，不是本案主要的競爭對手，其花園洋房戶型的設置及總價的控制是本案可借鑒的地方。 對本案的影響： ? 明日星洲坐落于本項目北側(cè)，是新世紀大道沿線較早的一個大型居住樓盤， ? 占地 13萬平方米，總建筑面積 27萬平米。住宅分二期銷售，其中二期規(guī)劃有 10棟 1132層不等的高層項目，以 120125平方米和 130137平方米為主力戶型。 簡介 明日星洲 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146房型配比和去化情況 ? 明日星洲住宅共分兩期銷售，2022年開盤銷售一期， 2022年年底便是二期尾房 銷售，目前住宅部分售罄 , 現(xiàn)在在售是少量商鋪 . ? 二手住宅均價 7800元 。 ? 住宅銷售時間較早，定位在普通客層，房型上贈送面積較多 。 ? 明日星洲的客源主要以常熟當?shù)厝藶橹?，有不少是虞山?zhèn)鎮(zhèn)政府機關公務員 。 ? 當下有不少的明日星洲房源向外出租，可見該社區(qū)中有較多的非自住客，投資客源也不在少數(shù)。 對本案影響： 明日星洲已經(jīng)去化結(jié)束，對本案沒有競爭壓力，其 2手房的價格對本案的定價有一定的參考依據(jù)。 琴湖片區(qū)動遷安置房：琴湖家園 （ 1） 工程地點：新世紀大道以東、富興路以南、沙家浜路以 北 、 香山路以西 （ 2） 工程規(guī)模： 24萬方 （ 3） 計劃開工時間： 2022820 （ 4） 物業(yè)類型：多層、小高層 ，大量的入住客群，有利于區(qū)域的更加成熟，及商 業(yè)配套的成熟 。 ，本案距離琴湖家園較近，容易讓人將本案化為中低 端的產(chǎn)品，對于本案的產(chǎn)品形象和高端路線的推廣有著很大的負面影響 。 ，項目之間有東區(qū)派公館及富鑫苑存在空間阻隔，動遷 房的 5年交易限制期晚于本項目的開發(fā)周期 . 對本案的影響： 16 41557013093155186308452696029 17 14104 791505010015020025030035042 81 90 959 9 10 21 18 1 201 23 1 241 27 1 311 33 1 381 36 1 37 復1 40 1 421 51 1 551 56 1 60 復1 58 1 601 60 1 651 65 1 781 80 1 862 00 +20974 4456590 1042817633 247023 2801002003004005006008690 110115 129133 138141 142146 150154 155159 167171 178182 187189 191200 243256 2741002181081603221953 10212451300 3 161081601881000501001502002503003505057 8889 9092 100102 126130 139142 164 192199 200+套數(shù) 去化1633 319312886130332189 7 3430 2684213 8 632987124 1260204060801001201406466 9093 100107112119122126130 139148150159171178185193197198203209241243套數(shù) 去化住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146市場匯總 —— 常熟住宅主力戶型段 ? 常熟住宅戶型面積在 130－ 140平米面積段內(nèi)集中分布，同時向該面積段兩側(cè)延伸 。 ? 此面積多為三房戶型，同時有部分復式房型 。 ? 90平米的二房是第二集中面積段 。 ? 各房型都有各自不同的偷面積手法存在 . 市場匯總 —— 總價分布 ? 常熟住宅市場全部以三房房型做為主打戶型 。 ? 以同規(guī)模，相等定位層次樓盤對比，其主力總價范圍為 : 125－ 135萬 項目 總價 萬 中南世紀城 134 世茂尚城 127 衡泰國際花園 126 淸楓和苑 156 尚湖中央花園 87－ 100 明日星洲（二手） 105 注：由于常熟房型中普遍有贈送面積，且贈送面積大小不一，故主力總價只能反映成交價格，而非實際的房型總價 圖緯看本案： ，地段認可度逐漸增加； ，都為 130140左右的三房為主，若本 案也堅持此戶型，則競爭激烈，房價總價高，去化是個難題， 所以建議 適量降低大三房比例，增加小三房比例和 2房比例， 規(guī)避競爭風險， 總價會得到控制 ，客戶接受度提高，而對于開發(fā)企業(yè)單價會有所提高， 利潤也會提高 。 、露臺、多功能室、陽臺等送面積的設計； ，注重異域風情元素的注入的同時，注意細節(jié)精致的塑造 。 ，隨著 3期的陸續(xù)啟動及品牌的 逐漸認可，客戶從區(qū)域逐漸擴大到蘇州及長三角； 項目的優(yōu)勢和機遇 項目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?地塊內(nèi)有水帶，便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 。 ?周邊商業(yè)配套完善，交通通暢，便捷來往市區(qū)及到長三角周邊城市 。 ?中南世紀城、世貿(mào)世紀中心提升了常熟的整體居住品質(zhì)，引導了常熟市場高端房地產(chǎn)的消費，市場存在潛在的高端住宅需求 。 ?常熟近幾年經(jīng)濟增長迅速，人均收入增長明顯，形成一批具有相當購買能力的消費者 . ?今年年是宏觀調(diào)控年，政策影響面廣，不確定性激增 。 ?調(diào)控后減少了投資客，改善性住房也受影響，減少了潛在購買客源 。 ?項目體量大，開發(fā)周期長，項目區(qū)域市場未來供應量大 。 ?市場直接競爭激烈，市場同質(zhì)化產(chǎn)品大量上市 。 ?本案處于世紀大道板塊最南部，一定程度影響了消費者的購買欲望 . 借助周邊地利優(yōu)勢，結(jié)合高端配套， 市場機會， 項目有打造為常熟高檔住宅項目的可能 圖緯看本案： 修 內(nèi) 外 2 ?規(guī)劃 ?建筑 ?戶型 ?景觀 ?配套 ?服務 內(nèi)修品質(zhì)，超越自我； 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務 總體規(guī)劃經(jīng)濟指標 總建面積： 447800平米 總用地面積： 137132平米 物業(yè)