【正文】 證的程序。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。圖13 寶山商品房供求比適當(dāng)，市場(chǎng)發(fā)展健康資料來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心（2）從竣工與施工面積看未來(lái)供給寶山區(qū)近兩年竣工面積與施工面積的比值略低于1/2，較接近國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。F 大華板塊本板塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。該板塊的客戶以本區(qū)域客戶為主。（5）小結(jié)近幾年間寶山商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢(shì)，供求同步增長(zhǎng)，價(jià)格一路上揚(yáng)?？傮w說(shuō)來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況良好。吳淞新城的一半已售完，其它部分約6萬(wàn)平方米還未開(kāi)盤；四季花城目前開(kāi)首期的第一部分約300多套，雖未開(kāi)盤但已預(yù)定一空。在新盤方面，據(jù)中原估計(jì)，由于近期競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，未來(lái)兩三年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的新盤供應(yīng)有放量的可能，但總量不會(huì)太大。n 客戶特征從當(dāng)前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時(shí)間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：F 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無(wú)國(guó)道穿越，二無(wú)高速公路聯(lián)動(dòng)，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購(gòu)房的外區(qū)人士對(duì)寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導(dǎo)入效應(yīng)遠(yuǎn)不如閔行和浦東，因此歷來(lái)寶山區(qū)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。 萬(wàn)科四季花城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)江楊北路1085號(hào)發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海萬(wàn)科寶山置業(yè)有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：210,000M2（總建筑面積）銷售價(jià)格：RMB4,000元/M2（首批均價(jià)） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）9398106131銷售情況：尚未開(kāi)盤，但現(xiàn)已基本預(yù)訂一空。目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會(huì)有所改善。該地塊被環(huán)抱在舊式工房?jī)?nèi)，周圍居民以工薪階層為主。并且地塊附近有多條公交線路，其中，75路、125路、711路是終點(diǎn)站。172。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。= 3738以項(xiàng)目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。n 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為200元/M2，即多層的銷售價(jià)格為3775元/M2。= 3239以樣本F為參考： 3444247。 91號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過(guò)前面的收益及成本估算，可算出91號(hào)地塊項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=（––1269）/= %%，若采用貸款等籌資方式，自有資金的投資利潤(rùn)率會(huì)更高。由于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)期將在未來(lái)兩年，故在本案銷售過(guò)程中，上述價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)隨市場(chǎng)變化有一定波動(dòng)，從價(jià)格趨勢(shì)看是在上漲，且漲幅較大。表38 多層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段環(huán)境建筑年代樓層裝修合計(jì)權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度　比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度　比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度1111　比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度1　比較系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價(jià)：以樣本A為參考： 3534247。綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價(jià)及以存量房為基礎(chǔ)定價(jià)，取平均值可得92號(hào)地塊多層的銷售價(jià)格為3682元/M2。隨著91號(hào)地塊的開(kāi)發(fā)區(qū)域價(jià)值會(huì)得到一定提升。中原認(rèn)為91號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于92號(hào)地塊。= 3903以樣本E為參考： 3186247。然后，以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個(gè)參考價(jià)格，進(jìn)行比較后確定多層的最終價(jià)格。