【正文】 東路1號(hào)聯(lián)系電話053182601116開發(fā)商山東魯信房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司占地面積24畝建筑面積37000平方米容積率綠化率38%主力面積120150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)76008300元/平方米車庫價(jià)格140000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用物業(yè)形態(tài)多層、小高層、高層，共197套。但由于該地塊緊鄰火車站，因此住宅品質(zhì)相應(yīng)也有所下降。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2008年初交房。開盤時(shí)間2006年5月開盤。 濟(jì)南樓市價(jià)格總體分布為東南高，西北低，中間挺的價(jià)格坡度狀； 216。96 / 96項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面積(m2)主力面積(m2)主力總價(jià)(萬元）戶型分布開盤時(shí)間入住時(shí)間會(huì)所魯信文匯花園青年東路1號(hào)37000120150106一梯二戶2005年5月05年12月底無銀豐山莊舜耕路東側(cè)150000141330一梯二戶2005年4月2006年4月有偉東新都東八里洼組團(tuán)1030000127146－73一梯二戶2005年5月2007年5月有偉東城市精英東八里洼組團(tuán)2000095130一梯二戶2006年5月2007年11月有陽光100陽光新路35000096150一梯二戶2006年11月2007年12月有天泰太陽樹千佛山以東200000一梯四戶2006年9月2008年3月有依山居陽光舜城重華苑80000170230一梯二戶2006年8月2007年8月有巴黎花園明湖西路303號(hào)200000100130一梯四戶2006年5月2007年9月有偉東帝景玉函路舜玉路南400200120150一梯二戶2006年10月2007年12月有歷山名郡歷山路220000120167一梯二戶2006年4月2007年8月無歷山苑歷山路48號(hào)1000090140一梯四戶2006年4月2007年3月未定銀座晶都國際順河街15000080139二梯三戶2006年10月2008年1月無大舜天成自由城如意街13號(hào)2766660100四梯十二戶2006年4月2007年9月無二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場高檔樓盤分析根據(jù)本項(xiàng)目所處的地理位置為濟(jì)南市中心，在項(xiàng)目定位時(shí)必定為濟(jì)南市高檔住宅，現(xiàn)經(jīng)調(diào)查，濟(jì)南高檔住宅在銷售價(jià)格上，一般均價(jià)在5000元/平方米以上，現(xiàn)對以下均價(jià)在5000元/平方米以上的樓盤進(jìn)行參考分析： 參考樓盤如下：魯信文匯花園、銀豐山莊、偉東新都、偉東城市精英、陽光100、天泰太陽樹、依山居、巴黎花園、偉東帝景、歷山名郡、歷山苑、銀座晶都國際、大舜天成自由城規(guī)模分析分析：216。 主力面積2房在90—120平方米，3房在130—160平方米，除依山居定位面積較大，整個(gè)項(xiàng)目定位中無二房，單位面積最大的達(dá)330平方米，大舜天城自由城為精裝酒店式公寓，故在單位面積規(guī)劃上較小。 歷山苑7層也配備了電梯，是濟(jì)南地區(qū)少有的高檔住宅中多層帶電梯的樓盤?？驮捶治?）職業(yè)：以機(jī)關(guān)公務(wù)員及外來經(jīng)商者為主，高新區(qū)及市中心區(qū)域白領(lǐng)為輔。216。3路石門－火車站荷花路、新國道超市、車站北街、省胸科醫(yī)院、青龍橋、泉城廣場、趵突泉、大觀園。104路濟(jì)南大學(xué)－趵突泉東門青龍山長途站、王官莊小區(qū)、南辛莊街、兒童醫(yī)院、大觀園、青年團(tuán)路、五龍?zhí)豆珗@。配套附表：配套名稱生活農(nóng)貿(mào)市場、眼睛行、小型超市、五金鋪、東方航空售票處。地塊機(jī)會(huì)點(diǎn)：（O）1) 本地塊地處濟(jì)南市中心，是不可多得的地理位置。由于本項(xiàng)目目前處于前期發(fā)展階段，有關(guān)設(shè)計(jì)方案尚未出來，我們結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)有的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行開發(fā)成本收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，在充分結(jié)合前面的市場分析和項(xiàng)目分析，供開發(fā)商參考，具體有關(guān)分析如下：216。項(xiàng)目初步研究，合作談判、簽約；項(xiàng)目公司設(shè)立、土地一級開發(fā)手續(xù)審批；土地掛牌手續(xù)辦理，土地出讓，取得土地證；項(xiàng)目規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)；項(xiàng)目規(guī)劃手續(xù)申報(bào)、審批，落實(shí)市政配套方案；辦理項(xiàng)目開工審批手續(xù)，列入年度計(jì)劃、領(lǐng)取施工許可證；施工現(xiàn)場三通一平，施工準(zhǔn)備。工作內(nèi)容包括：現(xiàn)場三通一平、開工準(zhǔn)備，基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)施工、外裝修、設(shè)備安裝，小市政配套、綠化、環(huán)境工程等。