【正文】 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（吳淞新城）為參考： 4000247。= 3903以樣本E為參考： 3186247。隨著91號(hào)地塊的開發(fā)區(qū)域價(jià)值會(huì)得到一定提升。表38 多層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段環(huán)境建筑年代樓層裝修合計(jì)權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度　比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度　比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度1111　比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度1　比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度1　比較系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價(jià)：以樣本A為參考： 3534247。 91號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)通過前面的收益及成本估算，可算出91號(hào)地塊項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率：投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資=（––1269）/= %%，若采用貸款等籌資方式，自有資金的投資利潤(rùn)率會(huì)更高。n 以小高層的定價(jià)為基礎(chǔ)根據(jù)上海周邊區(qū)域住宅市場(chǎng)小高層和多層的價(jià)格差異，以及小高層與高層的成本（建安成本和土地成本）差異，中原確定小高層和多層差價(jià)為200元/M2，即多層的銷售價(jià)格為3775元/M2。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價(jià)格的準(zhǔn)確性。并且地塊附近有多條公交線路，其中，75路、125路、711路是終點(diǎn)站。目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會(huì)有所改善。n 客戶特征從當(dāng)前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時(shí)間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：F 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無(wú)國(guó)道穿越，二無(wú)高速公路聯(lián)動(dòng)，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購(gòu)房的外區(qū)人士對(duì)寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導(dǎo)入效應(yīng)遠(yuǎn)不如閔行和浦東，因此歷來(lái)寶山區(qū)住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。吳淞新城的一半已售完，其它部分約6萬(wàn)平方米還未開盤；四季花城目前開首期的第一部分約300多套，雖未開盤但已預(yù)定一空。（5）小結(jié)近幾年間寶山商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢(shì)，供求同步增長(zhǎng)，價(jià)格一路上揚(yáng)。F 大華板塊本板塊范圍包括汶水路以南、滬太路以西地區(qū)，區(qū)域東臨閘北、西臨普陀，為寶山距市中心最近的板塊，交通較為便利。供應(yīng)與需求的比例在近三年間較為穩(wěn)定，2000到2002年供需比保持在1：，相當(dāng)穩(wěn)定。未來(lái)寶山城區(qū)居民人均收入水平有望超過上海全市水平。表12 寶山區(qū)居民收入情況 單位：元上海城市居民人均收入寶山城區(qū)居民人均收入2001年11,7188,5762002年12,88310,368同比增長(zhǎng)%%資料來(lái)源：寶山區(qū)人民政府，上海統(tǒng)計(jì)年鑒（3） 市政道路建設(shè)F 綠地建設(shè)近年寶山區(qū)一直在推進(jìn)大型公共綠地500米服務(wù)半徑工程，將做好外環(huán)線400米綠帶、道路兩側(cè)綠帶建設(shè)，建設(shè)水產(chǎn)路下沉式廣場(chǎng)綠地和同濟(jì)路立交橋等大型景觀綠地等工作作為2003年政府工作目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)新建公共綠地500公頃，人均公共綠地面積達(dá)到16平方米，綠化覆蓋率達(dá)到38%，提高城鄉(xiāng)綠化管理水平，以成為國(guó)家園林城區(qū)。說(shuō)明寶山的供應(yīng)與需求在完全同步的快速增長(zhǎng)，寶山商品住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)穩(wěn)定而快速的發(fā)展趨勢(shì)。該板塊在經(jīng)過大華集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)近幾年的苦心經(jīng)營(yíng)后，已成為寶山區(qū)最具規(guī)模的住宅區(qū)域。研究地塊位于寶山新城的西面，靠近寶山中心區(qū)域（牡丹江路沿線）。總的來(lái)說(shuō)，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量較小。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購(gòu)房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對(duì)寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對(duì)于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設(shè)置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫(kù)和會(huì)所配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施售樓處包裝售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。n 92號(hào)地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對(duì)困難，所依賴的公共交通同91號(hào)地塊，但不如91號(hào)地塊便捷。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對(duì)象。n 以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了7個(gè)較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表32 代表性存量房交易樣本序號(hào)物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房型面積樓層總價(jià)均價(jià)裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡(jiǎn)裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場(chǎng)比較法的定價(jià)思路，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價(jià)。2. 92號(hào)地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析 92號(hào)地塊產(chǎn)品價(jià)格定位下面將對(duì)92號(hào)地塊的小高層住宅和多層住宅分別進(jìn)行定價(jià)。= 3677以樣本B為參考： 4318247。因此，中原建議等到市場(chǎng)時(shí)機(jī)相對(duì)成熟時(shí)再開發(fā)92號(hào)地塊。= 3585以樣本D為參考： 3882247。（2） 小高層定價(jià)遵循以上定價(jià)原則，結(jié)合項(xiàng)目周邊其他可比競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)因素以及價(jià)格，選擇了近期銷售的三個(gè)樓盤——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。表33 多層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段房型建筑年代樓層裝修合計(jì)權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　/比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　/比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度1　/比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度1　/比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度111　/比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度11　/比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度11　/比較系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價(jià)：以樣本A為參考： 3534247。③ 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。表22 兩地塊土地價(jià)值評(píng)價(jià)之比較91號(hào)地塊92號(hào)地塊地塊規(guī)模172。雖然兩個(gè)地塊整體情況比較接近，但在地理位置、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異：1. 地理位置資源評(píng)價(jià)n 91號(hào)地塊該地塊總占地22530平方米，整個(gè)地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對(duì)該早期住宅產(chǎn)品進(jìn)行改造，使其與91號(hào)地塊合為一體，可形成一個(gè)方正規(guī)整的街坊。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外省市人士在寶山購(gòu)房者數(shù)量?jī)H次于浦東和閔行，列全市第三，這類購(gòu)房比例逐年提高，2002年已接近二成。 注：價(jià)格范圍中帶星號(hào)者為目前在售的價(jià)格。（1）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)概述寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴(kuò)展而形成的，是一個(gè)城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。2002年第四季度該區(qū)域的平均價(jià)格為3826元/M2，為各板塊中較高的。在這樣的背景下，我們來(lái)比較寶山的商品房市場(chǎng)和上海其它主要區(qū)域的商品房市場(chǎng)的供求比例。