【正文】 證的程序。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。圖13 寶山商品房供求比適當(dāng)，市場發(fā)展健康資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心（2）從竣工與施工面積看未來供給寶山區(qū)近兩年竣工面積與施工面積的比值略低于1/2，較接近國際標(biāo)準(zhǔn)。F 大華板塊本板塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。該板塊的客戶以本區(qū)域客戶為主。（5）小結(jié)近幾年間寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢，供求同步增長，價格一路上揚(yáng)?？傮w說來，競爭區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況良好。吳淞新城的一半已售完，其它部分約6萬平方米還未開盤；四季花城目前開首期的第一部分約300多套，雖未開盤但已預(yù)定一空。在新盤方面，據(jù)中原估計，由于近期競爭區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，未來兩三年內(nèi)競爭區(qū)域的新盤供應(yīng)有放量的可能，但總量不會太大。n 客戶特征從當(dāng)前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：F 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無國道穿越，二無高速公路聯(lián)動，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購房的外區(qū)人士對寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導(dǎo)入效應(yīng)遠(yuǎn)不如閔行和浦東，因此歷來寶山區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。 萬科四季花城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)江楊北路1085號發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海萬科寶山置業(yè)有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：210,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB4,000元/M2（首批均價） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）9398106131銷售情況：尚未開盤，但現(xiàn)已基本預(yù)訂一空。目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善。該地塊被環(huán)抱在舊式工房內(nèi)，周圍居民以工薪階層為主。并且地塊附近有多條公交線路，其中，75路、125路、711路是終點(diǎn)站。172。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準(zhǔn)確性。= 3738以項(xiàng)目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。n 以小高層的定價為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場小高層和多層的價格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價為200元/M2，即多層的銷售價格為3775元/M2。= 3239以樣本F為參考： 3444247。 91號地塊財務(wù)評價通過前面的收益及成本估算，可算出91號地塊項(xiàng)目的投資利潤率：投資利潤率=利潤總額/總投資=（––1269）/= %%，若采用貸款等籌資方式，自有資金的投資利潤率會更高。由于本項(xiàng)目開發(fā)時期將在未來兩年，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場變化有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。表38 多層價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段環(huán)境建筑年代樓層裝修合計權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度　比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度　比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度1111　比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度1　比較系數(shù)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對象的市場價格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價：以樣本A為參考： 3534247。綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價及以存量房為基礎(chǔ)定價，取平均值可得92號地塊多層的銷售價格為3682元/M2。隨著91號地塊的開發(fā)區(qū)域價值會得到一定提升。中原認(rèn)為91號地塊的土地價值優(yōu)于92號地塊。= 3903以樣本E為參考： 3186247。然后，以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個參考價格，進(jìn)行比較后確定多層的最終價格。表36 小高層價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重吳淞新城（二期）住友寶蓮（三期）明月花園（四期）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)小區(qū)規(guī)模10%區(qū)域位置20%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計15%1房型設(shè)計15%1配套設(shè)施10%1主題提煉5%1合 計100%///數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價：以項(xiàng)目A（吳淞新城）為參考： 4000247。（4） 底層商鋪定價中原調(diào)查了周圍的商鋪?zhàn)馐矍闆r，考慮了商鋪的位置、面積、樓層等因素，確定小區(qū)底商的租金為2元/M2= 3726以樣本B為參考： 4318247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡略認(rèn)為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時期內(nèi)發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。((教育設(shè)施((((生活服務(wù)設(shè)施((((((交通條件(((((環(huán)境質(zhì)量(((綜合(((((綜上所述，91號地塊的土地價值優(yōu)于92號地塊。172。南側(cè)有農(nóng)貿(mào)市場，北側(cè)有快客便利店及其他零星商業(yè)。91號地塊東側(cè)隔寶山區(qū)成人教師進(jìn)修學(xué)校與一小馬路相鄰，正對居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約200米；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對面為新吳淞農(nóng)貿(mào)市場、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。n 物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū)景觀資源毗鄰長江口和即將落成的吳淞開埠紀(jì)念廣場，面江而立以江景為主，景觀資源上層，但江對面是集裝箱碼頭，略顯遺憾交通配套資源有到五角場、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車；另外明珠線延伸段也將經(jīng)過目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善生活配套資源淞濱路沿線較為繁華，有超市、國美電器、銀行等 各項(xiàng)生活配套齊全規(guī)劃布局小區(qū)中心1000M2的主題廣場，將小區(qū)分為兩部分規(guī)劃布局合理，感覺舒展自如建筑布局一期規(guī)劃的建筑由北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯落有致富于變化的天際線同時滿足了景觀和采光要求小區(qū)環(huán)境目前小區(qū)周邊多為老建筑環(huán)境略顯雜亂小區(qū)配套區(qū)內(nèi)配有200個車位和2條步行街配套設(shè)施較完善售樓處包裝售摟處位于街口，裝修一般雖然較為寬敞，但整體感覺較差其他建筑外立面藍(lán)白相間，線條簡潔建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路1242號（海江路南）發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：100,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB4,3005,600元/M2（三期） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）100130140套數(shù)比重（%）42%58%注：是三期兩棟小高層的房型配比。n 未來中高檔商品房需求量預(yù)估前文已述，寶山區(qū)的商品房需求呈穩(wěn)步上升的趨勢，結(jié)合近兩年成交物業(yè)的單價及總價的分布情況，可以看到對于單價4000元/ M總價40萬元以上的商品房的需求無論是絕對量還是相對量上都有較大幅度提高，到2002年對于總價在40萬元以上的商品房的需求量達(dá)到2080套，按戶均110 M2計算（ M2/套），則需求總面積約為23萬M2。（4）競爭區(qū)域商品住宅需求及客戶分析n 需求特征從02年全年寶山的成交情況看， 單套成交價格主力范圍為25003500元/ M2，峰值3000元/ M2，單套成交面積主力范圍為90130 M2 /套，峰值90 M2 /套；單套成交總價主力范圍為2040萬元/套，峰值30萬元/套。F 未來兩年供給預(yù)測競爭區(qū)域內(nèi)未來兩年的供給從兩個方面來估計：一是目前已有樓盤的后續(xù)項(xiàng)目和2002年已報建的樓盤；二是估計未來兩年出現(xiàn)的新盤。F 區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競爭區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化主要表現(xiàn)在兩個方面：其一，住宅產(chǎn)品檔次集中，基本集中于3000到5000元的中檔樓盤；其二，沒有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產(chǎn)品。它的特殊之處在于，位于區(qū)域北端的寶山鋼鐵公司是此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。區(qū)域內(nèi)通河新村、共富新村創(chuàng)建較早，形成了一定居住規(guī)模，文教衛(wèi)等相關(guān)配套也較齊全；加之共和新路高架和地鐵一號線延伸段帶來的交通便利，成為寶山的開發(fā)熱點(diǎn)之一。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“大華公園世家”、“多摩遠(yuǎn)景”等。200