【正文】 可能為本項目帶來契機(jī)。不過，隨著地鐵一號線和明珠線向?qū)氫撗由?，這種封閉狀態(tài)會在一定程度被打破，競爭區(qū)域?qū)⒖赡芪鈪^(qū)消費者。（2）競爭區(qū)域市場特征競爭區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個“自給自足”的住宅市場，因此形成了一些區(qū)域性市場特征：F 區(qū)域市場封閉，需求基本來自區(qū)域以內(nèi)競爭區(qū)域住宅市場消費主體主要來自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購房，形成了一個相對封閉的住宅市場。房價整體呈上升趨勢，特別是最近一年上漲幅度可觀，這與上海樓市的整體趨勢相吻合。牡丹江路、淞濱路沿線商業(yè)分為較為濃厚，各項生活配套設(shè)施齊備，因此，此區(qū)域（主要指東城區(qū)）的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。（1）競爭區(qū)域市場概述寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴(kuò)展而形成的，是一個城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）。目前該區(qū)域的重點樓盤有“城投世紀(jì)名城”、“美樹銘家”、“嘉駿花苑”、“天馨花園”等。該板塊的客戶兼有本區(qū)域客戶和外區(qū)客戶。F 共康和吳淞板塊本板塊范圍東至逸仙路高架，南臨滬太支路、共康路、安汾路與閘北、虹口兩區(qū)接壤，西接滬太路，北靠外環(huán)線環(huán)北大道。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3059元/M2，為各板塊中最低的。目前該區(qū)域已背列為“十五”期間寶山規(guī)劃重點發(fā)展的“三塊、三點、一線”中的一塊。F 大場和祁連板塊本板塊范圍包括汶水路以北、滬太路以西至外環(huán)線區(qū)域。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3826元/M2，為各板塊中較高的。該板塊在經(jīng)過大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)近幾年的苦心經(jīng)營后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。其中，最后一個板塊為本地塊的競爭區(qū)域，將在下一部分進(jìn)行重點分析。說明寶山商品住宅市場在供需兩旺的情況下，價格快速平穩(wěn)上升。表14 近兩年寶山商品房施竣工比接近國際標(biāo)準(zhǔn)類別2001年2002年國際標(biāo)準(zhǔn)施工面積（萬平方米）/竣工面積（萬平方米） /竣工面積/施工面積1/1/1/2資料來源：寶山區(qū)人民政府（3）銷售價格走勢分析自2000年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價一路走高，雖在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢?？紤]新開工及竣工面積的周轉(zhuǎn)速度，寶山未來兩三年內(nèi)寶山商品房的竣工規(guī)模壓力不大。上面的數(shù)據(jù)說明，寶山商品房市場順應(yīng)了上海的整體發(fā)展趨勢，并且供求增長尺度保持的較為適當(dāng)，市場整體發(fā)展健康。從圖中可見，市中心區(qū)（包括9個區(qū)）和閔行區(qū)2002年商品房的需求大于供給；寶山和浦東的供給大于需求。在這樣的背景下，我們來比較寶山的商品房市場和上海其它主要區(qū)域的商品房市場的供求比例。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長，寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢。歷年寶山區(qū)商品房供應(yīng)和需求值及其比例如圖12所示。下面將從兩個角度來分析寶山商品房市場情況。2. 區(qū)域商品住宅市場分析 寶山區(qū)商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r分析從1997~2002年間，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場處于迅速發(fā)展中?，F(xiàn)在一個項目的辦理時間一般都壓縮在60個工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。F 寶山加快一般投資建設(shè)項目審批速度2003年寶山區(qū)政府出臺新的審批辦法，一般性內(nèi)外資建設(shè)項目的審批速度有望得到進(jìn)一步加快。表13 近期寶山重要交通線路建設(shè)情況道路名稱建設(shè)情況大動脈外環(huán)線(A20公路)西北段（滬嘉高速路同濟(jì)路）2002年12月20日全面建成通車共和新路高架2002年12月4日已通車地鐵一號線北延伸線（上?；疖囌荆┖吐吠猸h(huán)線）2003年通車輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)至寶鋼）已動工，預(yù)計2005年竣工北段同濟(jì)路高架2001年12月竣工通車吳淞越江隧道工程，2003年6月竣工通車滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線）已于2002年年底通車蘊川路道路拓寬工程前期工程已于2002年底展開吳淞工業(yè)區(qū)整治范圍內(nèi)的道路工程（水產(chǎn)路、鐵山路）2002年9月竣工通車寶楊路、鐵力路已開工，預(yù)計2004年6月竣工友誼路工程今年6月底完成資料來源：上海中原市場研究部（4） 近期區(qū)域政策F 藻浜沿線橋梁全部取消收費2002年7月1日起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費。F 道路交通外環(huán)線A20公路、逸仙路高架通車，地鐵一號線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通，寶山區(qū)的交通擁堵將得到切實的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個新臺階。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長%%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒（3） 市政道路建設(shè)F 綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進(jìn)大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和同濟(jì)路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到16平方米，綠化覆蓋率達(dá)到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國家園林城區(qū)。