市政基礎(chǔ)配套工程費(fèi)用估算本項(xiàng)目費(fèi)用包括大市政建設(shè)集資費(fèi)、室外工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)以及整個(gè)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的環(huán)境工程、綠化工程等設(shè)計(jì)費(fèi)和建設(shè)費(fèi)等。不可預(yù)見費(fèi)用估算不可預(yù)見費(fèi)用估算用于整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中不可預(yù)見性的費(fèi)用支出，以及某些項(xiàng)目費(fèi)用不足的補(bǔ)充和緊急、應(yīng)急情況下各項(xiàng)費(fèi)用的支出。綜合以上各因素初步評價(jià)，本項(xiàng)目具有不錯(cuò)投資價(jià)值，建議開發(fā)商進(jìn)一步跟進(jìn)，與政府有關(guān)部分磋商，同時(shí)進(jìn)一步了解本項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)成本。l 以上數(shù)據(jù)的測算,是在假設(shè)這個(gè)項(xiàng)目可完全實(shí)現(xiàn)銷售的情況下進(jìn)行測算的，但是在今后幾年，國家政策的不斷出臺(tái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場是否還如此樂觀，是否可以實(shí)現(xiàn)90％以上的去化率，尚需進(jìn)一步的市場研究分析。按市場平均行情250萬元/年預(yù)估。第七部分 投資估算與資金籌措一、項(xiàng)目建設(shè)總投資構(gòu)成按照目前濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況分析，該項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資的主要構(gòu)成內(nèi)容包括：拆遷安置及綜和補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)、管理費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)和建設(shè)利息。建設(shè)周期與進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目的全部任務(wù)計(jì)劃用4年時(shí)間完成，整個(gè)項(xiàng)目大致分為兩期進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 目前濟(jì)南市中心居住項(xiàng)目極為希缺，本項(xiàng)目以四高住宅項(xiàng)目為主要發(fā)展方向住宅規(guī)劃（為主） 沿順河路路為濟(jì)南的重要城市干道，館驛街為現(xiàn)有商業(yè)街，具有較高的商業(yè)升值潛力。地塊威脅點(diǎn)：（T）1) 本地塊位于市中區(qū)與天橋區(qū)交匯處，周邊環(huán)境及市政管理較差。3）本地塊與濟(jì)南各大旅游景點(diǎn)相近，尤其與濟(jì)南市著名景點(diǎn)豹突泉、黑虎泉、大明湖相隔只有1000多米。K59路現(xiàn)代家電市場－窯頭路匡山小區(qū)、八里橋、華聯(lián)商廈、大觀園、趵突泉。43路玉函小區(qū)－火車站土屋路、東八綜合市場、東八里洼、山東財(cái)政學(xué)院、植物園、濟(jì)南中學(xué)、大觀園、市政府83路匡山小區(qū)－解放橋八里橋、經(jīng)一緯九、市立二院、火車站、大明湖。宗地現(xiàn)有被拆遷戶1316戶，其中：住宅1234戶，非住宅戶78戶，；被收購?fù)恋貑挝?家，占地約1300平方米。216。 偉東新都是南部地區(qū)超大型社區(qū)，投資方具有外資背景，定位于國際級生活社區(qū)，規(guī)劃目標(biāo)直至溫哥華。 在房型的布局上，不夠合理，造成面積的浪費(fèi)較大，單位面積偏大。 銀座晶都國際為商住辦綜合項(xiàng)目，但其優(yōu)越的市中心地理位置及高標(biāo)準(zhǔn)的整體規(guī)劃，必將成為未來濟(jì)南市中心的標(biāo)志性建筑。216。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年9月底交房。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年3月底交房。項(xiàng)目簡介歷山名郡項(xiàng)目位于濟(jì)南柴油機(jī)廠廠區(qū)是以住宅為主，集辦公、商業(yè)為一體的高檔綜合性社區(qū)。 項(xiàng)目名稱巴黎花園項(xiàng)目地址明湖西路303號(hào)聯(lián)系電話053180677777開發(fā)商濟(jì)南華黎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積78000平方米建筑面積200000平方米容積率綠化率40%主力面積100130平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5300元/平方米車庫價(jià)格12萬/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用未定物業(yè)形態(tài)多層、小高層，高層，共1400戶。 該區(qū)域?yàn)闈?jì)南市市中心，商業(yè)氛圍及市政配套相當(dāng)齊全；216。項(xiàng)目簡介該項(xiàng)目東臨西濼河，北面為現(xiàn)二印家具城。 會(huì)所面積規(guī)劃中開盤時(shí)間2006年10月底開盤。湖光山色、嘉匯入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年8月交房。 會(huì)所面積規(guī)劃中會(huì)所形式對內(nèi)開盤時(shí)間2006年9月開盤。 