【正文】 110平米 15%左右 70% \ 110120平米 40%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 120130平米 15%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi)（控制在 20套以內(nèi)） 5%以內(nèi) 5% 聯(lián)排疊加型 說明： 首期產(chǎn)品主力客戶為召陵區(qū)主力購房客群，主力總面積段控制在 90120平米， 總價控制在 3848萬之間 考慮在戶型設(shè)計(jì)時部分戶型空間的贈送問題 聯(lián)排疊加作為試水型產(chǎn)品，應(yīng)控制套數(shù)，面積應(yīng)控制在 200平米以內(nèi) 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時在功能布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 二期戶型配比（ 3號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 8090平米 3% 23% \ 90100平米 20% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 15%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 25%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房 2廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 7%左右 7% 聯(lián)排疊加型 說明： 通過首期的規(guī)模效應(yīng)和品質(zhì)形象，項(xiàng)目已具備吸納金山板塊改善型需求的條件，相對于一期的基礎(chǔ)上，增大舒適性三房的供應(yīng)（三房面積適當(dāng)放大） 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 三期戶型配比（ 2號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 90100平米 20% 20% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) （備注： 110以上盡量增加 2衛(wèi)戶型 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160200平米左右 5%左右 5% 聯(lián)排疊加型 /躍層 說明： 2號地塊開發(fā)，本項(xiàng)目規(guī)模效應(yīng)、明星盤效應(yīng)以及景觀已形成，三期產(chǎn)品舒適度可進(jìn) 一步適度提高，同時增加一部分 140平米左右 4房產(chǎn)品供應(yīng)，降低兩房產(chǎn)品的比例 四房產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時在功能布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立 的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 120以上三房及大面積的四房產(chǎn)品要考慮設(shè)計(jì)舒適的衣帽間 綜合觀點(diǎn) 戶型 面積 比例（套數(shù)） 合計(jì) 備注 4期戶型配比（ 1號地塊） 兩房兩廳 1衛(wèi) 90100平米 15% 15% 可做到 2+1戶型 三房兩廳 1衛(wèi) 100110平米 10%左右 70% \ 110125平米 30%左右 可做到 3+1戶型 三房兩廳 2衛(wèi) 125135平米 30%左右 可做到 3+1+“ 1”（多功能）戶型 四房兩廳兩衛(wèi) 140平米左右 5% 5% 4+“ 1”戶型 四房兩廳 3衛(wèi) /2衛(wèi) 160200平米左右 10%左右 10% 聯(lián)排疊加型 /濱河觀景平層華宅 說明： 1號地塊開發(fā)作為最后一期，同時濱河改造應(yīng)以完成，可以考慮增加建造一些高舒適的終極居住物業(yè) 120以上三房及四房要考慮舒適衣帽間設(shè)計(jì)，四房要考慮雙主臥設(shè)計(jì) 160平米以上的觀景高層，需要考慮玄關(guān)門廳等戶型中的儀式感元素 聯(lián)排疊加 160平米產(chǎn)品要做好玄關(guān)的門廳設(shè)計(jì)，同時在功能布局允許的情況，亦要考慮相對獨(dú)立的小型接待廳，成為一定意義上的“四房三廳產(chǎn)品” 戶型配比匯總表 戶型 面積段 各地塊配比 備注 4號 3號 2號 1號 兩房兩廳 1衛(wèi) 8090 5% 3% 0 0 \ 90100 20% 20% 20% 15% 2+1 三房兩廳 1衛(wèi) /2衛(wèi) 100110 15% 15% 10% 10% \ 110125 40% 控制在 120以內(nèi) 30% 30% 30% 3+1 三房兩廳 2衛(wèi) 120135 15% （控制在 125左右） 25% 30% 30% 3+1+1 （ 多 功 能間 ） 四房兩廳 2衛(wèi) 140左右 0 0 5% 5% 4+1（ 多功能間） 四房兩廳 2衛(wèi) /3衛(wèi) 160200 5% 7% 5% 10% 聯(lián)排疊加 /濱河平層大宅 /頂層躍層 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)想 綜合觀點(diǎn) 本項(xiàng)目低容產(chǎn)品建筑風(fēng)格建議設(shè)想為線條硬朗簡約風(fēng)格混搭一些新古典元素 本項(xiàng)目高層建筑風(fēng)格建議采用新古典混搭建筑風(fēng)格 多層洋房 多層洋房 小高層 /高層 小高層 /高層 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見等 六、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 項(xiàng)目開發(fā)思路 項(xiàng)目總體規(guī)劃思路 一、項(xiàng)目定位 ? 整體 項(xiàng)目定位： 城區(qū)中的養(yǎng)生 /休閑地產(chǎn)項(xiàng)目 —— 陽光社區(qū)，綠色生活 ? 