【正文】 接近國際標(biāo)準(zhǔn)。2002年上海各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記的比例見圖12所示。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。（1）供應(yīng)與需求狀況看市場發(fā)展供需是市場的兩個最基本的方面，能客觀地反映市場狀況。凡符合條件的一般建設(shè)項目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項目審批、登記、發(fā)證的程序。暢達、快捷的交通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會隨之而來。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。（1） 寶山區(qū)經(jīng)濟狀況近年寶山區(qū)的經(jīng)濟保持高速增長，同時，寶山區(qū)在上海的經(jīng)濟地位不斷提高，%提高到9%。52 / 52中原地產(chǎn)寶山區(qū)淞濱路商住項目市場調(diào)研分析第一部分 對兩項目的評價及比選一、 市場評價分析1. 項目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上?！颁摗?、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟的支柱，但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟的貢獻率已由2001年的25%提高到2002年的32%。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長%%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計年鑒（3） 市政道路建設(shè)F 綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和同濟路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達到16平方米，綠化覆蓋率達到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國家園林城區(qū)。表13 近期寶山重要交通線路建設(shè)情況道路名稱建設(shè)情況大動脈外環(huán)線(A20公路)西北段（滬嘉高速路同濟路）2002年12月20日全面建成通車共和新路高架2002年12月4日已通車地鐵一號線北延伸線（上海火車站－泰和路外環(huán)線）2003年通車輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)至寶鋼）已動工，預(yù)計2005年竣工北段同濟路高架2001年12月竣工通車吳淞越江隧道工程，2003年6月竣工通車滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線）已于2002年年底通車蘊川路道路拓寬工程前期工程已于2002年底展開吳淞工業(yè)區(qū)整治范圍內(nèi)的道路工程（水產(chǎn)路、鐵山路）2002年9月竣工通車寶楊路、鐵力路已開工，預(yù)計2004年6月竣工友誼路工程今年6月底完成資料來源：上海中原市場研究部（4） 近期區(qū)域政策F 藻浜沿線橋梁全部取消收費2002年7月1日起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費?，F(xiàn)在一個項目的辦理時間一般都壓縮在60個工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。下面將從兩個角度來分析寶山商品房市場情況。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長，寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢。從圖中可見，市中心區(qū)（包括9個區(qū)）和閔行區(qū)2002年商品房的需求大于供給；寶山和浦東的供給大于需求?？紤]新開工及竣工面積的周轉(zhuǎn)速度，寶山未來兩三年內(nèi)寶山商品房的竣工規(guī)模壓力不大。說明寶山商品住宅市場在供需兩旺的情況下，價格快速平穩(wěn)上升。該板塊在經(jīng)過大華集團、復(fù)地集團近幾年的苦心經(jīng)營后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。F 大場和祁連板塊本板塊范圍包括汶水路以北、滬太路以西至外環(huán)線區(qū)域。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3059元/M2，為各板塊中最低的。該板塊的客戶兼有本區(qū)域客戶和外區(qū)客戶。研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）。牡丹江路、淞濱路沿線商業(yè)分為較為濃厚，各項生活配套設(shè)施齊備，因此，此區(qū)域（主要指東城區(qū)）的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。（2）競爭區(qū)域市場特征競爭區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個“自給自足”的住宅市場，因此形成了一些區(qū)域性市場特征：F 區(qū)域市場封閉，需求基本來自區(qū)域以內(nèi)競爭區(qū)域住宅市場消費主體主要來自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購房，形成了一個相對封閉的住宅市場。這可能說明了區(qū)域消費能力的同質(zhì)化，也可能為本項目帶來契機?？偟膩碚f，目前競爭區(qū)域市場的供應(yīng)量較小。表16 競爭區(qū)域后續(xù)樓盤及報建項目列表項目名稱項目地址未來開發(fā)規(guī)模（萬M2）預(yù)計銷售時間吳淞新城同泰路57號7四季花城江楊北路1085號16未來2年明月花園同濟路1138號（盤古路）3未來1年水清苑永清路東、寶楊路南、海江路北/未來1年資料來源：上海中原市場研究部。F 住宅銷售價格水平及分布從表2中可以看出，競爭區(qū)域的一手住宅銷售價格水平在30005000元/ M2之間，目前在售樓盤的均價達到4000元以上，處于寶山區(qū)的中高水平。同上年比較結(jié)果可以看出，客戶對價格的承受能力有所提高，對于面積需求變化趨勢不明顯。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時對于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高?？紤]到寶山近年經(jīng)濟持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高以及區(qū)域內(nèi)軌道交通建設(shè)和諸多交通網(wǎng)的開通將會帶來諸多區(qū)域外的客戶，從目前市場情況來看，預(yù)計未來兩年對于總價40元以上產(chǎn)品的需求量比2002年至少增加10%，使年需求量達25萬M2。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊，目前項目周邊是農(nóng)田，位置較偏景觀資源兩面有小河流過，周邊是農(nóng)田和新建道路， 項目周邊基本是自然景觀資源交通配套資源無公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約4站目前交通不便生活配套資源項目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。銷售情況：三期銷售率95%，還有幾套三房。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設(shè)置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫和會所配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施售樓處包裝售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。北臨松濱路，正對早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到200米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路860弄相鄰。2. 生活配套設(shè)施n 91號地塊周圍生活配套設(shè)施齊全，地塊南側(cè)緊鄰寶山分局吳淞警署，正對馬路有農(nóng)貿(mào)市場、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。兩個地塊對于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產(chǎn)交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場等，距離91號地塊距離較近。n 92號地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對困難，所依賴的公共交通同91號地塊，但不如91號地塊便捷。172。172。三、兩地塊財務(wù)評價分析在本部分中，將對兩個地塊分別進行產(chǎn)品定價、成本估算和財務(wù)評價，最后得出兩個地塊的總投資利潤率。我公司在實踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的參照對象。另外，在項目定價中，又依據(jù)了同一項目中兩種物業(yè)類型定價不沖突的原則。= 4052以項目C（明月花園）為參考： 4100247。中原建議本案小高層銷售均價為3975元/平方米。n 以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機構(gòu)，選擇了7個較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表32 代表性存量房交易樣本序號物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房型面積樓層總價均價裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場比較法的定價思路，采用不同的調(diào)整項目，對價格進行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價。= 4194以樣本C為參考： 3531247。= 3528以樣本G為參考： 3538247。天。2. 92號地塊財務(wù)評價分析 92號地塊產(chǎn)品價格定位下面將對92號地塊的小高層住宅和多層住宅分別進行定價。= 3604以項目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。n 以小高層的定價為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場小高層和多