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正文內(nèi)容

圖緯精品-20xx常熟富陽路以北香山南路以西地塊項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及營銷理想建議(編輯修改稿)

2025-02-15 02:05 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5057 100 100 100% 8889 218 188 86% 9092 108 108 100% 100102 160 160 100% 126130 322 245 76% 139142 195 130 67% 164 3 0 0% 192199 10 3 30% 200+ 21 16 76% 合計 1137 950 84% 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 103107 82 79 96% 109111 24 10 42% 115116 68 68 100% 121123 14 14 100% 131136 86 69 80% 138142 252 199 79% 合計 526 439 83% ? 衡泰國際花園住宅分小高層和高層,基本房型多為標(biāo)準(zhǔn)房型,后期房型采用多贈送空間布局,大陽臺是主要方式。而贈送空間只有在 102平米房型上出現(xiàn)。 戶型特點(diǎn) 102平米二房 自由空間 129平米 標(biāo)準(zhǔn)三房 140平米 大陽臺四房 戶型特點(diǎn) ? 項(xiàng)目含 3萬平米泰慈公園 ,整個項(xiàng)目圍繞公園配置; ? 此公園綠化是最大賣點(diǎn)。 項(xiàng)目特點(diǎn) ? 衡泰花園其聯(lián)排和花園洋房的風(fēng)格為地中海風(fēng)格,紅瓦灰墻; ? 高層和小高層產(chǎn)品回復(fù)到普通的歐式風(fēng)格路線。 建筑風(fēng)格 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對比 規(guī) 模 衡泰國際花園 配套 區(qū) 位 品牌 本項(xiàng)目 我項(xiàng)目經(jīng)塑造后可有較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢 本項(xiàng)目規(guī)模略大 外部配套經(jīng)過利用后可形成優(yōu)勢 距離市區(qū)較近是衡泰的優(yōu)勢,但本項(xiàng)目的交通條件是自身特點(diǎn) 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 其配套公園的條件與本項(xiàng)目水域特點(diǎn)類似 本項(xiàng)目在建筑風(fēng)格和立面設(shè)計上優(yōu)于衡泰建筑風(fēng)格和產(chǎn)品設(shè)計 其包含了公園,故其他內(nèi)部景觀投入不大,制約了項(xiàng)目再往上提升 圖緯建議:通過品牌塑造和市場炒作,拔高項(xiàng)目形象,深挖社區(qū)內(nèi) 湖,打造特色園林,聯(lián)動琴湖廣場,弱化配套不足。 衡泰國際花園目前推售的是花園洋房,之后會推售高層,這將與本案形成直接的競爭。 對本案影響: ? 淸楓和院地處楓林路中段與李閘路交匯處 ,屬于市場上少有的大型市區(qū)項(xiàng)目; ? 總建筑面積 ,由疊聯(lián)體別墅、花園洋房、 4棟高層住宅組成; ? 建筑風(fēng)格采用英倫現(xiàn)代風(fēng)格,赭石面磚、石材貼面。 簡介 淸楓和院 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 ? 高層住宅共 4棟,除 26號樓的低區(qū)還有銷售外其余房源全部銷售完畢; ? 花園洋房一期銷售完畢,二期將在今年下半年推出,但已有較大比例內(nèi)定; ? 在售的是 20戶疊加別墅,面積 206- 2 213- 223平米。二期銷售中將以疊加別墅為主體。 戶型特點(diǎn)及去化情況 住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化花園洋房戶型配體去化表33748 49361218748 49361201020304050605860 7476 8687 9192 142143 149151套數(shù) 去化? 淸楓和院高層住宅房型相對簡單,全是 142平米左右的大三房產(chǎn)品; ? 