【正文】 三、城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃（一）陳江鎮(zhèn)規(guī)劃概況按照《陳江街道辦事處城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃》，全鎮(zhèn)形成了西部為工業(yè)組團(tuán)、中部為生活行政組團(tuán)、北部為高新技術(shù)工業(yè)組團(tuán)的全理布局。以三陽酒店、陳江賓館為龍頭的服務(wù)業(yè)，使陳江逐漸成為惠州西南部的消費(fèi)娛樂中心。（三）零售商業(yè)陳江鎮(zhèn)近年來將第三產(chǎn)業(yè)作為建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的重要內(nèi)容，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為惠州南部的主要商貿(mào)和消費(fèi)中心。（二）招商引資仲愷高新區(qū)從1992年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了十三年的發(fā)展歷程，目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺(tái)灣、香港等國(guó)家和地區(qū)的近330多家中外企業(yè)在仲愷高新區(qū)投資，其中有索尼、可口可樂、LG、西門子、TCL、金山集團(tuán)、華陽集團(tuán)、航天科技、德賽等國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)，主要生產(chǎn)各種鐳射光頭、高級(jí)音響、彩電、電話機(jī)、手機(jī)、液晶顯示屏、VDO導(dǎo)航系統(tǒng)、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產(chǎn)品、新材料、光電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)框架，是國(guó)內(nèi)外重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。二、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展分析（一）國(guó)民生產(chǎn)總值 2006年仲愷高新區(qū)GDP達(dá)到119億元，%；工業(yè)總產(chǎn)值641億元，%,占全市的三分之一。投入城建資金6億多元，完成了21平方公里的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建成城區(qū)面積達(dá)9平方公里，城鎮(zhèn)綠化率達(dá)30%以上。其中，三陽酒店為四星級(jí)酒店。具有團(tuán)結(jié)奮進(jìn)、艱苦創(chuàng)業(yè)精神，各項(xiàng)工作連續(xù)多年受到省、市、區(qū)的表彰，并榮獲5塊國(guó)家級(jí)金牌：“全國(guó)婚育新風(fēng)進(jìn)萬家活動(dòng)先進(jìn)單位”、“全國(guó)計(jì)劃生育工作先進(jìn)集體”、“全國(guó)先進(jìn)基層黨組織”、“全國(guó)創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進(jìn)單位”、“全國(guó)鐵路護(hù)路聯(lián)防工作先進(jìn)集體”。（三）人口狀況陳江鎮(zhèn)全鎮(zhèn)地域總面積83平方公里，轄11個(gè)村民委員會(huì)，2個(gè)社區(qū)居民委員會(huì)，（其中外來暫住人口7萬人）。為進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境，提高城鎮(zhèn)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，陳江街鎮(zhèn)不斷加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，致力于城鎮(zhèn)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)。廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全境，并在陳江設(shè)有客運(yùn)站和貨運(yùn)站，是惠州市西南部重要交通樞紐。一、宏觀城市概況分析（一）地理位置陳江鎮(zhèn)位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。