中原地產(chǎn)某區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析(參考版)
2025-06-27 05:37本頁(yè)面
【正文】 因此，中原建議等到市場(chǎng)時(shí)機(jī)相對(duì)成熟時(shí)再開(kāi)發(fā)92號(hào)地塊。以上的財(cái)務(wù)分析是根據(jù)目前的區(qū)域狀況和市場(chǎng)狀況得出的。在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方面，由于92號(hào)地塊產(chǎn)品的估計(jì)市場(chǎng)價(jià)格略低于91號(hào)地塊，但其熟地樓板價(jià)卻高于91號(hào)地塊，因此造成92號(hào)地塊的投資利潤(rùn)率明顯低于91號(hào)地塊。 四、地塊綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論在地塊土地價(jià)值方面，91號(hào)地塊在地塊規(guī)模、生活服務(wù)實(shí)施、交通條件等主要方面優(yōu)于92號(hào)地塊。 92號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成本估算表39 開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別成本費(fèi)用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1土地動(dòng)遷費(fèi)6600n 無(wú)其它土地費(fèi)用和契稅小計(jì)6600二建安費(fèi)用n 含建設(shè)及基本安裝（1）多層850n 包括外立面涂料、門(mén)窗（2）小高層1300n 1218層住宅（3）公建500小計(jì)三前期費(fèi)用n 總投資5%（約）1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/n 總投資%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50n 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20n 含施工圖；按綠地面積計(jì)4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/n 總投資%5審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)6n 按住宅建筑面積計(jì)6施工監(jiān)理費(fèi)10n 按住宅建筑面積計(jì)7施工證費(fèi)/n 建安費(fèi)%8測(cè)繪費(fèi)1n 按住宅建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪9可行性報(bào)告編制費(fèi)/1010臨水臨電費(fèi)/100小計(jì)四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用n 用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)00n 含紅線外道路、上水、燃?xì)狻㈦娫挼?，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)17n 按住宅建筑面積計(jì)2室外附屬工程費(fèi)用n 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警等（1）綠化建設(shè)費(fèi)12n 按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)n 按住宅建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21n 按住宅建筑面積計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)20（多層）、（高層）n 暗埋式，按住宅建筑面積計(jì)（5）電力工程費(fèi)145n 按住宅建筑面積計(jì)（6）配套站房18n 按住宅建筑面積計(jì)（7）道路及附屬設(shè)施20n 按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)00n 按地面總建筑面積計(jì)小計(jì)五其它費(fèi)用1管理費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%2銷(xiāo)售推廣費(fèi)用/n %計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%小計(jì)總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算n 銷(xiāo)售收入估算根據(jù)前面通過(guò)市場(chǎng)比較和收益還原確定的價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算，結(jié)果見(jiàn)下表：表310 銷(xiāo)售總收入估算物業(yè)類(lèi)別數(shù)量銷(xiāo)售方式建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）多層住宅7848M2出售3682元/M2小高層住宅36869M2出售3896元/M2總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部n 經(jīng)營(yíng)稅金及附加%，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。= 3721本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以樣本A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以樣本G為參考的定價(jià)G權(quán)重=3677+4143+3585+3903+3198+3510+3721=3675元/平方米注：權(quán)重=1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值/1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目多層銷(xiāo)售價(jià)格水平應(yīng)該在3675元/平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。= 3198以樣本F為參考： 3444247。= 3585以樣本D為參考： 3882247。= 3677以樣本B為參考： 4318247。具體調(diào)整方法見(jiàn)下表。