主力總價 156- 157萬; ? 花園洋房的面積段較豐富,各面積都有一定比例,銷售上除了過小的戶型都去化順利。 清楓和院均價走勢1300010000860075000202240006000800010000120221400009年8 9月 201 0年10 12 月 201 0年1月 3月 201 0年4 6月156157 戶型特點(diǎn) 住宅 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 130131 6 6 100% 142143 268 258 96% 233236 4 4 100% 243245 8 8 100% 合計 286 276 96% 高層住宅 143平米 大附加面積房型 花園電梯洋房 90、 140平米 大附加面積房型 花園洋房 面積段 套數(shù) 已售套數(shù) 去化 5860 33 18 55% 7476 7 7 100% 8687 48 48 100% 9192 49 49 100% 142143 36 36 100% 149151 12 12 100% 合計 185 170 91% ? 市中心大型樓盤,配套齊備,出行生活方便 。 ? 項(xiàng)目定位較高,同時配置高端物業(yè)和產(chǎn)品,再輔助以高端行銷模式 。 ? 電梯洋房的配置在常熟較少,符合高端客戶的需求 . 項(xiàng)目特點(diǎn) 與本項(xiàng)目賣點(diǎn)對比 淸楓和院 配套 區(qū) 位 品牌 本項(xiàng)目 同一品牌等級 本項(xiàng)目優(yōu)勢明顯 做為市區(qū)項(xiàng)目其配套明顯優(yōu)于本項(xiàng)目 市區(qū)項(xiàng)目受關(guān)注度高 地 塊條 件 產(chǎn) 品 景 觀 同為較新流行的建筑風(fēng)格 受規(guī)模影響,其無法投入大量景觀投入 無聊是從規(guī)模還是湖泊及出行條件,本項(xiàng)目都有優(yōu)勢 規(guī) 模 淸楓和院即將推出的是別墅,與本案產(chǎn)品差距較大,不是本案主要的競爭對手,其花園洋房戶型的設(shè)置及總價的控制是本案可借鑒的地方。 對本案的影響: ? 明日星洲坐落于本項(xiàng)目北側(cè),是新世紀(jì)大道沿線較早的一個大型居住樓盤, ? 占地 13萬平方米,總建筑面積 27萬平米。住宅分二期銷售,其中二期規(guī)劃有 10棟 1132層不等的高層項(xiàng)目,以 120125平方米和 130137平方米為主力戶型。 簡介 明日星洲 城市區(qū)位分析 樓市板塊分析 競爭個案分析 樓市政策分析 2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146房型配比和去化情況 ? 明日星洲住宅共分兩期銷售,2022年開盤銷售一期, 2022年年底便是二期尾房 銷售,目前住宅部分售罄 , 現(xiàn)在在售是少量商鋪 . ? 二手住宅均價 7800元 。 ? 住宅銷售時間較早,定位在普通客層,房型上贈送面積較多 。 ? 明日星洲的客源主要以常熟當(dāng)?shù)厝藶橹?,有不少是虞山?zhèn)鎮(zhèn)政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 。 ? 當(dāng)下有不少的明日星洲房源向外出租,可見該社區(qū)中有較多的非自住客,投資客源也不在少數(shù)。 對本案影響: 明日星洲已經(jīng)去化結(jié)束,對本案沒有競爭壓力,其 2手房的價格對本案的定價有一定的參考依據(jù)。 琴湖片區(qū)動遷安置房:琴湖家園 ( 1) 工程地點(diǎn):新世紀(jì)大道以東、富興路以南、沙家浜路以 北 、 香山路以西 ( 2) 工程規(guī)模: 24萬方 ( 3) 計劃開工時間: 2022820 ( 4) 物業(yè)類型:多層、小高層 ,大量的入住客群,有利于區(qū)域的更加成熟,及商 業(yè)配套的成熟 。 ,本案距離琴湖家園較近,容易讓人將本案化為中低 端的產(chǎn)品,對于本案的產(chǎn)品形象和高端路線的推廣有著很大的負(fù)面影響 。 ,項(xiàng)目之間有東區(qū)派公館及富鑫苑存在空間阻隔,動遷 房的 5年交易限制期晚于本項(xiàng)目的開發(fā)周期 . 