第二部分 宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析由于地塊處于潼僑與陳江交界處，位置上更趨于陳江，而且由于陳江在此區(qū)域的特殊的位置及經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系，宏觀市場(chǎng)主要以陳江—仲愷區(qū)為主。在地塊西側(cè)大路對(duì)面不遠(yuǎn)處是今年推出的熱賣樓盤——格林童話，目前已基本售完。（二）公共交通線路項(xiàng)目有公共交通3條線路。根據(jù)惠州市總體規(guī)劃和目前發(fā)展形勢(shì)來看，陳江—仲凱組團(tuán)將是未來惠州市發(fā)展的重點(diǎn)，地塊緊鄰陳江鎮(zhèn)，應(yīng)該會(huì)有較大的發(fā)展機(jī)會(huì)。目 錄第一部分 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查概況 2一、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查 2二、地塊掛牌主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 4三、項(xiàng)目地塊情況調(diào)查 4四、項(xiàng)目交通環(huán)境調(diào)查 8第二部分 宏觀市場(chǎng)調(diào)研分析 11一、宏觀城市概況分析 11二、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 13（一）國(guó)民生產(chǎn)總值 13（二）招商引資 13（三）零售商業(yè) 13三、城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃 14第三部分 陳江鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析 16一、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展歷程 16二、區(qū)域樓盤價(jià)格統(tǒng)計(jì)分析 17三、區(qū)域樓盤分布狀況 18四、近期區(qū)域個(gè)盤調(diào)查分析 22第四部分 項(xiàng)目可行性研判 32一、地塊SWOT分析 32二、項(xiàng)目開發(fā)評(píng)估 34第五部分 結(jié)論 34第一部分 項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查概況一、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)調(diào)查（一）所在城市位置特點(diǎn) 項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)潼僑鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)東南角上，緊鄰陳江鎮(zhèn)，S120省道經(jīng)過地塊邊上。梅汕線鐵路從地塊東南面500米左右處經(jīng)過，距惠鹽高速約6公里，外部交通網(wǎng)四通八達(dá)，距惠城區(qū)中心城區(qū)約15公里，至深圳60公里；不過鎮(zhèn)內(nèi)交通比較單一，全鎮(zhèn)主要沿120省道發(fā)展，并由此路與其他高速路網(wǎng)連接。地塊 梅 汕線陳 江 鎮(zhèn) 區(qū)潼 僑 鎮(zhèn) 區(qū) 御景華城類別地塊1地塊2地塊3地塊4地塊5合計(jì)用地性質(zhì)商住用地商住用地商住用地商住用地商住用地合142畝用地面積（平方米）轉(zhuǎn)讓價(jià)地價(jià)（元/平方米）77萬/畝，約1162元/㎡備注五塊地連成一片,形成一個(gè)整體二、地塊掛牌主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)愷三、項(xiàng)目地塊情況調(diào)查（一）地勢(shì) 項(xiàng)目地勢(shì)較平，周邊也沒有太大的起伏，整個(gè)區(qū)域都較平坦（二）地貌 地塊上無任何建筑物和樹木等，全是一片平坦的草地（三）地質(zhì) 屬低丘平原，地層穩(wěn)定性良好，過去50年間未有地震記錄（四）地塊生熟程度 地塊屬生地，現(xiàn)狀交付（五）地塊形狀地塊2 地塊形狀較規(guī)劃，主體呈長(zhǎng)方形，有一端呈楔形地塊4地塊3地塊5（六）地塊內(nèi)的景觀沒有什么現(xiàn)成可利用的景觀，但是遠(yuǎn)處可以看到一些山景，不過山不大，是一些連綿的小山丘（七）污染度 項(xiàng)目的污染比較小此溝將填上，地塊邊上直接與大路相鄰四、項(xiàng)目交通環(huán)境調(diào)查（一）公共交通設(shè)施 項(xiàng)目周邊交通設(shè)施較便利，由120省道可達(dá)惠深、惠河、廣惠、莞惠等高速公路。