整體項(xiàng)目 特色： 低容、環(huán)境、空間、健康、舒適 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 河濱長廊： 沿河邊建河濱長廊，與會所相結(jié)合，提供休息、健體、燒烤、跑步、單車、籃球場、網(wǎng)球場、健身等一系列健康、休閑設(shè)施 二、項(xiàng)目核心賣點(diǎn) 地標(biāo)性建筑： 在項(xiàng)目沿主干道北側(cè)建一特色建筑，讓項(xiàng)目形象及特色鮮明，吸引途徑車輛的注意，擴(kuò)大口碑 。該綜合體包含五星級酒店、 K11藝術(shù)村、大型藝術(shù)購物商場、超甲級寫字樓等高端生活元素。 快速形成規(guī)模效應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)雖然在產(chǎn)品具有多元化的搭配，但產(chǎn)品純粹度不高（目前僅有熙園的聯(lián)排疊加別墅市場關(guān)注度高），如項(xiàng)目能形成低容產(chǎn)品的規(guī)?；_發(fā)，并快速形成規(guī)模，可具備持續(xù)性的競爭優(yōu)勢。純粹洋房物業(yè)屬于 市場空白 純粹的低容社區(qū)極少、品質(zhì)一般或較差： 在漯河純粹多層項(xiàng)目僅有經(jīng)開區(qū)萬和城和匯景 城，以及郾城區(qū)的盛世浩苑（經(jīng)適房）項(xiàng)目，且品質(zhì)較低。漯河 .淞江路與桐柏路項(xiàng)目 市場調(diào)研及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議方案 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見等 六、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 市調(diào)的目的 市調(diào)的范圍 市調(diào)的方法 一、市調(diào)的目的 在進(jìn)一步了解漯河及召陵區(qū)房地產(chǎn)市場情況基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目地塊分析，提出項(xiàng)目定位及整體規(guī)劃建議，并依據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)和市場機(jī)遇擬定本項(xiàng)目的啟動區(qū)策略和推售策略 二、市場調(diào)研范圍 地塊及周邊環(huán)境調(diào)研，分析地塊的區(qū)位及地塊的優(yōu)劣勢 供應(yīng)市場情況調(diào)研，分析漯河市場及召陵區(qū)價格情況和產(chǎn)品情況 需求市場情況調(diào)研，分析客戶對項(xiàng)目的認(rèn)可度和項(xiàng)目的認(rèn)同度 潛在競爭情況調(diào)研，分析潛在物業(yè)的供應(yīng)產(chǎn)品形態(tài)和未來的競爭走勢 專項(xiàng) (物業(yè)）論證調(diào)研，分析漯河利銷項(xiàng)目的產(chǎn)品特質(zhì)，對本項(xiàng)目產(chǎn)品的啟示 其他方面，即營銷策略實(shí)施設(shè)想的業(yè)內(nèi)試探和論證 三、市場調(diào)研方法 市場走訪 /電話征詢 走訪樓盤 36個，并通過電話征詢進(jìn)行數(shù)據(jù)驗(yàn)證 問卷調(diào)查 市區(qū)內(nèi)客戶意向問卷征詢 1200余份 行業(yè)人士約談 /座談 訪談?wù)倭陞^(qū)銷售總監(jiān) 4人，金山板塊銷售總監(jiān) 2人，并進(jìn)行其他區(qū)域關(guān)系朋友訪談以及一 線銷售人員訪談 相關(guān)行政部門數(shù)據(jù)查詢 通過關(guān)系，調(diào)研房管局相關(guān)召陵區(qū)樓盤成交數(shù)據(jù)若干 展會調(diào)研 漯河房展會走訪 專項(xiàng)訪談 對召陵區(qū)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)想進(jìn)行無主題敞開性訪談兩次 目錄 一、前言 二、地塊情況及分析 三、市場宏觀現(xiàn)狀 四、未來幾年的供應(yīng)狀況及競爭環(huán)境 五、 受訪群體對項(xiàng)目的看法及興趣 /意見等 六、 項(xiàng)目的發(fā)展方向 七、 可比性項(xiàng)目產(chǎn)品分析 八、 項(xiàng)目規(guī)劃建議 地塊區(qū)位優(yōu)劣勢分析 地塊現(xiàn)狀優(yōu)劣勢分析 金山組團(tuán) 金山組團(tuán) 召陵組團(tuán) 城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 城市生態(tài)居住示范區(qū) 召陵區(qū)：城市副中心，產(chǎn)業(yè)物流基地 解讀 1： 所在區(qū)域?yàn)楫a(chǎn)業(yè)物流重心發(fā)展區(qū)，同類物業(yè)開發(fā)，與河西比較有劣勢 從城市規(guī)劃功能來看，作為居住物業(yè)開發(fā)，本項(xiàng)目與隔河相望的金山組團(tuán)在區(qū)位競爭上存在劣勢 一、地塊區(qū)位優(yōu)劣勢 —— 區(qū)域規(guī)劃解讀 會展板塊 本項(xiàng)目 淞江路 黃河路 中山路 區(qū)政府 解讀 2：項(xiàng)目處在本區(qū)域核心發(fā)展區(qū)的邊緣地帶，優(yōu)勢不夠突出 召陵區(qū)核心發(fā)展區(qū)當(dāng)前處于淞江路以南，黃河路以北之間狹長區(qū)域，當(dāng)前淞江路以北居住環(huán)境較差 召陵熱點(diǎn)發(fā)展區(qū) 經(jīng)開區(qū)北組團(tuán)： 處于待深度開發(fā)狀態(tài)，村莊和部分拆遷房 熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域： 政府機(jī)構(gòu)遷入、開發(fā)熱度高，公園規(guī)劃、道路規(guī)劃具有一定優(yōu)勢，亦是未來召陵區(qū)最佳的居住區(qū)域 待開發(fā)區(qū)域： 目前以農(nóng)地和村路為主，除中山路貫通外，其他道路規(guī)劃待建中 濱河景觀帶建成區(qū) 解讀 3： 核心區(qū)居住環(huán)境較好，項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境較差，與召陵板塊相比有劣勢