【正文】 派公館及富鑫苑存在空間阻隔，動遷 房的 5年交易限制期晚于本項目的開發(fā)周期 . 對本案的影響： 16 41557013093155186308452696029 17 14104 791505010015020025030035042 81 90 959 9 10 21 18 1 201 23 1 241 27 1 311 33 1 381 36 1 37 復(fù)1 40 1 421 51 1 551 56 1 60 復(fù)1 58 1 601 60 1 651 65 1 781 80 1 862 00 +20974 4456590 1042817633 247023 2801002003004005006008690 110115 129133 138141 142146 150154 155159 167171 178182 187189 191200 243256 2741002181081603221953 10212451300 3 161081601881000501001502002503003505057 8889 9092 100102 126130 139142 164 192199 200+套數(shù) 去化1633 319312886130332189 7 3430 2684213 8 632987124 1260204060801001201406466 9093 100107112119122126130 139148150159171178185193197198203209241243套數(shù) 去化住宅戶型配體去化表62684 862584 80100200300130131 142143 233236 243245套數(shù) 去化2167661884649014801002003004005006009598 103108 117 120125 128129 130137 141146市場匯總 —— 常熟住宅主力戶型段 ? 常熟住宅戶型面積在 130－ 140平米面積段內(nèi)集中分布，同時向該面積段兩側(cè)延伸 。 ? 以同規(guī)模，相等定位層次樓盤對比，其主力總價范圍為 : 125－ 135萬 項目 總價 萬 中南世紀(jì)城 134 世茂尚城 127 衡泰國際花園 126 淸楓和苑 156 尚湖中央花園 87－ 100 明日星洲（二手） 105 注：由于常熟房型中普遍有贈送面積，且贈送面積大小不一，故主力總價只能反映成交價格，而非實際的房型總價 圖緯看本案： ，地段認(rèn)可度逐漸增加； ，都為 130140左右的三房為主，若本 案也堅持此戶型，則競爭激烈，房價總價高，去化是個難題， 所以建議 適量降低大三房比例，增加小三房比例和 2房比例， 規(guī)避競爭風(fēng)險， 總價會得到控制 ，客戶接受度提高，而對于開發(fā)企業(yè)單價會有所提高， 利潤也會提高 。 ?中南世紀(jì)城、世貿(mào)世紀(jì)中心提升了常熟的整體居住品質(zhì)，引導(dǎo)了常熟市場高端房地產(chǎn)的消費，市場存在潛在的高端住宅需求 。 ?市場直接競爭激烈，市場同質(zhì)化產(chǎn)品大量上市 。 高層建筑 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 現(xiàn)代簡歐風(fēng)格 花園洋房 現(xiàn)代簡歐風(fēng)格是歐式裝修風(fēng)格的一種，多以象牙白為主色調(diào)，以淺色 為主深色為主。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 關(guān)鍵詞：戶型 目前主力購房者的敏感點分析 1. 強(qiáng)調(diào)贈送面積的最大化 VS 贈送面積單價折算 。 5. 強(qiáng)調(diào)空間變化，引領(lǐng)全新生活方式 VS 產(chǎn)品正（增值不多）負(fù)（存在風(fēng)險） 價值的影響 . 消費者的敏感度分析對于產(chǎn)品價格的增值和功能空間設(shè)臵提供了必要的依據(jù)，把握消費者需求心理，實現(xiàn)消費者對于產(chǎn)品的接受程度與產(chǎn)品利潤最大化的有效兼得將是目前主力購房者的敏感點分析的工作重點。 4. 強(qiáng)調(diào)適當(dāng)?shù)馁浰涂臻g 。