【正文】 及分析 三、市場(chǎng)宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 五、 受訪群體對(duì)項(xiàng)目的看法及興趣 /意見等 六、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 在售物業(yè)戶型分析 在售物業(yè)建筑風(fēng)格分析 在售物業(yè)利銷因素分析 借鑒項(xiàng)目專項(xiàng)分析 面積區(qū)間 戶型 總數(shù) 比例 銷售套數(shù) 銷售比例 備注 66— 80㎡ 兩室兩廳 226 % % 80— 94㎡ 兩室兩廳 1022 % 924 % 90— 99㎡ 三室兩廳 496 % 371 % 鳳凰城項(xiàng)目二期待供應(yīng)的三房影響到銷售率，如僅統(tǒng)計(jì)一期開出物業(yè) ，銷售率亦應(yīng)在 85%左右 105— 120㎡ 三室兩廳 1420 % 1314 % 120— 135㎡ 三室兩廳 1596 % 1516 % 受到康橋水岸 124平米三房全部?jī)?nèi)購影響拉升一定比例 130— 140㎡ 四室兩廳 96 % 82 % 160㎡ 左右 四室兩廳 72 % 69 % 會(huì)展板塊大河花園 一、在售物業(yè)的戶型分析 —— 多層 備注：摘取漯河在售 11個(gè)樓盤項(xiàng)目進(jìn)行借鑒匯總分析 解讀 1： 多層三房比例達(dá)到 %，兩房比例為 %，四房及以上比例為 %，本項(xiàng)目在戶 型配比上亦可向該比例靠近。外灘、帝景城、天鑫 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 小學(xué)或幼兒園配套： 以“捐資助學(xué)”形式，在項(xiàng)目最后一期設(shè)置重點(diǎn)小學(xué)或幼兒園，毗鄰可增設(shè)一些兒童嬉戲及親子設(shè)施 1 3 三、會(huì)所及配套 集中商業(yè)配套： 與標(biāo)志性建筑結(jié)合考慮放置 （超市、餐飲、美容美發(fā)、護(hù)理、社區(qū)會(huì)堂、興趣班、補(bǔ)習(xí)社等） 會(huì)所： 在濱河長(zhǎng)廊和標(biāo)志性建筑附近放置 1500平米社區(qū)會(huì)所 日常生活配套： 沿淞江路不考慮做商業(yè)（綠化帶規(guī)劃），在規(guī)劃路靠近社區(qū)大門附件規(guī)劃 2023平米左右配套用房（便利店、面包房、快餐店、家居用品、洗衣服務(wù)以及物管中心等日常生活配套設(shè)施 會(huì)所服務(wù) 商業(yè)配套 2 四、項(xiàng)目開發(fā)思路 開發(fā)順序： 項(xiàng)目占地面積約 450畝，中間有兩 條 規(guī)劃路將項(xiàng)目分成 4塊，初步構(gòu)思項(xiàng)目將根據(jù)征地情況按 上述所示 順序開發(fā) 首期 二期 三期 四期 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 項(xiàng)目主入口 設(shè)計(jì)： 考慮放在 4號(hào)地塊中間的規(guī)劃路上，由于現(xiàn)濱河路未通及河邊環(huán)境未成熟，故建議首期先開發(fā) 4號(hào)地塊， 道路兩邊的環(huán)境需考慮在第一期的開發(fā)內(nèi)，令開售時(shí)項(xiàng)目主入口具備大盤的氣勢(shì)及環(huán)境的舒適度，令意向買家即時(shí)可感覺到項(xiàng)目的鮮明形象； 1號(hào) 2號(hào) 4號(hào) 3號(hào) 營(yíng)造環(huán)境 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 4號(hào) 4號(hào)地塊： 總體規(guī)劃、大盤氣勢(shì)、環(huán)境、低容（容積率可放到最低，令空間感最大化、突 出低密度的感覺），加強(qiáng)外形及戶型特色等 由于每個(gè)地塊都相對(duì)獨(dú)立，在總體規(guī)劃的前題下應(yīng)考慮每個(gè)地塊的特色及賣點(diǎn)，由于 3號(hào)地塊會(huì)先啟動(dòng)，故需重點(diǎn)考慮 4號(hào)地塊的優(yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)，如： 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 3號(hào)地塊： 1期樣版作用、標(biāo)志性建筑、會(huì)所、河濱長(zhǎng)廊等 3號(hào) 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 2號(hào) 2號(hào)地塊：園林、休閑、景觀，在布局上提供一些特色 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 1號(hào) 1號(hào)地塊：重點(diǎn)小學(xué)、幼兒園、兒童樂園、親子設(shè)施等 小學(xué) /幼兒園 道路組織： 由于 4個(gè)地塊較為方正，可考慮在每個(gè)方塊的內(nèi)部加入不同的曲線及動(dòng)線，以加強(qiáng)小區(qū)的感覺及環(huán)境的舒適度； 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 布局設(shè)想： 為爭(zhēng)取最大的南向效果及開發(fā)的效益，在產(chǎn)品排列上應(yīng)考慮將高層放在北邊，以及沿河邊的位置，南部主要為不同層高的洋房及少量的連排、獨(dú)棟等 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 高層 不同層高洋房： 68層、 10層 少量疊加聯(lián)排： 45層 配套 小學(xué) /幼兒園 地標(biāo) /會(huì)所 /商業(yè) 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 景觀： 由于北方天氣的原因，在環(huán)境營(yíng)造方面應(yīng)多考慮使用背景墻、回廊裝飾、旱噴泉、淺水景觀、短草綠化等，避免使用大量林木作為主要手段，以減低投入費(fèi)用及維護(hù)成本； 四、 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 關(guān)于停車問題： 停車可考慮綠化的微坡變化，設(shè)計(jì)小部分半地下停車空間 社區(qū)車流動(dòng)線盡量采用環(huán)形設(shè)計(jì)，規(guī)避車流對(duì)社區(qū)整體環(huán)境破壞 關(guān)于車流與人流組織問題 在主入口進(jìn)入后，要實(shí)現(xiàn)人流和車流的分離 關(guān)于社區(qū)管理與安保問題 小區(qū)出入口（車行和人行）盡量數(shù)量控制 五、整體規(guī)劃指標(biāo)建議 容積率實(shí)現(xiàn) 占地面積： （不含綠化帶 ） 建筑面積：約 7萬 m2 容積率實(shí)現(xiàn) 占地面積： 131畝 （不含綠化帶 ） 建筑面積：約 m2 濱河高層占比 25%，約 其中持有會(huì)所配套商業(yè)：約 9500平米 容積率實(shí)現(xiàn) 占地面積： 建筑面積：約 m2 高層占 35%： m2 容積率實(shí)現(xiàn) 占地面積： 138畝 建筑面積：約 m2 高層占比 40%，約 六、規(guī)劃指標(biāo)匯總 地塊 占地面積（畝） 容積率 其中 總建面 （萬平米） 高層 （萬平米） 聯(lián)排、 810洋房（萬平米） 會(huì)所 /配套 日常生活配套 4號(hào) 7 無 7 \ \ 3號(hào) 131畝 （扣除集中商業(yè) ） （扣除會(huì)所、日常配套計(jì) ） 2號(hào) \ \ 1號(hào) 138畝 \ \ 合計(jì) ,如包含綠化用地 ，合計(jì)約 畝 33 經(jīng)濟(jì)測(cè)算 4號(hào)地塊： 純洋房，售價(jià) 4100元 /平米，凈利潤(rùn) 6039萬元 用地面積 ，地價(jià) 85萬元，建筑面積約 7萬平米 —— 銷售收入： 28472萬元 —— 開發(fā)成本： 16167萬元 （含土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、監(jiān)理費(fèi)用、動(dòng)態(tài)費(fèi)用） —— 開發(fā)費(fèi)用及稅費(fèi)： 6266萬元 —— 凈利潤(rùn)： 6039萬元 3號(hào)地塊： 洋房 /濱河高層 ，洋房售價(jià) 4250元 /平米，濱河高層 4000元 /平米，凈利潤(rùn) 7922萬元， 持有配套物業(yè) 用地面積 131畝，地價(jià)按 85萬元，建筑面積約 ， 地下建筑建筑面積（含人防） 平米 —— 銷售收入： 53705萬元 —— 開發(fā)成本： 34495萬元 （含土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、監(jiān)理費(fèi)用、動(dòng)態(tài)費(fèi)用） —— 開發(fā)費(fèi)用及稅費(fèi)： 11287萬元 —— 凈利潤(rùn)： 7922萬元 1號(hào)、 2號(hào)地塊： 洋房、濱河高層、高層，洋房售價(jià) 4400元 /平米，高層綜合售價(jià) 3900元 /平米，凈利潤(rùn) 19629萬元 用地面積 ， 地價(jià)暫按 100萬元 ，建筑面積約 ，地下建筑面積（含人防） —— 銷售收入： 109656萬元 —— 開發(fā)成本： 66705萬元 （含土地成本、前期費(fèi)用、工程成本、監(jiān)理費(fèi)用、動(dòng)態(tài)費(fèi)用） —— 開發(fā)費(fèi)用及稅費(fèi)： 23322萬元 —— 凈利潤(rùn)： 19629萬元 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 2023/3/72023/3/7March 7, 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 2023/3/72023/3/72023/3/7Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 2023年 3月 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 2:12:30 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023/3/72023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/7 ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023/3/72023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023/3/72023/3/7Tuesday, March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 3月 7日星期二 2023/3/72023/3/72023/3/7 ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023/3/72023/3/72023/3/73/7/2023 2:12:30 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。國(guó)際花園（多層為主）、水畔城邦（含多層）、銀鴿灣（多層為主）、匯景城（多層）、萬和成（多層）、翰林匯、康橋水岸（含多層） 歷史型樓盤為主，