【正文】 因素，中原確定寶山新城區(qū)（包括東城區(qū)和西城區(qū)）為本地塊的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。（1）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)概述寶山新城是在原寶山區(qū)域中心的基礎(chǔ)上向西擴(kuò)展而形成的，是一個(gè)城市建設(shè)較為成熟的區(qū)域。它的特殊之處在于，位于區(qū)域北端的寶山鋼鐵公司是此區(qū)域經(jīng)濟(jì)的重要支撐。牡丹江路、淞濱路沿線商業(yè)分為較為濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊備，因此，此區(qū)域（主要指東城區(qū)）的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為成熟。自2000年以來(lái)，此區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，供應(yīng)和需求均有很大程度的上升，出現(xiàn)了華能都市花園、華能時(shí)代花園、白玉蘭花園、住友寶蓮花園、吳淞新城等大型項(xiàng)目，且銷售情況良好。房?jī)r(jià)整體呈上升趨勢(shì)，特別是最近一年上漲幅度可觀，這與上海樓市的整體趨勢(shì)相吻合?？傮w說(shuō)來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況良好。（2）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域雖然靠近上海中心城區(qū)，但過(guò)去由于交通條件的限制，形成了一個(gè)“自給自足”的住宅市場(chǎng)，因此形成了一些區(qū)域性市場(chǎng)特征：F 區(qū)域市場(chǎng)封閉，需求基本來(lái)自區(qū)域以內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅市場(chǎng)消費(fèi)主體主要來(lái)自區(qū)域以內(nèi)，另一方面，區(qū)域內(nèi)的住戶也很少選擇在區(qū)域外購(gòu)房，形成了一個(gè)相對(duì)封閉的住宅市場(chǎng)。這主要由區(qū)域地理位置和交通條件所決定。不過(guò)，隨著地鐵一號(hào)線和明珠線向?qū)氫撗由?，這種封閉狀態(tài)會(huì)在一定程度被打破，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域?qū)⒖赡芪鈪^(qū)消費(fèi)者。F 區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅產(chǎn)品同質(zhì)化主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：其一，住宅產(chǎn)品檔次集中，基本集中于3000到5000元的中檔樓盤；其二，沒(méi)有出現(xiàn)裝修房、小戶型等特殊住宅產(chǎn)品。這可能說(shuō)明了區(qū)域消費(fèi)能力的同質(zhì)化，也可能為本項(xiàng)目帶來(lái)契機(jī)。（3）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域住宅市場(chǎng)供給與價(jià)格分析F 目前市場(chǎng)供給狀態(tài)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域目前市場(chǎng)上的在售樓盤較少，且多為尾盤。前段時(shí)間的重點(diǎn)樓盤——住友寶蓮花園、白玉蘭花園均已進(jìn)入尾聲，所剩單位已很少。吳淞新城的一半已售完，其它部分約6萬(wàn)平方米還未開(kāi)盤；四季花城目前開(kāi)首期的第一部分約300多套，雖未開(kāi)盤但已預(yù)定一空?？偟膩?lái)說(shuō)，目前競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)的供應(yīng)量較小。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域近年主要樓盤基本情況如表2所示：表15 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主要樓盤基本情況列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址規(guī)模（萬(wàn)M2）開(kāi)盤時(shí)間價(jià)格范圍（元/M2）華能都市花園牡丹江路1298號(hào)10200031003700寶城府第寶山友誼路39號(hào)11/2001227703640華能時(shí)代花園牡丹江路1188號(hào)2001430803690住友寶蓮花園牡丹江路1242號(hào)10200143005600（三期）*白玉蘭花園牡丹江路、海江路和寶楊路之間10200142005300（三期）*明月花園同濟(jì)路1138號(hào)（盤古路）2001937004400（四期）*愷源景江苑盤古路115號(hào)2002233303800吳淞新城同泰路57號(hào)152001731003700（一期）/36004500（二期）四季花城江楊北路1085號(hào)2120023均價(jià)4000*資料來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部。 