中原地產(chǎn)某區(qū)域項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析-文庫吧資料
2025-06-30 05:37本頁面
【正文】 淞濱路77弄（A)擬合程度 /比較系數(shù)淞濱路100弄（B）擬合程度1 /比較系數(shù)淞濱路756弄（C）擬合程度1 /比較系數(shù)淞濱路756弄（D）擬合程度1 /比較系數(shù)二紡新工房（E）擬合程度111 /比較系數(shù)淞濱路803弄（F）擬合程度11 /比較系數(shù)淞濱路810弄（G）擬合程度11 /比較系數(shù)數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目多層住宅的參考定價(jià)：以樣本A為參考： 3534247。n 以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)我們走訪了地塊周邊的房屋中介機(jī)構(gòu)，選擇了7個(gè)較有代表性的南向產(chǎn)權(quán)房作為交易樣本，其具體情況如下表所示：表32 代表性存量房交易樣本序號(hào)物業(yè)地址建筑形態(tài)建筑年代房型面積樓層總價(jià)均價(jià)裝修A淞濱路77弄多層19902/15簡(jiǎn)裝B淞濱路100弄多層20002/1631全裝C淞濱路756弄多層19973/1966全裝D淞濱路756弄多層19972/1631全裝E松濱支路，二紡新工房多層20002/2113536毛坯F淞濱路803弄多層19963/13毛坯G淞濱路810弄多層19912/165223毛坯根據(jù)前面的市場(chǎng)比較法的定價(jià)思路，采用不同的調(diào)整項(xiàng)目，對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從另一角度確定多層的售價(jià)。然后，以地塊周邊存量房的價(jià)格為基礎(chǔ)，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，得出另一個(gè)參考價(jià)格，進(jìn)行比較后確定多層的最終價(jià)格。中原建議本案小高層銷售均價(jià)為3975元/平方米。由于本項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間將在未來一年左右，故在本案銷售過程中，上述價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)隨市場(chǎng)的有一定波動(dòng)，從價(jià)格趨勢(shì)看是在上漲，且漲幅較大。= 4052以項(xiàng)目C（明月花園）為參考： 4100247。表31 小高層價(jià)格擬合系數(shù)表比較內(nèi)容權(quán)重吳淞新城（二期）住友寶蓮（三期）明月花園（四期）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)小區(qū)規(guī)模10%區(qū)域位置20%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設(shè)計(jì)15%房型設(shè)計(jì)15%配套設(shè)施10%主題提煉5%合 計(jì)100%///數(shù)據(jù)來源：上海中原市場(chǎng)研究部將各比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項(xiàng)目住宅的參考定價(jià)：以項(xiàng)目A（吳淞新城）為參考： 4000247。另外，在項(xiàng)目定價(jià)中，又依據(jù)了同一項(xiàng)目中兩種物業(yè)類型定價(jià)不沖突的原則。③ 修正思路一般情況下，市場(chǎng)比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個(gè)別因素4個(gè)方面。我公司在實(shí)踐中總結(jié)出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們調(diào)查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價(jià)值的個(gè)案作為本案的參照對(duì)象。（1）定價(jià)思路本案價(jià)格的確定采用以下基本思路：n 市場(chǎng)比較法推算單價(jià)（均價(jià)）① 估價(jià)思路：市場(chǎng)比較法的核心是運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。三、兩地塊財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析在本部分中，將對(duì)兩個(gè)地塊分別進(jìn)行產(chǎn)品定價(jià)、成本估算和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，最后得出兩個(gè)地塊的總投資利潤(rùn)率。172。172。172。172。表22 兩地塊土地價(jià)值評(píng)價(jià)之比較91號(hào)地塊92號(hào)地塊地塊規(guī)模172。n 92號(hào)地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對(duì)困難，所依賴的公共交通同91號(hào)地塊，但不如91號(hào)地塊便捷。地塊南北兩側(cè)的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對(duì)便利。兩個(gè)地塊對(duì)于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產(chǎn)交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場(chǎng)等，距離91號(hào)地塊距離較近。n 92號(hào)地塊東南側(cè)為泗東幼兒園，北側(cè)為區(qū)域口碑較好的泗東小學(xué)，教育配套設(shè)施較為齊全。2. 生活配套設(shè)施n 91號(hào)地塊周圍生活配套設(shè)施齊全，地塊南側(cè)緊鄰寶山分局吳淞警署，正對(duì)馬路有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。n 92號(hào)地塊該地塊占地19494平方米，南北方向看呈反“L”形，地塊東隔工房臨淞濱支路，南側(cè)緊靠泗東小學(xué)和一老式三層辦公樓（現(xiàn)有人居?。瑢?duì)面為二紡新工房，西側(cè)緊鄰泗東新村住宅區(qū)，與南泗塘相距約200米，北側(cè)為老式住宅小區(qū)及一小型公共綠地，距泰和路約200米。北臨松濱路，正對(duì)早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到200米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路860弄相鄰。