對本案的影響: 16 41557013093155186308452696029 17 14104 791505010015020025030035042 81 90 959 9 10 21 18 1 201 23 1 241 27 1 311 33 1 381 36 1 37 復(fù)1 40 1 421 51 1 551 56 1 60 復(fù)1 58 1 601 60 1 651 65 1 781 80 1 862 00 +20974 4456590 1042817633 247023 2801002003004005006008690 110115 129133 138141 142146 150154 155159 167171 178182 187189 191200 243256 2741002181081603221953 10212451300 3 161081601881000501001502002503003505057 8889 9092 100102 126130 139142 164 192199 200+套數(shù) 去化1633 319312886130332189 7 3430 2684213 8 632987124 1260204060801001201406466 9093 100107112119122126130 139148150159171178185193197198203209241243套數(shù) 去化住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146市場匯總 —— 常熟住宅主力戶型段 ? 常熟住宅戶型面積在 130- 140平米面積段內(nèi)集中分布,同時向該面積段兩側(cè)延伸 。 ? 此面積多為三房戶型,同時有部分復(fù)式房型 。 ? 90平米的二房是第二集中面積段 。 ? 各房型都有各自不同的偷面積手法存在 . 市場匯總 —— 總價分布 ? 常熟住宅市場全部以三房房型做為主打戶型 。 ? 以同規(guī)模,相等定位層次樓盤對比,其主力總價范圍為 : 125- 135萬 項(xiàng)目 總價 萬 中南世紀(jì)城 134 世茂尚城 127 衡泰國際花園 126 淸楓和苑 156 尚湖中央花園 87- 100 明日星洲(二手) 105 注:由于常熟房型中普遍有贈送面積,且贈送面積大小不一,故主力總價只能反映成交價格,而非實(shí)際的房型總價 圖緯看本案: ,地段認(rèn)可度逐漸增加; ,都為 130140左右的三房為主,若本 案也堅持此戶型,則競爭激烈,房價總價高,去化是個難題, 所以建議 適量降低大三房比例,增加小三房比例和 2房比例, 規(guī)避競爭風(fēng)險, 總價會得到控制 ,客戶接受度提高,而對于開發(fā)企業(yè)單價會有所提高, 利潤也會提高 。 、露臺、多功能室、陽臺等送面積的設(shè)計; ,注重異域風(fēng)情元素的注入的同時,注意細(xì)節(jié)精致的塑造 。 ,隨著 3期的陸續(xù)啟動及品牌的 逐漸認(rèn)可,客戶從區(qū)域逐漸擴(kuò)大到蘇州及長三角; 項(xiàng)目的優(yōu)勢和機(jī)遇 項(xiàng)目的開發(fā)挑戰(zhàn) ?地塊內(nèi)有水帶,便于小區(qū)景觀環(huán)境打造 。 ?周邊商業(yè)配套完善,交通通暢,便捷來往市區(qū)及到長三角周邊城市 。 ?中南世紀(jì)城、世貿(mào)世紀(jì)中心提升了常熟的整體居住品質(zhì),引導(dǎo)了常熟市場高端房地產(chǎn)的消費(fèi),市場存在潛在的高端住宅需求 。 ?常熟近幾年經(jīng)濟(jì)增長迅速,人均收入增長明顯,形成一批具有相當(dāng)購買能力的消費(fèi)者 . ?今年年是宏觀調(diào)控年,政策影響面廣,不確定性激增 。 ?調(diào)控后減少了投資客,改善性住房也受影響,減少了潛在購買客源 。 ?項(xiàng)目體量大,開發(fā)周期長,項(xiàng)目區(qū)域市場未來供應(yīng)量大 。 ?市場直接競爭激烈,市場同質(zhì)化產(chǎn)品大量上市 。 ?本案處于世紀(jì)大道板塊最南部,一定程度影響了消費(fèi)者的購買欲望 . 借助周邊地利優(yōu)勢,結(jié)合高端配套, 市場機(jī)會, 項(xiàng)目有打造為常熟高檔住宅項(xiàng)目的可能 圖緯看本案: 修 內(nèi) 外 2 ?規(guī)劃 ?建筑 ?戶型 ?景觀 ?配套 ?服務(wù) 內(nèi)修品質(zhì),超越自我; 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 總體規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總建面積: 447800平米 總用地面積: 137132平米 物業(yè)
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