注：價(jià)格范圍中帶星號(hào)者為目前在售的價(jià)格。F 未來(lái)兩年供給預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)未來(lái)兩年的供給從兩個(gè)方面來(lái)估計(jì)：一是目前已有樓盤的后續(xù)項(xiàng)目和2002年已報(bào)建的樓盤；二是估計(jì)未來(lái)兩年出現(xiàn)的新盤。表16 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域后續(xù)樓盤及報(bào)建項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)模（萬(wàn)M2）預(yù)計(jì)銷售時(shí)間吳淞新城同泰路57號(hào)7四季花城江楊北路1085號(hào)16未來(lái)2年明月花園同濟(jì)路1138號(hào)（盤古路）3未來(lái)1年水清苑永清路東、寶楊路南、海江路北/未來(lái)1年資料來(lái)源：上海中原市場(chǎng)研究部。 從上面已確定的未來(lái)項(xiàng)目看，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的未來(lái)供應(yīng)量并不大。除吳淞新城外，其他樓盤在地域上與本地塊相距較遠(yuǎn)，威脅相對(duì)較小。在新盤方面，據(jù)中原估計(jì)，由于近期競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域在交通及市政方面的改善明顯，未來(lái)兩三年內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的新盤供應(yīng)有放量的可能，但總量不會(huì)太大。F 住宅銷售價(jià)格水平及分布從表2中可以看出，競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的一手住宅銷售價(jià)格水平在30005000元/ M2之間，目前在售樓盤的均價(jià)達(dá)到4000元以上，處于寶山區(qū)的中高水平。從分布上看，由競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中心（牡丹江路、友誼路）向西向南呈遞減趨勢(shì)，但變化幅度不大。本地塊所在區(qū)域離競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域中心略遠(yuǎn)，價(jià)格也相應(yīng)略低。（4）競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品住宅需求及客戶分析n 需求特征從02年全年寶山的成交情況看， 單套成交價(jià)格主力范圍為25003500元/ M2，峰值3000元/ M2，單套成交面積主力范圍為90130 M2 /套，峰值90 M2 /套；單套成交總價(jià)主力范圍為2040萬(wàn)元/套，峰值30萬(wàn)元/套。同上年比較結(jié)果可以看出，客戶對(duì)價(jià)格的承受能力有所提高，對(duì)于面積需求變化趨勢(shì)不明顯。在主力區(qū)間，成交單價(jià)、面積、%、%%，可以看出寶山各指標(biāo)主力范圍均占總量相當(dāng)高的比重，從中說(shuō)明寶山商品住宅成交中心具有集聚性的特征，也一定程度發(fā)映出住宅市場(chǎng)產(chǎn)品供給的單一性。單位：元/M2圖15 區(qū)域單套單價(jià)與成交量的關(guān)系資料來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心單位：萬(wàn)元圖16 區(qū)域單套總價(jià)與成交量的關(guān)系資料來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心單位：M2圖17 區(qū)域單套面積與成交量的關(guān)系 資料來(lái)源：上海市房地產(chǎn)交易中心另外，通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)寶山區(qū)居民購(gòu)房時(shí)除價(jià)格外，區(qū)位和環(huán)境是其較為關(guān)注的因素，目前項(xiàng)目所在區(qū)域的這兩個(gè)因素在人們心目當(dāng)中不理想，但隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)以及軌道交通3號(hào)線的開(kāi)通，這一現(xiàn)狀將會(huì)得到一定改觀。n 客戶特征從當(dāng)前區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀以及區(qū)域在寶山的位置和交通發(fā)展等方面的特征，可以看出，今后一段時(shí)間區(qū)域住宅客戶的構(gòu)成將繼續(xù)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：F 以希望改善現(xiàn)有居住條件的本區(qū)域居民及在區(qū)域內(nèi)工作的從業(yè)人員為主由于寶山區(qū)地處上海的北部，地域內(nèi)一無(wú)國(guó)道穿越，二無(wú)高速公路聯(lián)動(dòng)，加之黃浦江的阻隔，與外界的溝通存在客觀的局限性，購(gòu)房的外區(qū)人士對(duì)寶山住房的吸納程度較低，因此區(qū)域人口導(dǎo)入效應(yīng)遠(yuǎn)不如閔行和浦東，因此歷來(lái)寶山區(qū)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)以改善區(qū)內(nèi)居民居住條件為主，以區(qū)域客戶為主。