項(xiàng)目名稱陽光100（三期）項(xiàng)目地址陽光新路聯(lián)系電話053187169999占地面積335畝建筑面積350000平方米容積率綠化率55%主力面積96150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)5260元/平方米（廚衛(wèi)精裝）車庫價(jià)格85000元/個(gè)銷售率70%按揭7成戶型分布一梯二戶物管費(fèi)用物業(yè)形態(tài)小高層，高層。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年5月底交房。生態(tài)印象項(xiàng)目地址東八里洼組團(tuán)聯(lián)系電話053186502177項(xiàng)目口號(hào)濟(jì)南南部稀缺地域占地面積133004平方米建筑面積270000平方米容積率綠化率40%主力面積120180平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)4450元/平方米4660元/平方米車庫價(jià)格未定銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用物業(yè)形態(tài)小高層。 會(huì)所面積7080平方米會(huì)所形式對內(nèi)開盤時(shí)間分三期開發(fā)，目前二、三期在售，三期于2006年2月開盤。216。216。 南部區(qū)域區(qū)域概況區(qū)位：經(jīng)十路以南區(qū)域產(chǎn)品： 小高層、高層價(jià)格：42608800元/平方米代表個(gè)案：魯能領(lǐng)秀城、世紀(jì)佳園（三期）、銀豐山莊、偉東榮祥花園項(xiàng)目地址歷城區(qū)華龍路和七里河路交匯處聯(lián)系電話053187582777開發(fā)商濟(jì)南實(shí)力房地產(chǎn)有限公司占地面積126700平方米建筑面積300000平方米容積率綠化率35%主力面積98150平方米車位數(shù)量未定銷售均價(jià)3800元/平方米車庫價(jià)格出租：120元/個(gè)/月銷售率70%按揭7成戶型分布一梯四戶物管費(fèi)用物業(yè)形態(tài)6幢多層、8幢小高層。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年年底交房。 入住時(shí)間預(yù)計(jì)2007年6月30日交房。 配套的不完善，環(huán)境較差，給濟(jì)南西南部房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了很大的影響。榮祥花園、金色港灣分析：216。入住時(shí)間預(yù)計(jì)2008年上半年交房。入住時(shí)間未定。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目位于山大路西鄰，科技市場東鄰，地理位置較為理想。216?！爸惺琛蓖恋爻杀救〉贸杀据^高，地塊較小，不利于規(guī)模開發(fā)，外地開發(fā)商關(guān)注度較小狹長的地理空間結(jié)構(gòu)以及新城建設(shè)的加快，“東拓”、“西進(jìn)”成為新城建設(shè)的重點(diǎn)，奧體中心的開工、省政府的東遷，京滬高鐵的建設(shè)等，使得東部新城和西部新城潛在土地供應(yīng)較大，并有大規(guī)模性土地，將成為開發(fā)商關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域。 企業(yè)來源 　　 從中標(biāo)企業(yè)來看，本地中小開發(fā)企業(yè)占市場主導(dǎo)，外來有實(shí)力的開發(fā)商較少，主要是受土地供應(yīng)規(guī)模影響，多以中小地塊向市場供應(yīng)所致。 成交土地技術(shù)指標(biāo) 　　 ，所占比例為45%，%。按供應(yīng)宗數(shù) 按供應(yīng)面積 　　 土地出讓方式 　　二季度所公告的土地出讓方式全部為掛牌。 濟(jì)南二季度土地供應(yīng)情況 供應(yīng)時(shí)間 4月份公告土地9宗，占二季度總供應(yīng)宗數(shù)的60%，%。2006年以來，由于政策效力日益凸顯，用地強(qiáng)度加大，高層、小高層的比例日益趨近多層，因此高層住房的去化率不容忽視。其中，3500—4000和4000—4500元/平方米價(jià)位的銷量增長達(dá)3至5倍以上。步入2006年后，從供應(yīng)產(chǎn)品來看，本季度新增樓盤仍以普通住宅為主，主力面積在120150平方米，并有兩個(gè)市區(qū)的別墅項(xiàng)目在本季度集中上市。在國家為穩(wěn)定房價(jià)新出臺(tái)的一系列調(diào)控措施制約下，濟(jì)南市前5個(gè)月商品住房累計(jì)平均價(jià)格均未超過去年的2574元/平方米，呈現(xiàn)出罕見的、相對穩(wěn)定的負(fù)增長態(tài)勢?？偨Y(jié)：近兩年濟(jì)南宏觀經(jīng)濟(jì)保持高速增長，居民收入增加，銀行存款增加，物價(jià)指數(shù)平穩(wěn)。216。216。濟(jì)南屬暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，年平均氣溫14攝氏度，年平均降水量650700毫米。第一部分 濟(jì)南簡介濟(jì)南市是中國東部沿海經(jīng)濟(jì)大省——山東省省會(huì)，是全省的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。對外經(jīng)濟(jì)文化合作與交流日趨活躍，已躋身于“中國經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力50強(qiáng)”和“中國投資環(huán)境40優(yōu)”城市的行列。 全年在崗職工平均工資16472元，%。 %，%。%。但今年以來，由于宏觀調(diào)控力度不斷加大，尤其是去年自6月1日起執(zhí)行征收營業(yè)稅等相關(guān)新政策