【文章內容簡介】 專門建設的售樓處，規(guī)模較大大方美觀，功能分布合理其他兩幢間架空連通設計，變三房為四房巧妙設計，利用空間圖18 在建的四季花城 圖19 四季花城售樓處 吳淞新城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)同泰路57號發(fā)展機構：上海寶宸（集團）有限公司（投資商）物業(yè)規(guī)模：150,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB3,1003,700元/M2（一期） RMB3,6004,500元/M2（二期）房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）90100120130銷售情況：開盤部分銷售率100%，還有部分未售。入住日期：一期已入住。n 物業(yè)評價情況類別內容評價地理位置資源位于寶山新城南面，松興路旁，臨逸仙路高架離寶山新城區(qū)中心尚有一段距離，但靠向市區(qū)景觀資源毗鄰長江口和即將落成的吳淞開埠紀念廣場，面江而立以江景為主，景觀資源上層，但江對面是集裝箱碼頭，略顯遺憾交通配套資源有到五角場、四川北路商業(yè)街、友誼路等處的公交車；另外明珠線延伸段也將經(jīng)過目前要到市區(qū)的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善生活配套資源淞濱路沿線較為繁華，有超市、國美電器、銀行等 各項生活配套齊全規(guī)劃布局小區(qū)中心1000M2的主題廣場，將小區(qū)分為兩部分規(guī)劃布局合理，感覺舒展自如建筑布局一期規(guī)劃的建筑由北向南層高逐步遞減，屋頂采用流線型水波造型，勾勒出錯落有致富于變化的天際線同時滿足了景觀和采光要求小區(qū)環(huán)境目前小區(qū)周邊多為老建筑環(huán)境略顯雜亂小區(qū)配套區(qū)內配有200個車位和2條步行街配套設施較完善售樓處包裝售摟處位于街口，裝修一般雖然較為寬敞，但整體感覺較差其他建筑外立面藍白相間，線條簡潔建筑很有現(xiàn)代感，清新流暢 住友寶蓮花園n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)牡丹江路1242號（海江路南）發(fā)展機構：上海住聯(lián)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：100,000M2（總建筑面積）銷售價格：RMB4,3005,600元/M2（三期） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）100130140套數(shù)比重（%）42%58%注：是三期兩棟小高層的房型配比。銷售情況：三期銷售率95%，還有幾套三房。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評價情況類別內容評價地理位置資源位于寶山新城區(qū)中心，旁邊是牡丹江路商業(yè)街是寶山新城的黃金地段景觀資源牡丹江路沿線改造，臨白玉蘭廣場感覺是一個現(xiàn)代化新城，綠化景觀豐富。交通配套資源有四川北路商業(yè)街等處的公交車；明珠線延伸段也將經(jīng)過。目前要到上海市區(qū)房向的交通還不太方便，明珠線延伸段建成后會有所改善。生活配套資源所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，有好美家、世紀聯(lián)華 生活配套設施齊備規(guī)劃布局呈兩排分布，中間設置主體景觀一般化建筑布局建筑平行排布，立面采用淺色的天然石材滿足采光要求，立面美觀大方小區(qū)環(huán)境旁邊是新建成的道路和商業(yè)街環(huán)境清潔、舒適，適合生活小區(qū)配套配有車庫和會所配套一般，主要借助周邊的配套設施售樓處包裝售樓處裝飾風格與小區(qū)相近外觀較好，但內部功能分配不太合理。其他位置很好生活安靜、舒適，但并不遠離繁華二、土地價值評價分析本次評估的兩個地塊距離較近，位于寶山的中東部地區(qū)，目前周圍以老式工房或二十世紀九十年代初期建造的商品房，幾乎沒有新建商品住宅小區(qū)，目前周圍無大型商業(yè)網(wǎng)點，雖然距離牡丹江路商業(yè)中心直線距離不遠，但由于受到高架路的阻隔，區(qū)位形象就是與約200米之遙的淞濱路東段也有較大差距。雖然兩個地塊整體情況比較接近，但在地理位置、周邊生活配套及交通等方面還是存有差異：1. 地理位置資源評價n 91號地塊該地塊總占地22530平方米，整個地塊被現(xiàn)有早期住宅分割成東西兩塊，如果通過對該早期住宅產(chǎn)品進行改造，使其與91號地塊合為一體，可形成一個方正規(guī)整的街坊。91號地塊東側隔寶山區(qū)成人教師進修學校與一小馬路相鄰，正對居民住宅小區(qū)，距離逸仙路高架約200米；南面隔吳淞警署與松興西路相鄰，對面為新吳淞農(nóng)貿市場、沿街小型商業(yè)及破舊廠房。北臨松濱路，正對早期開發(fā)的商品房小區(qū)，距外環(huán)路不到200米，西面與早期住宅小區(qū)松濱路860弄相鄰。該地塊因毗鄰農(nóng)貿市場，外來人口較多，環(huán)境嘈雜。