【正文】 接近國際標(biāo)準(zhǔn)。2002年上海各區(qū)域商品房批準(zhǔn)預(yù)售與預(yù)售登記的比例見圖12所示。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。（1）供應(yīng)與需求狀況看市場發(fā)展供需是市場的兩個(gè)最基本的方面，能客觀地反映市場狀況。凡符合條件的一般建設(shè)項(xiàng)目（通常指不需市有關(guān)部門審批的項(xiàng)目），寶山區(qū)將采取合并辦理、同步辦理、交叉辦理、超前辦理、上門直接辦理等操作方式，簡化項(xiàng)目審批、登記、發(fā)證的程序。暢達(dá)、快捷的交通降低了居民和企業(yè)的出行、發(fā)展成本，寶山區(qū)樓市升溫、土地升值自然會隨之而來。未來寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。（1） 寶山區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況近年寶山區(qū)的經(jīng)濟(jì)保持高速增長，同時(shí)，寶山區(qū)在上海的經(jīng)濟(jì)地位不斷提高，%提高到9%。52 / 52中原地產(chǎn)寶山區(qū)淞濱路商住項(xiàng)目市場調(diào)研分析第一部分 對兩項(xiàng)目的評價(jià)及比選一、 市場評價(jià)分析1. 項(xiàng)目投資環(huán)境分析寶山地處上海北大門，是上?！颁摗?、“港”基地及農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)基地。工業(yè)一直是寶山經(jīng)濟(jì)的支柱，但近期第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度尤為顯著，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率已由2001年的25%提高到2002年的32%。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長%%資料來源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計(jì)年鑒（3） 市政道路建設(shè)F 綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進(jìn)大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場綠地和同濟(jì)路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到16平方米，綠化覆蓋率達(dá)到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國家園林城區(qū)。表13 近期寶山重要交通線路建設(shè)情況道路名稱建設(shè)情況大動脈外環(huán)線(A20公路)西北段（滬嘉高速路同濟(jì)路）2002年12月20日全面建成通車共和新路高架2002年12月4日已通車地鐵一號線北延伸線（上?；疖囌荆┖吐吠猸h(huán)線）2003年通車輕軌明珠線（江灣鎮(zhèn)至寶鋼）已動工，預(yù)計(jì)2005年竣工北段同濟(jì)路高架2001年12月竣工通車吳淞越江隧道工程，2003年6月竣工通車滬太路道路拓寬工程（新滬路至外環(huán)線）已于2002年年底通車蘊(yùn)川路道路拓寬工程前期工程已于2002年底展開吳淞工業(yè)區(qū)整治范圍內(nèi)的道路工程（水產(chǎn)路、鐵山路）2002年9月竣工通車寶楊路、鐵力路已開工，預(yù)計(jì)2004年6月竣工友誼路工程今年6月底完成資料來源：上海中原市場研究部（4） 近期區(qū)域政策F 藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi)2002年7月1日起，吳淞大橋、江楊路大橋、蘊(yùn)川路大橋、滬太路塘橋等藻浜沿線橋梁全部取消收費(fèi)?，F(xiàn)在一個(gè)項(xiàng)目的辦理時(shí)間一般都壓縮在60個(gè)工作日內(nèi)，辦理速度比以前又提高了1倍多。下面將從兩個(gè)角度來分析寶山商品房市場情況。說明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長，寶山商品住宅市場呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢。從圖中可見，市中心區(qū)（包括9個(gè)區(qū)）和閔行區(qū)2002年商品房的需求大于供給；寶山和浦東的供給大于需求?？紤]新開工及竣工面積的周轉(zhuǎn)速度，寶山未來兩三年內(nèi)寶山商品房的竣工規(guī)模壓力不大。說明寶山商品住宅市場在供需兩旺的情況下，價(jià)格快速平穩(wěn)上升。該板塊在經(jīng)過大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)近幾年的苦心經(jīng)營后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。F 大場和祁連板塊本板塊范圍包括汶水路以北、滬太路以西至外環(huán)線區(qū)域。2002年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為3059元/M2，為各板塊中最低的。該板塊的客戶兼有本區(qū)域客戶和外區(qū)客戶。研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）。牡丹江路、淞濱路沿線商業(yè)分為較為濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊備，因此，此區(qū)域（主要指東城區(qū)）的房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。（2）競爭區(qū)域市場特征競爭區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過去由于交通條件的限制，形成了一個(gè)“自給自足”的住宅市場，因此形成了一些區(qū)域性市場特征：F 區(qū)域市場封閉，需求基本來自區(qū)域以內(nèi)競爭區(qū)域住宅市場消費(fèi)主體主要來自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購房，形成了一個(gè)相對封閉的住宅市場。