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層住宅戶型配比 注：配比按 33層平層房型計算，一樓 Loby面積暫未扣除 房型 面積 90 59400 110 14520 125 53625 135 129195 160 31680 200 13200 總面積 301620 房型 套數(shù) 90 693 110 132 125 429 135 924 160 198 200 66 總套數(shù) 2442 693132429924198660200400600800100090 110 125 135 160 20020%5%18%42%11%4%90 110 125 135 160 200三房主要集中在 125135㎡ ，占總房源的 60%， 2房主要集中在 90110㎡ ，比例為31%； 大面積房型中， 160200㎡ 為 4房房型，比例為 9%。 三房戶型 設(shè)計要點： 基本設(shè)置：面積 125135㎡ 舒適性高：凸窗、陽臺、露臺，打造空中庭院生活 實用性高：入戶花園設(shè)計更添實用 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 圖緯建議：目前市場上主力戶型都為 130140左右的大三房，以改善型和剛性需求為主。 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 92㎡ 二室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 115㎡ 三室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 116㎡ 三室二廳一衛(wèi) 高層優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 129㎡ 三室二廳二衛(wèi) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 高層優(yōu)秀戶型推薦 高層戶型優(yōu)秀戶型推薦： 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 190㎡ ，四室 2廳 2衛(wèi) 客廳與臥室以超大觀景陽臺相連；拐 角式大陽臺、大飄窗，讓臥室別具格 調(diào)；主臥獨立衣帽間，超大衛(wèi)生間， 舒適尊貴享受；室內(nèi)空中花園，讓居 住別具自然格調(diào)。 首層情景花園與景觀大露臺，二、三、四層景觀露臺與雙景大空中入戶花園，五層透天露臺花園。 用全新的設(shè)計創(chuàng)造“多維景觀生活”，營造出深諳“空間藝術(shù)”的住宅，在讓居住者的身體得到極大舒展的同時，更獲得一種心理層面的滿足。 愛琴海風(fēng)情景觀 香港 淺水灣風(fēng)情景觀 美國 長島灣風(fēng)情 以湖為中心，以湖 岸線為軸線，串聯(lián) 起 3大州“灣”文明風(fēng)情組團(tuán)景觀。這里的陽光、沙灘、海水確實令人意蕩神馳 ... 淺水灣景觀組團(tuán)內(nèi)部的水景及小品 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 美國長島景觀風(fēng)情 陽光、爛漫、自由，長島風(fēng)情的特真寫照，棕櫚樹、沙灘，海鷗，美國長島永恒的風(fēng)景。 會所要求13%8%42%35%2%不重要、可有可無 功能簡單 免費使用設(shè)施齊全、少量收費 增加休閑娛樂設(shè)施 會所配套 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 規(guī)劃 建筑 戶型 景觀 配套 服務(wù) 會所配套 圖緯建議：我司曾在鴻藝豪苑等項目上與國際知名會所運營公司 鴻藝會進(jìn)行過合作，他們對高端豪宅項目的會所打造，有著豐富的經(jīng)驗和先進(jìn)的理念，所以建議本案在前期聘請鴻藝會進(jìn)行會所的運營管理，將會所打造成圈層社交平臺。這樣才會顯示高端 形象，也才會引發(fā)業(yè)主的尊榮感。 客戶分析 ： 東南開發(fā)區(qū) 城南板塊 虞山別墅區(qū) 城北板塊 市中心區(qū)域 森蘭公寓 客戶來源 客戶特征描述 對物業(yè)價值的需求點 ?以常熟本地客戶為主，在常熟經(jīng)商的蘇州及長三角客戶為輔； ?改善居住條件的二次置業(yè)者與分巢家庭的首次置業(yè)者； ?以自主客為主，投資客為輔； ?有一定經(jīng)濟(jì)實力，注重圈層交際 ?對便利的城市生活有較強(qiáng)依賴感， ?