表11 寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況 單位：億元寶山GDP第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)第三產(chǎn)業(yè)GDP占全市比重2001年%2002年9%同比增長%%%%%%資料來源：寶山區(qū)人民政府圖11 20012002年寶山區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)成情況資料來源：寶山區(qū)人民政府（2） 寶山區(qū)居民收入水平2002年寶山城區(qū)居民年人均收入過萬元，同上海全市城市居民人均收入略有差距，但這一差距正在不斷拉近，從近兩年的數(shù)據(jù)來看，寶山城區(qū)居民人居收入的增長速度遠(yuǎn)高于上海全市。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟(jì)的支柱，但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率已由2001年的25%提高到2002年的32%?！笆濉逼陂g寶山又提出了“一業(yè)特強(qiáng)、多業(yè)并存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運輸倉儲業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。52 / 52中原地產(chǎn)寶山區(qū)淞濱路商住項目市場調(diào)研分析第一部分 對兩項目的評價及比選一、 市場評價分析1. 項目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上海“鋼”、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。九十年代以來，寶山作為上海產(chǎn)業(yè)和人口主要導(dǎo)入?yún)^(qū)，吸納了大量市區(qū)人口入住寶山，形成了具有寶山特征的產(chǎn)業(yè)和帶動了一些新興行業(yè)的發(fā)展。（1） 寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況近年寶山區(qū)的經(jīng)濟(jì)保持高速增長，同時，寶山區(qū)在上海的經(jīng)濟(jì)地位不斷提高，%提高到9%。未來寶山經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對寶山經(jīng)濟(jì)所作的貢獻(xiàn)將會進(jìn)一步提高。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。寶山區(qū)加快綠地的建設(shè)推進(jìn)不但進(jìn)一步提高城區(qū)居民的生活質(zhì)量，同時對區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也將起到促進(jìn)的作用。暢達(dá)、快捷的交通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會隨之而來。這一舉措將使逸仙路高架、共和新路、滬太路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并將降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動寶山區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是對寶山樓市的發(fā)展，無疑是個很大的利好消息。凡符合條件的一般建設(shè)項目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項目審批、登記、發(fā)證的程序。（5） 小結(jié)國民經(jīng)濟(jì)尤其是第三產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、居民收入水平的提高、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快以及藻浜沿線橋梁全部取消收費和加快項目審批速度等系列措施的出臺為寶山區(qū)樓市的繁榮和發(fā)展創(chuàng)造了良好的外部環(huán)境。（1）供應(yīng)與需求狀況看市場發(fā)展供需是市場的兩個最基本的方面，能客觀地反映市場狀況。F 從歷年供需走勢看寶山商品房市場發(fā)展1997年到2002年的六年間，寶山商品房的供應(yīng)與需求均保持了良好的上漲趨勢，特別是2002年，供應(yīng)與需求均表現(xiàn)了強(qiáng)勁的上漲勢頭。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。圖12 寶山區(qū)商品房供應(yīng)量漲勢明顯，比例穩(wěn)定 單位：萬M2資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心F 從與全市各區(qū)域供求比的比較，看寶山商品房市場發(fā)展2002年，上海房地產(chǎn)市場空前高速發(fā)展，供應(yīng)和需求均急劇上升。2002年上海各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記的比例見圖12所示。從絕對值上看，寶山的供求比處于中間，略大于1，即有足夠的需求增長，又保持了正常的空置水平，讓消費者有一定的選擇空間。圖13 寶山商品房供求比適當(dāng)，市場發(fā)展健康資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心（2）從竣工與施工面積看未來供給寶山區(qū)近兩年竣工面積與施工面積的比值略低于1/2，較接近國際標(biāo)準(zhǔn)。另外，2002年底位于西城區(qū)的超大型項目“萬科四季花城”和“康橋水都”均開工，因此地塊所在的東城區(qū)未來兩三年的竣工壓力更小，即地塊所在區(qū)域未來兩三年市場供應(yīng)壓力不會太大。2002年的上揚趨勢特別明顯，第四季度較第一季度上漲325元/M2，%，其上漲的絕對值較大，但相比其他區(qū)域亦不算太大。圖14 寶山商品住宅成交均價一路走高 單位：元/M2資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心（4）各板塊市場簡析根據(jù)地理位置、交通條件和客戶來源我們把寶山區(qū)分為四個板塊——大華板塊、大場和祁連板塊、共康和吳淞板塊、寶山新城板塊。F 大華板塊本板