雖然兩個(gè)地塊整體情況比較接近，但在地理位置、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異：1. 地理位置資源評(píng)價(jià)n 91號(hào)地塊該地塊總占地22530平方米，整個(gè)地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對(duì)該早期住宅產(chǎn)品進(jìn)行改造，使其與91號(hào)地塊合為一體，可形成一個(gè)方正規(guī)整的街坊。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀(jì)聯(lián)華 生活配套設(shè)施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設(shè)置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫和會(huì)所配套一般，主要借助周邊的配套設(shè)施售樓處包裝售樓處裝飾風(fēng)格與小區(qū)相近外觀較好，但內(nèi)部功能分配不太合理。交通配套資源有四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經(jīng)過。銷售情況：三期銷售率95%，還有幾套三房。入住日期：一期已入住。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評(píng)價(jià)情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊，目前項(xiàng)目周邊是農(nóng)田，位置較偏景觀資源兩面有小河流過，周邊是農(nóng)田和新建道路， 項(xiàng)目周邊基本是自然景觀資源交通配套資源無公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約4站目前交通不便生活配套資源項(xiàng)目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。 3. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品住宅典型案例分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)有不少規(guī)模較大，銷售情況較好的樓盤，我們根據(jù)本地塊的位置，在三個(gè)細(xì)化區(qū)域內(nèi)各選擇了一個(gè)典型樓盤，分別是地塊所在細(xì)化區(qū)域的“吳淞新城”；位于東城區(qū)中心的“住友寶蓮花園”和位于西城區(qū)的“萬科四季花城”。考慮到寶山近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平不斷提高以及區(qū)域內(nèi)軌道交通建設(shè)和諸多交通網(wǎng)的開通將會(huì)帶來諸多區(qū)域外的客戶，從目前市場(chǎng)情況來看，預(yù)計(jì)未來兩年對(duì)于總價(jià)40元以上產(chǎn)品的需求量比2002年至少增加10%，使年需求量達(dá)25萬M2。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外省市人士在寶山購房者數(shù)量?jī)H次于浦東和閔行，列全市第三，這類購房比例逐年提高，2002年已接近二成。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對(duì)寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對(duì)于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。單位：元/M2圖15 區(qū)域單套單價(jià)與成交量的關(guān)系資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心單位：萬元圖16 區(qū)域單套總價(jià)與成交量的關(guān)系資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心單位：M2圖17 區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 資料來源：上海市房地產(chǎn)交易中心另外，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)寶山區(qū)居民購房時(shí)除價(jià)格外，區(qū)位和環(huán)境是其較為關(guān)注的因素，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的這兩個(gè)因素在人們心目當(dāng)中不理想，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)以及軌道交通3號(hào)線的開通，這一現(xiàn)狀將會(huì)得到一定改觀。同上年比較結(jié)果可以看出，客戶對(duì)價(jià)格的承受能力有所提高，對(duì)于面積需求變化趨勢(shì)不明顯。本地塊所在區(qū)域離競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中心略遠(yuǎn)，價(jià)格也相應(yīng)略低。F 住宅銷售價(jià)格水平及分布從表2中可以看出，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的一手住宅銷售價(jià)格水平在30005000元/ M2之間，目前在售樓盤的均價(jià)達(dá)到4000元以上，處于寶山區(qū)的中高水平。除吳淞新城外，其他樓盤在地域上與本地塊相距較遠(yuǎn)，威脅相對(duì)較小。表16 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域后續(xù)樓盤及報(bào)建項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址未來開發(fā)規(guī)模（萬M2）預(yù)計(jì)銷售時(shí)間吳淞新城同泰路57號(hào)7四季花城江楊北路1085號(hào)16未來2年明月花園同濟(jì)路1138號(hào)（盤古路）3未來1年水清苑永清路東、寶楊路南、海江路北/未來1年資料來源：上海中原市場(chǎng)研究部。 注：價(jià)格范圍中帶星號(hào)者為目前在售的價(jià)格?？偟膩碚f，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量較小。前段時(shí)間的重點(diǎn)樓盤——住友寶蓮花園、白玉蘭花園均已進(jìn)入尾聲，所剩單位已很少。這可能說明了區(qū)域消費(fèi)能力的同質(zhì)化，也
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