F 以寶鋼的從業(yè)人員及外區(qū)購(gòu)房人士為輔環(huán)線、軌道交通及高架道路相連，寶山區(qū)交通狀況有較大改觀，區(qū)內(nèi)住宅不但對(duì)寶鋼從業(yè)人員的吸引在半徑上有所放大，同時(shí)對(duì)于外區(qū)人口的吸納將有一定的提高。F 以部分外省市購(gòu)房者為補(bǔ)充由于區(qū)域住房的低價(jià)位性，吸引了相當(dāng)部分外省市購(gòu)房者。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，外省市人士在寶山購(gòu)房者數(shù)量?jī)H次于浦東和閔行，列全市第三，這類購(gòu)房比例逐年提高，2002年已接近二成。n 未來(lái)中高檔商品房需求量預(yù)估前文已述，寶山區(qū)的商品房需求呈穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，結(jié)合近兩年成交物業(yè)的單價(jià)及總價(jià)的分布情況，可以看到對(duì)于單價(jià)4000元/ M總價(jià)40萬(wàn)元以上的商品房的需求無(wú)論是絕對(duì)量還是相對(duì)量上都有較大幅度提高，到2002年對(duì)于總價(jià)在40萬(wàn)元以上的商品房的需求量達(dá)到2080套，按戶均110 M2計(jì)算（ M2/套），則需求總面積約為23萬(wàn)M2。考慮到寶山近年經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，居民生活水平不斷提高以及區(qū)域內(nèi)軌道交通建設(shè)和諸多交通網(wǎng)的開(kāi)通將會(huì)帶來(lái)諸多區(qū)域外的客戶，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)兩年對(duì)于總價(jià)40元以上產(chǎn)品的需求量比2002年至少增加10%，使年需求量達(dá)25萬(wàn)M2。表17 20012002寶山中高檔商品房需求量全區(qū)商品房成交總套數(shù)（套）單價(jià)4000元/ M2以上占總成交量的比重單價(jià)4000元/ M2以上成交套數(shù)（套）總價(jià)40萬(wàn)元以上占總成交量的比重總價(jià)40萬(wàn)元以上成交套數(shù)（套）2002年16528%1411%20802001年11702%210%1112同比增長(zhǎng)%%%%%資料來(lái)源：上海房地產(chǎn)交易中心（5）小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)具有封閉性和產(chǎn)品同質(zhì)化的特點(diǎn)；目前市場(chǎng)供給平穩(wěn)，未來(lái)一兩年的竣工壓力亦不會(huì)太大；目前區(qū)域住宅銷售價(jià)格已達(dá)到4000元以上；客戶方面，中高檔商品住宅未來(lái)市場(chǎng)吸納能力較強(qiáng)，仍以區(qū)域客為主。3. 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域商品住宅典型案例分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)有不少規(guī)模較大，銷售情況較好的樓盤，我們根據(jù)本地塊的位置，在三個(gè)細(xì)化區(qū)域內(nèi)各選擇了一個(gè)典型樓盤，分別是地塊所在細(xì)化區(qū)域的“吳淞新城”；位于東城區(qū)中心的“住友寶蓮花園”和位于西城區(qū)的“萬(wàn)科四季花城”。 萬(wàn)科四季花城n 物業(yè)基本情況區(qū)域地址：上海市寶山區(qū)江楊北路1085號(hào)發(fā)展機(jī)構(gòu)：上海萬(wàn)科寶山置業(yè)有限公司（發(fā)展商）物業(yè)規(guī)模：210,000M2（總建筑面積）銷售價(jià)格：RMB4,000元/M2（首批均價(jià)） 房型面積： 類別二房三房面積區(qū)間（M2）9398106131銷售情況：尚未開(kāi)盤，但現(xiàn)已基本預(yù)訂一空。入住日期：2004年1月n 物業(yè)評(píng)價(jià)情況類別內(nèi)容評(píng)價(jià)地理位置資源位于寶山西城區(qū)，改建后的江楊北路邊，目前項(xiàng)目周邊是農(nóng)田，位置較偏景觀資源兩面有小河流過(guò)，周邊是農(nóng)田和新建道路， 項(xiàng)目周邊基本是自然景觀資源交通配套資源無(wú)公交，設(shè)小區(qū)班車，到在建的軌道交通約4站目前交通不便生活配套資源項(xiàng)目一公里外的寶楊路上有部分生活配套設(shè)施，其它均在規(guī)劃中。生活配套基本由小區(qū)自身承擔(dān)規(guī)劃布局大規(guī)模自成體系的規(guī)劃，三個(gè)平行組團(tuán)布置， 滿足采光要求，布局合理建筑布局建筑平行排步；立面采用三種色系整體和諧而富于變化小區(qū)環(huán)境三條主題景觀，動(dòng)靜分區(qū)保證幢幢有景觀小區(qū)配套車庫(kù)、休閑步行街、各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)設(shè)施一應(yīng)俱全配套非常完備售樓處包裝