表36 小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重吳淞新城（二期）住友寶蓮（三期）明月花園（四期）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)小區(qū)規(guī)模10%區(qū)域位置20%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%1房型設(shè)計(jì)15%1配套設(shè)施10%1主題提煉5%1合 計(jì)100%///數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（吳淞新城）為參考： 4000247。（4） 底層商鋪定價(jià)中原調(diào)查了周圍的商鋪?zhàn)馐矍闆r，考慮了商鋪的位置、面積、樓層等因素，確定小區(qū)底商的租金為2元/M2= 3726以樣本B為參考： 4318247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。但在樣本選取的過(guò)程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡(jiǎn)略認(rèn)為相同；個(gè)案得到的銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，都是當(dāng)前時(shí)期內(nèi)發(fā)生的價(jià)格，因此也不必考慮交易日期因素。((教育設(shè)施((((生活服務(wù)設(shè)施((((((交通條件(((((環(huán)境質(zhì)量(((綜合(((((綜上所述，91號(hào)地塊的土地價(jià)值優(yōu)于92號(hào)地塊。172。南側(cè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，北側(cè)有快客便利店及其他零星商業(yè)。91號(hào)地塊東側(cè)隔寶山區(qū)成人教師進(jìn)修學(xué)校與一小馬路相鄰，正對(duì)居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約200米；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對(duì)面為新吳淞農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。n 物業(yè)評(píng)價(jià)情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū)景觀資源毗鄰長(zhǎng)江口和即將落成的吳淞開(kāi)埠紀(jì)念廣場(chǎng)，面江而立以江景為主，景觀資源上層，但江對(duì)面是集裝箱碼頭，略顯遺憾交通配套資源有到五角場(chǎng)、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車；另外明珠線延伸段也將經(jīng)過(guò)目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會(huì)有所改善生活配套資源淞濱路沿線較為繁華，有超市、國(guó)美電器、銀行等 各項(xiàng)生活配套齊全規(guī)劃布局小區(qū)中心1000M2的主題廣場(chǎng)，將小區(qū)分為兩部分規(guī)劃布局合理，感覺(jué)舒展自如建筑布局一期規(guī)劃的建筑由北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯(cuò)落有致富于變化的天際線同時(shí)滿足了景觀和采光要求小區(qū)環(huán)境目前小區(qū)周邊多為老建筑環(huán)境略顯雜亂小區(qū)配套區(qū)內(nèi)配有200個(gè)車位和2條步行街配套設(shè)施較完善售樓處包裝售摟處位于街口，裝修一般雖然較為寬敞，但整體感覺(jué)較差其他建筑外立面藍(lán)白相間，線條簡(jiǎn)潔建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路1242號(hào)（海江路南）發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：100,000M2（總建筑面積）銷售價(jià)格：RMB4,3005,600元/M2（三期） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）100130140套數(shù)比重（%）42%58%注：是三期兩棟小高層的房型配比。n 未來(lái)中高檔商品房需求量預(yù)估前文已述，寶山區(qū)的商品房需求呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，結(jié)合近兩年成交物業(yè)的單價(jià)及總價(jià)的分布情況，可以看到對(duì)于單價(jià)4000元/ M總價(jià)40萬(wàn)元以上的商品房的需求無(wú)論是絕對(duì)量還是相對(duì)量上都有較大幅度提高，到2002年對(duì)于總價(jià)在40萬(wàn)元以上的商品房的需求量達(dá)到2080套，按戶均110 M2計(jì)算（ M2/套），則需求總面積約為23萬(wàn)M2。（4）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品住宅需求及客戶分析n 需求特征從02年全年寶山的成交情況看， 單套成交價(jià)格主力范圍為25003500元/ M2，峰值3000元/ M2，單套成交面積主力范圍為90130 M2 /套，峰值90 M2 /套；單套成交總價(jià)主力范圍為2040萬(wàn)元/套，峰值30萬(wàn)元/套。F 未來(lái)兩年供給預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年的供給從兩個(gè)方面來(lái)估計(jì)：一是目前已有樓盤的后續(xù)項(xiàng)目和2002年已報(bào)建的樓盤；二是估計(jì)未來(lái)兩年出現(xiàn)的新盤。F 區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，住宅產(chǎn)品檔次集中，基本集中于3000到5000元的中檔樓盤；其二，沒(méi)有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產(chǎn)品。它的特殊之處在于，位于區(qū)域北端的寶山鋼鐵公司是此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。區(qū)域內(nèi)通河新村、共富新村創(chuàng)建較早，形成了一定居住規(guī)模，文教衛(wèi)等相關(guān)配套也較齊全；加之共和新路高架和地鐵一號(hào)線延伸段帶來(lái)的交通便利，成為寶山的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)之一。目前該區(qū)域的重點(diǎn)樓盤有“大華公園世家”、“多摩遠(yuǎn)景”等。200