這可能說明了區(qū)域消費(fèi)能力的同質(zhì)化，也可能為本項(xiàng)目帶來契機(jī)?？偟膩碚f，目前競爭區(qū)域市場的供應(yīng)量較小。表16 競爭區(qū)域后續(xù)樓盤及報(bào)建項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址未來開發(fā)規(guī)模（萬M2）預(yù)計(jì)銷售時(shí)間吳淞新城同泰路57號7四季花城江楊北路1085號16未來2年明月花園同濟(jì)路1138號（盤古路）3未來1年水清苑永清路東、寶楊路南、海江路北/未來1年資料來源：上海中原市場研究部。F 住宅銷售價(jià)格水平及分布從表2中可以看出，競爭區(qū)域的一手住宅銷售價(jià)格水平在30005000元/ M2之間，目前在售樓盤的均價(jià)達(dá)到4000元以上，處于寶山區(qū)的中高水平。同上年比較結(jié)果可以看出，客戶對價(jià)格的承受能力有所提高，對于面積需求變化趨勢不明顯。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。考慮到寶山近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，居民生活水平不斷提高以及區(qū)域內(nèi)軌道交通建設(shè)和諸多交通網(wǎng)的開通將會帶來諸多區(qū)域外的客戶，從目前市場情況來看，預(yù)計(jì)未來兩年對于總價(jià)40元以上產(chǎn)品的需求量比2002年至少增加10%，使年需求量達(dá)25萬M2。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評價(jià)情況類別內(nèi)容評價(jià)地理位置資源位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊，目前項(xiàng)目周邊是農(nóng)田，位置較偏景觀資源兩面有小河流過，周邊是農(nóng)田和新建道路， 項(xiàng)目周邊基本是自然景觀資源交通配套資源無公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約4站目前交通不便生活配套資源項(xiàng)目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。銷售情況：三期銷售率95%，還有幾套三房。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設(shè)置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫和會所配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施售樓處包裝售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。北臨松濱路，正對早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到200米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路860弄相鄰。2. 生活配套設(shè)施n 91號地塊周圍生活配套設(shè)施齊全，地塊南側(cè)緊鄰寶山分局吳淞警署，正對馬路有農(nóng)貿(mào)市場、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。兩個(gè)地塊對于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產(chǎn)交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場等，距離91號地塊距離較近。n 92號地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對困難，所依賴的公共交通同91號地塊，但不如91號地塊便捷。172。172。三、兩地塊財(cái)務(wù)評價(jià)分析在本部分中，將對兩個(gè)地塊分別進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)、成本估算和財(cái)務(wù)評價(jià)，最后得出兩個(gè)地塊的總投資利潤率。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對象。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目中兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突的原則。= 4052以項(xiàng)目C（明月花園）為參考： 4100247。中原建議本案小高層銷售均價(jià)為3975元/平方米。n 以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了7個(gè)較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表32 代表性存量房交易樣本序號物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房型面積樓層總價(jià)均價(jià)裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場比較法的定價(jià)思路，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價(jià)。= 4194以樣本C為參考： 3531247。= 3528以樣本G為參考： 3538247。天。2. 92號地塊財(cái)務(wù)評價(jià)分析 92號地塊產(chǎn)品價(jià)格定位下面將對92號地塊的小高層住宅和多層住宅分別進(jìn)行定價(jià)。= 3604以項(xiàng)目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。n 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場小高層和多