【正文】 表41 兩地塊財務(wù)評價情況地塊熟地樓板價建造成本總成本小高層售價多層售價投資利潤率91號11362070320639753700%92號14372081351838903630%因此，中原認為91號地塊總體優(yōu)于92號地塊。= 3510以樣本G為參考： 3538247。n 以地塊周邊存量房的價格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機構(gòu)，選擇了7個較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表37 代表性存量房交易樣本序號物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房形面積樓層總價均價裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場比較法的定價思想，采用不同的調(diào)整項目，對價格進行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價。= 3933以項目C（明月花園）為參考： 4100247。以上海商業(yè)的平均投資回報率為9%，根據(jù)收益還原法，使用投資回報率反推，采用通用的公式：投資回報率=（每年的租金收入/售價）x出租系數(shù)x100%考慮95%的出租系數(shù)，得到91號地塊底商的售價為7700元/ M2。= 3612以樣本D為參考： 3882247。（3） 多層定價我們以小高層的定價為基礎(chǔ)，用差價進行調(diào)整，得出91號地塊多層的售價。（2） 小高層定價遵循以上定價原則，結(jié)合項目周邊其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，選擇了近期銷售的三個樓盤——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。1. 91號地塊財務(wù)評價分析 91號地塊產(chǎn)品價格定位下面將對91號地塊的小高層住宅、多層住宅和底層商業(yè)分別進行定價。172。3. 交通資源n 91號地塊該地塊臨近2005年竣工的軌道交通三號線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運道路。該地塊因毗鄰農(nóng)貿(mào)市場，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評價情況類別內(nèi)容評價地理位置資源位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街是寶山新城的黃金地段景觀資源牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場感覺是一個現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。表17 20012002寶山中高檔商品房需求量全區(qū)商品房成交總套數(shù)（套）單價4000元/ M2以上占總成交量的比重單價4000元/ M2以上成交套數(shù)（套）總價40萬元以上占總成交量的比重總價40萬元以上成交套數(shù)（套）2002年16528%1411%20802001年11702%210%1112同比增長%%%%%資料來源：上海房地產(chǎn)交易中心（5）小結(jié)競爭區(qū)域市場具有封閉性和產(chǎn)品同質(zhì)化的特點；目前市場供給平穩(wěn)，未來一兩年的竣工壓力亦不會太大；目前區(qū)域住宅銷售價格已達到4000元以上；客戶方面，中高檔商品住宅未來市場吸納能力較強，仍以區(qū)域客為主。在主力區(qū)間，成交單價、面積、%、%%，可以看出寶山各指標主力范圍均占總量相當(dāng)高的比重，從中說明寶山商品住宅成交中心具有集聚性的特征，也一定程度發(fā)映出住宅市場產(chǎn)品供給的單一性。 從上面已確定的未來項目看，競爭區(qū)域的未來供應(yīng)量并不大。（3）競爭區(qū)域住宅市場供給與價格分析F 目前市場供給狀態(tài)分析競爭區(qū)域目前市場上的在售樓盤較少，且多為尾盤。自2000年以來，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求均有很大程度的上升，出現(xiàn)了華能都市花園、華能時代花園、白玉蘭花園、住友寶蓮花園、吳淞新城等大型項目，且銷售情況良好。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3294元/M2，數(shù)各板塊中間水平。近年來由于上海大學(xué)大場校區(qū)的興建，使該區(qū)域得到了相應(yīng)的發(fā)展。圖14 寶山商品住宅成交均價一路走高 單位：元/M2資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心（4）各板塊市場簡析根據(jù)地理位置、交通條件和客戶來源我們把寶山區(qū)分為四個板塊——大華板塊、大場和祁連板塊、共康和吳淞板塊、寶山新城板塊。從絕對值上看，寶山的供求比處于中間，略大于1，即有足夠的需求增長，又保持了正常的空置水平，讓消費者有一定的選擇空間。F 從歷年供需走勢看寶山商品房市場發(fā)展1997年到2002年的六年間，寶山商品房的供應(yīng)與需求均保持了良好的上漲趨勢，特別是2002年，供應(yīng)與需求均表現(xiàn)了強勁的上漲勢頭。