n 92號地塊該地塊占地19494平方米，南北方向看呈反“L”形，地塊東隔工房臨淞濱支路，南側緊靠泗東小學和一老式三層辦公樓（現(xiàn)有人居?。?，對面為二紡新工房，西側緊鄰泗東新村住宅區(qū)，與南泗塘相距約200米，北側為老式住宅小區(qū)及一小型公共綠地，距泰和路約200米。該地塊被環(huán)抱在舊式工房內，周圍居民以工薪階層為主。2. 生活配套設施n 91號地塊周圍生活配套設施齊全，地塊南側緊鄰寶山分局吳淞警署，正對馬路有農(nóng)貿市場、五金維修類等雜貨店、餐飲、工商銀行等生活配套。地塊北側有餐飲、中介、銀行、郵局、便利店等生活配套。n 92號地塊東南側為泗東幼兒園，北側為區(qū)域口碑較好的泗東小學，教育配套設施較為齊全。南側有農(nóng)貿市場，北側有快客便利店及其他零星商業(yè)。兩個地塊對于大型商業(yè)主要依托牡丹江路，另外淞濱路東段具有良好的辦公及商業(yè)氛圍，工商銀行、房地產(chǎn)交易中心，新建的沉降式步行休閑廣場等，距離91號地塊距離較近。3. 交通資源n 91號地塊該地塊臨近2005年竣工的軌道交通三號線，距離規(guī)劃中的吳淞鎮(zhèn)站距離較近，并且基地東面和南面的高架道路為私車所有者提供了捷運道路。地塊南北兩側的淞濱路及淞興支路為該區(qū)域的副馬路，出行相對便利。并且地塊附近有多條公交線路，其中，75路、125路、711路是終點站。n 92號地塊該地塊被住宅環(huán)繞，出行相對困難，所依賴的公共交通同91號地塊，但不如91號地塊便捷。表21 基地附近的主要公交車線路名稱起始點51路寶昌路——凇興路——寶楊路碼頭53路寶山鎮(zhèn)——泰和路——共和新路75路五角場——淞濱路90路控江路——水產(chǎn)路101路鴻興路——泰和路——水產(chǎn)路116路曲陽新村——淞興路——東林路125路國和路——凇興路711淞濱支路——鐵力路719共康新村——泰和路——海江新村淞嘉路吳淞碼頭——嘉定汽車站4．地塊土地價值比較從地塊規(guī)模、土塊形狀等六個方面比較兩地塊的土地價值。表22 兩地塊土地價值評價之比較91號地塊92號地塊地塊規(guī)模172。172。172。172。172。172。172。地塊形狀172。172。((教育設施((((生活服務設施((((((交通條件(((((環(huán)境質量(((綜合(((((綜上所述，91號地塊的土地價值優(yōu)于92號地塊。三、兩地塊財務評價分析在本部分中，將對兩個地塊分別進行產(chǎn)品定價、成本估算和財務評價，最后得出兩個地塊的總投資利潤率。1. 91號地塊財務評價分析 91號地塊產(chǎn)品價格定位下面將對91號地塊的小高層住宅、多層住宅和底層商業(yè)分別進行定價。（1）定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價（均價）① 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格的因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。② 樣本選取樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：相近原則，相近地段會有更多的相近因素成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案有可比性的新建多層、小高層住宅，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的參照對象。另外，由于競爭區(qū)域的可比新建項目較少，我們進一步調查了地塊所在地的存量住宅交易情況，以存量住宅為比較對象對產(chǎn)品定價，作為有益的修正與補充。③ 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況因素，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當前時期內發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中，又依據(jù)了同一項目中兩種物業(yè)類型定價不沖突的原則。（2） 小高層定價遵循以上定價原則，結合項目周邊其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，選擇了近期銷售的三個樓盤——“吳淞新城二期”、“住友寶蓮花園三期”、 “明月花園四期” 作為樣本。表31 小高層價格擬合系數(shù)表比較內容權重吳淞新城（二期）住友寶蓮（三期）明月花園（四期）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)小區(qū)規(guī)模10%區(qū)域位置20%外部環(huán)境10%社區(qū)景觀15%立面設計15%房型設計15%配套設施10%主題提煉5%合 計100%///數(shù)據(jù)來源：上海中原市場研究部將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目住宅的參考定價：以項目A（吳淞新城）為參考： 4000247。= 3738以項目B（住友寶蓮）為參考： 4700247。= 405