線路次序首末站 車輛（輛）車型首末班時(shí)間 全程（公里） 6路陳　江火車北站22大巴首6:30 末18:3011路汽車北站潼湖部隊(duì)14空調(diào)大巴首6:30 末18:305路陳江湯泉23空調(diào)大巴首6:30 末18:3033318路水口——潼僑（三）路網(wǎng)狀況地塊規(guī)劃中的高速路，西連?；⒏咚伲瑬|按廣惠高速五．周邊建筑物情況地塊周邊建筑物較少，西北方向和東南方向零星有一些低多層建筑；臨路一側(cè)有一條水溝，有一定污染，但此溝屬于道路紅線范圍內(nèi)，以后將填平；東側(cè)主要是農(nóng)田和漁塘，尚未進(jìn)行開發(fā)，有一定的空氣和景觀優(yōu)勢(shì)。六．社會(huì)治安情況此區(qū)域社會(huì)治安狀況一般，主要是由于外來人口較多，周邊工廠較多七．周邊配套情況地塊周邊本身配套現(xiàn)在不足，但是由于離陳江鎮(zhèn)中心區(qū)只有一公里多路程，那里有較多的商場(chǎng)超市等各方面生活配套；另外由于格林單話樓盤也已售完，業(yè)主即將進(jìn)行裝修入住，此樓盤也會(huì)有一些相應(yīng)生活配套推出，如中心商業(yè)廣場(chǎng)、商務(wù)酒店等，以后此區(qū)域配套和居民氣氛會(huì)越來越好。潼僑鎮(zhèn)是以前的潼湖華僑農(nóng)場(chǎng)演變而來，2003年12月25日，惠州市政府舉行潼湖華僑農(nóng)場(chǎng)撤場(chǎng)設(shè)鎮(zhèn)交接儀式。東北距惠州市區(qū)12公里,南離深圳66公里，至惠州港碼頭45公里,西至東莞樟木頭30公里、東莞市區(qū)70公里、廣州135公里,惠深、惠樟、惠淡、惠廣等主干公路在陳江交叉而過。（二）發(fā)展歷史近年來，陳江鎮(zhèn)大力推行工業(yè)化、城市化進(jìn)程，全面優(yōu)化投資環(huán)境和生活環(huán)境。建成了一批規(guī)模大、檔次高的市政配套設(shè)施項(xiàng)目，城鎮(zhèn)綜合功能日趨完善，農(nóng)村城市化水平大大提高。（四）社會(huì)文化背景陳江街道辦事處是著名民主革命先驅(qū)廖仲愷先生的故鄉(xiāng)。（五）大型市政配套建成11萬伏高壓輸變電站2個(gè)，建有日供水量10萬噸的自來水工程；各類通訊設(shè)施完善；擁有完備的市場(chǎng)商貿(mào)體系；鎮(zhèn)內(nèi)酒店、賓館、中西餐廳、桑拿健身等娛樂服務(wù)設(shè)施一應(yīng)俱全。城鎮(zhèn)各項(xiàng)配套設(shè)施和整體功能日趨完善。（六）交通設(shè)施及狀況建成貫穿全鎮(zhèn)的仲愷大道、陳江大道、曙光大道、金湖路、陳甲路等城鎮(zhèn)主干線，形成了外環(huán)路以交通為主、內(nèi)環(huán)路以生活區(qū)為主的環(huán)狀交通網(wǎng)絡(luò)，基本實(shí)現(xiàn)全鎮(zhèn)村道硬底化。其中高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值561億元,同比增長(zhǎng)10%；技工貿(mào)總收入643億元，%；，% ,其中高新技術(shù)企業(yè)出口總額52億美元,%；，%；實(shí)際利用外資12701萬美元，是惠州市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。同時(shí)，高新區(qū)內(nèi)還有信息產(chǎn)業(yè)部批準(zhǔn)的“國(guó)家（惠州）視聽產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)園”，廣東省科技廳批準(zhǔn)的“廣東省火炬計(jì)劃激光頭產(chǎn)業(yè)基地”和“廣東省火炬計(jì)劃高能環(huán)保電池特色產(chǎn)業(yè)基地”。按照“把陳江建成惠州重要物流中心”的目標(biāo)，大力加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，現(xiàn)已形成以江城市場(chǎng)為中心，匯佳、新世界購(gòu)物中心為龍頭，集貿(mào)市場(chǎng)、商業(yè)步行街、華盛市場(chǎng)、甲子市場(chǎng)、建材市場(chǎng)、青春市場(chǎng)、澄海市場(chǎng)為輔助的市場(chǎng)體系。2003年，全鎮(zhèn)集貿(mào)市場(chǎng)總成交額達(dá)8439萬元,。初步形成了“規(guī)劃合理、設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美”的花園式工業(yè)小城鎮(zhèn)格局。陳江仲愷區(qū)域范圍：中心城包括惠環(huán)街道