這一舉措將使逸仙路高架、共和新路、滬太路及周邊地區(qū)交通更加暢通，并將降低企業(yè)和居民的出行成本，有利推動寶山區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，特別是對寶山樓市的發(fā)展，無疑是個很大的利好消息。未來寶山經(jīng)濟將繼續(xù)向好，第三產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)業(yè)對寶山經(jīng)濟所作的貢獻將會進一步提高?！笆濉逼陂g寶山又提出了“一業(yè)特強、多業(yè)并存”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路，一業(yè)即冶金延伸業(yè)；多業(yè)即交通運輸倉儲業(yè)、生活游覽服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)和特色農(nóng)業(yè)。F 道路交通外環(huán)線A20公路、逸仙路高架通車，地鐵一號線寶山延伸段、輕軌明珠線至寶鋼延伸段的建設(shè)，將市中心、寶山、內(nèi)環(huán)、外環(huán)連成一線通，寶山區(qū)的交通擁堵將得到切實的緩解，城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)水平也將整體提升，跨上一個新臺階。2. 區(qū)域商品住宅市場分析 寶山區(qū)商品住宅市場發(fā)展?fàn)顩r分析從1997~2002年間，寶山區(qū)房地產(chǎn)市場處于迅速發(fā)展中。在這樣的背景下，我們來比較寶山的商品房市場和上海其它主要區(qū)域的商品房市場的供求比例。表14 近兩年寶山商品房施竣工比接近國際標準類別2001年2002年國際標準施工面積（萬平方米）/竣工面積（萬平方米） /竣工面積/施工面積1/1/1/2資料來源：寶山區(qū)人民政府（3）銷售價格走勢分析自2000年第一季度以來，寶山商品住宅成交均價一路走高，雖在2001年一季度和2002年一季度有小幅下降，但不影響總體趨勢。2002年第四季度該區(qū)域的平均價格為3826元/M2，為各板塊中較高的。F 共康和吳淞板塊本板塊范圍東至逸仙路高架，南臨滬太支路、共康路、安汾路與閘北、虹口兩區(qū)接壤，西接滬太路，北靠外環(huán)線環(huán)北大道。（1）競爭區(qū)域市場概述寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴展而形成的，是一個城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。不過，隨著地鐵一號線和明珠線向?qū)氫撗由?，這種封閉狀態(tài)會在一定程度被打破，競爭區(qū)域?qū)⒖赡芪鈪^(qū)消費者。 注：價格范圍中帶星號者為目前在售的價格。本地塊所在區(qū)域離競爭區(qū)域中心略遠，價格也相應(yīng)略低。根據(jù)統(tǒng)計，外省市人士在寶山購房者數(shù)量僅次于浦東和閔行，列全市第三，這類購房比例逐年提高，2002年已接近二成。入住日期：一期已入住。雖然兩個地塊整體情況比較接近，但在地理位置、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異：1. 地理位置資源評價n 91號地塊該地塊總占地22530平方米，整個地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對該早期住宅產(chǎn)品進行改造，使其與91號地塊合為一體，可形成一個方正規(guī)整的街坊。n 92號地塊東南側(cè)為泗東幼兒園，北側(cè)為區(qū)域口碑較好的泗東小學(xué)，教育配套設(shè)施較為齊全。表22 兩地塊土地價值評價之比較91號地塊92號地塊地塊規(guī)模172。172。③ 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。由于本項目開發(fā)時間將在未來一年左右，故在本案銷售過程中，上述價格預(yù)計會隨市場的有一定波動，從價格趨勢看是在上漲，且漲幅較大。表33 多層價格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容地段房型建筑年代樓層裝修合計權(quán)重25%20%20%20%15%100%淞濱路77弄（A)擬合程度　/比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1　/比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度1　/比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度1　/比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度111　/比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度11　/比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度11　/比較系數(shù)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目多層住宅的參考定價：以樣本A為參考： 3534247。綜合考慮以小高層為基礎(chǔ)的定價及以存量房為基礎(chǔ)定價，取平均值可得91號地塊多層的銷售價格為3732元