n 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為200元/M2，即多層的銷(xiāo)售價(jià)格為3690元/M2。（3） 多層定價(jià)我們以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)，用差價(jià)進(jìn)行調(diào)整，得出91號(hào)地塊多層的售價(jià)。中原考慮各種因素，保守地把漲幅定為3%。= 3823本案價(jià)格推算：本案價(jià)格=以項(xiàng)目A為參考的定價(jià)A權(quán)重+……+以項(xiàng)目C為參考的定價(jià)C權(quán)重=3604+3933+3823=3783元/平方米注：權(quán)重=1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值/1減去各比較對(duì)象的比較系數(shù)減1的絕對(duì)值之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格水平應(yīng)該在3783元/平方米左右，這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。= 3604以項(xiàng)目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。（2） 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了近期銷(xiāo)售的三個(gè)樓盤(pán)——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。2. 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 92號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位下面將對(duì)92號(hào)地塊的小高層住宅和多層住宅分別進(jìn)行定價(jià)。 91號(hào)地塊開(kāi)發(fā)成本估算表34 開(kāi)發(fā)成本估算表序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別成本費(fèi)用估算備 注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用1土地動(dòng)遷費(fèi)6400n 無(wú)其它土地費(fèi)用和契稅小計(jì)6400二建安費(fèi)用n 含建設(shè)及基本安裝（1）多層850n 包括外立面涂料、門(mén)窗（2）小高層1300n 1218層住宅小計(jì)三前期費(fèi)用n 總投資5%（約）1勘查設(shè)計(jì)費(fèi)/n 總投資%2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)50n 含施工圖；按住宅建筑面積計(jì)3景觀設(shè)計(jì)費(fèi)20n 含施工圖；按綠地面積計(jì)4設(shè)計(jì)招投標(biāo)管理費(fèi)/n 總投資%5審圖及設(shè)計(jì)咨詢(xún)費(fèi)6n 按住宅建筑面積計(jì)6施工監(jiān)理費(fèi)10n 按住宅建筑面積計(jì)7施工證費(fèi)/n 建安費(fèi)%8測(cè)繪費(fèi)1n 按住宅建筑面積計(jì)；含竣工面積測(cè)繪9可行性報(bào)告編制費(fèi)/1010臨水臨電費(fèi)/100小計(jì)四配套費(fèi)用1住宅配套費(fèi)用n 用地紅線外（1）大市政配套費(fèi)00n 含紅線外道路、上水、燃?xì)?、電話等，按住宅建筑面積計(jì)（2）排水配套費(fèi)17n 按住宅建筑面積計(jì)2室外附屬工程費(fèi)用n 綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報(bào)警等（1）綠化建設(shè)費(fèi)12n 按住宅建筑面積計(jì)（2）供水管道工程費(fèi)n 按住宅建筑面積計(jì)（3）燃?xì)夤艿拦こ藤M(fèi)21n 按住宅建筑面積計(jì)（4）電話通訊工程費(fèi)20（多層）、（高層）n 暗埋式，按住宅建筑面積計(jì)（5）電力工程費(fèi)145n 按住宅建筑面積計(jì)（6）配套站房18n 按住宅建筑面積計(jì)（7）道路及附屬設(shè)施20n 按住宅建筑面積計(jì)3人防工程建設(shè)費(fèi)00n 按地面總建筑面積計(jì)小計(jì)五其它費(fèi)用1管理費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%2銷(xiāo)售推廣費(fèi)用/n %計(jì)3不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用/n （建安+前期+配套）3%小計(jì)總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部 91號(hào)地塊財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算n 銷(xiāo)售收入估算根據(jù)前面通過(guò)市場(chǎng)比較和收益還原確定的價(jià)格，進(jìn)行項(xiàng)目銷(xiāo)售收入的估算，結(jié)果見(jiàn)下表：表35 銷(xiāo)售總收入估算物業(yè)類(lèi)別數(shù)量銷(xiāo)售方式建議銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）多層住宅11168M2出售3732元/M2小高層住宅41172M2出售3975元/M2商鋪2950M2出售7700元/M2總計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部n 經(jīng)營(yíng)稅金及附加%計(jì)算經(jīng)營(yíng)稅金及附加為1269萬(wàn)元，其中包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、堤防費(fèi)及義務(wù)兵優(yōu)待金。天。綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價(jià)及以存量房為基礎(chǔ)定價(jià)，取平均值可得91號(hào)地塊多層的銷(xiāo)售價(jià)格為3732元/M2。= 3528以樣本G為參考： 3538247。= 3933以樣本E為參考： 3186247。= 4194以樣本C為參考： 3531247。表33 多層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段房型建筑年代樓層裝修合計(jì)權(quán)重25%20%20%20%15%100%
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