推崇異域文化，講求生活品質(zhì) ?關(guān)注產(chǎn)品較高性價比； ?關(guān)注日常出行距離和公交等出行工具； ?關(guān)注區(qū)域內(nèi)各種生活配套； 客戶總結(jié)： 圖緯觀點：項目一期的客戶主要定位為在常熟區(qū)域內(nèi)客戶，包含常熟本 地人和在常熟經(jīng)商的外地客戶，推廣重點為打造品牌，和快速去化，實 現(xiàn)資金回籠，隨著項目品牌效益的顯現(xiàn)，后續(xù)產(chǎn)品的陸續(xù)投放，客群組 成將會發(fā)生一定的改變，客群范圍將由常熟擴(kuò)大到長三角。 因此，無論是從項目本身物理屬性出發(fā)，還是從 市場信息認(rèn)可的角度出發(fā)，在品牌、配套、資源 和產(chǎn)品之間，社區(qū)內(nèi)部 20220平的湖泊引領(lǐng)的景觀 資源切入更具唯一性，為本案打造親水豪宅。真正的奢侈品從不自封 .當(dāng)各種級別、概念、身份符號、徽章鋪天蓋地的時候，我們完全可以更自信地回歸湖的本質(zhì)進(jìn)行表達(dá)，將其符號化、精神化，讓世人銘記于心，傳播于世。 本案所提供給他們的是： 環(huán)境靜謐和心靈寧靜的共鳴， 世間桃源和萬千繁華的共融于心。 觀湖檢驗： 傳播：獨特性強(qiáng)，傳播快，可持續(xù)發(fā)展。是北歐神話中，遠(yuǎn)古海神埃吉爾的妻子， 九名揚(yáng)波之女的母親。 —— 《 爾雅 》 天下安瀾。 案名建議 項 目定 位 營銷推廣 營銷的理想 項目市場定位： 常熟中心 45萬㎡觀湖國際社區(qū) 案名建議 項 目定 位 營銷推廣 營銷的理想 項目形象定位 ： 城中湖 觀天下 慢生活 空間背景： 找到本案的母體 —— 有自然水脈的原生態(tài)環(huán)境， 為打造融于自然的最高人居境界提供了基礎(chǔ) “時間背景” 讓本案賦有城市精神。痛快的與競爭對手的劃定區(qū)隔，并拉開距離。每個人心中都有一處居住夢想，心靈和精神的目的地。湖營銷不只為賣房子， 更為在這座城市樹立身份坐標(biāo) 。返璞歸真的溝通方式，看似簡單，實則內(nèi)蘊(yùn)深厚。包容、裝載項目可持續(xù)發(fā)展的獨特價值。 不只是具備品類屬性，更會在內(nèi)涵和級別上走得更遠(yuǎn) 不只是提供房子和界線，更提供完整的居住生態(tài)（房子＋自然＋人） 不拘泥古今中外的風(fēng)格，更重視風(fēng)格背后、代表風(fēng)范的居住精粹。 —— 《 孟子 〃 盡心上 》 至若春和景明 ,波瀾不驚。 瀾 ,大波也。 群體：高度對位，看似平常，內(nèi)涵無限。 淡泊雍容：喧囂之外，收拾名利河山，梳理心靈江山。如， 又如， 湖 ,是我們將項目打造成常熟高端豪宅的源點，我 們的一切都必須圍繞她來展開 ！ 觀 中南世紀(jì)城 締造常熟首席 CLD中央生活城 世茂世紀(jì)尚城 打造鼎級國際風(fēng)尚生活社區(qū) 衡泰國際花園 開啟公園生活新紀(jì)元 淸楓和苑 為常熟名門大族的百年基業(yè)立傳 國際級、領(lǐng)袖、中央、百年基業(yè) …… 種種概念彌漫市場 自我封賞的身份標(biāo)簽被廣泛應(yīng)用。 給他們一串評價：有些落后、有些浮夸、膚淺的、高調(diào)的 揚(yáng)長避短是永遠(yuǎn)的法則 : 什么才是我們的區(qū)隔點？ 他們是如何進(jìn)行畫面表現(xiàn)的？ 世茂世紀(jì)尚城 中南世紀(jì)城 案名建議 項 目定 位 營銷推廣 營銷的理想 衡泰國際花園 清楓和院 面對紛紛擾擾的市場，什么才是我們的核心 競爭力？什么才是我們的區(qū)隔點？我們?nèi)绾? 將自己的獨有特質(zhì)展現(xiàn)給市場？ 圖緯的思考： 案名建議 項 目定 位 營銷推廣 營銷的理想 縱然，我們有劃時代的產(chǎn)品高度 當(dāng)我們剖析產(chǎn)品的物理特性，我們發(fā)現(xiàn) …… ☆ 戶均 130㎡以上的純大宅社區(qū) ☆ 錯落的建筑形態(tài)，最大程度融入湖景 ☆ 引入自然水系，形成三面環(huán)水格局 ☆ 20220㎡超大湖景，低密度社區(qū) ☆ 首創(chuàng)高空瞰湖的高層視界 露臺挑高形成空中花園 ☆ 高層大宅大面寬、短進(jìn)深 直面超大生態(tài)園林 縱然，我們擁有宏大的社區(qū)規(guī)模 社區(qū)規(guī)模不是本案核心競爭力 但世紀(jì)大道區(qū)位概念距離城市頂級地段，且不是本案獨享。